Darum sollten Sie gerade jetzt in eine neue Küche investieren

▷ Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Darum sollten Sie gerade jetzt in eine neue Küche investieren

Wer Miete zahlt, sollte erwarten können, dass die Wohnung gut in Schuss ist – oder? Eine Renovierung zur Instandhaltung steht Mietern meist zu, eine Modernisierung eher nicht. Ein Überblick, was vom Vermieter verlangt werden kann und welche Ausnahmen es gibt.

Wenn das Bad einen 70er-Jahre-Charme versprüht, der Parkettboden zerkratzt oder das Fenster   undicht ist, dann kann sich ein Mieter schon ärgern, schließlich zahlt er ja Miete. Unter gewissen Umständen kann er sich deshalb aber an seinen Vermieter wenden, der dann verpflichtet sein kann, die Wohnung zu renovieren oder gar zu modernisieren.

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Wann der Vermieter tatsächlich tätig werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine Renovierung im Sinne der Instandhaltung handelt oder um eine Modernisierung der Mietwohnung. Bei Instandhaltung muss der Vermieter in der Regel ran, bei Modernisierungen meist nicht.

  • Renovierung: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB).
  • Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).

Grob zusammengefasst lässt sich sagen: Eine Renovierung bessert aus, eine Modernisierung verbessert die Wohnung.

Renovierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).

Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer: Abgewetzte Teppichböden oder zerkratzte Arbeitsflächen in der Küche können die Folge sein.

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Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen fordern kann.

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Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).

Drei Beispiele: Wann dem Mieter eine Renovierung zusteht

Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad: Fliesen lösen sich von den Wänden oder der Lack an der Badewanne platzt und der Wasserhahn rostet. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt.

Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung.

Jedenfalls, wenn er die Badeinrichtung nicht mit Absicht, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen demoliert hat.

Achtung: Nur weil die Optik des Bades nicht mehr modern ist oder den Geschmack des Mieters nicht mehr trifft, muss der Vermieter nicht tätig werden.

Mit seiner Miete hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt.

Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht.

Aber: wenn der Mieter den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld derart heruntergewirtschaftet hat, muss er selbst für den Austausch aufkommen.

Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt, und sie bei Totalschaden austauscht.

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Wenn der Mieter die Heizung jedoch selbst demoliert hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden selbst ersetzen.

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Wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es Aufgabe des Vermieters gewesen wäre, kann er hinterher seine Ausgaben vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt aber nur für die Kosten des Arbeitsmaterials und der bezahlten Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen.

Ausnahmen: Dann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung

Doch auch wenn der Vermieter in den meisten Fällen für Renovierungen im Sinne der Instandhaltung verantwortlich ist, so gibt es hierbei Ausnahmen:

Keine Renovierungspflicht beim Einzug:
„Gemietet wie gesehen“ – dieser Spruch gilt laut Fouquet oft beim Mieten von Wohnungen. Wenn der Mieter bei der Besichtigung Schäden sieht und in diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnet, kann er hinterher keine Renovierung fordern.

Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt. Hinterher kann der Mieter zudem keine Mietminderung wegen der sichtbaren Schäden vornehmen (§ 536b).

Der Mietrechtsanwalt Oliver Fouquet empfiehlt daher, bei der Wohnungsbesichtigung aufmerksam zu sein und Mängel direkt anzusprechen und in einem Wohnungsübergabeprotokoll zu dokumentieren.

Habe er die Schäden der neuen Wohnung jedoch nicht sehen können, weil sie etwa verdeckt oder nicht erkennbar waren, könne er oft noch die Instandsetzung fordern, so der Experte.

Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann dann eine Renovierung einfordern, wenn eine wesentliche Verschlechterung des sogenannten Dekorationszustandes eingetreten ist – es optisch also nicht mehr hinnehmbar ist. Laut BGH-Urteil muss der Mieter in dem Fall jedoch die Kosten zur Hälfte mittragen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

Wer selbst schuld ist, repariert selbst:
Der Mieter steht in der Pflicht, auf die Wohnung gut acht zu geben und Schaden zu vermeiden oder abzuwenden (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Verletzt er diese Obhutspflicht, muss er den Schaden selbst reparieren.

Etwa bei Brandlöchern im Boden müsse der Mieter Schadensersatz leisten, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Bodens nach Zeitwert berechnet.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart:
Wenn im Mietvertrag eine Renovierungsklausel steht, muss der Mieter bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen und kann sie nicht vom Vermieter fordern.

Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen in der Wohnung.

In einigen Fällen kann es aber sein, dass diese Vereinbarung ungültig ist und doch der Vermieter für das Streichen zuständig ist – etwa, wenn starre Renovierungsfristen vorgeschrieben sind oder die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.

Modernisierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Während dem Mieter die Instandhaltung meist zusteht, kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierung fordern. Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer auf bestimmte Weise verbessern (§ 555b BGB).

Als Modernisierung zählen Maßnahmen, die:

  • den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung
  • die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, zum Beispiel das Anbringen eines Türöffners mit Gegensprechanlage oder den Einbau eines Aufzuges in einem mehrstöckigen Haus
  • Energie einsparen, zum Beispiel eine verbesserte Wärmedämmung

Auch wenn dem Mieter grundsätzlich keine Modernisierung zusteht, hat er laut Bundesgerichtshof ein Anrecht auf einen gewissen Mindeststandard (Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). So muss beispielsweise selbst in einem unsanierten Altbau das Stromnetz ausreichen, damit der Mieter gleichzeitig die Waschmaschine und einen Staubsauger einschalten kann.

Wichtig: Laut Mietrechtsexperte Fouquet kann der Mieter eine Stromversorgung nach Mindeststandard fordern, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen: „In diesem Fall liegt die Wohnung derart unter dem Standard, dass der Ausbau des Stromnetzes auf Mindeststandard keine Modernisierung im eigentlichen Sinn sein kann.“

Eine Ausnahme sei nur dann möglich, wenn im Mietvertrag stünde, dass die Wohnung unter dem absoluten Mindeststandard liegt und der Mieter das als gegeben hinnimmt.

FAQ – Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Ja, unter Umständen kann er das. Der Vermieter ist verpflichtet die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§535 BGB). Wenn es also berechtigte Mängel gibt, so muss er diese beseitigen – möglicherweise durch eine Renovierung. Das kann der Fall sein, wenn die Wände schimmeln. Diese muss der Vermieter dann trocknen und wieder herrichten.

Es gibt aber Ausnahmen: Wenn beispielsweise der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich ist, so ist der Vermieter von seiner Pflicht entbunden. Hat der Mieter zum Beispiel durch falsches Lüften den Schimmel an den Wänden selbst verursacht, so muss er auch für die Beseitigung aufkommen.

In der Regel nicht. Einzige Ausnahme: Die Modernisierung erfolgt aufgrund eines nicht vorhandenen Mindeststandards (BGH, Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). Wenn beispielsweise die Sicherungen herausfliegen, weil mehr als zwei elektrische Geräte angeschlossen wurden, so kann der Vermieter verpflichtet sein, die Elektrik zu erneuern.

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Es gibt keine festgeschriebene Regel, wann ein Vermieter ein Bad sanieren muss. Bestehende Mängel muss er nach Paragraf 535 BGB sofort beheben, dazu ist in der Regel aber keine vollständige Badsanierung notwendig. Aufgrund eines veralteten und unmodernen Designs haben Mieter kein Recht auf eine Sanierung.

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Nein, dazu ist ein Vermieter nicht verpflichtet. Für Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung ziehen, hat dies zur Folge, dass eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Az.: AZ.: VII ZR 185/14).

Sollte sich der Zustand einer unrenovierten Wohnung im Laufe der Jahre weiter verschlechtern, so hat der Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter eine Renovierung einzufordern.

Jedoch müssen in dem Fall die Kosten jeweils zur Hälfte von Mietern und Vermieter getragen werden (BGH, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Ist die Küche mitgemietet, so ist der Vermieter dann zum Handeln gezwungen, wenn die Nutzbarkeit nachlässt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Elektrogeräte, wie die Geschirrspülmaschine, kaputt sind, von den Schränken die Griffe abfallen oder Ähnliches.

Jedoch ist der Vermieter nur verpflichtet, die Küche funktionstüchtig zu halten, er muss sie nicht modernisieren. Kann er also einen abgefallenen Griff reparieren, muss deshalb kein neuer Schrank her.

Auch wenn die Schäden an der Küche kein normaler Verschleiß sind, sondern vom Mieter zu verantworten sind, muss der Vermieter nicht selbst handeln. Er hat unter Umständen hier sogar das Recht auf Schadenersatz.

Ebenfalls kein Grund für eine neue Küche ist ein veraltetes, unmodernes Design.

Das kommt auf die Ausgangssituation an. Gibt es einen Mangel in der Mietwohnung, den der Mieter nicht selbst zu verschulden hat, so trägt der Vermieter die Kosten für die Renovierung.

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Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Kosten tragen.

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Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, der optische Zustand über die Zeit weiter verschlechtert, so kann der Mieter eine Renovierung fordern, muss aber dann die Hälfte der Kosten bezahlen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Bei einer Modernisierung kann der Vermieter einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, jedoch hat der Gesetzgeber hierbei Grenzen gesetzt.

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/bad-fenster-elektrik-wann-mietern-eine-renovierung-zusteht.html

Warum es sich gerade jetzt lohnt in Immobilien zu investieren

Darum sollten Sie gerade jetzt in eine neue Küche investieren

Dass Immobilien seit jeher eine sichere Investition sind, ist altbekannt. Und doch ist diese Tatsache in der heutigen Zeit so interessant wie lange nicht mehr. Die Gründe dafür sind vielseitig und vielfältig.

Im Endeffekt haben sie ihren Ursprung allesamt in der seit Jahren anhaltenden wirtschaftlichen Situation, um es neutral zu formulieren.

Viele der Argumente, die für ein Investment in Immobilien sprechen, sind nicht einmal neu, sondern eher aktuell.

Wohnung oder Haus – kaufen oder bauen

Zunächst einmal gilt es näher zu definieren, zu welchem Zweck, und in welche Art von Immobilien investiert wird.

Handelt es sich um Gewerbeimmobilien, die langfristig vermietet werden, oder aber um Privatimmobilien? Werden die Privatimmobilien gekauft oder neu errichtet; ist es beispielsweise ein Hausneubau? Und wie wird die Privatimmobilie letztendlich genutzt: Wird sie selbst bewohnt, oder ist sie als eine Kapitalanlage gedacht, die als Wohnung vermietet wird?

Immobilieninvestitionen werden in der Regel fremdfinanziert; entweder nahezu ganz oder teilweise. Ein Grund dafür ist das mangelnde Eigenkapital, um die Immobilie komplett aus vorhandenen Eigenmitteln zu finanzieren.

Ein anderer Grund kann der steuerliche Aspekt sein. Denn wer in Immobilien investiert, dem entstehen dadurch Kosten.

Die können ihrerseits steuerlich geltend gemacht werden und verringern die Höhe des zu versteuernden Einkommens.

Niedrigzinsen und Zinsfestschreibung – Garant für preisgünstige Immobilien

Gerade jetzt, in der heutigen Zeit sind die Finanzierungskosten für Immobilien so günstig wie kaum zuvor.

Günstig bedeutet für den Bauherrn oder Immobilienkäufer einen denkbar niedrigen Zinssatz für die notwendige Darlehensaufnahme, die sich der Darlehensgeber durch die Eintragung einer erstrangigen Hypothek im Grundbuch zur Reduzierung seines Kreditausfallrisikos besichern lässt.

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Zu dem niedrigen Zinssatz kommt, je nach Kreditinstitut und Verhandlungsergebnis, eine langjährige Zinsfestschreibung hinzu. Je günstiger und länger die Erstfinanzierungsphase ist, umso später beginnt die Anschlussfinanzierung.

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Keiner weiß heute, wie hoch morgen, also in einigen Jahren, vielleicht in einem Jahrzehnt die Darlehenszinsen für Baufinanzierungen sein werden. Feststeht jedoch, dass sie kaum noch niedriger sein können als momentan.

Der bleibende Wert Immobilie

Wer Eigentum schafft, der schafft auch Vermögen. Immobilieneigentum hat einen Sachwert, im Gegensatz zum Geldwert des Euro. Es wird immer wieder betont, dass die deutsche Wirtschaft boomt, dass es ihr gut geht.

Doch die deutsche Wirtschaft ist nicht der Bürger, also auch nicht der Immobilieneigentümer. Er bekommt den Kaufkraftverlust der Euro-Währung täglich zu spüren.

Immobilien als Sachwerte hingegen sind langfristig bei ihrer Bewertung weitgehend von der Geldwährung abgekoppelt.

Wer in seiner Immobilie, in seinen eigenen vier Wänden wohnt und lebt, zahlt beispielsweise den vor Jahren vereinbarten Niedrig-Zinsbetrag. Der gilt bis zur nächsten Anschlussfinanzierung, oder bis zur endgültigen Tilgung.

Ein Mieter dagegen ist von der Entwicklung des Mietpreismarktes abhängig, er hat darauf keinerlei Einfluss. Und wenn der Immobilienwert steigt, erhöht sich für den Eigentümer auch die Bonität für den Fall, dass er seine Immobilie mit einer Hypothek belasten möchte oder muss.

Je mehr sie wert ist, umso mehr Geld kann zu ihren Lasten verfügbar gemacht werden.

Immobilienförderung durch die Öffentliche Hand

Schaffe, schaffe, Häusle baue; das ist heutzutage nicht mehr nur eine Redewendung aus dem Schwäbischen, sondern sie gilt durchgängig für das gesamte Bundesgebiet. Bund, Länder und Gemeinden sind allesamt bestrebt, die Schaffung von Immobilieneigentum zu fördern.

Konkret ist damit das Eigenheim für Familien gemeint. Denn nach wie vor stimmt die Rechnung, dass ein Haus im Grünen nach zwei, zweieinhalb Jahrzehnten abbezahlt, also finanziert ist. Der Mieter nebenan zahlt seine Miete nach wie vor weiter, buchstäblich bis ans Lebensende.

Mit der Riester-Förderung zum Wohnungseigentum im Rahmen des Eigenheimrentengesetzes unterstützt die Bundesregierung ganz gezielt den Bau von selbstgenutzten Wohnimmobilien.

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Diese Förderung ist in erster Linie für junge Familien gedacht, die möglichst zeitnah ihr neues Eigenheim beziehen möchten. Für diese Förderungsmöglichkeit ist heutzutage kein Eigenkapital notwendig.

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Und die Gemeinden stellen vielfach günstiges und komplett erschlossenes Bauland zum Bau von selbstgenutzten Eigenheimen zur Verfügung.

Fazit

Die Kombination aus aktueller Gesetzgebung, aus den Niedrigzinsen für Baudarlehen und aus der zunehmenden Unsicherheit in Bezug auf die Eurowährung ist der konkrete Anlass für die Empfehlung, dass es sich gerade jetzt lohnt, in Immobilien zu investieren. Jede Art von Investment, unabhängig von der Immobilie und deren Nutzung, bringt dem Investor finanzielle Vorteile.

Für den einen sind es spürbare bis hohe Steuervergünstigungen; für den anderen die Sicherheit, in den eigenen vier Wänden wohnen zu können, und für den nächsten die Gewähr, dass der Wert seiner Immobilien steigen wird.
Einmal ganz abgesehen davon, wie sich Wert und Kaufkraft der Eurowährung in den nächsten Jahren entwickeln werden.

Die vergangenen zwei, drei Jahre lassen diesbezüglich nicht viel Gutes erahnen!

Источник: https://www.wohnen.de/magazin/Warum-es-sich-gerade-jetzt-lohnt-in-Immobilien-zu-investieren.html

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