Altbau

Altbau umbauen und sanieren: 4 Gründe fürs Modernisieren

Altbau

Oh, wie reizvoll sind Altbauten. Homogen das Quartier, eingewachsen der Garten, stilvoll die Ausstattung mit schönen Türprofilen und Beschlägen, alten Dielen und Fußleisten (na ja, nicht immer, aber oft). Wenn dann auch noch die Räume diese angenehme Atmosphäre von gelebter Geschichte und schöner Patina atmen, dann ist es um viele von uns geschehen.

Sollten wir nicht wunderbar heimisch werden können?

Zweite und dritte Blicke offenbaren im Altbau dann allerdings meist nicht zu ignorierende Mängel.

  • Die Küche: zu klein, zu dunkel.
  • Das Wohnzimmer: der gleiche Befund.
  • Der Flur: eng.
  • Der Blick in den Garten: verbaut durch Fensterbrüstungen.

Und können wir dieses sympathisch verwinkelte Haus auch noch zufrieden bewohnen, wenn wir mal alt sind? Stichwort Barrierefreiheit? Zweifel sind erlaubt …

Umgebaute Schreinerwerkstatt: Die ursprünglichen Elemente wie Betondecke, Stützen und Backsteinwand geben ein unverwechselbares Flair. © aus: Thomas Drexel, „Top 50 Umbauten“, DVA

Einen Altbau umbauen und sanieren: Vier gute Gründe

Insgesamt kommen häufig eine ganze Reihe Nachteile zum Vorschein, die einem Leben nach heutigen Ansprüchen im Weg stehen – Aufgaben, die im Rahmen einer grundlegenden Modernisierung aber durchaus zu bewältigen sind.

Und das am besten in Zusammenarbeit mit einem altbau­erfahrenen Architekten. Der kennt nicht nur die Stolpersteine, er kann auch die Potentiale eines alten Hauses viel umfassender nutzen.

Einen Altbau umbauen und sanieren – das umfasst mehrere Maßnahmen, die sich in mehrere große Komplexe zusammenfassen lassen. Es sind gleichzeitig vier gute Gründe für eine Modernisierung:

  1. Mehr Großzügigkeit (Räume öffnen; Küche, Esszimmer und Wohnzimmer verbinden; Flure einbinden; Obergeschoss öffnen)
  2. Mehr Tageslicht (größere Fenster; Oberlichter einbauen)
  3. Mehr Platz (Raumreserven nutzen; Keller sanieren; anbauen)
  4. Mehr Zukunftssicherheit (Barrierefreiheit; Flexibilität)

Räume öffnen

Es ist immer wieder verblüffend, wie sich das Raumgefühl komplett verwandelt, wenn Trennwände herausgenommen werden und sich eine Fläche von 35 Quadratmetern vor dem Auge ausbreitet statt der 15 plus 20 Quadratmeter, die es vorher waren.

Häufig ist das problemlos möglich, weil viele Wände keine tragende Funktion haben. Aber selbst dann, wenn tragende Wände geöffnet werden sollen, ist es umsetzbar. Der Aufwand ist lediglich höher.

Küche, Ess- und Wohnzimmer verbinden

Zimmer zu verbinden gehört zu den Maßnahmen, die schon fast zum Standard der Modernisierung gehören.

Heute mag kaum noch jemand in einer kleinen Arbeitsküche werkeln, wenn die Familie im angren­zenden Wohn- oder Esszimmer spielt oder plaudert.

[attention type=yellow]

Und selbst wenn die Küche gar nicht komplett geöffnet wird, sondern ein Teil der ehemaligen Trennwand als Tresen stehen bleibt, gewinnt der Raum an Weite.

[/attention]

Alternative: eine Schiebetür. Das ermöglicht, die beiden Räume unabhängig voneinander zu nutzen oder hinter dem Küchenchaos nach dem aufwendigen Kochen einfach mal die Tür zu schließen.

Flure einbinden

Flure sind kost­bare Flächen, die relativ selten genutzt werden. Nimmt man sie zu Wohnräumen dazu, indem die Wände herausgenommen werden, steht fürs Wohnen deutlich mehr Platz zur Verfügung. Aber Vorsicht: Bei Familien mit jugendlichen Kindern kann das durchaus Konflikte provozieren, wenn es für sie nun keine Möglichkeit mehr gibt, halbwegs unbeobachtet nach Hause zu kommen.

Obergeschoss in den First öffnen

In Häusern mit flach geneigten Dächern ist der Spitzboden in der Regel nicht begehbar, also keine Reserve für mehr Wohnraum. Die bestehenden Zimmer wirken sehr viel großzügiger, wenn man sie in den First hinein öffnet und Dachflächenfenster einsetzt. Mit neuer Raumhöhe und viel mehr Tageslicht werden sie zu echten Highlights.

Option: Reicht die Deckenhöhe aus, kann eine Schlafgalerie eingebaut werden.

2. Mehr Tageslicht

Mehr Licht tut jedem Gebäude gut – wir wohnen ja nicht in Andalusien, wo es im Sommer ständig über 30 Grad sind. Große Fenster sind sicherlich nicht günstig, aber im Verhältnis längst nicht mehr so teuer wie sie es einst waren.

Größere Fenster

Viele Altbauten haben vergleichsweise kleine Fenster. Das hatte vor allem technische Gründe: In der Zeit, aus der sie stammen, konnten großformatige Scheiben noch nicht wirtschaftlich hergestellt werden.

Zudem waren sie echte Wärmelecks.

Das ist heute anders – und so sind spektakuläre Veränderungen der Raumwirkung möglich, wenn aus mehreren kleinen Fenstern ein großes wird, wenn es zudem keine Brüstung mehr hat, sondern bodentief ausgeführt ist.

Aber es gibt auch einen Haken: Das, was Psychologen „visuelle Privatheit“ nennen, kann empfindlich leiden, wenn sich ein Haus gar zu offen darbietet – denn mehr Ausblick ermöglicht ja auch mehr Einblick. Fühle ich mich bei einer Öffnung des Hauses immer noch geborgen? Diese Frage sollte man sich stellen.

Oberlichter einbauen

Bei Fenstern im Dach gibt es das Problem der mangelnden Privatheit in der Regel nicht – außer euer Nachbar lässt seine Drohne steigen. Oberlichter lassen sehr viel Tageslicht herein und schaffen Ausblicke in den Himmel.

  • Eine klassische Villa auf einem Parkgrundstück, deutlich in die Jahre gekommen. © Schüco
  • Die Villa war perfekt geeignet für eine Kernsanierung mit zeitgemäßem Wohn- und Energiekonzept. © Schüco
  • Die komplett modernisierte Villa mit einer mutigen Öffnung der Fassade zeigt beispielhaft, was mit einer guten Planung möglich ist. © © Schüco/Christian Eblenkamp
  • Ein offener Grundriss und bodentiefe Fenster schaffen in Altbauten ein völlig neues Raumerlebnis. © © Schüco/Christian Eblenkamp

Raumreserven nutzen

Der Gewinn an Großzügigkeit hat auch seine Nachteile – auf einmal gibt es deutlich weniger Wände, vor denen man Schränke, Regale oder Kommoden platzieren kann. Wo aber sollen die Dinge hin, die man darin verstaut hätte?

Die konsequente Nutzung von Nischen, Abseiten, Räumen unter Treppen und der Einbau von Schränken, die ganze Wände füllen, kann Abhilfe schaffen. Und natürlich der Ausbau des Dachgeschosses, wenn es noch darauf wartet.

Keller sanieren

Viele Altbaukeller eignen sich nicht als Wohn- oder Arbeitsraum, können aber dennoch zur Großzügigkeit des Hauses beitragen.

Indem hier Dinge gelagert werden können, für die man ein gutes Raumklima braucht, die also sonst in den oberen Geschossen untergebracht werden müssten: Kleidung, Bücher, Zeitschriften, Spielzeug, Akten.

Womöglich muss der Keller dafür saniert und trockengelegt werden.

Anbauen

Lässt der Bebauungsplan eine Erweiterung des Hauses zu, öffnet sich eine ganze Welt von Möglichkeiten: vom Wintergarten, der das Wohnzimmer erweitert, bis zum Anbau über zwei Geschosse, der die Wohnfläche erheblich erweitert. Auch gestalterisch ist sehr viel Attraktives möglich.

Pro Quadratmeter neu geschaffener Fläche sind mindestens 2.000 Euro zu veranschlagen.

Bei der Zusammenlegung von drei kleinen Wohneinheiten in einem Stadthaus entstand durch die Öffnung der Decke im Erdgeschoss eine wunderbare Wohnhalle. © Achim Linhardt,

Barrierefreiheit

Bei einer grundlegenden Modernisierung sollte das Thema Barrierefreiheit nicht unter den Tisch fallen – als Perspektive fürs eigene Leben in späteren Jahrzehnten, aber auch für einen Verkauf. Denn mittlerweile ist das Bewusstsein dafür auf dem Immobilienmarkt angekommen, und barrierefreie Objekte erzielen höhere Preise.

Wie komme ich mit Rollstuhl oder Rollator ins Haus und kann mich zumindest im Erdgeschoss frei bewegen? Das ist die Leitfrage bei der Planung.

Wichtige Maßnahmen sind:

  • Stufen einebnen
  • Türen auf einen Meter Breite öffnen
  • Bad mit bodengleicher Dusche ausstatten
  • Option für Treppenlift vorsehen

Flexibilität

Die meisten Menschen orientieren sich beim Hauskauf und -umbau verständlicherweise an ihren aktuellen Bedürfnissen. Tatsächlich verändern die sich aber schnell, etwa durch das Heranwachsen der Kinder. Hier ist es hilfreich, dem etwa durch einen Tausch von Zimmern entgegenzukommen. Das gelingt aber nur, wenn es mehrere gleich große Räume gibt.

Oder ihr denkt frühzeitig über die Integrierung einer Einliegerwohnung nach. Diese kann später vermietet werden, wenn die Kinder aus dem Haus sind, oder für eine Pflegekraft bereit stehen, wenn man im Alter zu Hause betreut werden möchte.

Vielleicht auch interessant: In unserem Artikel „Beispiel für barrierefreies Haus: Paar baut sich sein Wohnglück“ stellen wir das Ehepaar Geiger / Kürzl und ihr Projekt vor.

Einen Altbau umbauen und sanieren: Unser Fazit

Ja, es gibt viel zu tun. Und ja: Supergünstig wird es voraussichtlich auch nicht. Aber fast alle, die ihren Altbau umgebaut und saniert haben, würden es im Nachhinein wieder tun.

Vielleicht braucht ihr noch ein wenig Zeit und Informationen, bis es mit eurem Projekt losgeht? Unsere Wohnglück-Bloggerin Mona berichtet regelmäßig über ihr Projekt und lässt euch an allen Höhen und Tiefen teilhaben.

Источник: https://wohnglueck.de/artikel/so-klappt-der-umbau-mehr-platz-im-altbau-1246

So erkennen Sie Mängel beim Altbau

Altbau

Altbauten sind schön, aber nicht immer frei von Mängeln – drum prüfe, wer sich an einen Altbau bindet

Altbauwohnungen haben ihren eigenen Charme mit ihren hohen, stuckbehafteten Decken und dem knarzenden Parkett- oder Dielenboden, über den schon Generationen von Familien gelaufen sind. Doch das nostalgische Flair geht oft einher mit altersbedingten Mängeln.

Mit kleinen Schönheitskorrekturen ist es meist nicht getan: Wer eine Altbauwohnung wieder voll in Schuss bringen will, muss über eine Gesamtsanierung nachdenken. Ob sich die lohnt, sollte bereits vorher gründlich abgewogen werden.

Im ersten Schritt geht es also darum, die Mängel überhaupt zu erkennen und eine Bestandsaufnahme über den wahren Zustand des Hauses zu machen. Folgende Bereiche sollten unbedingt näher untersucht werden:

Die Haustechnik

Funktionierende Warm- und Kaltwasserleitungen, die weder verkalkt sind, noch irgendwo undichte Stellen ausweisen, energieeffiziente Heizsysteme und elektronische Leitungen, die das Haus zuverlässig mit Strom versorgen, sind wichtig für das Leben im Altbau.

Doch gerade hier finden sich – im Verborgenen – besonders viele Mängel. Schließlich hat sich in Sachen Haustechnik im letzten Jahrhundert viel getan.

Nur selten wurden Altbauten im Laufe der Jahre komplett saniert, sodass sich in vielen Bauten die Strom- und Wasserleitungen je nach Raum auf unterschiedlichem Stand befinden. Wer den Altbau langfristig erhalten will, sollte je nach Zustand über eine Gesamtsanierung nachdenken.

So ließe sich die Haustechnik von Grund auf entsprechend der Energieeinsparverordnung gestalten und neue Heizkörper und mehr Steckdosen könnten installiert werden.

Die Dämmung

Nicht nur für das eigene Wohlbefinden in den vier Wänden spielt die Wärmedämmung eine ausschlaggebende Rolle, sie ist vor allem wichtig, um das Haus vor zu viel Feuchtigkeit und damit vor Schimmel zu schützen.

Im Altbau stellen gerade die Fenster ein Problem dar, da sie oft nicht mehr richtig schließen und Feuchtigkeit anziehen.

Bevor jedoch neue Fenster eingebaut oder die Dämmung ausgebessert wird, sollte sich ein Fachmann das Problem anschauen, denn durch die unterschiedlichen Bausubstanzen und die unterschiedliche Dicke der Wände muss das Problem individuell abgestimmt werden. Manchmal reicht es schon aus, neu zu dämmen oder neue Fenster einzusetzen. 

Die Außenwände

Nicht nur die Wärmedämmung, sondern auch die Außenwände selbst sollten bei der Besichtigung eines Altbaus genau unter die Lupe genommen werden. Während Risse im Mauerwerk und bröckelnde Fugen noch recht gut zu erkennen sind, sieht man beispielsweise das verwendete Material nicht auf Anhieb.

Über eine Raumluftanalyse lässt sich zum Beispiel herausfinden, ob Schadstoffe wie Asbest – früher häufig verwendet – verbaut sind. Ein weiteres Problem: der Echte Hausschwamm. Ein Pilz, der Holz angreift und sich besonders unter feuchten Bedingungen wohlfühlt und ausbreitet.

Ihn zu entfernen, ist sehr aufwendig, da alle befallenen Bauteile komplett abgetragen und neu aufgebaut werden müssen.

Das Fundament

Wenn das Fundament Schwächen aufweist, kann sich das auf das ganze Haus auswirken. Da der Keller ständig Feuchtigkeit ausgesetzt ist, entstehen hier häufig die größten Probleme. Das Dichtungsmaterial beginnt zu bröckeln, feuchte Stellen breiten sich dann rasant aus. Eine Sanierung des Fundaments ist zwar sehr aufwendig, aber unabdingbar, um den Erhalt des Hauses zu ermöglichen.

Das Dach

Regen, Stürme und Hitze – das Dach muss alle Wetterbedingungen abfangen und den Rest des Hauses schützen. Die Folge können lose Ziegel, Risse in der Dachpappe, undichte oder verstopfte Dachrinnen oder Schädlingsbefall sein.

Immer wieder kommt es sogar vor, dass sich wilde Tiere wie Marder oder Waschbären im Dachstuhl einnisten.

Besonders die für die 70er Jahre typischen Flachdächer neigen dazu, marode zu werden und Feuchtigkeit durchzulassen und sollten von einem Experten geprüft werden.

Der Balkon

Gehört zur Altbauwohnung auch ein Balkon, sollte dieser ebenfalls ordentlich untersucht werden: besonders die Stabilität des Geländers, die Wasserabflüsse und lose Stellen im Mauerwerk können problematisch werden.

Fazit

Wer eine Altbauwohnung kaufen möchte, sollte einen Fachmann zu Rate ziehen, der das Gebäude auf die unterschiedlichsten Mängel untersuchen und eine Einschätzung geben kann, ob sich eine Sanierung lohnt und welche Kosten auf einen zukommen. Doch auch wer kein Profi ist, kann eine erste Einschätzung vornehmen, wenn er einige Punkte betrachtet.

Checkliste für die Erstbesichtigung

  • Verlassen Sie sich auf Ihren Geruchssinn. Riecht es modrig oder muffig? Grund ist meist Feuchtigkeit, die sich sammelt und möglicherweise Schimmel bildet.
  • Sind feuchte Stellen sichtbar? Kontrollieren Sie besonders in den Ecken, an der Decke und in Bad und Küche.
  • Anfassen erwünscht: Legen Sie ihre Hände auf die Außenwände. Sind sie besonders kühl oder fühlen sich sogar feucht an? Möglicherweise gibt es ein Problem mit der Dämmung.
  • Fensterrahmen und Fußleisten verraten oft viel über den Zustand des Hauses. Hier sollte nichts bröckeln, auch Löcher in der Wand weisen auf eine angeschlagene Bausubstanz hin.
  • Fragen Sie nach! Erkundigen Sie sich beim Besitzer, aus welchem Jahr die Haustechnik stammt und wann zuletzt Sanierungsmaßnahmen getroffen wurden. Lassen Sie sich eine schriftliche Bestätigung darüber zeigen.
  • Zählen Sie die Steckdosen durch, denn gerade im Altbau sind sie Mangelware. Wägen Sie ab, ob es für Ihre Bedürfnisse genügend Anschlüsse gibt.

Источник: https://www.dahlercompany.com/de/ressort/ratgeber/so-erkennen-sie-maengel-beim-altbau

Über den Altbau I

Altbau

Seit sechs Jahren lese ich als förderndes Mitglied den Krautreporter, ein Projekt einer Gruppe Journalisten, die zu neuen Ufern aufgebrochen sind. Was als Experiment begann, hat sich zu einem wichtigen Faktor in der deutschen Medienlandschaft entwickelt. Es gibt guten Journalismus ohne Werbung und heimliche Agendas – denn das Medium gehört den Lesern!

Anfang März erschien eine neue Folge der Serie „Architektur Verstehen“ von Matthias Warkus mit dem Titel Altbau oder nichts: Warum viele meinen, dass an Dielenboden und Stuck kein Weg vorbeiführt.

Das fand ich einen wunderbaren Text, schließlich habe auch ich fast zwanzig Jahre meines Lebens in sehr schönen Altbauten gelebt.

Mit Erlaubnis des Autors und des Journalistenkollektivs darf ich Ihnen nun den Artikel präsentieren. Vielen Dank dafür!

KRAUTREPORTER: ARCHITEKTUR VERSTEHEN, FOLGE 2

Sind es die Verzierungen? Die hohen Decken?
Die Erinnerungen an wilde WG-Tage?
Dieser Text ist keine Liebeserklärung an den Altbau –
sondern eine Erklärung dieser Liebe.

Ein riesiges Eckzimmer mit Kronleuchter, Zierleisten rundum, gewaltige Türen, gefühlt doppelt so hohe Decken wie in meiner eigenen Butze, und das alles für eine lächerliche Kaltmiete. So war das Mitte der Nullerjahre, als ich zum ersten Mal auf eine WG-Party in Leipzig eingeladen war. Ich hatte vorher gar keine Vorstellung davon, was das eigentlich sein soll: eine Altbauwohnung.

Seitdem sind 15 Jahre vergangen, ich kenne Leute, die erfolgreich Bücher schreiben oder leitende Funktionen in der Medienbranche haben, und wenn die auf nach einer neuen Behausung suchen (typischerweise, weil sie von Hamburg nach Berlin ziehen oder umgekehrt), dann muss es eigentlich immer eine Altbauwohnung sein.

Der Eindruck drängt sich auf, dass so eine Wohnung das Ideal des Wohnens überhaupt ist, weswegen sich alle, die die Möglichkeit haben, auch eine unter den Nagel reißen. Die hyggeligen Arbeitszimmer- und Küchentischfotos von Akademiker- und Journalistenbekanntschaften lassen im Hintergrund gern schnörkelige Türfüllungen und himmelhohe Fenster erkennen.

[attention type=red]

Sucht man im Netz nach entsprechenden Begriffen, findet man Blogartikel mit langen Liebeserklärungen an den Altbau oder auch die verzweifelte Frage eines frustrierten Users in einem Forum von Elitepartner, warum Altbauwohnungen eigentlich „der Traum aller Frauen“ seien.

[/attention]

Ich hatte auch schon mindestens einmal die Diskussion, warum man eigentlich heute nicht mehr so baut.

Warum gibt man den Leuten denn nicht, was sie wollen? Alle wollen Altbau! Man könnte dem konservativen Schriftsteller Martin Mosebach beipflichten, der 2010 gesagt hat: „In unserer Gegenwart will ja eigentlich niemand eine andere als eine Gründerzeitwohnung haben.“

Das ist die zweite Folge meiner Architekturserie. In der ersten Folge hatte ich euch gefragt, worüber ich als Nächstes schreiben soll. Gewonnen hat – selbstverständlich – der Altbau. Gut, ihr wolltet es ja so. In diesem Artikel erfahrt ihr, warum man sich Altbaufassaden aus dem Katalog aussuchen konnte, warum man heute nur noch niedrige Decken baut und, ja, warum alle in den Altbau wollen.

Wenn wir Altbau sagen, meinen wir Gründerzeit

Ein Siedlungshäuschen von 1952 ist inzwischen auch schon ein alter Bau, aber wenn wir heute „Altbau“ sagen, meinen wir normalerweise nicht das, sondern wir meinen „Gründerzeit“.

Und was ist nun dieses Objekt der Begierde, die Gründerzeitwohnung? Die eigentliche Gründerzeit dauerte von Januar 1871 bis Mai 1873.

Sie war ein Wirtschaftsboom nach der Ausrufung des Kaiserreichs, in dem in Preußen jährlich vierzehnmal mehr Aktiengesellschaften gegründet wurden als direkt zuvor – daher der Name. Heute steht „Gründerzeit“ umgangssprachlich für den Bau- und Einrichtungsstil privater Gebäude zwischen 1870 und 1900.

In dieser Zeit wurde enorm viel und schnell gebaut. Die Städte übersprangen ihre Festungsgürtel, die angesichts von Krupp-Kanonen und Dynamit sinnlos geworden waren. Die vor den Toren entstandenen Bahnhöfe lagen plötzlich mitten in der Stadt.

Inbegriff von „Gründerzeit“ ist der große Berliner Mietskasernengürtel zwischen der Linie der ehemaligen Zollmauer (das war die Stadtmauer im 19. Jahrhundert) und dem S-Bahn-Ring. Dazu gehört unter anderem der heutige Berliner Bezirk Prenzlauer Berg.

Auf diese charakteristische Art wurde aber europaweit gebaut, und es entstanden nicht nur eng aneinandergepresste Mietshäuser, sondern auch Viertel mit freistehenden Häusern und die vielen Villen in Hanglage, die das Stadtbild von Heidelberg oder Jena prägen.

Man baute schnell und aus billigem Backstein, daher wurden die Wände verputzt und immer auch verziert. Dazu dübelte man vorgefertigte Stuckelemente aus dem Katalog an, deren Form sich an historischen Vorbildern orientierte. Sie bestanden meist aus einfachem Gips. 

[attention type=green]

Während in der Renaissance Lehrbücher beschrieben, wo in einer Fassade man welche antiken Stilelemente platzieren sollte, gingen die Baumeister der Gründerzeit nach Mode und Kassenlage vor. Ihre Planung war derartig Pi mal Daumen, dass den Bauanträgen nur selten Zeichnungen beilagen, die der späteren Gestaltung entsprachen.

[/attention]

Eine endlos weitergegebene Anekdote aus Berlin berichtet, dass einmal ein Polier gefragt haben soll: „So, der Rohbau ist fertig, welcher Stil soll denn nu ran?“ Im folgenden Video könnt ihr verschiedene Gesimse, Pilaster, Säulen und Fensterumrandungen, Rosetten, Kartuschen und wie die Bauteile alle heißen, an Gründerzeithäusern in Leipzig-Plagwitz sehen:

Was für uns neben den verzierten Fassaden „Altbau“ schlechthin ausmacht, ist die Raumhöhe. Auf einer normalen Stehleiter kommt man in einer Gründerzeitwohnung oft nicht einmal mit dem Pinsel an die Decke.

Während Neubauten meist wenig über das übliche gesetzliche Minimum von 2,40 Meter hinausgehen, sind in Altbauten 3,50 Meter keine Seltenheit. Und auch die Innenräume sind mit Stuck aus dem Katalog dekoriert.

Im folgenden Video seht ihr ein Zimmer in einer Leipziger Altbauwohnung mit der typischen Rosette in der Deckenmitte, wo früher das Rohr für die Gaslampe austrat, und Zierleisten ringsum:

Die hohen Decken beeindruckten Versicherungsgutachter

Hohe Decken und Stuck – warum war der Massenwohnungsbau des 19. Jahrhunderts so großzügig? Die Antwort ist: Es gab ganz pragmatische Gründe dafür. Stuck und hohe Decken imitierten die hochherrschaftlichen Schlösser und Paläste des Adels aus dem 18. Jahrhundert.

Vor allem aber ging es um die Einstufung der Gebäude in der gesetzlichen Feuerversicherung. „Hochherrschaftliche Bauten“ waren die Spitzenklasse.

Je näher man ihnen kam – und das wurde eben über hohe Decken und verzierte Fassaden umgesetzt –, desto höher der geschätzte Versicherungswert (die sogenannte Brandklasse) und desto höher auch der mögliche Hypothekenkredit.

[attention type=yellow]

Der Bauherr profitierte also doppelt: Möglichst große Ähnlichkeit zu Adelspalais beeindruckte zahlungskräftige Mieter; außerdem beeindruckte sie den Versicherungsgutachter. Das brachte einen höheren Beleihungswert und erleichterte so die Kreditbeschaffung.

[/attention]

Nebenbei hatten hohe Decken noch andere Vorteile: Die tiefen Zimmer, die Fenster nur an einer Seite hatten, wurden so besser ausgeleuchtet. Der große Luftbedarf durch Gasbeleuchtung und Ofenheizung mag auch eine Rolle gespielt haben. „Hohe Decken“ ist dabei übrigens relativ. Meist gibt es die gewaltigsten Deckenhöhen im ersten Stock, der sogenannten Beletage.

Nach oben und unten wird es niedriger. Da es keine Aufzüge gab, waren die Wohnungen in den oberen Stockwerken nicht mehr an die bessere Gesellschaft zu vermieten.

Gerade für Berlin war es daher besonders typisch, dass vorne in den Häusern wohlhabende Familien lebten, darüber und darunter sowie in den lichtarmen Wohnungen im Hinterhaus Kleinbürger und einfache Arbeiter.

Warum baut man nun heute nicht mehr so? Das hat ein ganzes Bündel von Gründen.

Der Geschmack veränderte sich schnell. Die Fassaden wurden schlichter, oft mit Kontrasten aus Klinker, Stein und Putz, Ornamente wurden abstrakter, Balkone kommen auf. Schaut euch an, wie es im Jenaer Damenviertel aus der Zeit um die Jahrhundertwende aussieht:

Nach dem Weltkrieg und der Hyperinflation 1923 sind dann die Vermögen vernichtet. In der Gründerzeit hatten ausschließlich private Bauherren gebaut.

Ab den Zwanzigerjahren wird der Staat Bauherr, und der hatte mit seinem sozialen Wohnungsbau weder finanziell noch ideologisch etwas dafür übrig, den Adel zu imitieren. Der Zugang zur frischen Luft wird außerdem wichtig.

Früher waren Verzierungen das dominierende Element einer Mietshausfassade – jetzt sind es die Balkone, und daran hat sich bis heute nichts geändert.

Ausstattung und Technik werden in Wohnungen wichtiger als Stuck und Ornamente

Gleichzeitig bekommen Wohnungen immer mehr Technik. 1880 waren Etagen-WC, Ofenheizung, ein einsamer Kaltwasserhahn in der Küche und Gasbeleuchtung noch Stand der Technik. Dreißig Jahre später kann eine Wohnung der bürgerlichen Oberschicht schon mit Bad, WC, Kalt-, Warm-, Abwasser- und Elektroinstallation ausgestattet sein, in Ausnahmen sogar mit Zentralheizung und Telefon.

Bis heute hat sich diese Tendenz gehalten: Investoren, die für Mieter attraktiv bauen wollen, stecken ihr Geld eher in Balkone und Terrassen, hochwertige Böden, Technik wie Fußbodenheizung und Videosprechanlage und teure Bäder mit abgefahrenen Designer-Duscharmaturen aus dem Schwarzwald. Sie stecken es nicht in Stuck oder Ornamente. 

Aber: Warum wollen trotzdem weiterhin alle im Altbau wohnen? Ich bin stolzer Plattenbewohner und muss sagen: Altbauten haben objektive Nachteile. Groß, hellhörig und zugig, mit knarzenden Dielenböden und winzigen, nachträglich irgendwie eingebastelten Badezimmern.

[attention type=red]

Ich kenne Leute, die ihre Gründerzeitwohnungen ausschließlich mit Stehlampen beleuchten, weil es so halsbrecherisch ist, an die Decke zu kommen. Aber selbst das ist nicht einfach, weil es meistens nur wenige Steckdosen gibt.

[/attention]

Und von Nebenkosten und Umweltaspekten wollen wir gar nicht erst reden.

Der deutsche Traum: „Town & Country Flair 113“

Warum also? Die schockierende Antwort: Es stimmt überhaupt nicht. Es wollen nicht alle im Altbau wohnen. Überhaupt nicht.

Verschiedene Studien kommen regelmäßig zu dem Ergebnis, dass die erdrückende Mehrheit der Deutschen vom Einfamilienhaus träumt: Am besten in einer ruhigen, aber gut angebundenen Randlage einer mittleren Großstadt. Das wohl meistgebaute Haus Deutschlands ist das „Town & Country Flair 113“.

© Town&Country Haus

Man kann hier wirklich keine Tendenz zu besonders viel Dekoration und Schnörkeln erkennen. Bei Mietwohnungen sind den Deutschen Balkon, Badewanne und Lage wesentlich wichtiger als Stuck; und bei Eigentumswohnungen ist Neubau weit beliebter als Altbau. 

Als ich davon schrieb, dass „alle“ in einer Altbauwohnung wohnen möchten, meinte ich nicht die Gesamtbevölkerung, sondern eine Teilgruppe. Die eigentlich interessante Frage ist: Wer sind die Altbau-Anhänger? Und warum sind sie so sichtbar? Dazu habe ich keine harten Daten, aber ein paar Vermutungen.

Zunächst: Von Altbau dominierte Stadtteile sind häufig gut gelegen, belebt und haben eine gute Infrastruktur. Das macht sie bei Leuten beliebt, die im Restaurant gerne nochmal eine Runde bestellen, ohne darauf schauen zu müssen, wann der letzte Nachtbus fährt.

Diese Art von Lebensqualität hat aber nichts damit zu tun, ob Häuser stuckverzierte Beletagen haben oder nicht.

Das zeigt ein Blick nach Köln: Lindenthal und Ehrenfeld, um nur zwei Beispiele herauszugreifen, sind begehrte und als lebenswert geltende Viertel, aber die Gebäude stammen aus der Nachkriegszeit (Lindenthal wurde im Zweiten Weltkrieg zu 85 Prozent zerstört, in Ehrenfeld sah es auch nicht viel besser aus).

Im Altbau wohnen heißt auch: dagegen sein

Schwerer wiegt vermutlich: Die Gründerzeitwohnung war zwar jahrzehntelang Massenwohnungsbau, aber von 1918 bis ungefähr 1990 fand gänzlich anderer Massenwohnungsbau statt – Nachkriegs-Zeilenbauten, Hochhäuser, Platte Ost und West, geförderte Einfamilienhaus-Baugebiete am Stadtrand.

In der Nachkriegszeit war es also noch cool, individuell und nonkonform, in einem Bungalow mit Panoramafenstern wohnen zu wollen. Der belgische Chansonnier Jacques Brel singt in „Ces gens-là“ davon, aus der spießigen Bürgerfamilie in „ein Haus mit haufenweise Fenstern, mit fast keinen Wänden“ flüchten zu wollen.

Aber seit den Siebzigerjahren bedeutet dagegen sein, wieder in die vernachlässigten Altbauwohnungen zu ziehen.

[attention type=green]

Sie waren in den Metropolen bis in die Neunzigerjahre wesentlich unbeliebter als heute, die Mieten niedriger und die großen Wohnungen WG-geeignet. Viele, die heute in akademischen Berufen tätig sind, haben ihre Studienzeit in Altbauten verbracht.

[/attention]

Gleichzeitig ist der Renommierwert einer gut sanierten Gründerzeitwohnung nach wie vor hoch, so dass Professoren oder Anwälte, die im Altbau wohnen, altmodische Repräsentation und Reminiszenzen an ihre eigene wilde Zeit miteinander verbinden können.

Dazu passt, dass Wohnungen im akademischen Milieu heutzutage selbst bei Gutverdienern oft irgendwie unfertig und studentisch eingerichtet sind. Die schicke Altbauwohnung bedient möglicherweise das Bedürfnis, sich, obwohl arriviert, dennoch ein bisschen rebellisch, urban und cool zu fühlen – in gewisser Weise ist sie die Harley-Davidson unter den Wohnformen.

Gleichzeitig haben schrabbelige Altbauwohnungen ihren Nimbus als studentisch und individualistisch bis heute nicht verloren, und man findet sie gehäuft an den Orten, wo junge Akademiker sich ohnehin am wohlsten fühlen.

Das Geheimnis der Gründerzeitwohnung ist also vermutlich: Sie unterstützt die Personen, die am besten Publicity für sie machen können – großstädtische Akademiker in Medien und Kreativwirtschaft –, über ihre ganze Biographie hinweg in ihrem Bemühen um Coolness und Repräsentation.

Wegen der hohen Decken kann man sich instagrammable Bücherwände mit Leitern bauen. Und man kann ganz wunderbar Elektrogerätekartons oben auf den Schränken lagern. Das sollte man auch nicht unterschätzen.

Vielen Dank an Familie Schotte, die mich in ihre Wohnung gelassen hat!

Redaktion: Philipp Daum; Schlussredaktion: Susan Mücke; Fotoredaktion: Martin Gommel.

Ähnliche Beiträge

Источник: https://www.architektur-zeichnung.de/2020/04/23/ueber-den-altbau-i/

Der Altbau

Altbau

Der Begriff Altbau ist nicht klar definiert. Nicht jedes Haus, das bereits in Benutzung ist und war, kann auch als Altbau bezeichnet werden. Es gibt keine verbindlichen Angaben zum Mindestalter oder zum Zustand der Gebäude.

Was alle Altbauten gemeinsam haben, ist eine längere Nutzungsdauer sowie die Anforderung zur Modernisierung oder Renovierung der Bausubstanz. Die verwendeten Materialien und der Baustil dienen ebenfalls zur Abgrenzung vom Neubau.

Auch Gebäude, die nicht neuesten energetischen Anforderungen entsprechen und entsprechend sanierungsbedürftig sind, werden häufig zu den Altbauten gezählt. Generell spricht man vom Altbau, wenn ein Gebäude vor 1949 errichtet wurde.

Altbausanierung © Marco2811, fotolia.com

Altbauten und ihre Nutzungsdauer

Unter dem Begriff Nutzungsdauer versteht man die Lebensdauer eines Gebäudes. In Abhängigkeit von der Konstruktion wie auch den eingesetzten Materialien liegt die Nutzungsdauer eines Hauses bei 80 bis 100 Jahren.

Einzelne Bauteile, wie zum Beispiel Außenwandbekleidungen, Holzfenster, Dachentwässerung oder Dachziegel unterschreiten die genannte Lebensdauer und müssen vorzeitig ausgetauscht oder saniert werden.

Durch die Instandsetzung und Modernisierung einzelner Bereiche der Bausubstanz kann die Gesamtnutzungsdauer deutlich verlängert werden.

[attention type=yellow]

Bei der Renovierung zum Erhalt des Gebäudes macht eine langfristige Planung Sinn. Die Modernisierungsabschnitte sollten sinnvoll aufeinander abgestimmt sein. Besonders wichtig ist ein Mindeststandard in Abstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben.

[/attention]

So empfiehlt es sich zum Beispiel, bei einer Renovierung der Gebäudehülle sofort auf den höchsten gesetzlich genannten energetischen Standard oder darüber hinaus zu renovieren, um späteren Entwicklungen und Gesetzesänderungen vorzugreifen.

Der Anspruch an Nachhaltigkeit wird im Baubereich zunehmend wichtiger und durch diese Vorgehensweise unterstützt.

Die Beurteilung von Bestandsgebäuden

Bevor die Sanierung eines Altbaus beginnt, ist eine gründliche Beurteilung des Istzustandes erforderlich.

Altbau: Fragen vor der Sanierung

Folgende Parameter müssen bereits im Vorfeld analysiert und mit dem Bauherrn geklärt werden:

Wird für ein Gebäude eine Modernisierung geplant, dann sind in den ersten Beratungs- und Abstimmungsgesprächen die Vorstellungen des Bauherrn zur Nutzung ein wichtiger Parameter.

Kommt der Altbau für den angedachten Verwendungszweck in Frage? Diese Frage sollte unbedingt geklärt sein, bevor weitere Planungsschritte erfolgen. Zur umfassenden Baubeurteilung gehört neben dem Zustand des Bauwerks und seiner konstruktiven Teile auch eine Bewertung des Objektwertes.

In diese Bewertung fließen unter anderem Objektgröße, Lage, Grundstück und Erschließung mit ein. Die Fassade und das Dach müssen ebenso gründlich begutachtet werden wie das Innere des Gebäudes.

Insbesondere Feuchteschäden Nachrüstpflicht für Altbauten ergibt sich jeweils aus den geltenden gesetzlichen Regelungen, insbesondere im energetischen Bereich aus dem Gebäude-Energie-Gesetz (GEG).

Altbau: Links Saniert, Rechts Unsaniert © tektur, fotolia.com

Vor allem folgende Neuerungen für Bestandsgebäude betreffen viele Bauherren:

  • Standardheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Brennwertkessel und Niedersttemperaturkessel mit hohem Wirkungsgrad sind von dieser Regelung ausgenommen.
  • Oberste Geschossdecken oder das darüber angeordnete Dach müssen mit einem Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von maximal 0,24 W/m²K gedämmt sein.

Für Hausbesitzer von Altbauten in Form von Ein- bis Zweifamilienhäuser, die das betroffene Gebäude seit 01. Februar 2002 selbst bewohnen, bleibt die bestehende Befreiungspflicht von den Nachrüstungsaufgaben nach wie vor erhalten. Erst beim Eigentümerwechsel tritt die Nachrüstpflicht in Kraft. Die Umsetzung muss in diesem Fall innerhalb von zwei Jahren erfolgen.

Altbausanierung mit Gefühl

Das Ausmaß der geplanten Veränderungen bei der Altbausanierung bestimmt in hohem Maße über die zu erwartenden Kosten. Insbesondere bei Grundrissveränderungen stoßen die Planer hier auf Grenzen, da der Altbau häufig einige Besonderheiten aufweist.

So sind in vielen Fällen auch dünne Trennwände tragend und lassen sich nur mit hohem Aufwand versetzen. Im Bereich der Dachkonstruktion sind tragende Balken oft nicht auswechselbar, da dies die komplette Statik stören würde.

[attention type=red]

Installationsschächte lassen sich nur unter Berücksichtigung der vorhandenen Holzbalken in den Decken verlegen. Je mehr die vorhandene Bausubstanz mit in die Planung einbezogen wird, umso moderater entwickeln sich die Baukosten.

[/attention]

Darüber hinaus bleibt der ursprüngliche Charakter des Gebäudes bei dieser Form der Sanierung deutlich erhalten.

Altbausanierung: Folgende Punkte müssen insbesondere beachtet werden

Altbauten und Denkmalschutz

Die Gesetze der einzelnen Bundesländer regeln die Vorgaben im Denkmalschutz. Eingeführt wurden diese Gesetze als Reaktion auf die teilweise rücksichtslose Zerstörung alter Bausubstanz in den 1960er und 1970er Jahren. Die Problematik im Bereich der Denkmalpflege besteht meist darin, dass mehrere Ziele vereinbart werden sollen. Zum Teil widersprechen sich diese jedoch stark.

Denkmalschutz bei der Altbausanierung beachten © Doc Rabe, fotolia.com

Je früher die Denkmalschutzbehörden mit einbezogen werden, umso einfacher ist es für Planer und Bauherren, die Ziele im Bauprozess umzusetzen. Der Architekt ist hier stark gefordert und muss entsprechende Lösungen ausarbeiten, die die Denkmalschutzbehörde wie auch den Bauherren zufriedenstellen.

Neben den gestalterischen Vorstellungen der Modernisierung wie zum Beispiel Erhalt ursprünglicher Fassaden und harmonische Einbindung ins Stadtbild sind die erhaltenden Maßnahmen wichtig. In der Regel stimmen die Behörden ohne Probleme den Standardmaßnahmen zu, die das Gebäude für heutige Standards hinsichtlich Energieeffizienz und Bauphysik erfüllen muss.

Größere Veränderungen des Grundrisses wie auch starke Einschnitte in die Fassade, zum Beispiel durch die Vergrößerung von Fenstern oder das Einbauen von Erkern oder Dachterrassen lehnt der Denkmalschutz in der Regel ab. Weitere Informationen zum Thema Altbau und Denkmalschutz erhalten Sie hier.

Источник: https://www.sanier.de/altbausanierung/baualtersstufen/der-altbau

Heimtextilien
Schreibe einen Kommentar

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: