Das müssen Sie über den Grundbuchauszug wissen

Grundbuchauszug anfordern: So beantragen Sie ihn richtig!

Das müssen Sie über den Grundbuchauszug wissen

Bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigen Sie den Grundbuchauszug. Wie Sie ihn anfordern können, was Sie beachten müssen, wenn Sie den Grundbuchauszug beantragen und welche Kosten dabei auf Sie zukommen, erfahren Sie im Folgenden.

Das Wichtigste in Kürze

Ein Grundbuchauszug ist die Abschrift der Eintragungen eines Grundstücks aus dem Grundbuch. Sämtliche Grundstücke in Deutschland sind im sogenannten Grundbuch erfasst. Dabei hat jedes Grundstück eine eigene Seite, die auch als Grundbuchblatt bezeichnet wird: Hier sind alle rechtlichen Informationen zum jeweiligen Grundstück erfasst, wie zum Beispiel,

  • wer der rechtmäßige Eigentümer ist,
  • ob es besondere Verfügungsbeschränkungen
  • oder Belastungen der Immobilie gibt.

Diese einzelnen Blätter werden nach Bezirken in Bändern geordnet. Gemeinsam bilden sie das Grundbuch. Möchten Sie Einsicht in den Eintrag einer bestimmten Immobilie erhalten, müssen Sie kostenpflichtig einen sogenannten Grundbuchauszug anfordern: eine (beglaubigte oder unbeglaubigte) Abschrift des jeweiligen Eintrags.

So können Sie den Grundbuchauszug anfordern

Im Folgenden erfahren Sie alles, was wichtig ist, wenn Sie einen Grundbuchauszug beantragen möchten.

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, das heißt: Nicht jeder darf einen beliebigen Grundbucheintrag einsehen, denn der Eintrag enthält sehr sensible Informationen, beispielsweise zu Schulden oder Belastungen eines Grundstücks. Deshalb gilt: Einen Auszug aus dem Grundbuch darf nur einfordern, wer ein berechtigtes Interesse hat.

Ein berechtigtes Interesse haben Sie, wenn

  • Sie der Grundstückseigentümer sind.
  • Sie Rechteinhaber des jeweiligen Grundstücks sind (zum Beispiel beim Wegerecht).
  • Sie Erbe sind und die vererbte Immobilie annehmen möchten.
  • Sie der Käufer einer Immobilie sind.
  • Sie als Mieter sichergehen wollen, dass der Vermieter auch der Eigentümer Ihrer Mietimmobilie ist.
  • eine Bank sich informieren will, um zu entscheiden, ob sie einen Kredit vergibt.
  • ein Immobilien-Gutachter bzw. -Sachverständiger den Grundbuchauszug für seinen Kunden anfordert.
  • Sie Besitzer einer gültigen Vollmacht durch eine berechtigte Person sind.

Übrigens: Gerichte, Behörden, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können das Grundbuch uneingeschränkt einsehen.

Unter anderem können Notare das Grundbuch elektronisch uneingeschränkt einsehen.

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Grundsätzlich sind in Deutschland die Amtsgerichte dafür zuständig, das Grundbuch zu führen. Bei welchem Amtsgericht Sie Ihren Grundbuchauszug beantragen müssen, können Sie über die Website notar.de unter dem Reiter „Grundbuchamtssuche“ in Erfahrung bringen.

Den Antrag selbst können Sie bei einem Notar, mündlich vor Ort oder schriftlich stellen.

Für einen schriftlichen Antrag sind die folgenden Angaben erforderlich:

  • Grundbuchbezirk
  • Blattnummer
  • Straße und Hausnummer der Immobilie

Möchten Sie den Grundbuchauszug vor Ort bei der Grundbucheinsichtsstelle Ihres Amtsgerichts anfordern, sollten Sie auch Ihren Personalausweis und Ihre Meldebescheinigung mitbringen.

Wichtig: Sind Sie nicht der Eigentümer der einzusehenden Immobilie, müssen Sie der Einsichtsstelle Ihr berechtigtes Interesse an dem Grundbuchauszug belegen. Das können Sie beispielsweise mithilfe eines Miet- oder Kaufvertrags oder eines Erbscheins tun.

Ein Tipp: Das Grundbuchamt darf nach eigenem Ermessen darüber entscheiden, ob es die Einsicht in das Grundbuch gewährt. Deshalb ist nicht ausgeschlossen, dass Sie neben dem Vorkaufvertrag zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers vorlegen müssen.

Das Vergleichswertverfahren wenden Immobilien-Sachverständige an, um den Verkehrswert einer Immobilie realistisch auf Basis von Vergleichswerten berechnen zu können. Anhand von konkreten Beispielen für das Vergleichswertverfahren erklären wir Ihnen, welche Parameter für diese Methode relevant sind und welche Daten dafür grundsätzlich nötig sind.
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Als Privatperson können Sie den Grundbuchauszug nicht online anfordern, sondern müssen den Antrag entweder selbst beim Grundbuchamt stellen oder aber einen Notar aufsuchen.

Gut zu wissen: Lediglich Notariate, Gerichte, Behörden und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure können das Grundbuch elektronisch einsehen. Man spricht hierbei vom sogenannten automatisierten Abrufverfahren. Dieses ist kostenpflichtig: Dabei wird

  • eine einmalige Anmeldegebühr von 50 Euro für die jeweilige Stelle fällig
  • sowie 8 Euro pro Blatt aus dem Grundbuch

Zudem ist die Teilnahme am elektronischen Verfahren an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Welche das sind, erklären die entsprechenden Landesportale auf ihren Websites:

Den Grundbuchauszug können Sie als Privatperson nicht online beantragen. Lediglich Notare können beispielsweise einen Online-Antrag in den Bundesportalen der Länder stellen.

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Je nachdem, zu welchem Zweck Sie den Auszug nutzen möchten, benötigen Sie einen beglaubigten oder unbeglaubigten Grundbuchauszug.

[/attention] Kostenlos anrufen: 0800 909 02 82

Bei einem beglaubigten Grundbuchauszug bestätigt das Amt, dass es sich um keine Fälschung handelt. Einen solchen müssen Sie beantragen, wenn:

  • Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten: Denn nur mit dem entsprechenden Grundbuchauszug können Sie belegen, dass Sie tatsächlich der Eigentümer der Immobilie sind.
  • Sie einen Kredit nehmen möchten und die Bank dafür den Beleihungswert Ihrer Immobilie prüft: Denn bevor Banken einen Kredit vergeben, muss das jeweilige Institut die Eigentumsverhältnisse der Immobilie klären.

Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug ist dagegen ausreichend für persönliche Zwecke, also beispielsweise, wenn Sie als Mieter herausfinden wollen, ob der Vermieter tatsächlich Eigentümer der von Ihnen gemieteten Immobilie ist.

Die Preise für einen amtlichen Grundbuchauszug sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt:

  • unbeglaubigt: 10 Euro
  • beglaubigt: 20 Euro

Wichtig: Eine Änderung des Grundbucheintrags ist vorgeschrieben, wenn die Immobilie verkauft wurde und sich der Eigentümer geändert hat.

In diesem Fall müssen Sie einen Notar einbinden, wobei Kosten in Höhe von circa 1,5–2% des Immobilienwertes für die Änderung anfallen.

Weitere Informationen zu den Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Einen Grundbuchauszug kostenlos zu erhalten ist nicht möglich, denn die Kosten dafür sind im Gerichts- und Notarkostengesetz klar festgelegt.

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Aber: In manchen Fällen können Sie auch bereits vorhandene Grundbuchauszüge verwenden. So akzeptieren Banken in der Regel auch Grundbuchauszüge, die bis zu sechs Monate alt sind. Wer eine Immobilie kaufen möchte und dafür einen Kredit benötigt, kann beim aktuellen Eigentümer nachfragen, ob er eventuell einen entsprechenden Grundbuchauszug hat.

Die Bearbeitungszeit für einen Antrag des Grundbuchauszugs beträgt bei einem schriftlichen Eintrag meist zwei Wochen nach Posteingang und -bearbeitung.

Ein Tipp: Wenn Sie Ihr Anliegen beschleunigen möchten, lohnt sich ein persönlicher Antrag vor Ort.

Sobald Ihr Antrag geprüft und bewilligt wurde, sendet Ihnen das zuständige Amt den entsprechenden Auszug per Post zu.

In der ersten Abteilung des Grundbuchauszugs sind die Eigentümer des Grundstücks vermerkt.

Der Grundbucheintrag setzt sich aus dem Bestandsverzeichnis und drei sogenannten Abteilungen zusammen:

  • Im Bestandsverzeichnis stehen präzise Daten zum Grundstück, etwa Maße und Lage. Es ist demnach eine Art Steckbrief Ihres Grundstücks. Die hier hinterlegten Daten sind mit den im Vermessungs- und Katasteramt eingetragenen Informationen identisch.
  • In der ersten Abteilung des Grundbuchauszugs sind die Eigentümer des Grundstücks vermerkt. Gibt es mehrere Eigentümer, wie zum Beispiel bei Ehepaaren, sind auch prozentuale Anteile hinterlegt. Zudem werden Sie hier auf den Begriff „Auslassung“ stoßen: Damit ist gemeint, dass das Eigentum von einer Person auf eine andere übergegangen ist.
  • Die zweite Abteilung des Auszugs enthält Angaben zu den rechtlichen Beschränkungen, die für das Grundstück gelten: Dazu gehören Grunddienstbarkeiten, wie zum Beispiel das Wegerecht. Bei Grundstücken in Bayern und Brandenburg finden Sie hier auch seit 1994 Angaben zu den Baulasten des jeweiligen Grundstücks.
  • In der dritten Abteilung des Grundbuchauszugs sind schließlich die Grundpfandrechte eingetragen. Dazu zählen Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden, die auf der Immobilie lasten oder gelastet haben.

Übrigens: Gelöschte Eintragungen sind auf dem Papier mit einem Rotstift unterstrichen. Bei dem elektronischen Grundbuchauszug, den Sie beim Notar erhalten, sind diese Kennzeichnungen schwarz.

Wichtig: Baulasten sind – mit Ausnahme der Bundesländer Bayern und Brandenburg – im Grundbuch nicht eingetragen. Sie können diese ausschließlich über das Baulastenverzeichnis der jeweiligen Kommune erfragen. Auch hierfür müssen Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

Der Grundbuchauszug ist für verschiedenste Zwecke rund um Immobilien erforderlich, so zum Beispiel bei der Immobilienkaueratung oder unserer Verkaufsberatung für Immobilien.

Benötigen Sie hierbei kompetente und verlässliche Unterstützung, wenden Sie sich jederzeit gerne an uns: Im Rahmen eines kostenlosen Erstgesprächs klären wir, wie wir Sie optimal mit unseren Leistungen unterstützen können.

Nutzen Sie dafür einfach unser Kontaktformular oder melden Sie sich telefonisch unter der Rufnummer 0800 – 90 90 282 bei uns.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Источник: https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/grundbuchauszug-anfordern/

Durch die Eintragung ins Grundbuch offiziell Eigentümer werden

Das müssen Sie über den Grundbuchauszug wissen

Mit dem Erwerb eines Kaufvertrages für eine Immobilie oder ein Grundstück wird die Eintragung ins Grundbuch notwendig. Der Kaufvertrag wird erst rechtskräftig, wenn ein Notar die Beurkundung vornimmt und eine Eintragung erfolgt. Erst dann sind Sie Eigentümer mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten.

Der Eintrag ins Grundbuch muss nicht nur beim Gläubigerwechsel erfolgen, sondern auch, wenn Sie eine bestehende Baufinanzierung von einer Bank zur anderen übertragen. Die alte Grundschuld muss aus dem Grundbuch gelöscht und das neue Verhältnis eingetragen werden.

Aber auch wenn Sie gravierende Änderungen an Ihrem Grundstück vornehmen wie beispielsweise die Aufteilung des Grundstücks oder die Zusammenführung mehrerer Grundstücke ist eine Eintragung in das Grundbuch notwendig. Neben dem Notar müssen dann gegebenenfalls weitere Behörden eingeschaltet werden.

Wer übernimmt die Eintragung?

Üblicherweise leitet der Notar alle erforderlichen Genehmigungen an das Grundbuchamt weiter beziehungsweise klärt Sie über diese auf.

In den dafür anfallenden Notarkosten sind unter anderem die Gebühren für das Grundbuchamt, wie die Eintragungsgebühr und die Gebühr für den Eigentümerwechsel, enthalten.

Zudem sollten Sie für die Grundbucheintragung einen gültigen Personalausweis oder Reisepass vorlegen sowie einen beglaubigten Nachweis der Eintragungsunterlagen.

Was ist im Grundbuch vermerkt?

Aufschrift: Für jedes Grundstück wird im Register ein elektronisches Grundbuchdatenblatt angelegt, die sogenannte Aufschrift. Dieser Abschnitt gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, die fortlaufende Aktennummer des Blattes und über den Grundbuchbezirk.

Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis werden Daten zur Größe und Lage des Grundstücks hinterlegt. Diese Vorgaben werden vom zuständigen Kataster- oder Vermessungsamt vorgegeben. Weitere Inhalte beziehen sich auf den Grundbucheintrag und enthalten Informationen zum Eigentümer, Wegrechte oder eventuelle Belastungen, wie eine Hypothek oder eine Grundschuld.

Abteilung 1, 2, 3: In der 1. Abteilung können Sie nachlesen, wer der Eigentümer oder Erbbauberechtigte eines Grundstücks ist. In der folgenden 2. und 3. Abteilung stehen wiederum sämtliche Belastungen und Beschränkungen. Letzteres kann beispielsweise die Eintragung eines Wegerechts für eine 3. Person auf dem Grundstück beinhalten.

Wie lange bleibt eine Grundschuld bestehen?

Die Grundschuld bleibt im Grundbuch solange bestehen, bis das gesamte Baudarlehen abgezahlt wurde. Erst dann ist eine Löschung der Grundschuld möglich. Diese können Sie mit einer Löschungsbewilligung beantragen. Das dazu benötigte Formblatt erhalten Sie kostenlos bei Ihrem Kreditinstitut. Das Beantragen der Grundschuldlöschung erfolgt über das Grundbuchamt.

Wie erhält man Einsicht ins Grundbuch?

Um sich über einen bestimmten Grundbucheintrag zu informieren, können Sie sich an das lokale Grundbuchamt, eine Abteilung des Amtsgerichts, wenden. Allerdings wird ein Grundbuchauszug nur dann gewährt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Dieses liegt unter anderem vor, wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten.

Diese Regelung wird von den Ämtern strikt eingehalten und überprüft. Aus diesem Grund müssen Sie die Kaufabsicht anhand eines Vorvertrags oder einer Maklerbestätigung belegen können. So wird verhindert, dass Unbeteiligte ihre Neugier über das Vorliegen und die Höhe einer Hypothek durch einen Grundbuchauszug stillen können.

Ist ein Eintrag mit Kosten verbunden?

Ja, für den Eintrag ins Grundbuch und die Löschung der Eintragung fallen Gebühren an. Die Höhe berechnet sich unter anderem anhand des Kaufpreises und danach, ob Sie eine Grundschuld vermerken möchten. 

Checkliste: Wissenswertes zum Grundbucheintrag

Die nachfolgende Checkliste zeigt Ihnen kurz aber prägnant auf, was Sie bei der Eintragung ins Grundbuch auf gar keinen Fall vergessen dürfen:

  • Bestehen Sie beim Erwerb der Immobilie oder des Grundstücks auf eine Kopie des beurkundeten Grundbuchauszugs. So erfahren Sie, ob eine Belastung, zum Bespiel in Form einer Hypothek, vorliegt. Eine reine Beglaubigung der Kopie ist aber nicht ausreichend, da es sich hierbei lediglich um die Beglaubigung der Unterschriften handelt. Außerdem müssen Sie den Grundbuchauszug bei Ihrem Kreditinstitut vorlegen, um eine Baufinanzierung zu erhalten.
  • Lassen Sie den Eintrag ins Grundbuch über einen Notar abwickeln, ein anderes Vorgehen ist nur in wenigen Ausnahmen möglich.
  • Ihr Eintrag ist erst gültig, wenn der Kaufvorgang komplett abgeschlossen ist, das heißt alle beteiligten Parteien haben sich über die Eigentumsverhältnisse geeinigt und alles schriftlich festgehalten.

Im Falle einer Scheidung haften beide Ehepartner für die Restschuld ihrer Baufinanzierung, wenn beide den Kreditvertrag unterschrieben haben.

Das ist auch so, wenn nur einer der Eheleute als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Allerdings kann sich der Partner, der nicht im Grundbuch steht, mithilfe eines Freistellungsanspruchs oder Befreiungsanspruchs von jeglichen Kreditforderungen befreien.

Источник: https://www.vergleich.de/grundbuch.html

Das Grundbuch – was Sie darüber wissen sollten

Das müssen Sie über den Grundbuchauszug wissen
Das Grundbuch

Beim Hauskauf gehört das Grundbuch zum Vokabular. Aber was ist das Grundbuch? Welche Informationen und Daten werden darin erfasst?

Gesammelte Informationenen zum Grundbuch.

Was ist das Grundbuch?

Kurz gesagt ist das Grundbuch ein öffentliches Register für die Aufzeichnung von Rechten an Grundstücken und dient ebenso der Offenlegung dieser Eigentumsverhältnisse. Aufgezeichnet werden also alle Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte, sowie die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen.

Wer verwaltet das Grundbuch? Sogenannte Grundbuchämter überwachen jede Eintragung und Löschung in das Grundbuch. Das für eine Immobilie verwaltende Grundbuchamt ist eine Abteilung im jeweils zuständigen Amtsgerichts.
Übrigens fand die Aufzeichnung von Rechten an Grund und Boden bereits in der Antike statt. Und das älteste deutsche Grundbuch gab es bereits im Mittelalter.

Was steht in dem Grundbuch?

Zunächst einmal besteht das Grundbuch aus einem Deckblatt und einem Bestandsverzeichnis. Weiter ist außerdem in drei sogenannte Abteilungen gegliedert. Die Inhalte der Abteilungen, des Deckblattes und des Bestandsverzeichnisses erfahren Sie in der nachfolgenden Tabelle.

AbteilungInhalt
Deckblatt (Aufschrift)– zuständiges Amtsgericht- Grundbuchbezirk- Nummer des Grundbuchblattes- ggf. Bandnummer
Bestandsverzeichnis– Gemarkung- Flur- Flurstücksnummer- Nummer des Liegenschaftsbuches- Wirtschaftsart- Lage- Größe- Miteigentumsanteil
Abteilung 1– Eigentumsverhältnisse -> Eigentümer oder Erbbauberechtigten
Abteilung 2– Belastungen des Grundstückes : -> Erbbaurechte -> Vorkaufsrecht -> Vormerkungen (Auflassungsvormerkung) -> Dienstbarkeiten -> Grunddienstbarkeiten -> Wohnungsrechte -> Wohnrecht -> Wegerechte -> Nießbrauchsrecht -> Beschränkungen wie: z.B. Sanierungsvermerke, Zwangsversteigerungen – und Zwangsverwaltungsvermerke-> usw. …
Abteilung 3– Grundpfandrechte: -> Hypotheken -> Grundschulden -> Sicherungsschulden-> Rentenschulden

Sobald Sie die Grunderwebssteuer und den Kaufpreis beglichen haben, werden Sie vom Notat im Grundbuch als Eigentümer vermerkt. Dieser Vorgang wird als Grundbucheintrag bezeichnet. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis.

Je Höher dieser ist, desto geringer fällt der pozentuale Anteil der einfachen Gebühr aus. So beträgt diese Gebühr bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro 273,00€.

Müssen Sie den doppelten KAufpreis zahlen, liegt die einfache Gebühr bei 435,00€.

Wird im Grundbuch gelöscht?

Grundsätzlich bedeuten Löschungen im Grundbuch nicht, dass ein Eintrag entfernt wird. Jede Maßnahme, auch bereits erledigte, muss im Grundbuch lesbar bleiben. Daher erhalten Löschungen eine besondere Kennzeichnung und werden deshalb rot unterstrichen oder rot markiert.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Selbstverständlich dürfen Grundstückseigentümer und im Grundbuch eingetragene Rechteinhaber oder nachweislich Beauftragte Einsicht in das Grundbuch nehmen. Außerdem ist das Grundbuch offen zugänglich für Notare, Behörden, Gerichte und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Weiterhin ist für Auskunftsanfragen aller anderen Personenkreise ein belegbares und berechtigtes Interesse erforderlich. Hier sei erwähnt, das nur das alleinige Kaufinteresse an einem Grundstück oder an einem Objekt nicht ausreicht, um Einsicht in das Grundbuch nehmen zu dürfen.

Zugang zum elektronischen Grundbuch von Sachsen [attention type=red]

Zu guter Letzt sei noch gesagt, das digitale Zeitalter ist beim Grundbuch längst angekommen. Eine Internet-Grundbucheinsicht besteht in fast jedem Bundesland. Detaillierte Informationen hierzu erhalten Sie hier: gemeinsames Grundbuchportal der Länder.

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Die Gebühren für den Grundbuchauszug sind gesetzlich geregelt; ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 Euro und eine beglaubigte Abschrift das Doppelte.

Fazit

Fassen wir die wichtigsten Fakten zusammen: das Grundbuch ist ein öffentliches Register in dem alle wichtigen Informationen des Grundstückes oder des Objektes enthalten sind. In erster Linie ist es demnach für Kaufinteressenten relevant.

Dieser muss jedoch sein Interesse belegbar nachweisen, um Einsicht in das Grundbuch zu erhalten.

Jeder Eigentümer einer Immobilie sollte wissen, das seine Rechte und seine Pflichten, die sich aus dem Immobilienbesitz ergeben, öffentlich im Grundbuch registriert und abruar sind.

Sie haben Fragen zu diesem Thema? Kommen Sie gerne auf uns zu. Wir beraten Sie gern umfassend rund um Ihre Immobilie.

Источник: https://www.poschmann-immobilien.com/blog/das-grundbuch/

Grundbuch: Einträge lesen, verstehen und ändern lassen

Das müssen Sie über den Grundbuchauszug wissen

Im Grundbuch steht, wer Eigentümer einer Immobilie ist. Beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses werden die neuen Eigentümer daher in das Grundbuch eingetragen. Doch auch vor dem Kauf kann sich ein Blick in den Grundbuchauszug lohnen. Das müssen Käufer wissen.

Ein Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem dokumentiert wird, wer Eigentümer eines Grundstücks ist. Außerdem sind dort auch Beschränkungen, Belastungen und Grundpfandrechte für jedes einzelne Grundstück vermerkt. Aufgebaut sind die einzelnen Grundbuchblätter jeweils nach dem gleichen Muster.

Das Deckblatt, die sogenannte Aufschrift des Grundbuchs enthält zunächst wichtige Informationen über das jeweilige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Blattes.

Erste Informationen über das Grundstück selbst enthält das Bestandsverzeichnis. In diesem vermerkt das Amtsgericht die Lage und Größe des Grundstücks sowie das genaue Flurstück nach Angaben des Katasteramts.

Außerdem sind bestimmte Rechte und Grunddienstbarkeiten, die mit dem Grundstück zusammenhängen vermerkt. Für Grundstückskäufer sind insbesondere Wegerechte oder Kanalleitungsrechte wichtig, da diese das Bauvorhaben unter Umständen beeinflussen können.

Ob das Grundstück jemals geteilt worden ist oder mit einem anderen Grund verbunden war, ist ebenfalls im Bestandsverzeichnis dokumentiert.

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Wer Eigentümer einer Immobilie ist, ist im Grundbuch in der Abteilung 1 dokumentiert. Außerdem steht dort, wie der jetzige Eigentümer zu der Immobilie oder dem Grundstück kam.

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Das ist in der Regel ein Kauf oder eine Erbschaft, kann aber auch beispielsweise ein Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren sein.

Immer dann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, wird der neue Eigentümer in Abteilung 1 des Grundbuchs eingetragen lassen. Dazu bedarf es der Mitarbeit eines Notars.

Ob lebenslanges Wohnrecht, ein Vorkaufsrecht der Gemeinde oder Stromleitungsrechte: Viele Grundstücke sind in irgendeiner Art und Weise belastet oder haben Beschränkungen, die Grundstückskäufer kennen sollten.

Denn unter Umständen haben andere Menschen bestimmte Nutzungsrechte am Grundstück, die trotz Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Diese Informationen sind in Abteilung 2 des Grundbuchs festgeschrieben.

Besonders achten sollten Käufer auf folgende Lasten:

  • Grunddienstbarkeit: Gemäß §1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fasst die Grunddienstbarkeit bestimmte Rechte zusammen, die der Eigentümer eines Grundstücks Dritten einräumen muss. Dies kann etwa ein Wegerecht sein, Vorschriften zur Gestaltung der Immobilie oder, dass die Eigentümer Emissionen der benachbarten Fabrikhalle dulden müssen.
  • Nießbrauch und Wohnrecht: Ist ein Grundstück mit einem Wohnrecht belastet, haben dritte Personen das Recht, dieses in der Regel lebenslang zu bewohnen, obwohl sie keine Eigentümer sind. Liegt ein Nießbrauchsrecht  vor, darf der Berechtigte die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern diese auch vermieten.
  • Vorkaufsrecht: Dieses liegt dann vor, wenn eine dritte Partei, beispielsweise Privatpersonen oder auch Gemeinden das Vorrecht haben, ein Grundstück zu den selben Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit dem Kaufinteressenten vereinbart hat.
  • Erbbaurecht:  Erbbaurecht bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks Häuslebauern das Recht einräumt, eine Immobilie auf dem Grund zu errichten. Dafür müssen die Immobilieneigentümer dann einen Erbbauzins, also eine Art Miete entrichten. Die Höhe und Laufzeit der Pacht wird im Grundbuch festgehalten. 
  • Auflassungsvormerkung: Steht eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, dient sie als Schutzfunktion für den Käufer. Sie wird im Anschluss an den notariellen Kaufvertrag in das Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum an der Immobilie. So ist ausgeschlossen, dass der Eigentümer die Immobilie anderweitig an Dritte veräußert. 

Außerdem kann Abteilung 2 noch einige Beschränkungen beinhalten, wie beispielsweise einen Nacherbenvermerk. Dieser besagt, dass der Immobilieneigentümer das Grundstück nicht einfach ohne die Zustimmung des Nacherben veräußern darf.

Tut er dies trotzdem, hat der Käufer das Nachsehen – denn der Verkauf muss unter Umständen annulliert werden. Ebenfalls aufpassen sollten Käufer, wenn im Grundbuch ein sogenannter Sanierungsvermerk eingetragen ist.

Dies bedeutet, dass das Grundstück in einem offiziellen Sanierungsgebiet der Gemeinde liegt. Für den Eigentümer hat das vor allem finanzielle Folgen: Er muss damit rechnen, dass er sich an den Kosten der städtebaulichen Sanierung beteiligen muss (§143 Absatz 2 BauGB).

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Üblicherweise wird ein Ausgleichsbetrag fällig, da sich der Bodenwert des Grundstücks durch die Sanierung erhöht hat.

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Immobilienkäufe sind in der Regel von der der Bank finanziert, wobei das Haus oder Grundstück der Bank dabei als Sicherheit dient. Dies wird im Grundbuch als Grundschuld in Abteilung 3 eingetragen.

Abteilung 3 beinhaltet damit alle Grundpfandrechte eines Grundstücks. Ebenso müssen in Abteilung 3 alle Änderungen im Zusammenhang mit Grundpfandrechten eingetragen werden.

Wechseln Immobilieneigentümer beispielsweise für die Anschlussfinanzierung die kreditgebende Bank, wird diese Änderung im Grundbuch vermerkt.

Insgesamt bildet das Grundbuch alle wichtigen Rechte, Belastungen, aber auch Änderungen im Zusammenhang mit einem Grundstück ab. Daher kann sich vor dem eigentlichen Kauf einer Immobilie Blick ins Grundbuch bereits lohnen.

Tipps für Kaufinteressenten: Grundbuchauszug einholen

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich umfassend über die Rechte und Belastungen des Objekts informieren.

Denn sind beispielsweise bestimmte Nutzungsrechte wie Wegerechte oder Beschränkungen wie Wohnrechte eingetragen, müssen Interessenten entscheiden, ob sie sich mit diesen arrangieren können oder nicht.

Daher sollten sie einen Grundbuchauszug des jeweiligen Flurstücks einsehen.

Doch nicht jeder Interessent darf die vertraulichen Informationen des Grundbuchs ohne weiteres einsehen. Gemäß §12 der Grundbuchordnung (GBO) ist ein sogenanntes berechtigtes Interesse notwendig. Was ein berechtigtes Interesse ist, ist nicht genau definiert.

Wer aber kein Eigentümer des Grundstücks, Gutachter, Gläubiger oder Vermessungsingenieur ist, muss die Einsicht beim Grundbuchamt beantragen. Kaufinteressenten müssen zum Beispiel eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen, um einen Grundbuchauszug zu erhalten.

Anderenfalls müssen sie ihr berechtigtes Interesse, das über die reine Neugierde hinausgeht, sachlich begründen.

Grundbucheintrag beim Immobilienkauf

Haben sich die Grundstücksinteressenten schließlich für den Kauf entschieden, müssen sie sich als neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

Denn nicht mit dem Kaufvertrag, sondern erst mit dem Eintrag ins Grundbuch geht das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie auf den neuen Eigentümer über.

Dazu sind allerdings mehrere Schritte nötig, die sich zeitlich über mehrere Monate hinziehen können.

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Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, trägt der Notar meist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Dadurch soll der Eigentumsübergang zusätzlich abgesichert werden.

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Im Anschluss muss der Käufer die Grunderwerbssteuer sowie den Kaufpreis bezahlen. Daraufhin stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, mit der der Notar schließlich den Grundbucheintrag beantragen kann.

Das endgültige Eigentum geht erst auf ihn über, wenn sein Name im Grundbuch steht.

Grundbuchauszug und Grundbucheintrag: Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen

Ob Grundbuchauszug oder der Eintrag als Eigentümer: Der Gang zum Grundbuchamt ist stets mit Kosten verbunden.

Während ein Grundbuchauszug nur 20 Euro kostet, schlägt der Grundbucheintrag meist kräftig zu Buche. Denn nicht nur Einträge in die verschiedenen Register müssen Käufer bezahlen, sondern auch den Notar.

In der Regel müssen sie insgesamt mit Kosten von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss zusätzlich viele Nebenkosten tragen. Diese  Posten fallen neben dem Grundbucheintrag außerdem an.

Möchten Eigentümer Änderungen im Grundbuch eintragen lassen, müssen sie ebenfalls mit Kosten rechnen – können diese mit ein paar Tricks jedoch häufig senken.

Wer beispielsweise seinen Baukredit abgezahlt hat, kann die Grundschuld einfach stehen lassen,  anstatt sie löschen zu lassen. Dabei fallen keine Gebühren an.

Ebenfalls kann der Eigentümer die stehen gelassene Grundschuld für ein späteres Darlehen, beispielsweise für Sanierungszwecke, der Bank als Sicherheit anbieten und kann so unter Umständen günstigere Zinsen erhalten.

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Wer beispielsweise eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann ebenfalls Geld sparen: Im Idealfall tritt die eingetragene Bank ihre Kreditsicherheit an die neue Bank ab. So muss im Grundbuch lediglich die Abtretung der Grundschuld eingetragen werden.

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Dadurch sparen sich die Eigentümer das Löschen der alten und Eintragen der neuen Grundschuld, was mit wesentlich höheren Kosten verbunden wäre.  Ein Beispiel: Beträgt die Grundschuld beispielsweise 150.

000 Euro, fallen für eine Abtretung etwa 250 Euro an  – das Löschen der alten und Eintragen der neuen Grundschuld würde hingegen ungefähr das Vierfache kosten. Eine solche Abtretung muss übrigens nicht vom Notar beglaubigt werden.

Fazit: Was im Buche steht, ist richtig

Grundsätzlich genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben, das heißt, Angaben im Grundbuch gelten als richtig und verbindlich. Da das Grundbuch außerdem Auskunft über die gesamte Historie eines Grundstücks, inklusive der Belastungen und Rechte gibt, lohnt sich für Kaufinteressenten ein Blick in den Grundbuchauszug.

Doch selbst das Grundbuch dokumentiert nicht alles: So können beispielsweise Überbaurenten existieren, die an Nachbarn gezahlt werden müssen, da die Immobilie zu dicht an deren Grundstück gebaut ist.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, kann es sich für Käufer also lohnen sich auch über das Grundbuch hinaus gründlich zu informieren – und sich von Anfang an einen Experten zur Seite zu nehmen.

Ihre Meinung zählt

Источник: https://www.bauen.de/a/grundbuch-eintraege-lesen-verstehen-und-aendern-lassen.html

Was Sie über das Grundbuch wissen müssen

Das müssen Sie über den Grundbuchauszug wissen

In diesem neuen Beitrag aus der Register-Serie möchten wir Ihnen das Grundbuch vorstellen. Wir beleuchten die wichtigsten Punkte in einem Fragen-Antwort-Prinzip. Lesen Sie hier, was Sie über das Grundbuch wissen müssen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch in Deutschland ist eine Art Bestandsverzeichnis oder auch amtliches Register. Darin sind sämtliche Vorgänge aus der Vergangenheit und Gegenwart von unbebauten und/oder bebauten Grundstücken enthalten. Besonders wichtig wird das Grundbuch beim Grundstückskauf. Denn nur wer im Grundbuch eingetragen ist, ist offiziell Eigentümer des entsprechenden Grundbesitzes.

Der Grundbuchauszug, also der Teil des Grundbuchs, der für ein bestimmtes Grundstück spricht, gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse, die Lage und die Größe des Grundstücks. Außerdem enthalten sind die verbundenen grundstücksgleichen Rechte sowie bestehende und bestandene Grundschulden und Hypotheken auf das Grundstück.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und wird bei jedem relevanten Rechtsvorgang (Kauf, Erbschaft, Schenkung etc.) geändert. Dadurch kann man auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen.

In der Regel wird das Grundbuch bei den Grundbuchämtern der Amtsgerichte im jeweiligen Bezirk geführt. Einzige Ausnahme: In Baden-Württemberg führen staatliche Grundbuchämter der Gemeinden die Verzeichnisse.

Welche Sonderformen des Grundbuchs gibt es?

Neben dem klassischen Grundbuch gibt es einige Sonderformen, die den gleichen Sinn und Zweck erfüllen, aber für besondere Arten des Grundstückseigentums vorgesehen sind.

Die häufigste Sonderform ist das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch für das Eigentum an Eigentumswohnungen, Garagen- und Einstellplätzen in Teileigentum.

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Darüber hinaus gibt es noch das Erbbaurechtsgrundbuch für das Eigentum an einem Erbbaurechtsgrundstück, sowie das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch für Wohnungs- und Teileigentum an einem Erbbaurechtsgrundstück.

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Für ganz bestimmte Grundstücksarten gibt es noch drei weitere Grundbuchformen. Dazu zählen das Berggrundbuch, das Eisenbahngrundbuch und das Fischereigrundbuch in Bayern.

Auau und Inhalt des Grundbuchs

Das Grundbuch ist eine Sammlung von Grundbuchblättern eines Grundbuchamtes. Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit einer fortlaufenden Nummer.

Auf Antrag können alle Grundstücke eines Eigentümers auf einem Grundbuchblatt zusammengeführt werden. Voraussetzung dafür ist, dass alle Grundstücke von demselben Grundbuchamt geführt werden.

Das Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I, II und III.

  • Als Aufschrift wird das Deckblatt eines Grundbuchblattes bezeichnet. Hier ist das zuständige Amtsgericht, der Bezirk des Grundbuches, die Nummer des Grundbuchblattes, das Datum der letzten Änderung des Grundbuchblattes sowie das Datum des vorliegenden ausgedruckten Dokuments vermerkt.

Bestandsverzeichnis und Abteilungen I – III

Das Grundstück wird im Bestandsverzeichnis gekennzeichnet durch die Angabe seiner Gemarkung, des Flurstücks, der Art des Grundstücks und der Größe des Grundstücks. Diese Daten werden vom zuständigen Katasteramt bestimmt.

  • Im so genannten Bestandsverzeichnis sind Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Miteigentumsanteile, sowie mögliche Änderungen des Verzeichnisses abzulesen. Darüber hinaus finden sich hier auch möglicherweise bestehende Herrschvermerke, die das herrschende Recht an einem fremden Grundstück bedeuten.
  • In Abteilung I des Grundbuchblattes steht der Eigentümer des Grundstücks. Eigentümer kann auch eine Eigentümergemeinschaft sein. In diesem Fall sind sämtliche Eigentümer der Eigentümergemeinschaft mit ihren jeweiligen Beteiligungsquoten eingetragen.

In Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern sowie in Erbbaurechtsgrundbüchern finden sich hier der Erbbauberechtigte bzw. der Wohnungs- oder Teileigentümer.

Darüber hinaus wird festgehalten, wie der Erwerb des Eigentums erfolgt ist. Mögliche Gründe sind eine notarielle Auflassung zwischen altem und neuem Eigentümer, eine Erbschaft oder ein Zuschlag in einer Zwangsversteigerung.

  • Abteilung II des Grundbuchblattes beinhaltet alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks.

Das heißt hier werden möglicherweise bestehende Wohnrechte, Nutzungsrechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkungen, Insolvenzvermerke, Testamentsvollstreckungsvermerke und Zwangsversteigerungsvermerke geführt.

  • In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie die Höhe dieser bei Eintragung vermerkt. Darüber hinaus stehen dort auch Vormerkungen und Änderungen sowie Widersprüche gegenüber diesen.

Wichtig ist hierbei zu wissen, dass das mit der Grundschuld besicherte Darlehen bereits beglichen sein könnte, obwohl die Grundschuld noch im Grundbuch eingetragen ist, da der Eigentümer die Löschung formell beim Amtsgericht beantragen muss und dies häufig vergessen wird.

Wo kann ich das Grudbuch umschreiben?

Das Grundbuch kann nur auf Antrag durch die Person geändert werden, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann nur durch eine beglaubigte Urkunde oder Bewilligung bei einem Notar erfolgen.

Eine beglaubigte Urkunde kann zum Beispiel nach dem Tod des bisherigen Eigentümers der Erbschein des Erben sein. Das ist dann Grundlage für eine Grundbuchberichtigung und Umtragung oder Umschreibung auf den Erben.

Wie bekomme ich Einsicht in das Grundbuch?

Einsicht in das Grundbuch bekommt jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Berechtigtes Interesse haben im Regelfall die Personen, die Eintragungen im Grundbuch haben. Das sind beispielsweise Eigentümer, Personen mit Wohn- und Wegerechte sowie Personen mit Grundschulden und Hypotheken.

Einsehen kann man das Grundbuch auch wenn man ein Interesse nachweisen kann. Entweder direkt beim Grundbuchamt oder bei einem Notar, der elektronischen Zugriff auf das Grundbuch hat. Die Absicht oder das Interesse, ein Grundstück kaufen zu wollen, genügt aber regelmäßig nicht, um Einsicht ins Grundbuch zu erhalten.

Wie habe ich die Flächenangabe „0 m²“ im Grundbuch zu verstehen?

Die Flächenangabe 0 m² bedeutet keineswegs, dass das Grundstück nicht mehr vorhanden ist. Vielmehr wird bei Flächen, die kleiner als 0,5 m² sind, automatisch eine Fläche von 0 m² angegeben.

Grundakte als Teil des Grundbuchs

Die Grundakte liegt beim Grundbuchamt und wird dort geführt. In der Grundakte werden sämtliche Urkunden gesammelt, die für das Grundbuch ausschlaggebend sind.

Kann ein Grundbuch falsch sein?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, nach denen ein Grundbuch falsch sein kann:

Die erste Möglichkeit besteht bei einer Erbfolge. Eigentümer im Grundbuch sind der oder die Erben im Moment des Todes des ursprünglichen Eigentümers. So kann es sein, dass zum Zeitpunkt der Einsicht die Erben noch nicht eingetragen sind und das Grundbuch somit unrichtig ist.

Der zweite Fall kommt äußerst selten vor. Zum Beispiel durch die Eintragung einer falschen Information durch eine falsche Urkunde. Sollte dies festgestellt werden, kann derjenige, der durch die Unrichtigkeit beeinträchtigt ist, verlangen, dass der Fehler beseitigt und die korrekte Information eingetragen wird. Das kann je nach Unrichtigkeit ein langer und schwieriger Prozess werden.

Kosten für Grundbucheintragung

Die Gebühren, die ein Grundbuchamt für Grundbucheintragungen oder -änderungen erhebt, richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe der Gebühren hängt ab vom Geschäftswert (§ 3 Abs. 1 GNotKG) und vom Gebührensatz (Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GNotKG). Die Gebühr selbst ist in einer amtlichen Tabelle aufgeführt und als Anlage dem § 34 Abs. 3 GNotKG beigefügt.

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Источник: https://www.ecovis.com/duesseldorf-koeln/blog/2020/10/15/alle-infos-zum-grundbuch-register-serie-teil-6/

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