4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen

Contents
  1. Drauf ist zu achten | Immobilien Ernst
  2. Immobilie in Köln: Erfahren Sie, was für die Vermietung spricht
  3. Wohnung in Köln vermieten – mit oder ohne Makler?
  4. Haus oder Wohnung vermieten: Was beachten?
  5. 1.      Vermieten auf Zeit oder unbefristet?
  6. 2.      Den richtigen Mietpreis festlegen
  7. 3.      Ein Exposé erstellen
  8. 4.      Die passenden Mieter finden
  9. 5.      Den Mietvertrag aufsetzen
  10. 6.      Wichtig beim Immobilie vermieten: Steuern können anfallen
  11. Eigenes Haus vermieten – worauf achten
  12. Mieter gesucht – Wie Sie den passenden Mieter für Ihr Haus finden
  13. Solvenz des Mietinteressenten überprüfen
  14. Professionelle Vermarktung des eigenen Hauses über einen Immobilienmakler oder in Eigenregie?
  15. Der Mietvertrag – Was Sie im Mietvertrag regeln sollten
  16. Wohnfläche berechnen
  17. Gartenpflege
  18. Kehr- und Räumpflicht der Gehwege
  19. Umgang mit Kleinreparaturen
  20. Nebenkostenabrechnung
  21. Unterstützung durch eine Hausverwaltung
  22. Welche Versicherungen sollten Sie als Vermieter haben?
  23. Private Haftpflichtversicherung
  24. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Vermieter
  25. Wohngebäudeversicherung
  26. 4 Tipps für die Vermietung Ihrer Immobilie
  27. 2. Den richtigen Mieter finden
  28. 3. Einen korrekten Mietvertrag aufsetzen
  29.   Welche Kündigungsgründe sind rechtmäßig?
  30. 4. Mieteinnahmen richtig von der Steuer absetzen
  31. Ratgeber: 10 Tipps wie Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen können
  32. Tipps 1: Nehmen Sie die Kosten genau unter die Lupe
  33. Tipp 2: Kalkulieren Sie den Verkaufswert Ihrer Immobilie realistisch
  34. Tipp 3: Machen Sie gute Fotos von Ihrer Immobilie
  35. Tipp 4: Mit einem Makler gehen Sie auf Nummer Sicher
  36. Tipp 5: Zeigen Sie Ihr Haus von seiner besten Seite
  37. Tipp 6: Betrachten Sie Ihr Haus von außen
  38. Tipp 7: Schaffen Sie Platz
  39. Tipp 8: Machen Sie Großputz
  40. Tipp 9: Führen Sie Reparaturen und Verschönerungen durch
  41. Tipp 10: Sorgen Sie für alle wichtigen Unterlagen und seien Sie positiv gegenüber Gutachtern
  42. Diese Unterlagen sollten Sie beim Immobilienverkauf parat haben:
  43. 10 Tipps für Vermieter
  44. Tipp 2: Den richtigen Mietpreis festlegen
  45. Tipp 3: Vermieterfreundlichen Mietvertrag aufsetzen
  46. Tipp 4: Makler ja oder nein?
  47. Tipp 5: Diese Angaben gehören in ein gutes Exposé
  48. Tipp 6: Der Besichtigungstermin
  49. Tipp 7: Solvente Mieter erkennen
  50. Tipp 8: Wohnungsübergabe optimieren
  51. Tipp 9: Miteinnahmen richtig versteuern
  52. Tipp 10: Probleme mit dem Mieter – so werden Sie ihn wieder los

Drauf ist zu achten | Immobilien Ernst

4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen

Wer in Köln durch Erbschaft, Schenkung oder Erwerb in den Besitz einer Immobilie gekommen ist, entscheidet sich oft dafür, das Haus oder die Wohnung zu vermieten.

Besitzen auch Sie eine Immobilie und sind auf der Suche nach Mietern? In diesem Ratgeber erhalten Sie wertvolle Tipps dazu, wie Sie Ihre Immobilie am besten vermieten und erfahren alles darüber, wie dieser Prozess im Einzelnen abläuft.

Immobilie in Köln: Erfahren Sie, was für die Vermietung spricht

Die Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie in Köln vermieten oder verkaufen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Sind Sie sich noch nicht sicher, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten? Überlegen Sie gut, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen, denn beides bringt gewisse Vor- und Nachteile mit sich.

Wenn Sie keine Kosten in die Instandhaltung und Verwaltung Ihrer Immobilie stecken möchten und Sie einen einmaligen Verkaufserlös bevorzugen, sollten Sie sich eher für einen Verkauf entscheiden.

Die Vermietung hat jedoch ebenfalls gewisse Vorzüge, denn sie lohnt sich vor allem…

  • …aus finanzieller Sicht, da Sie im Regelfall von einer lukrativen Rendite profitieren.
  • …wenn es in der Gegend eine hohe Nachfrage für Mietimmobilien
  • …weil die Immobilie in Zukunft vermutlich noch an Wert gewinnen
  • als Altersvorsorge, wenn Sie die Immobilie später selbst einmal beziehen möchten.

Sie sehen, eine Immobilie zu vermieten kann also durchaus ein lukratives Geschäft sein!

Wohnung in Köln vermieten – mit oder ohne Makler?

Wollen Sie also eine Immobilie vermieten, stehen Sie zuallererst vor der Frage: Soll das Haus oder die Wohnung privat vermietet werden oder stattdessen auf professionelle Hilfe von einem Makler bzw.

einer Maklerin vertraut werden? Insbesondere in Großstädten wie Köln ist es zeitsparender, sicherer und auch zuverlässiger, wenn Sie auf die Dienste eines seriösen Immobilienmaklers zurückgreifen.

Makler unterstützen Sie während des gesamten Prozesses der Vermietung, von der Vermarktung bis zum Vertragsabschluss. Sie haben bereits eine langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt und können ihr Fachwissen dafür einsetzen, die Immobilie gewinnbringend und zu Ihren Vorteilen zu vermieten.

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Neben der professionellen Bonitätsprüfung der Mieter übernehmen Immobilienmakler auch die zeitintensiven Besichtigungen für Sie. Dabei wissen sie genau, wie man echte Interessenten von Betrügern und nicht solventen Mietern unterscheidet.

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Am Ende können Sie dann sicher sein, mit einem guten Mietvertrag und professionell ermitteltem Mietpreis abgeschlossen zu haben.

Kurz gesagt: Vermieten ohne Makler ist ein Risiko, dass Sie bei Ihrer Immobilie nicht eingehen sollten. Vertrauen Sie lieber auf einen Immobilienexperten bei der Vermietung Ihrer Immobilie in Köln!

Haus oder Wohnung vermieten: Was beachten?

Egal, ob Sie Ihre Wohnung privat vermieten oder sich für einen Immobilienmakler entscheiden – Hier geben wir Ihnen ein paar Tipps, auf die Sie als Vermieter auf jeden Fall achten sollten.

1.      Vermieten auf Zeit oder unbefristet?

Als Vermieter müssen Sie sich zuallererst entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie auf Zeit oder unbefristet vermieten möchten. Bedenken Sie, dass Sie bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mitunter eine lange Verbindung mit Ihrem Mieter eingehen und es unter Umständen schwierig sein kann, den Mietvertrag wieder zu kündigen.

Ein befristeter Mietvertrag endet normalerweise nach Ablauf der Frist, wobei für Mieter jederzeit eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Vermieter haben in einigen Fällen auch das Recht, den Vertrag früher zu kündigen, beispielsweise wenn es zu Verstößen seitens des Mieters kommt. Meistens ist es aber davor nötig, eine schriftliche Abmahnung zu schreiben.

2.      Den richtigen Mietpreis festlegen

Um die Kosten für den Mietpreis genau zu kalkulieren, sollten Sie Ihre Immobilie von einem Experten einschätzen lassen.

Um einen geeigneten Mietpreis zu ermitteln, sollte die Immobilie von einem professionellen Immobilienexperten eingeschätzt werden.

Denn als Laie lässt sich meist nur schwer feststellen, welcher Preis angemessen ist. Die Höhe des Mietpreises hängt nämlich von verschiedenen Faktoren ab:

✓ der Lage der Immobilie

✓ dem Zustand der Immobilie und etwaigen Bauschäden

✓ durchgeführten Modernisierungen und Renovierungsarbeiten

✓ der Ausstattung wie etwa Heizung, Leitungen, sanitären Anschlüssen etc.

✓ der Wärmedämmung und den daraus resultierenden Ergebnissen im Energieausweis

✓ der Höhe des Mietspiegels (sofern vorhanden)

Bei der Festsetzung des Mietpreises spielt stets der jeweilige Mietspiegel eine Rolle.

Das bedeutet, wenn es beispielsweise wie in Köln eine gesetzliche Obergrenze für Mieten gibt, darf diese (bis auf ein paar Ausnahmen, etwa bei Neubauten) nicht überschritten werden.

Gilt die Mietpreisbremse, darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Doch selbst wenn es keine Mietpreisbremse gibt, darf die Miete maximal 20% über vergleichbaren Mieten im Ort liegen.

Mieterhöhungen benötigen stets die Zustimmung des Mieters und müssen dann auch im Mietvertrag festgehalten werden. Ausnahmen bilden hierbei ein Index- bzw. Staffelmietvertrag:

Hier sind Erhöhungen in der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Wenn die Lebenserhaltungskosten steigen, können die Vermieter die Miete ebenso erhöhen.

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Beim Staffelmietvertrag werden zukünftige Änderungen in der Miete bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Die Erhöhungen der Miete finden dann in Staffeln, also in bestimmten Zeitintervallen statt.

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Die Bedingungen dafür sind, dass die Miete mindestens ein Jahr lang gleichbleibt, die Erhöhung in Euro und nicht in mit einem Prozentsatz angegeben wird und mindestens zwei Staffeln vertraglich vereinbart werden.

3.      Ein Exposé erstellen

Ist der Preis festgelegt, sollte ein professionelles Exposé erstellt werden. Darin sind Größe, Ausstattung, Mietpreis und Nebenkosten sowie die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises enthalten.

Die Beschreibung sollte jedoch klar und verständlich sein und keine verwirrenden Abkürzungen enthalten.

Hochauflösende und aussagekräftige Fotos sowie am besten ein farbiger Grundriss runden das Ganze noch ab und geben den Mietern bereits einen ersten Eindruck von der Wohnung bzw. dem Haus.

Natürlich sollten auch die Vorzüge der Immobilie nicht unerwähnt bleiben. Besondere Bodenbeläge, eine Einbauküche oder barrierefreie Ausstattungen sollten im Detail aufgeführt werden. Ein guter Tipp ist, die Beschreibung auf die Wunschzielgruppe auszurichten.

Für Familien ist etwa die Nähe zu Schulen interessant, Besserverdienende lassen sich hingegen eher mit einer besonderen Wohnlage locken.

Wollen Sie die Wohnung an Studenten vermieten, sollten Sie extra erwähnen, dass Sie die Wohnung möglicherweise möbliert vermieten und ein schnelles Internet sowie gute Verkehrsanbindungen anführen.

Achtung: Seien Sie bei der Angabe der Größe stets genau! Geben Sie im Exposé nämlich zu viele Quadratmeter an, haben die Mieter das Recht, einen Teil der Miete wieder zurückzufordern, sofern ein gewisser prozentualer Anteil überschritten wird!

4.      Die passenden Mieter finden

Das Exposé kann klassisch (jedoch stark rückläufig) in der Tageszeitung oder online in einem Immobilienportal platziert und vermarktet werden.

Sobald sich die ersten potenziellen Mietinteressenten gefunden haben, sollten diese genauer unter die Lupe genommen werden.

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Besonders bei unbefristeten Mietverträgen sollten Sie schließlich gut überlegen, wen Sie sich zum Mieter nehmen und wen nicht.

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Die Bonität von zukünftigen Mietern ist dabei ausschlaggebend und sollte auch nachgewiesen werden. Eine Mieterselbstauskunft etwa ist zwar nicht verpflichtend, doch mittlerweile ist sie gang und gäbe. Weiters sind diese Informationen empfehlenswert und sollten eingeholt werden:

  • Mieterselbstauskunft
  • Schufa-Auskunft
  • die letzten drei Gehaltsnachweise
  • Anzahl der Personen, die einziehen
  • Haustiere oder Musikinstrumente
  • Vorlage eines aktuellen Verdienstnachweises

Geben Sie den Mietern auch die Möglichkeit, die Immobilie zu besichtigen und Fragen zu stellen.

Dabei schätzen es Mieter, wenn die Besichtigung einzeln und nicht zusammen mit anderen Interessenten durchgeführt wird.

Wenn Sie diese Aufgabe nicht von einem Makler übernehmen lassen, sollten Sie sich auf jeden Fall genügend Zeit für Gespräche mit den Interessenten nehmen.

Beim Aufsetzen des Mietvertrags kann Ihnen ein Profi helfen, so dass keine wesentlichen Faktoren vergessen werden.

5.      Den Mietvertrag aufsetzen

Auch der Mietvertrag sollte, wenn Sie dies nicht selbst können, von einem Profi erstellt werden, damit sichergestellt ist, dass alles Wichtige darin enthalten ist. Neben dem Mietobjekt selbst werden dabei Miethöhe mit anfallenden Nebenkosten und zusätzlich vermietete Räume wie etwa Keller, Dachboden oder Garagen erwähnt.

Außerdem enthält der Vertrag Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, alle Angaben zu Vermieter und Mieter und legt fest, ob eine Untermiete gestattet ist. Etwaige Reinigungspflichten von Gemeinschaftsbereichen werden ebenso erwähnt.

Achten Sie darauf, den Mieter nicht vor dem Unterschreiben des Vertrages einziehen zu lassen! Der Schlüssel sollte also erst übergeben werden, wenn die Kaution und die erste Monatsmiete gezahlt sind. Als Mietkaution sind 2-3 Monatskaltmieten üblich, mehr als drei Nettokaltmieten sind allerdings nicht erlaubt.

6.      Wichtig beim Immobilie vermieten: Steuern können anfallen

Bis zum steuerlichen Grundfreibetrag sind Mieteinnahmen steuerfrei. Wenn die Summe aller Einkunftsarten diesen Grundfreibetrag aber übersteigt, müssen sie versteuert werden. Gemäß § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) unterliegen Mieteinnahmen der Einkommenssteuer, ganz egal, ob es sich dabei um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder Untervermietung handelt.

Um den Betrag zu errechnen, dient die Nettokaltmiete als Ausgangspunkt. Davon werden alle Aufwendungen, die für den Unterhalt und die Finanzierung der Immobilie nötig sind, abgezogen. Dazu zählen etwa Schuldzinsen, die lineare Abschreibung des Gebäudes, laufende Kosten und Reparaturen.

Beim Vermieten einer Immobilie müssen also einige Dinge beachtet werden, damit das Geschäft auch wirklich rechtlich sicher und lukrativ abläuft. Da all diese Schritte durchaus komplex sein können, macht es Sinn, sich an einen Profi zu wenden, der Sie bei vielen Schritten unterstützt und dafür sorgt, dass die Immobilie stressfrei und gewinnbringend wird.

Источник: https://www.immobilienernst.de/immobilie-vermieten/

Eigenes Haus vermieten – worauf achten

4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen

Wer sein eigenes Haus vermieten möchte, sucht vor allem eines: Sympathische solvente Mieter, die die Immobilie schätzen und pflegen und regelmäßig ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, was Sie bei der Vermietung Ihres Hauses beachten müssen und wie Sie sich gegen Risiken absichern.

Das eigene Haus zu vermieten, ist häufig nicht leicht, denn mitunter ist es stark mit der eigenen Geschichte verbunden. Daher muss man sorgfältig alles prüfen, bevor man den Vertrag unterschreibt.

Wer sein eigenes Haus vermieten möchte oder eine Wohnung zu vermieten hat steht zunächst vor der Frage: Will ich meine Immobilie wirklich vermieten, oder sollte ich sie besser verkaufen? Oft sind die Gründe für die Vermietung des eigenen Hauses emotionaler Natur, beispielsweise, wenn es sich um das Elternhaus handelt. Die „alte Heimat“ aufzugeben ist für viele Menschen nicht so leicht. Ein endgültiger Abschied kann durch eine Vermietung erst einmal aufgeschoben werden. Bedenken Sie aber, dass eine Vermietung in den allermeisten Fällen weniger lukrativ ist als ein Immobilienverkauf. Auch wenn regelmäßige Mieteinnahmen locken, könnte das im Haus gebundene Kapital andernorts gewinnbringender angelegt werden. Bei einem Einfamilienhaus sind zudem die Instandhaltungskosten im Gegensatz zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern besonders hoch. Anfallende Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten können nicht durch mehrere Eigentümer geteilt werden.

Ein anderer Beweggrund für die Vermietung des eigenen Hauses ist eine geplante Rückkehr in die Immobile, beispielsweise nach einem befristeten Arbeitsaufenthalt im Ausland. In so einem Fall muss im Mietvertrag der Grund für das befristete Mietverhältnis genannt sein. § 575 BGB regelt diesen und weitere Befristungsgründe bei Zeitmietverträgen.

Mieter gesucht – Wie Sie den passenden Mieter für Ihr Haus finden

Wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten wollen, kommt es in erster Linie darauf an, den passenden Mieter zu finden. Der Mieter sollte zu Ihrer Immobilie passen, was die Größe der Wohnfläche, den Mietpreis und das soziale Umfeld betrifft.

Wichtig ist auch, dass der Mieter Ihnen sympathisch ist und „Sie gut mit ihm können“, damit die Kommunikation im Mietverhältnis angenehm und unkompliziert verläuft.

Wenn Sie etwa Zugang zu Ihrem vermieteten Haus haben müssen, um die Heizungsanlage warten zu lassen oder um einen defekten Kühlschrank auszutauschen, schont ein reibungsloser Ablauf Nerven und Zeitkonto.

Um einen detaillierten Eindruck von potenziellen Mietern zu bekommen, empfiehlt es sich daher, Einzel- statt Sammelbesichtigungen zu planen. So können Sie sich ausreichend Zeit nehmen, auf spezielle Fragen einzugehen und in Frage kommende Personen auf sich wirken zu lassen.

Solvenz des Mietinteressenten überprüfen

Auch wenn Sie den Eindruck haben, dass Ihnen der Mietinteressent sympathisch ist und auf „Ihrer Wellenlänge liegt“, so muss er doch vor allem eines sein: zahlungsfähig.

Um das zu überprüfen, haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, den Mietinteressenten um eine Bonitätsauskunft zu bitten. Dazu ist Ihr Gegenüber zwar nicht verpflichtet, erklärt sich aber meist dazu bereit, um den Zuschlag für das Wunschobjekt zu erhalten.

Den Nachweis der Zahlungsfähigkeit kann der Mietinteressent über eine Wirtschaftsauskunftei wie die SCHUFA einholen. Hier reicht der sogenannte SCHUFA-BonitätsCheck.

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Er enthält im Gegensatz zur SCHUFA-BonitätsAuskunft nur für das Mietverhältnis relevante Daten. Informationen zu Autofinanzierung und Handyverträgen bleiben außen vor.

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Außerdem ist es üblich, sich über zukünftige Mieter in Form einer Mieterselbstauskunft zu informieren. Diese Form der Selbstauskunft ist freiwillig. Sie muss aber vorgelegt werden, wenn Sie als Vermieter diese als Voraussetzung zur Unterzeichnung des Mietvertrags verlangen.

Durch die Mieterselbstauskunft erhalten Sie Informationen zu Beruf, Arbeitgeber, Einkommen, Familienstand und der Anzahl der Personen, die in Ihrem Haus wohnen werden. Ebenfalls zulässig sind Fragen nach bestehenden Schulden. Hat Ihr Gegenüber eine Verbraucherinsolvenz angemeldet oder einen Antrag auf Restschuldbefreiung gestellt? Fragen Sie danach.

Wenn es um den Schutz vor Mietausfällen geht, haben Sie ein berechtigtes Interesse daran.

Unwahre Angaben zur Bonität und den Fragen in der Mieterselbstauskunft geben Ihnen als Vermieter später das Recht zur fristlosen Kündigung.

Professionelle Vermarktung des eigenen Hauses über einen Immobilienmakler oder in Eigenregie?

Wenn Sie Ihr eigenes Haus ohne Makler vermieten, liegen die Vorteile auf der Hand: Sie sparen Kosten. Wer einen Makler engagiert, muss zahlen.

Denn bei der Vermarktung von Wohnimmobilien durch Makler gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Die Maklerprovision geht zu Lasten desjenigen, der den Makler beauftragt hat. Die Zahlung wird fällig, wenn der schriftliche erteilte Suchauftrag ausgeführt wurde.

Prinzipiell ist die Höhe der Provision für Vermieter frei verhandelbar. Üblich sind jedoch 1,5 bis 2 Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer.

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Bei der Vermietung in Eigenregie haben Sie jedoch einen höheren bürokratischen Aufwand und eine weniger professionelle Darstellung des Mietobjekts in der Vermarktung. Die Anfertigung eines professionellen Exposés ist eine Aufgabe, die oft unterschätzt wird.

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Für die professionelle Vermarktung des eigenen Hauses über einen Makler sprechen:

  • Zeitersparnis für Sie als Vermieter
  • Kenntnis des Wohnungsmarkts
  • Insgesamt fachmännische Abwicklung des Vermietungsprozesses
  • Erstellung eines professionellen Exposés
  • Erfahrung bei der Suche passender solventer Mieter
  • Festsetzen eines realistischen Mietpreises zu Ihren Gunsten
  • Aufsetzen eines rechtssicheren Mietvertrags
  • Abwicklung der Wohnungsübergabe

Der Mietvertrag – Was Sie im Mietvertrag regeln sollten

Ein wichtiger Schritt ist geschafft – Sie haben den Traummieter für Ihr Haus gefunden. Nun kommt das Vertragliche. Einen Mietvertrag aufzusetzen ist eine sehr wichtige Angelegenheit, bei der es viele Fallstricke geben kann.

Themen wie Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen, Zustand der Wohnung beim Auszug erklären sich nicht immer von selbst. Wenn Sie sich nicht hundertprozentig sicher sind, lassen Sie sich rechtlich beraten.

Der Deutsche Mieterbund oder ein Jurist kann Ihnen behilflich sein.

Folgende Punkte müssen Sie unter anderem beachten:

Wohnfläche berechnen

Die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche Ihres Hauses muss korrekt berechnet sein. Hier gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen.

Die gängigste Methode ist die die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Sie definiert Wohnflächen und regelt ihre Berechnung.

Falsche Angaben im Mietvertrag können Konsequenzen haben, die Miethöhe, Nebenkosten und Hausratversicherung betreffen.

Gartenpflege

Im Mietvertrag muss die Pflege der Grünflächen bzw. des Gartens möglichst detailliert festgelegt werden. Wenn keine Vereinbarungen getroffen werden, ist der Mieter nicht verpflichtet, sich um die Gartenpflege zu kümmern.

Kehr- und Räumpflicht der Gehwege

Entweder die Pflichten werden auf den Mieter übertragen oder der Vermieter beauftragt ein Unternehmen mit den anfallenden Arbeiten und legt die Kosten auf den Mieter um.

Umgang mit Kleinreparaturen

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das vermietete Objekt im vertragsmäßigen Zustand zu halten. Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter für kleine Reparaturen bis zu einer Summe von maximal 75 bis 100 Euro verantwortlich ist. Insgesamt darf dieser Betrag maximal 6 bis 10 % der Jahreskaltmiete jedoch nicht überschreiten.

Nebenkostenabrechnung

Bei der Nebenkostenabrechnung oder auch Betriebskostenabrechnung ist es sehr wichtig, alle Posten fehlerfrei und lückenlos aufzustellen. Sollten Ihnen als Vermieter dabei Fehler unterlaufen, ist der Anspruch auf Rückzahlung durch den Mieter in Gefahr.

Wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten, haben Sie nur eine Mietpartei und müssen die Nebenkosten (im Gegensatz zur Vermietung von Wohnungen im Mehrfamilienhaus) nicht auf mehrere Parteien umlegen.

Die umlagefähigen Nebenkosten können also direkt auf den Mieter umgelegt werden.

Nebenkosten wie Strom, Kaltwasser und Gas werden beim Vermieten eines Hauses, im Gegensatz zu mancher Wohnungsvermietung, üblicherweise vom Mieter selbst übernommen.

Dazu schließt der Mieter mit den Versorgungunternehmen seiner Wahl direkt Verträge ab.

So wird die Nebenkostenabrechnung für Sie als Vermieter übersichtlicher und im Falle von Nebenkostennachforderungen sind mögliche Ausfallrisiken geringer.

Im Mietvertrag muss zunächst festgehalten werden, welche Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Unter dem Begriff „sämtliche Betriebskosten“ können die gängigen Nebenkosten zusammengefasst werden. Diese müssen dann nicht separat benannt werden.

Als „sonstige Betriebskosten“ können weitere Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden, die dann konkret im Einzelnen genannt werden müssen. So entschied der Bundesgerichtshof im Jahr 2004 in seinem „Dachrinnenurteil“ ((VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43).

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz stellt auf seiner Website die komplette Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten zur Verfügung.

Unterstützung durch eine Hausverwaltung

Wenn Sie sich als Vermieter nicht um die Nebenkostenabrechnung und weitere anfallende Aufgaben kümmern können, besteht die Möglichkeit eine Hausverwaltung einzusetzen. Die Weitergabe von Verwaltungsaufgaben stellt eine zeitliche Entlastung für Sie als Vermieter dar. Bedenken Sie aber: Die zusätzlichen Kosten mindern den Gewinn aus der Vermietung.

Welche Versicherungen sollten Sie als Vermieter haben?

Wenn Sie Ihr eigenes Haus vermieten wollen, sollten Sie sich gegen finanzielle Risiken absichern. Diese Empfehlung gilt natürlich auch, wenn Sie eine Wohnung zu vermieten haben.

Eine Versicherungspflicht besteht nicht für Vermieter. Doch ohne ausreichenden Versicherungsschutz drohen im Schadenfall schwere finanzielle Folgen.

Die gute Nachricht ist, dass Sie als Vermieter die meisten Versicherungen steuerlich absetzen können.

Private Haftpflichtversicherung

Die Private Haftpflichtversicherung oder Privathaftpflicht ist eine elementar wichtige Versicherung, nicht nur für Vermieter. Sie tritt für die Folgen von Schäden ein, die Sie bzw. Ihre Familie schuldhaft verursacht haben und sichert damit Ihre Existenz ab.

Besitzen Sie eine Immobilie, die Sie selbst bewohnen, reicht die Privathaftpflicht in der Regel als Grundschutz aus, um Schäden zu regulieren, die Dritten durch Ihre Immobilie oder Grundstück entstanden sind. Je nach Versicherer und vereinbartem Leistungsumfang kann der Versicherungsschutz variieren.

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Bei der GEV ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für selbstgenutztes Wohneigentum bereits in der Privathaftpflicht enthalten, in bestimmten Tarifen ist sogar das selbstbenutzte 1-4 Familienhaus mitversichert.

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Sie können also 3 Wohnungen (keine gewerbliche Vermietung) vermieten und eine Wohnung selbst bewohnen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für Vermieter

Als Vermieter schützt Sie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung  vor der Haftung für Schäden, die Anwohnern oder Passanten durch Ihre Immobilie bzw. Ihr Grundstück entstehen. Dies gilt auch für unbebaute Grundstücke. Die Haus- und Grundbesitzerhaftplicht greift beispielsweise, wenn es zu Verletzungen kommt, weil

  • sich ein Sturz auf einer schlecht beleuchteten Eingangstreppe ereignet,
  • sich ein Dachziegel löst und jemand davon getroffen wird,
  • eine Person durch Schnee-, Laub- oder Eisglätte stürzt,
  • Schneelawinen vom Dach abgehen.

Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung  ist nicht nur für Vermieter, sondern für alle Hausbesitzer ein Muss. Sie schützt Sie vor allen möglichen Gebäuderisiken und kommt für Schäden auf, die an Ihrem Haus entstehen.

Dies können notwendige Reparaturen nach Feuer, Leitungswasserschäden, Sturm, Hagel und Überspannung durch Blitz sein.

Die genannten Risiken bilden in der Regel die Basis der Wohngebäudeversicherung.

Ganz individuell können aber weitere Risiken abgesichert werden, zum Beispiel Schäden durch Naturereignisse wie Überschwemmungen, Erdsenkung oder Schneedruck.

Für Vermieter besonders interessant sind Versicherungsleistungen, die vor Mietverlusten oder Mietausfällen (Stichwort Mietnomaden) schützen. Versicherungen bieten auch an, Entsorgungskosten zu übernehmen, wenn Hausratgegenstände von Mietern entfernt werden müssen.

Lesen Sie außerdem: Was sich im Jahr 2019 zum Thema Rechte und Pflichten für Mieter ändert .

Источник: https://www.gev-versicherung.de/ratgeber/eigenes-haus-vermieten-was-sie-als-vermieter-beachten-sollten/

4 Tipps für die Vermietung Ihrer Immobilie

4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen

Um die Miete für Ihr Wohneigentum in angemessener Höhe festzulegen, hilft Ihnen der Mietspiegel für Ihre Stadt oder Region bei der Orientierung. Dieser zeigt die aktuellen Mietpreise und deren Veränderung im Vergleich zum Vorjahr an.

 Daneben haben Sie die Möglichkeit, sich die Mietpreise vergleichbarer Objekte aus der Nachbarschaft anzuschauen.

Auf der Webseite der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen können Sie zum Beispiel die übliche Brutto-Kaltmiete der gewünschten Straße in Berlin abfragen und diese zur Orientierung nutzen, um den Mietpreis für Ihre Immobilie festzulegen.

2. Den richtigen Mieter finden

Ein Haus an einen potenziellen Mieter zu vermitteln, dauert in der Regel länger, als es bei einer Wohnung der Fall ist. Planen Sie etwa zwei bis drei Monate ein.

Um passende Mieter zu finden, müssen Sie nicht nur Anzeigen schalten und Besichtigungstermine vereinbaren, sondern auch die Zahlungsfähigkeit der Mietinteressenten überprüfen. Ferner sollten Sie sich unbedingt eine Bescheinigung über die Mietschuldenfreiheit vorlegen lassen und eine Schufa-Auskunft anfordern.

Andernfalls können Sie Gefahr laufen, auf Betrüger hereinzufallen. Lassen Sie sich Zeit bei der Entscheidung und klären Sie im Gespräch, ob die zukünftigen Mieter Ihren Vorstellungen entsprechen.

Sie können den Mietinteressenten zum Beispiel folgende Fragen stellen:

  • Warum möchten Sie umziehen?
  • Wie viele Personen werden in dem Haus oder der Wohnung leben?
  • Besitzen oder wünschen Sie Haustiere?
  • Spielt eine der im Haushalt lebenden Personen ein Musikinstrument?

  Unser Tipp:

3. Einen korrekten Mietvertrag aufsetzen

Schließen Sie mit Ihrem Mieter unbedingt einen schriftlichen Vertrag ab! Treffen Sie sämtliche Vereinbarungen zum Mietverhältnis mündlich, haben Sie bei Unstimmigkeiten keinen Beweis für die Absprachen. Dann gelten die Regelungen des BGB – zugunsten des Mieters.

Folgende Angaben sollte ein schriftlicher Mietvertrag enthalten:

  • Name, Geburtsdatum und Geburtsort des Mieters
  • Name und Anschrift des Vermieters
  • Anschrift und Lage der Wohnung bzw. des Hauses
  • Kaltmiete und Nebenkosten
  • Nebenräume wie Keller oder Dachboden, die der Mieter nutzen darf
  • Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen seitens des Mieters
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Mietanpassungen bzw. Mieterhöhung
  • Mietkaution (max. drei Monatsmieten)

Diese Bedingungen für die Vermietung können Sie zusätzlich festhalten: 

  • Haltung von Haustieren
  • Erlaubnis/Verweigerung zur Untervermietung
  • Hausordnung, z. B. Reinigungsplan und Fluchtwege freihalten

Wenn Sie die richtigen Mieter gefunden haben, müssen die Bedingungen für die Vermietung schriftlich festgehalten werden.

  Welche Kündigungsgründe sind rechtmäßig?

Als Vermieter stehen Sie gegenüber anderen Eigentümern für das Tun Ihres Mieters ein. Hält dieser sich nicht an die Regeln, können Sie ihn abmahnen und im letzten Schritt die Wohnung kündigen.

Grundsätzlich steht dem Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung zu, wenn Sie einen rechtmäßigen Kündigungsgrund hervorbringen können.

Dieser liegt vor, wenn, der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt und z. B.

  • zwei Monate hintereinander keine Miete zahlt,
  • die Miete fortwährend unpünktlich zahlt
  • oder ständig und nachhaltig den Hausfrieden stört.

Weiterhin können Sie die Vermietung wegen Eigenbedarf kündigen, z. B. wenn Sie oder Ihre nahen Angehörigen die Wohnung oder das Haus beziehen möchten. In diesem Fall müssen Sie erklären, warum Sie oder eine verwandte Person die Wohnung oder das Haus benötigen. Weiterführende Informationen zum Thema Mietrecht finden Sie auf der Webseite des Deutschen Mieterbundes.

Der geplante Verkauf, die Sanierung oder der Abriss Ihrer Immobilie sind ebenfalls rechtmäßige Kündigungsgründe. Wichtig ist, dass Sie sich stets an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.

Mietdauer Gesetzliche Kündigungsfrist
Bis zu 5 Jahre3 Monate
Zwischen 5 und 8 Jahren6 Monate
Länger als 8 Jahre9 Monate
Länger als 10 Jahre (Altmietvertrag bis Herbst 2001)12 Monate

4. Mieteinnahmen richtig von der Steuer absetzen

Egal, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten – die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen Sie gemäß EStG § 21 versteuern. Dafür können Sie bei der Steuererklärung aber auch Werbungskosten geltend machen.

Darunter fallen beispielsweise die Kosten für Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten oder Kreditzinsen für die vermietete Immobilie. Haben Sie mehr Geld eingenommen als ausgegeben, wird eine Steuernachzahlung fällig. Im umgekehrten Fall erhalten Sie entsprechend eine Steuererstattung. Diese können Sie mit den übrigen Einkünften verrechnen.

Detaillierte Informationen zu diesem Thema finden Sie zum Beispiel auf der Webseite des Lohnsteuerhilfevereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V.

  Achtung:

Fachfirmen für Immobilienverkauf in Ihrer Region

Wir finden die passenden Fachfirmen für Sie.

Источник: https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/wohnung-haus-vermieten/

Ratgeber: 10 Tipps wie Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen können

4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen

Sie wollen Ihr Haus schnell verkaufen und hoffen, dass alles zügig und problemfrei verläuft? Folgende Tipps für den schnellen Hausverkauf helfen allen, die nicht lange warten können oder wollen. Mit ein paar grundlegenden Kenntnissen ist es nämlich gar nicht so schwierig, neue Hausbesitzer zu finden.

Tipps 1: Nehmen Sie die Kosten genau unter die Lupe

Immobilienbesitzer müssen eine lange Reihe von Steuer- und Kostenfragen beachten. Wer beispielsweise ein Mietshaus weniger als zehn Jahre besessen hat, muss den Gewinn beim Verkauf versteuern. Dazu kommen die Kaufnebenkosten. Steuerfrei ist der Verkauf für Selbstnutzer.

Allerdings müssen auch die bestehenden Kredite genau unter die Lupe genommen werden. Wer seine Immobilie schnell verkaufen will und Kredite ablösen möchte, muss oft eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Besser ist es, wenn der potentielle Käufer das Darlehen übernimmt.

Deshalb sollten Sie sich auch dann, wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen, erst von Ihrer Bank beraten lassen.

Tipp 2: Kalkulieren Sie den Verkaufswert Ihrer Immobilie realistisch

Die Preislage ist in Deutschland extrem unterschiedlich. In einigen ländlichen Gegenden liegen die Preise sehr niedrig, in Ballungszentren dagegen extrem hoch.

Informieren Sie sich darüber, was ähnliche Häuser in Ihrer Gegend im Moment kosten und lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Immobilienmakler oder Ihrer Bank beraten.

 Immobilien Schaller berät Sie gerne für die Metropolregion Nürnberg.

Tipp 3: Machen Sie gute Fotos von Ihrer Immobilie

Dies ist einer der wichtigsten Tipps für schnellen Hausverkauf! Gute Fotos sind das A und O eines zügigen Handels, denn damit locken Sie die meisten zahlungsstarken Interessenten an. Investieren Sie notfalls auch in einen Profi-Fotografen, wenn Sie nicht selbst mit Weitwinkel und verschiedenen Belichtungsmöglichkeiten perfekt umgehen können.

Der Zeitpunkt des Shootings sollte präzise gewählt sein. Oft lohnt es sich, Fotos zu verschiedenen Zeitpunkten mit unterschiedlichen Lichtverhältnissen zu machen. Ihre Immobilie von außen bei blauem Himmel fotografiert ist sicher vorteilhaft.

Manchmal ist es auch gut, Fotos zu machen, bevor das Haus oder die Wohnung leer ist, und dann die leere Immobilie noch einmal zu fotografieren. 

Tipp 4: Mit einem Makler gehen Sie auf Nummer Sicher

Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen und damit so wenig Aufwand wie möglich haben wollen, gehen Sie am besten zu einem Makler. Vor allem dann, wenn das Haus Ihr eigenes Zuhause war oder sogar noch ist, sollten Sie an einen Makler denken.

Oft ist es nicht einfach, bei Besichtigungsterminen die kritischen Bemerkungen potentieller Käufer zu hören. Außerdem möchten Kaufinteressenten manchmal Besichtigungstermine zu Zeiten, an denen Sie nicht zuhause sind.

 Ein Makler kann  diese Termine dann auch ohne Sie vereinbaren. So sparen Sie sich Zeit und erhöhen Ihre Chancen auf einen schnellen Verkauf Ihrer Immobilie.

Ein Makler beantwortet auch Fragen potenzieller Interessenten zu Ihrer Immobilie hinsichtlich Bausubstanz, Lage, Einkaufsmöglichkeiten etc. seriös und fachmännisch. Das schafft Vertrauen und ist ein weiterer Pluspunkt. 

Tipp 5: Zeigen Sie Ihr Haus von seiner besten Seite

Auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie schnell verkaufen wollen, sollten Sie sich für ein Aufhübschprogramm gründlich Zeit nehmen. Ein ansprechendes Haus bringt mehr Geld als eines, bei dem noch jede Menge Schönheitsreparaturen anstehen.

Inzwischen gibt es sogar Spezialisten, die das Haus gezielt für den Verkauf herrichten. Man spricht dann vom „Home-Staging“. In vielen Gegenden Deutschlands können Sie sich inzwischen an eine solche Fachkraft wenden.

Mit ein bisschen Einsatz und gutem Geschmack können Sie diese Arbeit aber auch selbst übernehmen.

Tipp 6: Betrachten Sie Ihr Haus von außen

Betrachten Sie Ihren Garten und Vorgarten ehrlich und möglichst neutral. Vor allem der Vorgarten und die Haustür sind wichtig – sie sorgen schließlich für den ersten Eindruck. Richten Sie den Garten her, sorgen Sie für saubere Treppen, entfernen Sie Müll oder Kinderspielzeug und sorgen Sie dafür, dass alles sauber und gepflegt wirkt.

Tipp 7: Schaffen Sie Platz

Das kann schwierig sein, falls Sie in der Immobilie noch wohnen. Trotzdem sollten Sie bereits vor dem Verkauf und vor dem Umzug einen Container bestellen und sich von allem trennen, was Kellerräume, Speicher, Vorratsräume und Garage zumüllt.

 Sorgen Sie auch für Platz in den Wohnräumen und packen Sie Ihre privaten Dinge wie Bilder und Erinnerungsstücke in Umzugskästen. Die Wohn- und Schlafräume sollten luftig sein und nur wenige persönliche Dinge enthalten.

Der potentielle Käufer muss das Gefühl haben, sich in diesem Haus einrichten zu können. Wenn er zu viel von Ihren Dingen sieht, fühlt er sich nur „wie auf Besuch“.

Tipp 8: Machen Sie Großputz

Es ist leider nicht zu vermeiden: Sie werden mehrere Male putzen müssen. Sowohl zum Fototermin als auch zu den Besichtigungsterminen sollte alles so ordentlich und sauber wie nur irgendwie möglich sein.

Verdreckte Türstöcke, schmutzige Fenster, Spinnenweben an den Kellerdecken dürfen nicht sein und schrecken mögliche Käufer ab. Investieren Sie eventuell in ein professionelles Putzteam.

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Manchmal sieht man in seinen eigenen vier Wänden die Stellen gar nicht mehr, die dringend ein liebevolles Händchen bräuchten. Vor allem Küche und Bad müssen blitzblank sein und sollten nur wenige persönliche Dinge enthalten.

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Vergessen Sie nicht: Potentielle Käufer öffnen in der Küche und im Bad durchaus auch die Schränke und schauen hinein! Vergessen Sie auch nicht vor den Besichtigungsterminen ausreichend zu lüften!

Tipp 9: Führen Sie Reparaturen und Verschönerungen durch

Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie nicht mehr in der Immobilie wohnen und das Objekt bereits leer steht. Dann können sich einige Tausend Euro für Maler und Handwerker lohnen, denn der Hauspreis steigt dadurch um einiges.

Lassen Sie die Wände in hellen und neutralen Farben streichen, sorgen Sie für saubere Böden und für gepflegte Türen. Falls es irgendwo Probleme mit Steckdosen oder Leisten geben sollte, lassen Sie sie reparieren.

Der Käufer muss das Gefühl haben, ohne größeren Eigeneinsatz jederzeit einziehen zu können.

Tipp 10: Sorgen Sie für alle wichtigen Unterlagen und seien Sie positiv gegenüber Gutachtern

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen wollen, müssen Sie für alle Unterlagen sorgen, die wichtig für den Käufer sind. Deshalb ist es ratsam hierfür einen Makler einzusetzen. Sagen Sie nicht Nein, falls ein potentieller Käufer die Bewertung Ihrer Immobilie durch einen Gutachter wünscht.

Gutachter, die der Käufer bestellt, müssen auch vom Käufer bezahlt werden. Je nach Zustand Ihrer Immobilie findet er Mängel oder bewertet den Zustand positiv. Falls es deshalb zu keinem Geschäft kommen sollte, können Sie jedoch dieses Gutachten als Gedankenstoß nehmen.

Nun wissen Sie genau, was Sie noch verbessern müssen, damit Ihr Haus bald einen neuen Besitzer findet.

Diese Unterlagen sollten Sie beim Immobilienverkauf parat haben:

  • Amtliche Flurkarte
  • Grundbuchauszug
  • Grundrisse / Bauplan
  • Wohnflächenberechnung
  • Berechnung des umbauten Raumes
  • Energieausweis
  • Bauvertrag
  • Nachweise über Denkmalschutzbestimmungen
  • Erbpachtverträge
  • Bei vermieteten Immobilien: Kopien der Mietverträge und Nachweise der Mieteinkünfte, Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre
  • Aufstellung über Modernisierungen / Sanierungen
  • Handwerkerrechnungen aller größeren Reparaturen und Umbauten
  • Garantieurkunden, Rechnungen und Gebrauchsanweisungen für Einbauten wie Heizung, Kamin oder Küche
  • Wartungsnachweise

Источник: https://www.schaller-immobilien.de/ratgeber-artikel/immobilie-schnell-verkaufen-10-tipps/

10 Tipps für Vermieter

4 Dinge, die Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten wollen

Die dauerhafte Vermietung einer Immobilie ist eine zeitintensive Angelegenheit – dessen sollten Sie sich bereits vor der Investition in Immobilien bewusst sein. Zu den alltäglichen Pflichten des Vermieters gehören:

  • Erstellung einer jährlichen Nebenkostenabrechnung für die Mieter
  • Jährliche Wirtschaftsprüfung des Finanzamts
  • Teilnahme an Eigentümerversammlungen
  • Abstimmung von Sanierungen u.ä. mit den Miteigentümern
  • Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
  • Mieterfluktuation, Renovierung
  • Potentielle Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und Miteigentümern

Für einen Monatsbeitrag können Sie eine Hausverwaltung einschalten, die für sie einen Teil der Pflichten gegenüber dem Mieter erfüllt und ihre Rechte für Sie wahrnimmt.

Mit der Unterzeichnung eines unbefristeten Mietvertrags gehen Sie eine enge und langfristige Bindung mit dem Mieter ein. So schnell eine Wohnung vermietet ist, so schwierig ist auch die Beendigung eines bestehenden Mietvertrags.

Tipp 2: Den richtigen Mietpreis festlegen

Vor der Vermietung müssen Sie sich mit dem Immobilienmarkt Ihrer Region auseinandersetzen. Folgende Fragen sollten Sie sich stellen:

  • Welche Mieten sind am Markt üblich?
  • Gibt es mehr Mieter als verfügbare Wohnungen?
  • Wie lange dauert die Neuvermietung?
  • Kann meine Immobilie durch attraktive Ausstattung oder Lage zusätzlich überzeugen?
  • Gibt es eine Mietpreisbremse in der Region?

Um den Mietpreis festzulegen, wird der lokale Mietenspiegel der jeweiligen Region als Grundlage hinzugezogen. Anhand verschiedener Kriterien im Mietspiegel (Lage und Größe der Wohnung, Baujahr, Ausstattung) ordnen Sie Ihre Immobilie ein, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu erkennen.

Gilt in der Region, in der Sie vermieten wollen die Mietpreisbremse, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Greift keine Mietpreisbremse in Ihrer Region, gilt eine Obergrenze von maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete.

Tipp 3: Vermieterfreundlichen Mietvertrag aufsetzen

Nehmen Sie sich als Vermieter Zeit für die Ausgestaltung des Mietvertrages. Alles, was in dem Mietvertrag nicht vollständig oder zu Ihren Ungunsten geregelt ist, ist erstmal Vertragsbestandteil.

Ist etwas in dem Vertrag unklar, wird es dann regelmäßig zum Vorteil des Mieters ausgelegt. Änderungen sind dann nur bedingt möglich.

Generell gilt: Solange die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden, können Sie gerade bei der Gestaltung des Mietvertrages einigen Schwierigkeiten vorbeugen. Achten Sie unter anderem auf folgende Fallstricke:

  • Welche Haustiere sind in der Wohnung erlaubt?
  •  Welche Reinigungspflichten muss der Mieter nachgehen (Treppenhaus)?
  • Die Art der Renovierungsarbeiten bei Auszug
  • Zuständigkeiten bei Kleinstreparaturen
  • Zustimmung bei Untervermietung

Tipp 4: Makler ja oder nein?

Diese Frage stellt sich wohl jeder, der erstmalig eine Immobilie vermieten möchte. Beides bringt Vor- und Nachteile mit sich. Häufig entscheiden sich Eigentümer für die Privatvermietung um Kosten zu vermeiden. Die Maklertätigkeit hat natürlich ihren Preis: In der Regel beträgt die Maklerprovision bei Vermietung bis zu zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Beim Einschalten eines Maklers gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Die Kosten für den Immobilienmakler übernimmt beim Mieten und Vermieten derjenige, der den Makler beauftragt. Das Bestellerprinzip ist im Wohnungsvermittlungsgesetz in §2 Absatz 1a geregelt. 

Wenn sich der Vermieter an den Makler wendet, um einen neuen Mieter zu finden, zahlt der Vermieter nach Vermittlung und Abschluss des neuen Mietvertrags die Maklerprovision. Vermieter können Maklerkosten von der Steuer absetzen. 

Tipp 5: Diese Angaben gehören in ein gutes Exposé

Wer ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchte, muss die Werbetrommel für sein Objekt rühren. Ein gutes Exposé liefert potenziellen Interessenten die wichtigsten Angaben zur Immobilie auf einen Blick.

Neben grundlegenden Informationen zu Wohnung oder Haus, soll das Exposé auch emotional Erwartungen wecken und die größten Vorteile hervorheben.

Anderseits darf auch nicht zu hochgestapelt werden, um Enttäuschungen bei der Besichtigung zu vermeiden.

Tipp 6: Der Besichtigungstermin

Ob Sie eine Massenbesichtigung oder Einzeltermine vereinbaren, hängt von dem Wohnungsmarkt und der Anzahl der Interessenten ab.

Auf stark umkämpften Mietmärkten können Sie die Mietinteressenten in großen Gruppen durch die Wohnung führen und sich anschließend eine Selbstauskunft geben lassen.

Aber aufgepasst: Einzelbesichtigungen sind zwar zeitaufwändiger, allerdings können Sie sich hier einen besseren Eindruck von den potentiellen Mietern machen.

Tipp 7: Solvente Mieter erkennen

Der falsche Mieter kann Sie viel Geld und Nerven kosten. Deshalb ist es wichtig, nicht nur nach Sympathie zu entscheiden. Folgende Informationen sollten Sie sich deshalb unbedingt im Vorfeld einholen:

  •  Bonität des Mieters, zum Beispiel durch den  SCHUFA-Bonitätscheck
  • Selbstauskunft des Mieters
  • Einkommensbescheide 

Tipp 8: Wohnungsübergabe optimieren

Vor der Wohnungsübergabe sollten Sie bereits die Mietkaution und die erste Monatsmiete des Mieters erhalten haben. So vermeiden Sie eine schlechte Zahlungsmoral.

Statt einer klassischen Mietkaution auf einem Sparbuch, können Sie auch eine Barkaution oder eine Mietkautionsbürgschaft annehmen.

Wichtig für die Wohnungsübergabe ist ein ordentliches Übergabeprotokoll. So vermeiden Sie bereits im Vorfeld mögliche spätere Streitigkeiten. Durch einen Zeugen können Sie das Protokoll zusätzlich absichern, damit es auch im schlimmsten Fall vor Gericht Bestand hätte. Für die Abrechnung der Nebenkosten, werden zusätzlich die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser notiert.

Tipp 9: Miteinnahmen richtig versteuern

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie müssen Sie natürlich versteuern. Nur wenn die steuerlichen Einnahmen nicht die generelle Steuergrenze überschreiten, müssen Sie die Mieteinnahmen nicht versteuern.

Die Einkünfte aus der Vermietung werden in der Anlage V in der Steuererklärung angegeben und unterliegen damit der Einkommenssteuer. Weitere Informationen und Tipps dazu finden Sie in unserem Ratgeber „Steuern sparen beim Hausverkauf“.

Tipp 10: Probleme mit dem Mieter – so werden Sie ihn wieder los

Die Gründe sich von einem Mieter trennen zu wollen, sind vielfältig. Mieterschutz wird in Deutschland großgeschrieben, was die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses erschwert. Eine Möglichkeit ist die Eigenbedarfskündigung, die immer dann greift, wenn Sie die Wohnung selbst oder für Ihren engeren Familienkreis benötigen.

Wird der Mieter vertragsbrüchig, sei es Mietrückstand oder Pflichtverletzungen, müssen Sie mittels Abmahnungen den Mieter auf sein Fehlverhalten hinweisen und den Mieter kündigen. Nicht selten kommt es so weit, dass der Mieter erst auszieht, wenn eine Räumungsklage gegen ihn vorliegt. Dies kann ein langwieriger, teurer Prozess werden.

Im Falle eines Immobilienverkaufs, gibt es die Möglichkeit den Mieter aus der Wohnung herauszukaufen. Ein finanzieller Anreiz, freiwillig aus der Wohnung auszuziehen, fällt meist geringer aus, als die Einbußen beim Verkauf inklusive Bewohner. In der Regel lassen sich unvermietete Wohnungen, zu einem weitaus höheren Preis verkaufen.

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Источник: https://www.sparkasse.de/themen/eigenheim-finanzieren/tipps-fuer-vermieter.html

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