Cityglück: Gemeinsam kaufen, dann teilen

Grundstück teilen – Was beachtet werden muss

Cityglück: Gemeinsam kaufen, dann teilen

Es gibt einige gute Gründe, wieso großes Bauland aufgeteilt werden sollte: Die Bodenpreise steigen in den letzten Jahren immer weiter an und so mancher Bauherr kann die anfallenden Kosten nicht immer alleine stemmen.

Daher finden sich auch gerne einmal Käufer zusammen, die später das Baugrundstück auf mehrere Bauherren aufteilen. Auch Grundstücksbesitzer, die einen Teil ihres Grundstücks später gerne an Nachkommen oder Verwandte weitergeben oder an Fremde verkaufen wollen, finden sich auf dem Grundstücksmarkt.

Außerdem sind manche Wunschgrundstücke von Anfang an größer als benötigt und so kann ein Teil der Fläche abgegeben werden. Unter Umständen kann die nicht benötigte Fläche teurer weiterkauft werden und so den Hausbau etwas preiswerter gestalten.

Auf was Sie hierbei als angehende Baufamilie achten müssen und welche Möglichkeiten bestehen, wird im nachfolgenden Beitrag erklärt.

Das Bauamt und der Bebauungsplan

Je nach Grundstückssituation muss sich der Eigentümer vor der Aufteilung erst einmal einen Überblick über sein Bauland verschaffen. Gerade im Erbfall liegen den Eigentümern nicht immer Bebauungspläne und Karten vor und man hat nur eine ungefähre Vorstellung vom eigentlichen Gelände.

Daher sollte der Gang zum örtlichen Bauamt, um dort den Bebauungsplan und Umgebungskarten zu erfragen, als erstes erfolgen. Das verschafft mehr Gewissheit über das Grundstück und hilft bei der möglichen Aufteilung.

Zudem sollte das Grundstück mit möglichst wenigen Grenzsteinen aufgeteilt werden, damit für die neuen Besitzer eine sinnvolle Grundstückplanung möglich ist.

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In den meisten Bundesländern wird zur Teilung eines Grundstücks keine behördliche Genehmigung benötigt. Ausgenommen hiervon sind die Landesrechte von Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, welche bei Baugrundstücken – egal ob bebaut oder noch nicht – eine sogenannte Teilungsgenehmigung einfordern.

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Grundsätzlich gilt aber in allen Bundesländern, dass bei der Teilung des Grundstücks keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen dürfen. Das bezieht sich zum Beispiel auf die Einhaltung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück sowie die Festsetzung des Baubauungsplans.

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollte der erste Gang immer der zur jeweiligen Gemeinde sein, um dort Informationen über für das besagte Baugrundstück zu erhalten.

Grundstück vermessen lassen, bevor geteilt wird

Bevor Sie ein Grundstück aufteilen können, muss erstmal die tatsächliche Größe ermittelt werden.

Hierzu muss durch einen schriftlichen Antrag das Vermessungsamt oder ein „Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur“ (ÖbVI) hinzugezogen werden, um den genauen Grenzverlauf zu ermitteln.

Denn nicht immer ist den vorherigen Besitzern – oder auch den Nachbarn – bewusst, was genau zum Grundstück gehört und was nicht.

Die anfallenden Vermessungskosten werden immer vom Eigentümer getragen, sofern keine Vereinbarung der Kostenübernahme mit dem Käufer ausgehandelt worden ist. Ist der exakte Grenzverlauf bekannt und die Vertragspartner haben sich bei der Grundstücksaufteilung geeinigt, werden auf ihren Antrag hin die neuen Verhältnisse im Grundbuch eingetragen und mögliche Rechtsanspruche hinterlegt.

Beim Thema Grundstücksteilung und besonders beim Bauen in zweiter Reihe stoßen Sie sehr schnell auf den Begriff „Grunddienstbarkeit“, doch was dahinter steckt, lässt sich nicht auf den ersten Blick erkennen.

Es besagt, dass der Grundstückskäufer ein Recht zur Belastung des Nachbargrundstücks hat.

Im konkreten Fall wäre dies zum Beispiel eine Wasserleitung, die durch das Nachbargrundstück verlaufen darf, um einen Anschluss zum öffentlichen Netz zu ermöglichen.

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Zur Grunddienstbarkeit gehören auch das Geh- und Fahrtrecht für Grundstücke in zweiter Reihe. Hierfür muss allerdings der Nutznießer eine Nutzungsentschädigung bezahlen.

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Grundstücke in zweiter Reihe, die über eine Zufahrt durch das Nachbargrundstück verschlossen sind, werden gerne als „Hammergrundstück“ bezeichnet. Neben dem Eigentümer mit Wegerecht dürfen auch Dritte das Wegerecht in Anspruch nehmen.

Besonders bei gewerblichen Flächen gilt dies, da auch Kunden vom Wegerecht Gebrauch machen, um das Geschäft betreten zu können. Zudem müssen für die Zufahrt auch Unterhaltungskosten entrichtet werden.

Alle beteiligten Parteien setzen zur Teilung des Grundstücks einen Vertrag auf, der regelt, was der Bewohner in zweiter Reihe darf und wieviel er hierfür zahlen muss.

Meist richtet sich der Preis nach der Intensität der Nutzung, also privat oder gewerblich. Auch die Instandhaltung sollte schriftlich geregelt werden, damit bei etwaigen Rechtsfragen keine Streitigkeiten aufkommen.

Sollte bei der Bepreisung keine Einigung zustande kommen, urteilt ein unabhängiger Gutachter über die Lage.

Einen Sonderfall stellt noch das „Notwegerecht“ dar, das gesetzlich geregelt ist. Es tritt ein, wenn während der Bauphase noch keine Zufahrt zur Baustelle vorhanden ist.

Die dafür anfallenden Kosten oder entstehenden Beschädigungen hat der Nutznießer je nach Art und Dauer der Nutzung zu begleichen.

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Beispielsweise, wenn die Zufahrt temporär durch den Garten des Nachbarn verläuft, um die Bauarbeiten durchführen zu können.

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Das Wegerecht des Bewohners aus der zweiten Reihe ermöglicht ihm ausschließlich die Zufahrt zum Haus. Kurzes Parken sowie Be- und Entladen des Fahrzeugs ist nicht gestattet. So entschied das Amtsgericht Paderborn (54 C 188/00).

Dies gilt auch für das Reparieren oder Waschen des Fahrzeugs, wie auch das Lagern von Gegenständen wie Fahrrädern in der Einfahrt.

Allerdings können Sie sich auch zwischenmenschlich mit dem Nachbarn verständigen, sodass es erst gar nicht zum Streitfall kommt.

Doppelhaus mit Grundstücksteilung

Möchten Sie auf unbebautem Land oder Brachflächen ein eigenes Haus bauen, können aber die anstehenden Kosten nicht allein stemmen? Dann kann das Doppelhaus eine gute Lösung darstellen. Gemeinsam mit dem zukünftigen Nachbarn kann das Grundstück gekauft und anschließend fair untereinander aufgeteilt werden.

So kommt auf jede Baufamilie nur die Hälfte der eigentlich anfallenden Kosten zu. Wichtig ist hierbei die exakte Vermessung des Geländes, sodass einer langfristigen und harmonischen Nachbarschaft nichts im Wege steht.

Gerade beim Doppelhaus wird eine Grundstücksteilung gerne angewendet, da sie beiden Parteien viel Geld spart.

Durch die Eigentümereinwilligung für das belastete Grundstück wird das Geh- und Fahrtrecht ins Grundbuch eingetragen. Jeder der beiden Vertragspartner – also Eigentümer und Nutznießer – kann den Antrag hierfür stellen. Das Grundbuchamt vermerkt die Grunddienstbarkeit auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks und zu wessen Gunsten das Wegerecht eingetragen wird.

Hier nochmal ein kurzer Überblick zu den einzelnen Schritten:

  1. Wird eine Teilungsgenehmigung benötigt?
    Lediglich in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen ist solch eine Genehmigung erforderlich und richtet sich danach, ob die Fläche bereits bebaut ist oder nicht. Ansonsten können Sie gleich zu Schritt 3 gehen.

  2. Antrag auf Teilungsgenehmigung
    Bei der Gemeinde kann ein Antrag zur Teilung des Grundstücks gestellt werden. Falls diese von der Gemeinde nicht bewilligt wird, kann der Eigentümer vor Gericht gehen.

  3. Antrag an das Vermessungsamt
    Freie oder behördliche Vermessungstechniker messen das Grundstück aus und legen den Grenzverlauf fest. Nun werden auch die Grenzsteine oder Punkte neu gesetzt. Das darf allerdings nur durch das Vermessungsamt oder den ÖbVI geschehen, da sonst Geld- oder Freiheitsstrafen drohen können.

  4. Antrag an das Grundbuchamt
    Mit der Vorlage der eventuell benötigten Teilungsgenehmigung sowie den Unterlagen vom Vermessungsamt kann dann eine Teilung des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Teilung eines Grundstücks kann Vor- und Nachteile für den Eigentümer mit sich bringen, die im Vorfeld bedacht werden sollten:

  • Die Gesamtkosten für das eigene Haus können reduziert werden
  • Einsparung bei der Grundsteuer
  • Weniger Arbeit und Kosten bei Gartengestaltung und –pflege
  • Ein zweiter Bauplatz, zum Beispiel für die Kinder oder Eltern, in unmittelbarer Nähe

Nachteile der Grundstücksteilung:

  • Eine Verkleinerung des eigentlichen Grundstücks
  • Möglichkeiten zur Entfaltung werden durch einen neuen Nachbarn beschränkt
  • Nachbar, mit dem man sich eventuell nicht versteht

Wesentliche Tipps im Überblick:

  • Überblick über das zu teilende Grundstück durch Bebauungsplan und Karten verschaffen
  • Geplante Grundstücksteilung mit umliegenden Nachbarn absprechen
  • Immer fachliche Rechtsberatung einholen
  • Geh- und Fahrrechte eindeutig festlegen sowie anfallende Kosten für Nutznießer
  • Kosten für die Grundstücksteilung mit Baupartnern teilen
  • Vermessungsamt oder Vermessungsingenieurbüro beauftragen
  • Möglichst wenige Grenzpunkte setzen
  • Niemals selbstständig Grenzsteine versetzen (ausschließlich durch Fachmann)

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Источник: https://www.fertighauswelt.de/hausbau/grundstueck/grundstueck-teilen.html

Die Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke

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Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Käufer sollten die Regelungen genau studieren, denn sie bilden nicht nur das Gerüst für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer, sondern können diese im schlechtesten Fall auch benachteiligen.

Ob Neubau oder älteres Gebäude: Bei Mehrfamilienhäusern können Wohnungen nur dann einzeln verkauft werden, wenn das Haus in Wohneigentum aufgeteilt ist und eine Teilungserklärung existiert.

In dieser sind Details zum Eigentum und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer genau geregelt.

Wer eine Wohnung kaufen will, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können.

Was eine Teilungserklärung ist

Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind:

  • ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
  • eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus der hervorgeht, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
  • eine Gemeinschaftsordnung, die „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander “ festlegt, wie Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. betont. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.

Die Teilungserklärung ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden.

Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung.

 

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Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung: Das sollte in der Teilungserklärung stehen

Es ist wichtig, dass in der Teilungserklärung genau abgegrenzt wird, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet sich im Aufteilungsplan.

Es sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung geregelt werden: Beispielsweise ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Das kann vor allem dann relevant werden, wenn es zu einem Wasserschaden kommt.

Denn für Gemeinschaftseigentum müssen alle Eigentümer anteilig für die Kosten aufkommen, für Schäden am Sondereigentum zahlt der jeweilige Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentum: Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude – zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.

Gemeinschaftseigentum: Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören wie das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.

Sondernutzungsrecht: Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen zu dürfen (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).

Zu beachten sind auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen: Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.

Die Gemeinschaftsordnung als weiterer Bestandteil der Teilungserklärung regelt Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Da auch die Gemeinschaftsordnung nachträglich nur dann abgeändert werden kann, wenn alle Eigentümer zustimmen, sollte diese vor dem Wohnungskauf ebenfalls genau studiert werden.

Diese Fehler, Fallen und Fallstricke gibt es bei der Teilungserklärung

Den rechtlichen Rahmen für die Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbart werden.

Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschluss Entscheidungen zu treffen“, empfiehlt Bock. Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen.

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Bei jeder Regelung, die vom WEG abweicht, ist jedoch im Einzelfall zu prüfen, ob sie tatsächlich wirksam ist.

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Aber auch wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:

  • In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
  • Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerblicher Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung zum Beispiel als Bar, die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
  • Kosten für Sanierungen und Reparaturen sollen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) nach dem Anteil des einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Spätere Änderungen der Kostenverteilung können nur in Einzelfällen mit Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden.
  • Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings kann in der Teilungserklärung vereinbart werden, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleicht. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum, bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
  • Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung: Ist zum Beispiel ein von einem Wohnungseigentümer genutztes Dachbodenabteil in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet, hat der Wohnungseigentümer kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn eine solche Nutzung geduldet wurde, kann dies jederzeit widerrufen werden.
  • Auch Dinge wie Tierhaltung können per Teilungserklärung eingeschränkt werden. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, dass die Haltung von Kampfhunden verboten ist.

Was bei Änderungen nötig ist und wann es sinnvoll ist, die Teilungserklärung zu verändern

Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Für manche Änderungen ist aber ist ein Mehrheitsbeschluss nötig. Bestimmte Änderungen können sogar nur dann vollzogen werden, wenn die Teilungserklärung notariell geändert wird und alle Eigentümer dem zustimmen. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:

Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Wollen zum Beispiel zwei Eigentümer ihre Kellerabteile tauschen, müssen sich nur die beiden Eigentümer einig sein. Den Kellertausch sollten sie allerdings zusätzlich schriftlich vereinbaren.

Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Die Eigentümergemeinschaft will Veränderungen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Sollen diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzt werden, handelt es sich um eine Modernisierung.

Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn nur ein alter Heizkessel gegen einen neueren ausgetauscht, also Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen, muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen.

Dabei genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.

Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft.

Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum.

Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies tun, ohne vorher um Erlaubnis bitten zu müssen, denn nicht tragende Wände sind Sondereigentum.

Änderung der Teilungserklärung erforderlich

Durch eine bauliche Änderung ändern sich auch die Eigentumsverhältnisse. Das wäre der Fall, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und dafür ein Teil des Hausflurs zu einem Wohnungsbestandteil werden würde. Treppenhaus und Hausflur sind Gemeinschaftseigentum.

Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.

Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft den richtigen Verwalter findet, was sie auf der jährlichen Eigentümerversammlung beschließen kann, welche Mehrheitsverhältnisse notwendig und welche Arten von Beschlüssen unwirksam sind.

Oft vernachlässigt, aber wichtig: die genaue Prüfung der Teilungserklärung

Kaum ein Wohnungskäufer macht sich die Mühe, die Teilungserklärung vor dem Erwerb sorgfältig zu prüfen.

Das ist ein Fehler: Nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung sind nur unter äußerst strengen Voraussetzungen möglich und abweichende Beschlüsse, die die Eigentümergemeinschaft treffen, in der Regel unwirksam. Deshalb ist eine genaue Prüfung wichtig, damit aus der Eigentümer- keine Streitgemeinschaft wird.

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/die-teilungserklaerung-inhalte-besonderheiten-fallstricke.html

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