Altbau kaufen: Was müssen Sie beachten?

Immobilienkauf – was ist zu beachten?

Altbau kaufen: Was müssen Sie beachten?

In der Praxis wechseln mehr gebrauchte Immobilien den Besitzer als neu gebaut werden.

Das liegt zum einen daran, dass der Erwerb einer gebrauchten Immobilie im ersten Moment günstiger ausfällt, als würde der Käufer ein vergleichbares Objekt beim Bauträger erwerben. Dennoch sollte nicht vergessen werden, dass ein Altbau Instand gehalten werden muss.

Soll ein Objekt langfristig seinen Wert behalten oder ihn sogar steigern, dann sind regelmäßige Instandhaltungs-, Modernisierungs- und teilweise auch Sanierungsarbeiten zwingend notwendig.

Wie auch immer Sie sich entscheiden, eines sollten Sie beachten: Eine Immobilie ist ein langfristiges Unterfangen – egal ob Sie vermieten oder selbst bewohnen.

Anders als eine Aktie, ist eine Immobilie alles andere als fungibel (Sache, die nach Maß, Zahl oder Gewicht bestimmt wird und daher auswechselbar ist) ist. Der Verkauf einer Immobilie benötigt Zeit, wenn Sie einen markgerechten Preis erzielen möchten.

Handeln Sie unter Druck so laufen Sie Gefahr bei Verkauf Ihrer Immobilie Verluste zu machen.

Checkliste: So beurteilen Sie eine Immobilie

Bevor Sie kaufen sollten Sie die Immobilie prüfen, ob Sie tatsächlich in Ordnung und den Kaufpreis wert ist. Selbstverständlich ist das die Aufgabe für einen Gutachter.

Jedoch wäre es wirtschaftlich nicht zweckmäßig, bei jedem interessanten Objekt sofort ein Gutachten erstellen zu lassen, wenn Sie noch gar nicht wissen, ob Sie es kaufen werden.

Deshalb haben wir Ihnen hier die wichtigsten Punkte zusammengestellt, die für eine erste oberflächliche Einschätzung dienlich sind.

Wie ist es um den Gesamtzustand der Immobilie bestellt?

Sind Bauschäden und Mängel vorhanden? Stehen Arbeiten am Dach und/oder der Fassade an? Wurde bei Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen die Statik des Hauses beeinträchtigt?

Das Eindecken eines Daches oder die Sanierung einer Hausfassade sind kostenintensive Maßnahmen. Darauf sollten Sie vorbereitet sein.

Solche Arbeiten werden durchaus ohne Ihre Einwilligung auf der Eigentümerversammlung beschlossen, wenn es ein Mehrheitsbeschluss ist. Und ob Sie nun wollen oder nicht, Sie müssen Ihren Anteil bezahlen.

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Können Sie Ihren Beitrag nicht leisten, kann das unangenehme Folgen für Sie haben.

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Mit einer aufmerksamen Prüfung erhalten Sie eine gute Kalkulationsbasis, um eventuelle Mehrkosten für die Beseitigung vorhandener Schäden rechtzeitig einplanen zu können.

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Wo oder wie sind die Informationen/Unterlagen zu beschaffen?

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Objektbesichtigung, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Was wurde in den letzten Jahren in Stand gesetzt?

Stehen größere Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen an, und wenn ja, in welchem Umfang?

Immobilien müssen ständig gepflegt und Instand gehalten werden. Ein Instandhaltungs- oder gar Modernisierungsstau kann sehr schnell ein zunächst günstig erstandenes Objekt zu einem „Fass ohne Boden“ werden lassen.

Darüber hinaus ist auch der Erhaltungszustand ein wesentlicher Einflussfaktor bei der Ermittlung des Objektwertes. Je besser Sie Bescheid wissen und dokumentieren können, umso leichter gelingt die Finanzierung.

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Wo oder wie sind die Informationen/Unterlagen zu beschaffen?

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Objektbesichtigung, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Beurteilung der Bauweise und wenn zutreffend, die durchgeführten Arbeiten

Die Bauweise wirkt direkt auf die technischen Restnutzungsdauer respektive Lebensdauer der Immobilie. Darüber hinaus ist sie bei der Ermittlung des Beleihungswertes von entscheidender Bedeutung.

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Wo oder wie sind die Informationen/Unterlagen zu beschaffen?

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Objektbesichtigung, Einsichtnahme in die Bauakte (Baubeschreibung)

Liegt bereits eine Bauakte vor und ist alles so weit genehmigt? Ist der Architekt zuverlässig und bekannt?

Bei Neubauten ist die Prüfung der ordnungsgemäßen Genehmigung von Dach, Keller oder etwaigen Anbauten Pflicht.

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Wo oder wie sind die Informationen/Unterlagen zu beschaffen?

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Einsichtnahme in die Bauakte (Baugenehmigung)

Bietet die Immobilie ausreichend Platz und erfüllt sie auch wirklich meine Ansprüche?

Wird dieses Objekt auch in der Zukunft meiner Lebensplanung gerecht? Was passiert wenn wir unerwartet Nachwuchs bekommen?

Der Kauf einer Immobilie ist mit Kosten verbunden, die Sie bei einem Verkauf nicht erstattet bekommen. Dazu zählen zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuch kosten, die zur Zeit rund 1,5% des Kaufpreises ausmachen. Vielleicht haben Sie sogar einen Makler bezahlen müssen.

Es wäre sicherlich sehr schade, wenn Sie ein paar Jahre nach Kauf feststellen müssten, dass Ihre Traumimmobile nicht mehr das ist, was Sie sich einst vorstellten.

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Wo oder wie sind die Informationen/Unterlagen zu beschaffen?

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Ausführliche Objektbegehung, ausgedehnte Gespräche mit dem Ehe-/Lebenspartner, Einsichtnahme in die Wohnflächenberechnung

Ausstattung der Immobilie

Ist die Immobilie zeitgemäß ausgestattet und entspricht sie den aktuellen Standards? Ist die Belichtung der Wohnräume ausreichend? Sind Dämmungsprobleme vorhanden? Ermöglichen Zuschnitt und Deckenhöhen eine problemlose Möblierung? Entspricht das Objekt den gesetzlichen Anforderungen, die an Wohnräume gestellt werden?

Mit Blick auf einen späteren Wiederverkauf und den erzielbaren Preis ist die Gewährleistung einer guten Ausleuchtung und Belüftung wichtig.

Notwendige aber nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sorgen schnell für einen erheblichen Abschlag auf den angemessenen Kaufspreis der Immobilie oder reduzieren die Höhe möglicher Mieterträge.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung, Einsichtnahme in die Bauakte, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Genügt die vorhandene sanitäre Grundausstattung?

Notwendige aber nicht durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen sorgen schnell für einen erheblichen Abschlag auf den angemessenen Kaufspreis der Immobilie oder reduzieren die Höhe möglicher Mieterträge.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung

Sind Leitungen und Anschlüsse für Kabelfernsehen, Internet und Telefon vorhanden oder müssen diese noch verlegt werden?

Berechnung eventuell anfallender Anschlusskosten

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Ausführliche Objektbegehung

Liegen Prüfungsprotokolle für die Heizungsanlage vor?x

Prüfprotokolle dienen dem Nachweis der regelmäßigen Kontrolle der Heizungsanlage und geben Aufschluss über deren Zustand und zu erwartende Reparaturen.

Regelmäßig durchgeführte Wartungsarbeiten helfen dabei, höherer Betriebskosten zu vermeiden und schützen die Anlage vor frühzeitigem Ausfall.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

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Ausführliche Objektbegehung Einsichtnahme in die Bauakte., Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Rechnungen und Belege für ausgeführte Arbeiten

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Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sich zusätzlich ein persönliches Gespräch mit Bewohnern des Hauses und/oder dem Hausmeister.

Gutachten vor dem Kauf der Immobilie erstellen lassen

Abschließend möchten wir Ihnen empfehlen, vor dem Kauf einer Immobilie einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen und ein Gutachten in Auftrag zu geben.

Ein Gutachter schützt vor unkalkulierbaren Risiken und hilft den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Gutachten sind zur Absicherung vor unerwarteten Mängeln und Schäden etc. und vor falscher Bewertung der Bausubstanz insbesondere bei älteren Objekten wichtig. Darüber hinaus verlangen einige Kreditinstitute die Vorlage eines Gutachtens.

Wo oder wie sind die Informationen /Unterlagen zu beschaffen?

Gutachter finden Sie im örtlichen Branchenbuch, im Internet oder auf Nachfrage bei der IHK oder einem Verband.

Источник: https://www.baufi24.de/ratgeber/immobilien/altbau-oder-neubau/

Worauf Sie achten sollten, wenn Sie einen Altbau kaufen

Altbau kaufen: Was müssen Sie beachten?

  • Privatkunden
  • Firmenkunden

Hohe Decken, Holzdielen und zweiflügelige Türen: Viele Menschen träumen davon, einen charmanten Altbau zu kaufen. Damit die Sanierungskosten jedoch nicht den Kaufpreis übersteigen, sollten Sie bei der Besichtigung die Bausubstanz und einige andere Punkte genau unter die Lupe nehmen. Worauf es ankommt und warum Expertenmeinungen wichtig sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Wärmedämmung im Altbau

Vor dem Wohnungs- bzw. Hauskauf ist ein aufmerksamer Rundgang Pflicht. Schon die Wände verraten viel über den späteren Wohnkomfort. Sind sie zu dünn, bieten sie wahrscheinlich keinen ausreichenden Schall- und Wärmeschutz.

Gerade rund um die Heizkörpernische sollten die Wände möglichst dick sein, um Wärme speichern zu können. Die nachträgliche Isolierung ist nicht nur teuer, sondern bietet auch keine vollständige Abhilfe.

Möchten Sie die Wohnung umbauen, können dünne Wände zudem zu statischen Problemen führen.

In nicht renovierten Altbauwohnungen stellen unzureichend schließende oder gedämmte Fenster und Türen eine weitere Ursache für Wärmeverluste dar. Verantwortlich sind Einfachverglasungen, undichte, verzogene Fensterrahmen und Wohnungstüren sowie poröses Holz. Zudem können Rollläden relevant sein, da rund um die Rollladenkästen Wärme entweicht und Kälte eindringt.

Darauf sollten Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie achten.

Ihr Weg zur eigenen Immobilie.

Viele weitere interessante Artikel finden Sie auf unserer Ratgeberseite.

Dielenböden tragen zum unvergleichlichen Charme von Altbauwohnungen bei. Neben einer ansprechenden Optik sollten die Böden jedoch auch eine ausreichende Trittschalldämmung garantieren.

Oft sind die Böden und Decken in Altbauwohnungen so ausgelegt, dass sie Schwingungen kaum gedämmt weitergeben. Eine nachträgliche Dämmung lässt sich häufig nicht bewerkstelligen. Wenn sie doch möglich ist, fallen die Maßnahmen meistens kostspielig aus.

Weitere typische Probleme, auf die Sie im Bereich der Böden achten sollten, sind:

  • durchgetretene Holzdielen
  • Brandstellen im Parkett
  • beschädigte Fußleisten
  • kaputte Fliesen

Das Treppenhaus im Altbau

Nicht nur die Altbauwohnung selbst sollte beim Rundgang auf Herz und Nieren geprüft werden, sondern auch das Gemeinschaftseigentum Treppenhaus. Denn hier kann ebenfalls ein späterer Wertverlust lauern.

Wie durchgetreten sind die Holztreppen oder Steinstufen im Eingangsbereich? Auch abgewetztes Holz, Brandschäden und Mängel am Geländer sind Schwachstellen, die Sie im Hinterkopf haben und überprüfen sollten.

Wie sieht es mit den Fenstern im Treppenhaus aus? Sind diese ausreichend abgedichtet? Idealerweise lassen Sie sich von einem Experten begleiten, der auch schwer sichtbare Mängel schnell erkennt.

Vorsicht vor Dachschäden

Funktionsfähige, ausreichend vorhandene Dachrinnen und Abflussrohre sind das A und O für eine gute Dachentwässerung und ein intaktes Dach. Wenn das Wasser nicht abfließen kann, kann der Dachstuhl morsch werden und verfaulen. Diese potenzielle Schwachstelle sollten Sie in jedem Fall überprüfen und zudem auf eine schadhafte Dachdeckung achten, bevor sie einen Altbau kaufen.

Achten Sie auf Schädlinge

Wie sieht es mit Schädlingen im Gebälk aus? Holzwürmer, aber auch der gefürchtete Hausschwamm können die Bausubstanz massiv beschädigen. Vor allem das sogenannte Sommerholz ist anfällig für den Befall.

Dieses wurde häufig in den 1930er- und 1940er-Jahren zum Bauen verwendet, im Gegensatz zum robusteren Winterholz.

Da sich die Holzsorte jedoch nicht immer feststellen lässt, sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen, der sein Augenmerk auf einen möglichen Schädlingsbefall richtet.

Kostenfaktor feuchter Keller

Bei Altbauten sollte Schäden durch Feuchtigkeit möglichst früh vorgebeugt werden. Besonders undichte Keller, aber auch Dächer, Balkone und kaputte Leitungen können Ursachen von Nässe sein.

Achten Sie bei der Begehung also darauf, ob Kellerwände oder -böden feucht sind. Sollte bereits die Außenwand durchfeuchtet sein, ist von einem Kauf abzuraten.

Das Trockenlegen ist nicht nur aufwendig, sondern auch teuer.

Bröckelnde Altbau-Fassade

Wenngleich abgeplatzter oder rissiger Putz an der Außenfassade nicht schön aussieht, muss er nicht unbedingt etwas mit der baulichen Substanz zu tun haben. Andererseits lässt sich für Laien oft nicht erkennen, ob an der tragenden Substanz bedrohliche Schäden vorliegen. Die Überprüfung des gewünschten Kaufobjekts durch einen Experten ist also auch von außen ratsam.

Den Rat von Experten einholen

Vor Vertragsabschluss empfiehlt es sich grundsätzlich, einen unabhängigen Experten zu engagieren. Baugutachter, Architekten und Bauingenieure können eine professionelle Einschätzung des Häuserzustands abgeben. Zudem stellen sie teilweise Energieausweise aus.

Wenn tragende Teile der Wohnung umgebaut werden sollen, empfiehlt sich ein Statiker als Ratgeber. Über den Zustand von Schornstein und Kamin informiert Sie der Bezirksschornsteinfeger.

Er sagt Ihnen zudem, welche Arten von Heizung an welche Kamine angeschlossen werden können.

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