Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Contents
  1. Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps & Tricks
  2. Mieterhöhung
  3. Sonderfall Eigenbedarf
  4. Vermarktung einer vemieteten Wohnung
  5. An wen die vermietete Wohnung verkaufen?
  6. Hausverwaltung
  7. Kaufvertrag
  8. Professioneller Rat
  9. vermietete Wohnung
  10. Besichtigungsrecht des Vermieters
  11. Vorkaufsrecht des Mieters
  12. Kauf bricht nicht Miete – der Mietvertrag bleibt bestehen
  13. Eigenbedarfskündigungen
  14. Kündigungsfristen
  15. Vermietete Wohnung verkaufen: Möglichkeiten und Hürden
  16. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)
  17. Mieter haben Kündigungsschutz
  18. Eine Kündigung ist nur mit berechtigtem Interesse möglich
  19. Die teure Alternative: Ein Mietaufhebungsvertrag
  20. Eigenbedarf ist nur für bestimmte Personengruppen rechtens
  21. Der Käufer muss die Kündigungsfrist einhalten
  22. Sperrfrist von bis zu zehn Jahren bei umgewandeltem Wohnraum schreckt viele Käufer ab
  23. Immobilien gelten als “sicherer Hafen” für Geldanlagen
  24. Vermietete Wohnungen sind interessant für Kapitalanleger
  25. Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren
  26. Setzen Sie spezialisierte Makler ein
  27. 4. Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung
  28. 5. Höhe des Verkaufspreises festlegen
  29. 6. Was ist bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung zu beachten?
  30. Vermietete Wohnung verkaufen: Darauf sollten Sie achten
  31.   Privatpersonen
  32.   Kapitalanleger
  33. Wie legen Sie den Verkaufspreis fest?
  34. Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf?
  35.   Kaufvertrag
  36.   Nebenkostenabrechnung
  37.   Zustimmung WEG-Verwalter
  38.   Vorkaufsrecht
  39.   Besichtigungstermine
  40.   Grundschuld
  41.   Spekulationssteuer
  42.   Werbungskosten
  43. Vermarktung nur mit dem richtigen Makler
  44. Vermietete Wohnung verkaufen: Was beachten?
  45. Auf diese gesetzlichen Regelungen müssen Sie achten
  46. Wie wirkt sich der Verkauf auf die bisherige Vermietung aus?
  47. Vorkaufsrecht für den Mieter beachten
  48. Was gibt es bei den Besichtigungsterminen zu beachten?
  49. Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung am besten?
  50. Checkliste: Vermietete Wohnung verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen: Tipps & Tricks

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Beim Verkauf einer Mietwohnung oder eines Mietshauses tritt der neue Eigentümer grundsätzlich in die bestehenden Mietverträge ein. Für Vermieter gilt nämlich der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete”. Mit diesem Grundsatz erfährt der Mieter Sicherheit.

Der neue Eigentümer hat mit dem Kauf die gleichen Rechte und Pflichten, die bereits der alte Vermieter hatte. Sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, steht ihm die Miete zu. Die Betriebskosten sind von demjenigen abzurechnen, der am Ende der Abrechnungsperiode Vermieter ist.

Bei einem Vermieterwechsel ist die hinterlegte Kaution immer von dem aktuellen Vermieter zu erstatten. Unabhängig davon, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat.

Mieterhöhung

Da der neue Eigentümer in den alten Mietvertrag eintritt, kann er diesen – wie schon der vorherige Vermieter – nicht aus Anlass des Verkaufs kündigen. Der Käufer kann den Vertrag auch nicht einseitig kündigen, um einen neuen Vertrag zu anderen Konditionen abzuschließen. Einem Mieter zum Zwecke der Mieterhöhung zu kündigen, ist nicht erlaubt.

Sonderfall Eigenbedarf

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann Eigenbedarf geltend machen. Hierfür muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein Familienangehöriger die Wohnung nachweisbar zu Wohnzwecken benötigen.

Außerdem hat er sich an die gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen zu halten.

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Konkret heißt das, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf nur einfordern darf, wenn er die ganze Mietwohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt.

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Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister und seit 2010 auch Nichten und Neffen. Außerdem muss beachtet werden, dass der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs nur durchsetzen kann, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Kauf somit komplett abgeschlossen ist.

Vermarktung einer vemieteten Wohnung

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, ist die Vermarktung etwas anders als bei einer freien Wohnung. Ihre Zielgruppe sieht die vermietete Wohnung in der Regel als Kapitalanlage. In einigen Online-Vermarktungsportalen werden daher vermietete Wohnungen in einer gesonderten Rubrik präsentiert (z. B. unter“Anlageobjekte“).

Auch werden vermietete Wohnungen stärker aufgrund von Zahlen (Renditekalkulationen) als über Besichtigungen verkauft. Ein potentieller Käufer erhält in der Regel erst einen Besichtigungstermin, nachdem man mit ihm ausführlich über die Wohnung gesprochen hat und er ernsthaftes Interesse zeigt. So muss der Mieter nicht ständig gestört werden.

Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne sie zu besichtigen, wenn sie sich vorher ausführlich informiert haben. Kommunikation und Beratung sind also sehr wichtig, wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen.

Die Verkaufsgespräche sollten möglichst von Personen geführt werden, die Erfahrungen im Verkauf von Kapitalanlagen haben. Das sollten Sie bei der Maklerwahl unbedingt berücksichtigen. Beauftragen Sie einen Makler, der regelmäßig Kapitalanlagen verkauft. HAUSGOLD unterstützt Sie gern bei der Wahl des richtigen Maklers.

Er hilft Ihnen unter anderem dabei, ein aussagekräftiges Immobilienexposé und gute Fotos zu erstellen. So steigern Sie Ihre Verkaufschancen.

An wen die vermietete Wohnung verkaufen?

Eine vermietete Wohnung verkaufen ist in der Regel schwieriger als der Verkauf einer freien Wohnung. Auch erzielen Sie für eine freie Wohnung einen höheren Verkaufspreis als für eine vermietete Wohnung. Analysen zeigen, dass sich der Preis/qm bei einer vermieteten Wohnung um 4 Prozent verringert.

Freie Wohnungen sind meist einfacher zu verkaufen, da die Gruppe der Kaufinteressenten größer ist als bei einer vermieteten Wohnung. Potentielle Käufer freier Wohnungen sind sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer.

Bei einer freien Wohnung kann der Käufer frei entscheiden, ob er die Wohnung vermietet oder ob er selbst einzieht. Eine Ausnahme bilden Wohnungen in wirtschaftlich schwachen Regionen.

Hier kann es von Vorteil sein, die Wohnung im vermieteten Zustand zu verkaufen.

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Wer eine Eigentumswohnung sucht, um selbst dort einzuziehen, versucht nach Möglichkeit eine freie Wohnung zu kaufen. Denn ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt. Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen. Viele Mieter wehren sich jedoch, aus ihren vier Wänden auszuziehen.

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Der neue Eigentümer muss darum damit rechnen, dass die Kündigung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden könnte. Die Erfahrung zeigt, dass die Kündigungsgründe oft nicht ausreichen.

Weil Kündigungen wegen Eigenbedarfs Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

Hausverwaltung

Denken Sie auch daran, dass Sie die Hausverwaltung über den geplanten Verkauf Ihrer Wohnung informieren. Ist die Verwaltung mit dem Neubesitzer nicht einverstanden, kann der Wohnungsverkauf scheitern.

Laut Wohnungseigentümergesetz brauchen Sie für den Wohnungsverkauf die Zustimmung des Verwalters. Gründe für eine Ablehnung sind zum Beispiel Zweifel daran, dass der potentielle Neubesitzer die allgemeinen Wartungs- und Verwaltungskosten zahlen kann.

Oder Nutzungspläne des Käufers, die der Gemeinschaftsordnung widersprechen.

Kaufvertrag

Um beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Ärger mit Käufern oder Mietern bezüglich Mietforderungen, Betriebskostenzahlungen und Kautionsrückzahlung zu vermeiden, sollten verbindliche Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Damit werden im Zweifel Beweise sichergestellt. Vor allem bei offenen Mieten werden Beweise grundsätzlich erforderlich sein.

Professioneller Rat

Insbesondere wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, sollten Sie sich professionellen Rat einholen. Ein qualifizierter Makler kann den Wert der Wohnung genau beziffern und sämtliche Fragen rund um den Verkauf kompetent klären. So vermeiden Sie Fehler und können erfolgreich Ihre vermietete Wohnung verkaufen.

Источник: https://www.hausgold.de/immobilie-verkaufen/vermietete-wohnung-verkaufen/

vermietete Wohnung

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Wohnung und überlegen, diese nun zu verkaufen? Hier erfahren Sie, wie Sie den Haus- oder Wohnungsverkauf professionell vorbereiten und umsetzen und was dabei rechtlich zu bedenken ist. Im kostenlosen immoverkauf24-Ratgeber erhalten Sie 25 Praxistipps, wie Sie Ihre vermietete Wohnung zum maximalen Verkaufspreis veräußern.

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Beim Verkauf einer Mietwohnung gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, dass sich mit dem Verkauf der Mietwohnung an einen neuen Eigentümer an dem bestehenden Mietverhältnis nichts ändert.

Dieser kauft die Wohnung inklusive des laufenden Mietvertrags, die Rechte des Mieters bleiben bestehen. Entsprechend ist auch eine Kündigung der Mieter aufgrund des Verkaufs nicht möglich.

Hier erfahren Vermieter, wie sie eine vermietete Wohnung dennoch erfolgreich verkaufen können.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, können Sie sich an zwei mögliche Zielgruppen wenden:

  • Personen, die in die Wohnung selbst einmal einziehen möchten
  • Kapitalanleger, die mit der Wohnung eine Rendite erwirtschaften möchten

Der Verkauf der Wohnung an die erste Zielgruppe ist zwar für den Verkäufer im Erfolgsfall sehr interessant, lässt sich in der Praxis aber schwer verwirklichen.

Denn: ein Käufer einer vermieteten Wohnung kann diese nur nutzen, wenn er vorher das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigt.

Dazu muss er die Kündigung ausführlich begründen und damit rechnen, dass die Kündigung einer eventuellen gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass die aufgeführten Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen.

Weil Kündigungen wegen Eigenbedarf Zeit und Geld kosten können und auch der Einzugszeitpunkt im Erfolgsfall nicht genau kalkulierbar ist, interessieren sich potentielle Selbstnutzer kaum für den Kauf einer vermieteten Wohnung.

Vor dem Verkauf ist es unter anderem sinnvoll den Wert der vermieteten Wohnung über eine Immobilienbewertung herauszufinden. Die folgende Checkliste zeigt Ihnen, welche Unterlagen dafür vorab benötigt werden.

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Am besten kann man eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, sprich: Man wendet sich direkt an Kapitalanleger.

Dabei kommt es darauf an, den Anleger davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer der Wohnung eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf der Wohnung.

Die Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie kann man am besten aus Sicht eines Käufers an einem Beispiel verdeutlichen.

Kaufpreis125.000 €
Nebenkosten (12 %)15.000 €
Anschaffungskosten gesamt:140.000 €
Eigenkapital (20 %)28.000 €
Fremdkapital (80 %)112.000 €
Zinssatz Fremdkapital4,0 %
Zinskosten gesamt4.480 €
Instandhaltungskosten pro qm1 €
Quadratmeter Wohnfläche49
Instandhaltungskosten gesamt (12 Monate)588 €
Vewaltungskosten pro Jahr (Annahme)340 €
Zins-/ Instandhaltungs-/ Verwaltungskosten gesamt5.408 €
Nettokaltmiete pro Jahr5.460 €
Ergebnis vor Steuerersparnis und Tilgung52 €
Gebäudewert (Annahme 70 % des Kaufpreises)87.500 €
%-Abschreibung auf Gebäudewert2,5 %
Abschreibungen2.188 €
– Ergebnis vor Steuerbetrachtung52 €
= Steuerlich ansetzbarer Verlust2.136 €
Persönlicher Grenzsteuersatz (Annahme):40 %
Steuerersparnis854 €
Ergebnis nach Steuerersparnis, aber vor Tilgung906 €
– Tilgung (1 %)1.120 €
= Liquidität = Überschuss (+) bzw. Unterdeckung (-)-214 €
Eigenkapitalrendite3,2 %

Quelle und Copyright: immoverkauf24

In diesem konkreten Fall und bei den gewählten Annahmen könnte ein Käufer beim Kauf der Wohnung eine jährliche Eigenkapitalrendite von 3,2% erwirtschaften.

Allerdings kann die Rendite auch niedriger ausfallen, wenn z.B. die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht ausreichen, um mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu bezahlen.

Die Rendite könnte aber auch höher ausfallen, wenn der Käufer z.B. die Miete erhöhen kann.

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Zusätzlich ist es denkbar, dass der Käufer über die Haltedauer eine stille Wertreserve auaut, vorausgesetzt die Preise für vergleichbare Wohnungen steigen in den Jahren nach dem Wohnungserwerb. Ein etwaiger Wertzuwachs würde die Eigenkapitalrendite weiter erhöhen.

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Um den Angebotspreis für eine vermietete Wohnung festzulegen, sollte man nicht nur eine Renditekalkulation aus der Sicht eines potenziellen Käufers machen (siehe Beispiel weiter oben), sondern auch die Verkaufspreise vergleichbarer Wohnungen am Markt analysieren.

Neben der Rendite und den sogenannten Kaufpreisfaktoren und einer Wertermittlung nach Ertragswertverfahren sollte man auch den Quadratmeterpreis im Auge behalten, der sich bei Festsetzung eines Angebotspreises automatisch ergibt (Kaufpreis bezogen auf Anzahl Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung).

Diese Schritte sollten auch durchgeführt werden, wenn Sie eine Ferienwohnung verkaufen, die sich für die Ferienvermietung an wechselnde Gäste eignet. 

Tipp von immoverkauf24:

Eine vermietete Wohnung kann auch frei werden, wenn der Mieter das Mietverhältnis kündigt.

In diesem Moment konkurriert die Wohnung mit freien Wohnungen und wird dann aus der Sicht eines Selbstnutzers bewertet (das kann zu Preisaufschlägen von 20 bis 30% führen).

Die angemessene Bewertung einer vermieteten Wohnung ist eine komplizierte Angelegenheit. Es ist daher ratsam, eine Immobilienbewertung durch einen Experten in Anspruch zu nehmen.

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Schon vor dem eigentlichen Besitzerwechsel gilt es für Vermieter einige Rechte der Mieter zu berücksichtigen:

Besichtigungsrecht des Vermieters

Strebt ein Vermieter den Verkauf seiner Mietwohnung an, ist der Mieter dazu verpflichtet, dieses zu ermöglichen und  Besichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Die Besichtigungstermine müssen Vermieter und Mieter einige Tage zuvor absprechen.

Ungefähr einmal in der Woche ist nach bisheriger Rechtsprechung ein Besichtigungstermin zumutbar. Zieht sich die Vermarktung jedoch in die Länge, muss der Mieter nicht jede Woche parat stehen, sondern nur alle 2-3 Wochen.

Bei der Besichtigung dürfen die Interessenten gucken, jedoch nicht weiter in die Privatsphäre des Mieters eindringen, indem sie etwa Schränke öffnen.

Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht für Mieter gilt nur, wenn ein Mehrfamilienhaus während eines laufenden Mietvertrags in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und dies ins Grundbuch eingetragen wurde.

Ist das der Fall, hat der Vermieter den Mieter zu benachrichtigt, wenn ein Käufer für die Wohnung gefunden ist.

Dann hat der Mieter zwei Monate Bedenkzeit, um zu entscheiden, ob er statt des Kaufinteressenten die Wohnung erwerben möchte – und zwar zu genau zu den Konditionen, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte.

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Versäumt der Vermieter es, den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren, muss er mit Schadensersatzleistungen rechnen: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer für den Preisunterschied aufzukommen hat, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

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Fand keine solche Aufteilung in Sondereigentum statt, haben Mieter auch kein Vorkaufsrecht beim Verkauf der Mietwohnung im Zuge des Verkaufs des Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer kann das Objekt an jeden beliebigen Käufer veräußern.

Gleiches gilt, wenn nach der Umwandlung in Sondereigentum und Verkauf eine erneute Veräußerung stattfinden soll. Der Mieter hat also nur einmal ein Vorkaufsrecht.

Auch beim Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses haben die Mieter kein Vorkaufsrecht.

Folgende Mieterrechte hat der neue Eigentümer nach dem Verkauf zu beachten:

Kauf bricht nicht Miete – der Mietvertrag bleibt bestehen

Ein Mietvertrag kann nicht aufgrund eines geplanten oder vollzogenen Verkaufs gekündigt werden. Stattdessen übernimmt der neue Eigentümer bestehende Mietverträge mit der Immobilie.

Auch wenn der neue Vermieter die Mietverträge verändern oder diese zu neuen Konditionen abschließen möchte, hat er kein Recht darauf. Mieterhöhungen, die sich im Rahmen von ortsüblicher Vergleichsmiete (Mietspiegel) oder ggf. vorhandener Mietpreisbremse bewegen, sind natürlich erlaubt.

Auch nach Modernisierungen, bei Umlage der Modernisierungskosten, können Mieterhöhungen rechtens sein.

Eigenbedarfskündigungen

Möchte der neue Eigentümer eine Wohnung selbst beziehen oder beansprucht die Wohnung für seine Kinder, kann eine Kündigung des Mietvertrags nach Verkauf der Mietwohnung rechtens sein.

Allerdings muss der Vermieter nachweisen, dass er gute Gründe für den Eigenbedarf hat.

Zudem können Härtefall-Regelungen greifen, wenn etwa die Mieter sehr alt oder pflegebedürftig sind und ein Umzug ihnen deshalb nicht mehr zuzumuten ist. 

Kündigungsfristen

Bei einer plausiblen Kündigung wegen Eigenbedarfs gilt gemeinhin eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

 
Der Kündigungsschutz verlängert sich für Mieter jedoch deutlich, wenn die Wohnung während ihrer Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde: Dann gilt ein Kündigungsschutz von drei Jahren. Per Landesverordnung können die Fristen sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Während dieses Zeitraums ist nur eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters wegen Fehlverhaltens möglich – etwa, weil er keine Miete zahlt oder die Wohnung widerrechtlich gewerblich nutzt.

Bitte denken Sie daran, dass vermietete Wohnungen nicht wie freie Wohnungen vermarktet werden. So werden diese z.B. bei den Online-Vermarktungsportalen in einer gesonderten Rubrik geführt (z.B. Anlageobjekte).

Auch werden vermietete Wohnungen stärker auf dem „Papier“ verkauft (über Renditekalkulationen).

So erhält ein Kaufinteressent in der Regel auch erst dann einen Besichtigungstermin, wenn er ernsthaft interessiert ist und man mit ihm auch schon ausführlich über die Wohnung gesprochen hat.

Auf diese Weise muss der Mieter nicht ständig gestört werden. Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne diese zu besichtigen, wenn sie sehr ausführlich beraten worden sind.

Da beim Verkauf einer vermieteten Wohnung die Beratung entscheidend ist, sollten die Verkaufsgespräche nur von Personen geführt werden, die schon häufiger Kapitalanlagen verkauft haben.

Wenden Sie sich daher nur an Makler, die regelmäßig Kapitalanlagen verkaufen.

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Источник: https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/verkauf-kapitalanlage/vermietete-wohnung/

Vermietete Wohnung verkaufen: Möglichkeiten und Hürden

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

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Letztes Update: 21.08.2020

Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, stellt den Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Häufig weigern sich Mieter auszuziehen und erschweren so den Verkaufsprozess. Für eine ganz bestimmte Käufergruppe ist es jedoch überhaupt nicht relevant, ob die Immobilie bewohnt ist oder nicht…

Der Besitz einer Immobilie ist zurzeit eine der sichersten Kapitalanlagen. Dennoch gibt es Gründe, das sogenannte „Betongold“ zum Verkauf anzubieten.

Vielleicht zwingt eine Scheidung dazu, das gemeinsam angelegte Vermögen aufzuteilen, der Job erfordert einen langfristigen Aufenthalt im Ausland oder der Eigentümer benötigt eine hohe Summe verfügbares Geld.

Handelt es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, die vermietet ist, sind beim Verkauf der Wohnung jedoch einige Besonderheiten zu beachten. Denn: Das bestehende Mietverhältnis wirkt sich nicht nur auf den Verkaufspreis aus, auch die Käufer-Zielgruppe ist eine andere als bei einem unvermieteten Objekt.

Wohnung verkaufen

Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Ein Käufer, der die Wohnung nicht für den Eigenbedarf nutzt, übernimmt automatisch den bestehenden Mietvertrag und damit den Mieter des vorherigen Eigentümers.

Mieter haben Kündigungsschutz

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus lassen sich häufig nicht zu denselben Konditionen verkaufen wie eine freie Immobilie.

Der Grund: Viele Mieter weigern sich, die Wohnung zu räumen und kämpfen vor Gericht für ihre Rechte. Vor einem Gerichtsverfahren mit ungewissem Ausgang schrecken viele Privatkäufer zurück.

Schließlich kostet das Verfahren nicht nur Zeit, Geld und Nerven, es schiebt auch den Einzugstermin auf unbestimmte Zeit nach hinten.

Eine Kündigung ist nur mit berechtigtem Interesse möglich

Ohne Weiteres kann der neue Eigentümer den Mietern nicht kündigen, denn diese haben eine Eigentumsgarantie an ihrer Mietwohnung. Eine rechtmäßige Kündigung ist nur bei berechtigtem Interesse des Vermieters (z.B. bei Eigenbedarf) möglich.

Der neue Eigentümer muss dann nachweisen, dass er die Immobilie für den sogenannten „Eigenbedarf“ gekauft hat.

Erst dann kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und sind die Mieter sind verpflichtet, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist auszuziehen.

Die teure Alternative: Ein Mietaufhebungsvertrag

Ohne ausreichende Begründung kann das Mietverhältnis nicht einseitig vom neuen Eigentümer aufgelöst werden. Er kann den Mietern jedoch einen Mietaufhebungsvertrag vorschlagen und eine attraktive Abfindung anbieten. So wird das Mietverhältnis mit beidseitigem Einverständnis beendet.

  • Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.
  • Mieter haben Kündigungsschutz beim Eigentümerwechsel, wobei der bestehende Mietvertrag unverändert gültig bleibt.
  • Mieter sind vor Mieterhöhungen im Zuge eines Eigentümerwechsels geschützt, es sei denn es handelt sich um eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete.
  • Mieter haben das Recht, ihre Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen, wenn die Eigentumsverhältnisse noch nicht final geklärt sind.
  • Mieter haben das Recht, Besichtigungen zu verweigern. Sie müssen jedoch Besichtigungen an einem Tag in der Woche (z.T. auch seltener) zulassen, den sie vorab mit dem Vermieter und den Kaufinteressenten festlegen.

Eigenbedarf ist nur für bestimmte Personengruppen rechtens

Wann gilt die Nutzung einer Wohnung als „Eigenbedarf“? Nach einem Eigentümerwechsel kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden, wenn er die gesamte Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen möchte. Er hat auch das Recht, dem Mieter zu kündigen, um seinem engeren Umfeld den Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Berechtigte Personengruppen sind:

  • Eltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten
  • Schwiegereltern
  • Enkel
  • Haushaltangehörige wie Haushaltshilfen oder Pflegekräfte

Der Käufer muss die Kündigungsfrist einhalten

Wenn die Mieter die Kündigung akzeptieren, muss der neue Eigentümer der Wohnung noch zwischen drei und neun Monate warten, bis er seine eigenen vier Wände selbst beziehen kann.

So lange dauert die gesetzlich geregelte Kündigungsfrist.

Wie viel Zeit bis zum Einzugstermin genau verstreicht, hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab, das der vorherige Eigentümer mit den Mietern pflegte.

Dauer des MietverhältnissesKündigungsfrist
bis 5 Jahre3 Monate
5-8 Jahre6 Monate
länger als 8 Jahre9 Monate

Bevor der neue Eigentümer den Mietern kündigen kann, muss die Immobilie bereits rechtskräftig in seinen Besitz übergegangen sein. Das ist der Fall, wenn der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt und im Grundbuch der Immobilie festgehalten ist.

Sperrfrist von bis zu zehn Jahren bei umgewandeltem Wohnraum schreckt viele Käufer ab

Bei sogenanntem umgewandeltem Wohnraum, also bei Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt werden, gibt es eine Kündigungssperrfrist.

Durch diese Sperrfrist wird der Kündigungsschutz der Mieter auf mindestens 3 Jahren ausgeweitet, wobei die individuelle Sperrfrist je nach Bundesland sogar bis zu zehn Jahre betragen kann (§ 577a Absatz 1 Satz 1 BGB). Die Frist beginnt, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Nach Ablauf der Frist gilt der normale Kündigungsschutz. Mehr Informationen zu den Kündigungssperrfristen in den Bundesländern erhalten Sie in unserem Ratgeber zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Zu beachten ist außerdem, dass der umgewandelte Mieter über ein gesetzliches Vorkaufsrecht verfügt. Dieses Vorkaufsrecht bedeutet, dass der Mieter einen Anspruch auf den Erwerb der von ihm bewohnten Wohnung vor anderen Käufern hat.

Immobilien gelten als “sicherer Hafen” für Geldanlagen

Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss mit einer geringeren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt rechnen, als beim Verkauf einer leerstehenden Wohnung. Entsprechend niedriger mussten Eigentümer den Verkaufspreis bisher ansetzen.

Doch dieser Trend ist rückläufig. Beim aktuell niedrigen Zinsniveau möchten immer weniger Menschen ihr Vermögen auf der Bank horten. Verlockender ist die Investition in sichere Sachwerte mit hoher Renditeerwartung, wie in Immobilien.

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Dank des stabilen Immobilienmarktes ist die Investition in Wohnungen oder Häuser eine der sichersten Geldanlagen. Dadurch steigt die Nachfrage – und die bestimmt den Verkaufspreis.

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Eigentümer, die eine vermietete Wohnung verkaufen wollen, müssen deshalb insbesondere dann nicht mehr mit finanziellen Einbußen rechnen, wenn ihre Immobilie in einem begehrten Ballungsgebiet wie Hamburg, München, Düsseldorf oder Berlin liegt.

Vermietete Wohnungen sind interessant für Kapitalanleger

Bei Kapitalanlegern handelt es sich häufig um Immobiliengesellschaften oder Investoren. Sie beabsichtigen nicht, die Wohnung selbst zu nutzen, sondern wollen durch die Wertsteigerung des Objektes über die Jahre eine möglichst hohe Rendite erzielen und so ihr Vermögen vermehren.

Manche Kapitalanleger interessieren sich für unvermietete Wohnungen, da sie bei einer Neuvermietung einen höheren Mietpreis festlegen oder umfassende Modernisierungsmaßnahmen vornehmen können. In diesem Fall ist eine vermietete Wohnung ein Hindernis.

In der Regel interessieren sich Kapitalanleger aber dennoch für vermietete Wohnungen, da für sie so die Suche nach einem Mieter entfällt.

Verkauf einer vermieteten Wohnung an Investoren

Anders als Käufer, die die Wohnung selbst beziehen wollen, stehen bei Kapitalanlegern weniger emotionale Gründe wie ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer, moderne Badezimmer oder ein hübsch bepflanzter Garten im Vordergrund: Für sie zählt ausschließlich der Wertzuwachs der Immobilie. Entsprechend rational verläuft der Verkaufsprozess: Anleger lassen sich im Vorfeld detailliert über den aktuellen Wert und die berechenbare Wertsteigerung in der Zukunft aufklären. In die Berechnung der Rendite fließen unter anderem folgende Posten ein:

  • Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis
  • anstehende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
  • Höhe der Miete im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel

Setzen Sie spezialisierte Makler ein

Eigentümer, die sich mit der Kalkulation von Renditen nicht auskennen, geraten hier schnell ins Schleudern. Sie laufen Gefahr, von cleveren Investoren auf eine Verkaufssumme heruntergehandelt zu werden, die unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt.

Deswegen lohnt es sich, mit der Vermittlung einer vermieteten Wohnung an Kapitalanleger einen Makler zu betrauen, der sich mit Immobilien als Kapitalanlage auskennt.

Er ermittelt im Vorfeld den aktuellen Verkehrswert Ihrer Wohnung und steht dem Kaufinteressenten als souveräner Gesprächs- und Verhandlungspartner zur Verfügung.

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4. Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Wer eine nicht selbstgenutzte Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer.

Bei einer vermieteten Wohnung reduzieren die Abschreibungen von jährlich 2 bis 2,5 Prozent die Anschaffungskosten und damit die Höhe der Steuer.

Wer den Mietern wegen Eigenbedarf kündigt und die Wohnung in den 2 Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt, der zahlt ebenfalls keine Steuer beim Verkauf der Wohnung.

5. Höhe des Verkaufspreises festlegen

Neben Ausstattung, Lage und Größe einer Immobilie, bestimmen vor allem Angebot und Nachfrage den Marktwert. Je stärker die Nachfrage und je knapper das Angebot, desto höher steigen die Verkaufspreise. Lokale Immobilienmakler kennen die Entwicklung der Immobilienpreise in der Region und schätzen den aktuellen Verkaufswert der Immobilie genau ein.

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollten Sie sich bei der Wahl eines geeigneten Immobilienmaklers jedoch jemanden an die Seite holen, der Profi im Bereich der Renditekalkulation ist. Er kann im Gespräch mit Investoren die Renditeerwartung des Verkaufsobjektes datenbasiert darlegen und kapitalertragsrelevante Fragen stichhaltig beantworten.

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6. Was ist bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung zu beachten?

Speziell bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen gilt es ein paar Dinge zu beachten:

  • Da vermietete Wohnungen einen Sonderfall auf dem Immobilienmarkt darstellen, werden sie in Online-Portalen nicht immer bei den freien Wohnobjekten angezeigt, sondern auch unter der Rubrik „Anlageobjekte“.
  • Kapitalanleger als Käufer interessieren sich mehr für Zahlen als für das Wohnambiente. Diese müssen gründlich vorbereitet und souverän präsentiert werden. In einigen Fällen fordert der Interessent nicht einmal eine Begehung des Kaufobjektes.
  • Viele Kapitalanleger haben Erfahrung im Kaufen von Immobilien und sind harte Verhandlungspartner. Ein Makler kennt die Taktiken bei Preisverhandlungen und stellt so einen ebenbürtigen Verhandlungspartner dar.

Eine vermietete Wohnung an Investoren zu verkaufen, erfordert viel Expertise und Professionalität. Unsere 2018 gegründete Abteilung McMakler Commercial ist spezialisiert auf die deutschlandweite Vermarktung von Anlageimmobilien – darunter vermietete Wohnungen – an professionelle Investoren.

Wir bieten Ihnen eine hohe Prozessqualität und eine einzigartige Marktdurchdringung über überregionale und lokale Netzwerke. McMakler Commercial bietet Ihnen diese Dienstleistungen flächendeckend aus einer Hand.

Die Kombination aus professionell und zentral gesteuerten Prozessen in Verbindung mit lokalem Markt-Know-how von über 300 Maklern und dem Zugang zu überregionalen wie lokalen Investoren ist einzigartig.

Bei uns haben Sie einen festen Ansprechpartner, der Sie durch den gesamten Transaktionsprozess begleitet. Starten Sie jetzt den Verkaufsprozess mit einer kostenlosen Immobilienbewertung!

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Bildquelle: iStock.com/MarioGuti

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (service@mcmakler.de).

Источник: https://www.mcmakler.de/ratgeber/immobilienverkauf/vermietete-wohnung-verkaufen

Vermietete Wohnung verkaufen: Darauf sollten Sie achten

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Freie Wohnungen lassen sich deutlich einfacher verkaufen, da die potenziellen Käufer selbst entscheiden können, ob sie die Wohnung vermieten oder selbst nutzen wollen. Tatsächlich verringert sich der Preis je Quadratmeter statistisch um vier Prozent, wenn die Wohnung bereits vermietet ist. Es kommen dafür zwei Käufergruppen in Betracht:

  Privatpersonen

Privatpersonen, die eine Wohnung kaufen möchten, wollen diese auch selbst nutzen. Wenn die Wohnung bereits vermietet ist, wirkt das abschreckend auf diese Käufergruppe. Zwar hätte der Käufer das Recht, dem derzeitigen Mieter aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, der Prozess ist in der Praxis aber dennoch sehr langwierig. 

Trotz dem dürfte diese Käufergruppe lukrativer für Sie sein. Käufer mit Eigenbedarf sind generell bereit, mehr für eine Wohnung zu zahlen.

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Sie vergleichen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die individuellen Vorzüge, die eine Wohnung mit sich bringt.

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Dazu zählen unter anderem eine attraktive Lage, besondere Ausstattungen und viel Freiraum bei der Wohnraumgestaltung.

  Kapitalanleger

Kapitalanleger können Investoren oder Immobiliengesellschaften sein, die lediglich an der erzielbaren Rendite interessiert sind.

Von den individuellen Vorteilen der Eigentumswohnung lassen sie sich fast nie beeindrucken. Entscheidend sind möglichst berechenbare Erträge.

Daher kommt es sogar vor, dass diese Käufergruppe eine Wohnung ohne eine vorherige Besichtigung kauft  .

Auf besondere Ausstattungen, wie einen Balkon mit Blick ins Grüne, achten Käufer mit Eigenbedarf.

Wie legen Sie den Verkaufspreis fest?

Um den Angebotspreis für Ihre vermietete Wohnung zu ermitteln, müssen Sie zunächst eine Renditekalkulation aus der Sicht eines potenziellen Käufers durchführen.

Beachten Sie dabei auch die preisliche Entwicklung ähnlicher Wohnungen in der näheren Umgebung. Vor allem der übliche Quadratmeterpreis der Region ist entscheidend.

Je mehr Rendite der Käufer erwarten kann, desto höher können Sie den Verkaufspreis ansetzen. Ein Makler kann Sie bei der Immobilienbewertung unterstützen.

Welche Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf?

Für den Wohnungsverkauf müssen Sie zum Einen allgemeine Unterlagen parat haben, die bei einem Immobilienverkauf wichtig sind. Zum Anderen benötigen Sie auch spezielle Unterlagen für den Verkauf von vermieteten Eigentumswohnungen. Bei Fragen kann Ihnen ein Makler ausführliche Informationen dazu geben.

Allgemeine Unterlagen, die für einen Immobilienverkauf benötigt werden:

  • Bauzeichnungen (z. B. Grundrisse)
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Energieausweis
  • Fotos der Immobilie

Spezielle Unterlagen, die für den Verkauf einer vermieteten Wohnung benötigt werden:

  • Mietvertrag inkl. Angaben zur letzten Mieterhöhung
  • Teilungserklärung bei Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Miteigentümerliste bei Wohnungseigentümergemeinschaften
  • Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Beschlüsse der Eigentümer (vorzugsweise der letzten drei Jahre)
  • Nebenkostenabrechnung inkl. Nachweis über Instandhaltungsrücklagen (vorzugsweise der letzten drei Jahre)
  • Eventuelle Sondervertragsdaten (z. B. Wartungsverträge, Antennenverträge usw.)

  Kaufvertrag

Achten Sie beim Verkauf darauf, dass im Kaufvertrag ein paar Besonderheiten stehen müssen:

  • Vermerken Sie im Kaufvertrag deutlich, dass es sich um eine vermietete Wohnung handelt.
  • Alle Rechte und Pflichten des neuen Vermieters müssen aufgelistet sein. Dazu zählen auch offene Mietschulden.
  • Notieren Sie auch alle vereinbarten Regelungen bezüglich der Betriebskostenabrechnung (mit den Zählerständen) und der Übergabe beziehungsweise Rückzahlung der Kaution.

  Nebenkostenabrechnung

Für die Nebenkostenabrechnung ist die Person zuständig, die am Ende des Zeitraums als Eigentümer im Grundbuch steht. Diese Person ist ebenfalls für eventuelle Nachzahlungen verantwortlich.

  Zustimmung WEG-Verwalter

Ob Sie bei einem Verkauf die Zustimmung des WEG-Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer der Immobilie benötigen, steht in Ihrer Teilungserklärung oder Ihrem Teilungsvertrag. Diese Aufgabe kann Ihnen auch ein Makler abnehmen.

Der Mieter Ihrer Eigentumswohnung genießt bei einem Verkauf einen gesetzlichen Kündigungsschutz. So ist der Käufer dazu verpflichtet, den Mietvertrag unverändert zu übernehmen. Eine Kündigung des Vertrages, um eine Mieterhöhung oder bessere Konditionen durchzusetzen, ist ihm nicht gestattet. 

Lediglich wenn der Käufer die Wohnung selbst nutzen und Eigenbedarf geltend machen will, ist eine Kündigung möglich. Eigenbedarf besteht auch für einen Familienangehörigen oder eine zu dem Hausstand gehörende Person des Käufers. Hierbei gelten je nach Mietdauer bestimmte Kündigungsfristen:

  • bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
  • mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

  Vorkaufsrecht

Laut § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Mieter nur dann zum Vorverkauf berechtigt, wenn die Wohnung während seines Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll.

Wenn sie bereits eine Eigentumswohnung war, als der Mietvertrag geschlossen wurde, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.

Auch wenn der potenzielle Käufer der Wohnung ein Familienmitglied des derzeitigen Besitzers ist, besteht kein Vorkaufsrecht.

  Besichtigungstermine

Als Besitzer der Eigentumswohnung dürfen Sie selbstverständlich Kaufinteressenten zur Besichtigung in die Wohnung einladen. Aber hier hat Ihr Mieter auch vollumfassende Rechte.

So müssen Sie ihm jeden Besichtigungstermin vorschlagen und er hat trotzdem die Option abzulehnen.

Er muss lediglich einem Besichtigungstermin pro Woche zustimmen, welcher nicht länger als zwei Stunden dauern darf. 

Darüber hinaus gibt es bestimmte Besichtigungstermine, für welche Sie das ausdrückliche Einverständnis des Mieters benötigen:

  • an Sonn- und Feiertagen
  • wenn der Mieter verreist ist
  • früh am Morgen
  • am späten Abend

Lassen Sie sich vor dem Verkauf ausführlich von einem Makler beraten.

  Grundschuld

Wenn auf Ihrer Wohnung noch eine Grundschuld lastet, ist ein Verkauf trotzdem möglich. Ihnen stehen dabei zwei Optionen offen:

Übertragung der Grundschuld

Der Käufer kann die Grundschuld und dementsprechend auch den Eintrag im Grundbuch einfach übernehmen. Ebenso ist es möglich, dass der Käufer die Konditionen des alten Darlehens übernimmt und Sie als Kreditnehmer ablöst. Dafür ist aber die Zustimmung der Bank und die Beglaubigung eines Notars notwendig. 

Löschung der Grundschuld

Eine Grundschuldlöschung ist möglich, wenn Sie das Darlehen vollständig zurückgezahlt haben und keine offenen Forderungen gegen Sie vorliegen.

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Dann stellt Ihnen Ihr ursprünglicher Kreditgeber eine Löschungsbewilligung aus, welche Sie nur noch von einem Notar beglaubigen lassen müssen.

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Der Notar reicht das Dokument an das Grundbuchamt weiter, das die Grundschuldlöschung dann vornimmt.

  Spekulationssteuer

Wenn zwischen der Anschaffung Ihrer Eigentumswohnung und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen, ist die Spekulationsfrist erloschen.

Nach zehn Jahren müssen Sie dementsprechend keine Spekulationssteuer mehr zahlen.

Ist die Spekulationsfrist allerdings unterschritten, müssen Sie den Verkauf in Ihrer Einkommensteuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angeben.

  Werbungskosten

Die Aufwendungen für den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung können Sie leider nicht als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Laut einem Urteil des Finanzgerichts Köln (21.03.2018, Az.

3 K 2364/15) ist das nur möglich, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, mit der Sie keine Einkünfte erzielt haben, um danach den Erlös in den Kauf einer zu vermietenden Eigentumswohnung zu stecken.

Zu den Aufwendungen würden sowohl die angefallenen Makler-, als auch die Rechtsanwalts- und Notarkosten zählen.

Vermarktung nur mit dem richtigen Makler

Achten Sie darauf, den passenden Makler für Ihre bevorzugte Käufergruppe auszuwählen.

Gerade bei Kapitalanlegern ist es wichtig, einen Makler zu beauftragen, der regelmäßig Kapitalanlagen verkauft.

Er kann die Renditekalkulation für Sie übernehmen und ist in Verkaufsgesprächen mit dieser Käufergruppe geübt. So können Sie sicher sein, dass der Makler einen guten Verkaufspreis für Sie erzielt.

Aroundhome unterstützt Sie bei der Suche nach dem richtigen Makler. Füllen Sie unser Online-Formular aus und wir empfehlen Ihnen bis zu drei  Makler aus Ihrer Region

Источник: https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/vermietete-wohnung-verkaufen/

Vermietete Wohnung verkaufen: Was beachten?

Das müssen Sie beachten, wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen wollen

Eigentümer von vermieteten Wohnungen müssen beim Verkauf ihrer Wohnung einiges beachten.

Unabhängig davon, ob Sie eine geerbte Wohnung verkaufen möchten oder lediglich an Ihr gebundenes Geld gelangen wollen, sollten Sie sich vor dem Verkauf einige wichtige Fragen stellen.

Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung am besten? Lohnt es sich, einen Makler oder einen Anwalt hinzuzuziehen? Diese und viele weitere wichtige Fragen werden Ihnen in diesem Artikel beantwortet.

Auf diese gesetzlichen Regelungen müssen Sie achten

Wenn Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten Sie auf einige gesetzliche Regelungen besonders achten. Unter anderem wird durch den Verkauf Ihrer Wohnung das bestehende Mietverhältnis nicht berührt.

Ein Kauf bricht die Miete nicht (§ 566 BGB), sondern überträgt diese lediglich. Hierbei treten Sie sämtliche Rechten und Pflichten als Vermieter an Ihren Käufer ab. Dabei bleiben sämtliche Mietverhältnisse in ihrer Form vollständig unverändert.

Hierbei gibt es drei wesentliche Besonderheiten.

  • Die Mieterträge der Immobilie stehen immer demjenigen zu, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Demnach hat Ihr Käufer erst nach dessen Eintragung ins Grundbuch einen rechtlichen Anspruch auf die Miete.
  • Sämtliche Betriebskosten sind immer von demjenigen abzurechnen, der zum Ende der Abrechnungsperiode als offizieller Vermieter eingetragen ist. Verkaufen Sie Ihre Immobilie vor diesem Termin, so muss sich der neue Eigentümer und Vermieter um die Betriebskostenabrechnung kümmern. Bitte beachten Sie, im Außenverhältnis sind Sie als neuer Eigentümer zur Abrechnung mit der Hausverwaltung verpflichtet, im Innenverhältnis rechnen Sie die Betriebskosten mit Ihrem Verkäufer und Ihrem Mieter ab (lt. Kaufvertrag)
  • Die Kaution ist ein häufiges Streitthema nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung. Sollte ein Mieter ausziehen, so muss die geleistete Kaution immer vom aktuellen Vermieter an den ehemaligen Mieter zurückgezahlt werden. Hierbei ist unerheblich, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Diese Regelung ist besonders dann ärgerlich, wenn kurz nach dem Verkauf der Immobilie ein Mieterwechsel stattfindet und der neue Eigentümer zur Zahlung der Kaution verpflichtet wird. Wenn Sie die Kaution an den neuen Eigentümer übergeben haben, lassen Sie sich bitte von Ihrem Mieter für die Rückzahlung der Kaution entlasten.

Wie wirkt sich der Verkauf auf die bisherige Vermietung aus?

Grundsätzlich hat der Verkauf einer Immobilie keine Auswirkungen auf einen bestehenden Mietvertrag. Ihr Käufer ist dazu verpflichtet, alle bestehenden Mietverträge zu unveränderten Konditionen zu übernehmen.

Aus diesem Grund kann Ihr Käufer ebenso wenig wie Sie selbst den Mietern kündigen, um einen Vertrag zu anderen Konditionen aufzusetzen. Hierbei existiert jedoch eine kleine Ausnahmeregelung, die Ihnen den Verkauf der Wohnung erleichtert.

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Durch den Verkauf der Immobilie wird Ihr Käufer zum neuen Vermieter und darf Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung selbst zu beziehen. Dieser ist nicht nur für ihn selbst, sondern ebenso für seine Familienmitglieder gültig.

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Besitzt Ihr Käufer oder einer seiner Familienmitglieder also ein begründetes Interesse daran, in der verkauften Wohnung zu wohnen, so ist die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ohne Probleme möglich. Hierbei müssen lediglich die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen eingehalten werden.

Vorkaufsrecht für den Mieter beachten

Da diese Regelung auch zu Ungunsten des Mieters ausgenutzt werden kann, müssen Sie dem Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht zugestehen und ihn über dieses informieren. Hierfür sind jedoch drei spezielle Bedingungen zu erfüllen, weshalb es oft auf Seiten der Mieter zu Missverständnissen kommt.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur dann, wenn die Mietwohnung erst während der laufenden Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Darüber hinaus hat der Mieter nur dann Anspruch auf sein Vorkaufsrecht, wenn es sich bei Ihrem Käufer um kein Familienmitglied handelt.

Sind Sie mit Ihrem Käufer verwandt, besteht kein Vorkaufsrecht für Ihren Mieter. Letztlich darf der aktuelle Mieter auf sein Vorkaufsrecht noch nicht verzichtet haben. Dieses ist nur dann gültig, wenn der erste Verkauf der Immobilie an ein Nicht-Familienmitglied seit dem Bezug der Wohnung durch den Mieter stattfinden soll.

Wird der Mieter unter bei diesen Bedingungen nicht über sein Vorkaufsrecht informiert, können hohe Schadensersatzzahlungen drohen.

Ein Tipp: Fragen Sie vorab immer erst den Mieter, ob er die Wohnung kaufen möchte, vielleicht haben Sie dann schnell einen Käufer gefunden.

Was gibt es bei den Besichtigungsterminen zu beachten?

In der Regel verläuft die Koordination der Besichtigungstermine mit dem Mieter ohne Probleme. Ist das Verhältnis zu dem Mieter jedoch angeschlagen, kann dieser die Koordination sehr stark erschweren. Hierbei gibt es einige rechtliche Besonderheiten zu beachten. Ein Besichtigungstermin muss daher in jedem Fall rechtzeitig vorher angekündigt und mit dem Mieter abgestimmt werden.

Planen Sie eine Hausbesichtigung allein oder gemeinsam mit Ihrem Makler, so greift das Besichtigungsrecht. Durch dieses sind Sie und Ihr Makler unter gewissen Umständen zum Betreten der Wohnung zu Besichtigungszwecken berechtigt. Einer dieser Termine muss jedoch mindestens 24 h vorher mit dem Mieter abgestimmt und von diesem bestätigt worden sein.

Hierbei steht Ihnen lediglich ein kurzes Zeitfenster zur Verfügung, denn der zu vereinbarende Termin muss entweder in der Zeit von 10 Uhr bis 13 Uhr oder in der Zeit von 16 Uhr bis 18 Uhr liegen. Dabei müssen Sie sowohl die Urlaubs- als auch die Arbeitszeiten Ihrer Mieter beachten.

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Weiterhin sind Besichtigungen an Sonn- und Feiertagen nur in wenigen Ausnahmefällen gestattet.

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Prinzipiell muss man sich rechtzeitig beim Mieter anmelden und zu einer zumutbaren Zeit des Mieters (hier sind die Arbeitszeiten des Mieters relevant) den Besichtigungstermin zu vereinbaren. 

Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung am besten?

Bei dem Verkauf einer Wohnung handelt es sich ebenso um einen Immobilienverkauf wie bei dem Verkauf eines Hauses. Daher müssen Sie sich um eine ansprechende Vermarktung Ihres Objektes bemühen. Am besten geht dies mithilfe eines Immobilienmaklers. Dieser besitzt genügend Erfahrung, um Sie mit vielversprechenden Kunden zusammenzuführen.

Darüber hinaus ist ein Makler ebenfalls in der Lage, aussagekräftige Fotos in hoher Qualität von Ihrem Objekt anzufertigen, die Interessenten bei der Kaufentscheidung behilflich sind. Hierzu können Sie Ihren Makler zu dem vereinbarten Besichtigungstermin der Wohnung ebenfalls mitnehmen.

Achten Sie direkt beim Verkauf Ihrer Wohnung unbedingt auf unsere Checkliste: Vermietete Wohnung verkaufen, um nichts zu vergessen.

Checkliste: Vermietete Wohnung verkaufen

  • Mieter ggf. über Vorkaufsrecht informieren
  • Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbaren
  • allein oder mit Makler einen Besichtigungstermin durchführen
  • potentiellen Käufer ausdrücklich darauf hinweisen, dass es sich um ein vermietetes Verkaufsobjekt handelt
  • benennen Sie die konkreten Rechte und Pflichten, die durch den Kauf auf den Käufer übertragen werden
  • formulieren Sie eindeutige und verbindliche Regelungen für offenstehende Mietforderungen
  • Käufer in das Grundbuch eintragen.

Источник: https://www.schaller-immobilien.de/ratgeber-artikel/vermietete-wohnung-verkaufen-was-beachten/

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