Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Contents
  1. Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann sie fällig ist und wie man sie berechnet
  2. Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
  3. Spekulationssteuer für Privatnutzer
  4. Spekulationssteuer für Vermieter
  5. Sonderfälle bei der Spekulationssteuer
  6. Wie hoch fällt die Spekulationssteuer für mich aus?
  7. Spekulationssteuer ist nur auf Gewinne zu zahlen
  8. Umlage der Spekulationssteuer auf Verluste
  9. Spekulationssteuer bei gewerblichem Handel?
  10. Wie berechne ich die Höhe der Spekulationssteuer?
  11. Spekulationssteuer durch Marktwert bestimmen
  12. Eine Beispielrechnung
  13. Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
  14. Kurz & Knapp
  15. Exkurs: Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?
  16. Was ist die Spekulationsfrist?
  17. Wann fällt Spekulationssteuer an?
  18. Spekulationssteuer bei Immobilien
  19. Spekulationssteuer bei selbstgenutzten Immobilien
  20. Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien
  21. Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
  22. Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen?
  23. 3-Objekte-Grenze
  24. Gibt es einen Freibetrag?
  25. Wie sieht es mit Verlusten aus?
  26. Erben & Schenken – was gilt?
  27. Veräußerungsgewinne angeben mit WISO Steuer
  28. Spekulationssteuer: Minimieren Sie Ihre Steuerlast
  29. Wann die Spekulationssteuer anfällt
  30. Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?
  31. Ausnahmen von der Steuerpflicht
  32. 1 | Durchgängige Eigennutzung
  33. 2 | Längerfristige Eigennutzung
  34. 3 | Geringer Gewinn
  35. Wie mit Spekulationssteuer umgehen?
  36. Spekulationssteuer berechnen
  37. Fazit
  38. Spekulationssteuer bei Immobilien
  39. Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
  40. Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
  41. Spekulationssteuerpflichtig oder nicht?
  42. Wie kann die Zahlung der Spekulationssteuer umgangen werden?
  43. Exkurs: Lohnt sich ein Steuerberater bei Immobiliengeschäften?
  44. Spekulationssteuer bei Immobilien: So wird sie vermieden (Info)
  45. Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?
  46. Steuern sparen dank Spekulationsfrist
  47. In diesem Fall entgehen Sie der Steuerzahlung nicht
  48. Kosten angeben und Steuerlast senken
  49. Erbschaft und Spekulationssteuer
  50. Berechnung der Spekulationssteuer
  51. Steuerpflicht beim Spekulationsgewinn

Spekulationssteuer bei Immobilien – Wann sie fällig ist und wie man sie berechnet

Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Hinweis: Bei diesem Artikel handelt es sich um eine reine Darstelung möglicher Fälle. Zur Konkreten Beratung suchen Sie bitte einen Steuerberater auf.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Ob und wann Spekulationssteuern auf Ihren Immobilienverkauf anfallen, hängt von der Nutzung des Objekts oder Grundstücks ab. Als Faustformel ist aber davon auszugehen, dass sie entfällt, wenn der ursprüngliche Kauf mindestens zehn Kalenderjahre zurückliegt. Um einzelne Fälle aufzuzeigen, spielen wir an dieser Stelle einige Szenarien durch.

Spekulationssteuer für Privatnutzer

Bewohnen Sie die Immobilie, die Sie verkaufen möchten vollständig selbst, gelten Sie als Privatnutzer. In diesem Fall beträgt die Spekulationsfrist lediglich drei Jahre. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf frei von Spekulationssteuer.

Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum, in dem bei Verkauf Spekulationssteuer fällig wird.

Wichtig ist hierbei, dass die Immobilie tatsächlich ausschließlich selbst bewohnt und privat genutzt wird. Wurde ein Büro oder Arbeitsraum steuerlich geltend gemacht, oder vermietet, verlängert sich die Frist für diesen Raum auf zehn Jahre, da man ihn nicht privat nutzt.

Ähnliches gilt bei einem Mehrfamilienhaus, in dem eine Einheit selbst genutzt wird. Nach einer Spekulationsfrist von drei Jahren, wäre auf diese Einheit keine Spekulationssteuer mehr fällig, der Rest der Immobilie müsste jedoch in Höhe der Einkommenssteuer besteuert werden. Dabei muss auf den Quadratmeter heruntergerechnet werden.

Spekulationssteuer für Vermieter

Für Alle, die ihre Immobilie nicht ausschließlich privat nutzen, gilt im Allgemeinen eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das ist etwa bei vermieteten Immobilien der Fall.

Aber auch sporadisches bewohnte Objekte haben eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Etwa, wenn Sie eine Ferienwohnung, die zu Erholungszwecken genutzt wird, verkaufen möchten.

Auch wenn sie als Zweitwohnsitz angegeben wird.

Ausnahme ist ein Zweitwohnsitz, der aus rein beruflichen Gründen angeschafft wurde – etwa bei Pendlern.

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Auch, wenn Sie einen Raum in Ihrer Eigentumswohnung untervermieten, gelten Sie nicht als Privatnutzer. Er ist daher zehn Jahre Spekulationssteuer-pflichtig.

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Gleiches gilt für ein steuerlich abgesetztes Büro. Und – im größeren Maßstab – für ein teilweise privat genutztes Mehrfamilienhaus.

Während der selbst genutzt Anteil eine dreijährige aufweist, fällt der Rest der Immobilie unter die zehnjährige Spekulationsfrist.

Ein unbebautes Grundstück ist generell mit einer Spekulationsfrist von zehn Jahren belegt, da es nicht offiziell bewohnt werden kann.

Ein Sonderfall ist die Umnutzung. Haben Sie eine Wohnung erst vermietet, dann aber mindestens zwei Jahre plus Zeitraum im davorliegenden Kalenderjahr darin gelebt, ist der Verkauf Spekulationssteuer-frei möglich.

Beispielfall:
Sie haben 2015 eine Immobilie erworben und bis Oktober 2016 vermietet. Anschließend sind Sie selbst eingezogen. 2019 möchten Sie diese wieder verkaufen. Müssen Sie nun Spekulationssteuer zahlen?

Antwort:
Nein! Die Spekulationsfrist ist mit dem 1. Januar 2019 abgelaufen, da Sie in drei aufeinander folgenden Kalenderjahren darin gelebt haben.

Sonderfälle bei der Spekulationssteuer

Leider funktioniert die Spekulationssteuer, wie bei vielen Steuern, nicht gänzlich stringent. An dieser Stelle wollen wir daher ein paar Sonderfälle durchgehen.

  1. Spekulationssteuer bei Erben

    Haben Sie eine Immobilie geerbt, wird die Spekulationsfrist nach dem ursprünglichen Kaufdatum durch den Verstorbenen berechnet. Wurde die Immobilie zum Verkaufszeitpunkt vor mehr als 10 Jahren per Kaufvertrag erworben, ist keine Spekulationssteuer mehr fällig.

  2. Spekulationssteuer bei Scheidung

    Bei einer Scheidung kann auch die Spekulationssteuer fällig werden. Ist die Immobilie geteiltes Eigentum und wird innerhalb der Spekulationsfrist einer Partei komplett zugesprochen, muss diese auf entsprechenden Wertzugewinn Spekulationssteuer zahlen.

    Auch beginnt die Spekulationsfrist nun von neuem. Durch die neuen Eigentumsverhältnisse müssen nun wieder drei (bei privater Nutzung) beziehungsweise zehn (bei Vermietung) Jahre vergehen, bevor die Immobilie Spekulationssteuer-frei verkauft werden kann.

    Tipp: Verkaufen Sie noch in alten Eigentumsverhältnissen, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist.

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  3. Spekulationssteuer bei Überschreibungen

    Haben Sie eine Immobilie geschäftlich erworben und die Unternehmung wieder aufgelöst, können Sie die Immobilie an Ihre Privatperson überschreiben.

    Haben Sie das gemacht, beginnt die Spekulationsfrist von diesem Datum an neu.

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    Die Eigentumsverhältnisse haben sich geändert, daher ist das Datum der Überschreibung gleich der erste Tag der drei- beziehungsweise zehn-jährigen Spekulationsfrist.

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An dieser Stelle haben wir nicht alle Sonderfälle für die Spekulationssteuer wiedergeben können. Hoffen aber, dass die Beispiele Ihnen ein Gefühl für die Logik hinter der Regelung geben konnte. Ist Ihr Immobilienverkauf frei von Spekulationssteuern möglich? Beginnen Sie Ihren Verkauf mit Maklaro.

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Wie hoch fällt die Spekulationssteuer für mich aus?

Fällt auf Ihre Immobilie Spekulationssteuer an, steht die Frage im Raum, wie hoch diese ausfallen wird. Bevor wir nun eine Beispielrechnung durchführen, wollen wir noch klären, auf welche Summe Sie überhaupt Spekulationssteuer zahlen müssen – und welcher Teil herausfällt.

Spekulationssteuer ist nur auf Gewinne zu zahlen

Die Spekulationssteuer in Höhe Ihrer privaten Einkommenssteuer fällt nicht auf den gesamten Verkaufspreis Ihrer Immobilie an. Stattdessen ist die Steuer auch während der Spekulationsfrist nur auf Gewinne aus Ihrem Immobilienverkauf fällig.

Das heißt Sie können Kosten, die für und bei Erwerb der zu verkaufenden Immobilie anfielen, von der Spekulationssteuer absetzen.

  • Erster und wichtigster Posten ist der Kaufpreis. Haben Sie Ihre Immobilie für 300.000 Euro gekauft und für 350.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist wieder verkauft, liegt die maximal durch die Spekulationssteuer zu versteuernde Summe bei 50.000 Euro.
  • Aber auch die Notarkosten dürfen von der Spekulationssteuer abgesetzt werden.
  • Auch Maklergebühren sind von der Spekulationssteuer absetzbar, sofern Sie diese bei Kauf zahlen mussten.
  • Außerdem ist die Grunderwerbssteuer bei der Spekulationssteuer abzugsfähig.
  • Wichtig: Haben Sie bei Ihrer Immobilie AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht, müssen diese nun wieder aufgerechnet werden. Im Allgemeinen wird hierzu ein Gebäudewert von 80 % des Gesamtkaufpreises (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen. Für jedes Jahr können von dieser Summe (= 100 %) 2 % abgeschrieben werden.
  • Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung durchgeführt werden mussten, und solche die zum Immobilienverkauf dringend notwendig waren, können auch von der Spekulationssteuer abgezogen werden.

Unser Checklist-Löwe hat noch einmal alle Abzugsfähigen Posten zusammengefasst.

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Umlage der Spekulationssteuer auf Verluste

Leider kann es auch passieren, dass ein Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist keine Gewinne einbringt. Hier kann Ihnen der Gesetzgeber gar zur Hilfe kommen, denn unter bestimmten Umständen ist diese Tatsache umlagefähig.

Verkaufen Sie nämlich innerhalb eines Kalenderjahres eine zweite Immobilie, die von der Spekulationsfrist betroffen ist, können Sie beide Rechnungen zusammenführen. Haben Sie nun bei Immobilie A Verluste gemacht, können Sie diese auf Immobilie B umlegen, sofern Sie hier Gewinn erzielt haben.

Beispielfall:
Sie verkaufen zwei Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist. Immobilie A hat bei Erwerb 300.000 Euro gekostet und wird für 290.000 Euro verkauft. Immobilie B haben Sie ebenfalls für 300.000 Euro erworben und verkaufen Sie für 310.000 Euro. Müssen Sie nun Spekulationssteuer zahlen?

Antwort:
In diesem Fall müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen, da Sie insgesamt keinen Gewinn durch Ihren Immobilienverkauf während der Spekulationsfrist erwirtschaftet haben.

Spekulationssteuer bei gewerblichem Handel?

Die Umlage der Spekulationssteuer ist aber allenfalls ein Sonderfall, denn wenn Sie innerhalb von drei Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen, wird dies durch die Finanzämter als gewerblicher Handel angesehen. In diesem Fall würden statt der Spekulationssteuer, gewerbliche Steuern anfallen.

Wie berechne ich die Höhe der Spekulationssteuer?

Sie können alle Kosten für Ihren Kauf bei Erhebung der Spekulationssteuer vom Verkaufspreis abziehen. Erwägen Sie den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist, können Sie mit einer Überschlagsrechnung bestimmen, wie hoch die Steuern in etwa ausfallen. Gerade, wenn Sie aus dringenden Gründen und ohne Gewinnabsichten den Verkauf erwägen, macht das Sinn.

Spekulationssteuer durch Marktwert bestimmen

Um die Höhe der Spekulationssteuer zu überschlagen, müssen Sie zudem den vermutlichen Verkaufspreis bestimmen.

Dieser kann durch Wertermittlungen in den drei Verkehrswert-Verfahren bestimmt werden.

Wobei der endgültige Verkaufspreis selbstverständlich noch einmal von diesen Werten abweichen kann – wie beim Online-Bieterverfahren, das den Verkehrswert durchschnittlich um 25 % übertrifft.*

Zur Bestimmung des Marktwerts können Sie entweder einen Sachverständigen beauftragen, der ihnen kostenpflichtig ein juristisch beständiges Gutachten erstellt, oder Sie wenden sich über den Button unten an die Maklaro-Experten. Gern erstellen Sie Ihnen noch heute kostenlos und unverbindlich eine erste Einschätzung des erzielbaren Marktwerts.

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* In 2016 haben wir beim Einsatz des Online-Bieterverfahrens im Durchschnitt 25% höhere Verkaufspreise gegenüber der Werteinschätzung des unabhängigen Immobilienwertgutachtens erzielt.

Eine Beispielrechnung

Zum Schluss möchten wir Ihnen noch eine Beispielrechnung für die Höhe der Spekulationssteuer mitgeben. Als Formel für den Gewinn bei Immobilienverkauf gilt:

Gewinn = (Verkaufspreis + AfA) – (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Renovierungskosten).

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Dazu nehmen wir folgendes an:

Verkaufspreis: 350.000 €
Kaufpreis: 300.000 €
Kaufnebenkosten: 30.000 €
AfA: 2 Jahre
Renovierungen: 5.000 €
Einkommensteuer: 40 %

Abzug durch AfA=(300.000 € + 30.000 €) x 0,8 x 0,04 =330.000 € x 0,8 x 0,04 =

10.560 €

Источник: https://www.maklaro.de/immobilien-ratgeber/immobilienverkauf/spekulationssteuer

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Spekulationssteuer? Zugegeben, es hört sich an, als käme es aus unserem Beitrag „Kuriose Steuern“.

Tatsächlich ist das eine umgangssprachliche Bezeichnung der wohl bekanntesten Steuerart: der Einkommensteuer. Doch die Spekulationssteuer zahlen Sie nur für bestimmte Einkünfte.

Genauer gesagt geht es hier um das private Veräußerungsgeschäft. Was das nun wieder ist? Erfahren Sie mehr dazu in diesem Beitrag.

Kurz & Knapp

  • Verkaufen Sie bestimmte private Gegenstände innerhalb der Spekulationsfrist gewinnbringend, fallen Steuern auf die Gewinne an.
  • Diese Steuer ist auch als Spekulationssteuer bekannt.
  • Es gibt auch Ausnahmen, in denen Gewinne steuerfrei bleiben.

Exkurs: Was ist ein privates Veräußerungsgeschäft?

Um die Spekulationssteuer erklären zu können, führt an dem privaten Veräußerungsgeschäft kein Weg vorbei. Doch was ist das eigentlich? Wer glaubt, dass nie Steuern anfallen, wenn privat verkauft wird, der irrt.

Denn auf bestimmte Privatverkäufe können durchaus Steuern anfallen – und das nennt man dann ein privates Veräußerungsgeschäft. Wann das der Fall ist, regelt § 23 EStG.

Grundsätzlich muss es sich dabei um ein Wirtschaftsgut handeln, das in seinem Wert steigen kann. Dazu zählen beispielsweise:

  • Gebäude oder Grundstücke
  • Grundstücksgleiche Rechte (etwa Erbbau- oder Erbpachtrechte)
  • Schmuck und Antiquitäten
  • Sammlungen (wie etwa eine Münzsammlung)
  • Edelmetalle
  • Oldtimer
  • Tickets für Veranstaltungen

Was ist die Spekulationsfrist?

Und das bringt und zu unserem nächsten Fachbegriff: die Spekulationsfrist. Je nach Art des Wirtschaftsgutes gibt es verschieden Spekulationsfristen. Vereinfacht gesagt ist das der Zeitraum, indem Sie das Gut behalten müssen, damit der Verkauf steuerfrei bleibt.

Bei Gebäuden, Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten liegt die Frist bei 10 Jahren ab Kaufdatum. Das heißt, dass der Verkauf nur dann steuerpflichtig ist, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf dieser Zeit weiterverkaufen.

Bei den anderen Beispielen liegt die Spekulationsfrist hingegen bei nur einem Jahr.

Wann fällt Spekulationssteuer an?

Sie wissen nun, was ein privates Veräußerungsgeschäft ist und dass es dabei Spekulationsfristen gibt.

Doch welche Rolle spielt dabei die Spekulationssteuer? Ganz einfach: Verkaufen Sie das Wirtschaftsgut vor Ablauf der Spekulationsfrist und erzielen dabei einen Gewinn, ist dieser Gewinn einkommensteuerpflichtig. Und in diesem Fall nennt man die Einkommensteuer umgangssprachlich auch Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer fällt also bei jedem gewinnbringenden privaten Veräußerungsgeschäft an. In diesem Beitrag möchten wir uns aber auf ein Bestimmtes beschränken: den Immobilienverkauf.

Spekulationssteuer bei Immobilien

Wie bereits erwähnt liegt die Spekulationsfrist für Immobilien und Grundstücke bei 10 Jahren. Heißt das jedoch, dass man in jedem Fall Steuern zahlen muss, wenn man sein Haus oder seine Wohnung vorzeitig verkauft?

Kurz: Nein. Ob Spekulationssteuer anfällt oder nicht, hängt nämlich davon, wie die Immobilie genutzt wurde:

Spekulationssteuer bei selbstgenutzten Immobilien

Vielleicht haben Sie auch schon von solch einem Fall gehört: Eine Familie erfüllt sich den Traum vom Eigenheim – doch schon nach wenigen Jahren folgt die Trennung. Und damit auch der Verkauf des Familienheims. Ein Trostpflaster: Sehr wahrscheinlich muss keine Steuer gezahlt werden, wenn durch den Verkauf ein Gewinn erzielt wird.

Spekulationssteuer bei vermieteten Immobilien

Anders sieht es jedoch aus, wenn die Immobilie vermietet wird. Dann greift die Steuerbefreiung nicht und Sie müssen strikt auf die Spekulationsfrist achten, wenn Sie die Steuer umgehen möchten. Doch auch hier gibt es eine Ausnahme, die an folgendem Beispiel deutlich wird:

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die tatsächliche Höhe der Steuer hängt von mehreren Faktoren ab. Um sie zu ermitteln brauchen Sie folgende Werte:

  • Anschaffungskosten (abzüglich Abschreibungen),
  • Kosten, die durch den Verkauf entstehen (wie Kosten für Makler oder Verkaufsinserate),
  • Der Verkaufspreis bzw. Ihr erzielter Gewinn und
  • Ihr persönlicher Steuersatz.

Haben Sie alle Werte, lässt sich die Steuerhöhe relativ einfach ermitteln.

Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen?

Der gewerbliche Immobilienhandel bildet das Gegenstück zum privaten Veräußerungsgeschäft. Dann geht es nicht um Privateigentum, dass ausnahmsweise verkauft wird. Vielmehr geht es um regelmäßige An- und Verkäufe mit der Absicht, regelmäßig Gewinne zu erzielen.

Doch greift dann auch die Spekulationssteuer? Ja: Da in der Regel die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, muss auf die Gewinne Einkommensteuer gezahlt werden. Doch nicht nur das – auch Gewerbesteuer wird fällig. Denn es handelt sich um eine gewerbliche Tätigkeit. Bleibt nur eine Frage: Ab wann ist der Immobilienverkauf als Gewerbe einzustufen?

3-Objekte-Grenze

Grundsätzlich gilt: Werden innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mindestens 3 Immobilien gekauft und schließend weiterverkauft, gilt das als gewerblicher Grundstückshandel. Von einem privaten Veräußerungsgeschäft kann dann keine Rede mehr sein – oder doch?

Tatsächlich ist das keine feste Grenze, die in jedem Fall gilt. Es gibt auch Fälle in denen Sie erst bei 4 wiederverkauften Immobilien als Gewerbetreibender eingestuft werden. Zum Beispiel, wenn Sie eine der Immobilien selbst bewohnt haben. Andersherum kann es auch passieren, dass das Finanzamt Ihnen bereits bei 2 verkauften Immobilien ein Gewerbe unterstellt.

Gibt es einen Freibetrag?

Ja. Allerdings darf Ihr Gewinn dafür nicht zu hoch ausfallen. Nur, wenn Ihr Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft niedriger als 600 Euro war, bleibt er steuerfrei. Aber Achtung: Alle Gewinne eines Jahres werden hierfür zusammengezählt. Liegen die Gewinne in Summe auch nur einen Cent über der Freigrenze, werden sie in vollen Umfang von der Steuer erfasst.

Wie sieht es mit Verlusten aus?

Einen Gegenstand oder Immobilie verlustreich verkaufen und den Verlust auf andere Einkünfte anrechnen? Klingt nach einem guten Steuer-Spar-Modell. Doch dem schiebt der Gesetzgeber einen Riegel vor: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen Sie nur mit Gewinnen aus gleichen Geschäften verrechnen.

Erben & Schenken – was gilt?

Wir wissen jetzt, wie es sich bei privaten bzw. vermieteten Immobilien und gewerblichem Handel mit der Spekulationssteuer verhält. Doch was passiert, wenn die Immobilie verschenkt bzw. vererbt wird?

Grundsätzlich wird aus steuerlicher Sicht kein Unterschied gemacht, ob es sich um eine Schenkung oder ein Erbe handelt. In beiden Fällen gilt: Die Spekulationsfrist wird sozusagen mit geschenkt bzw. vererbt.

Veräußerungsgewinne angeben mit WISO Steuer

Das private Veräußerungsgeschäft in der Steuererklärung angeben? Mit WISO Steuer geht das ganz einfach. Über Daten erfassen > Themen hinzufügen > Weitere Einkunftsarten gelangen Sie zu der Übersicht aller Einkunftsarten.

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Источник: https://www.buhl.de/steuernsparen/spekulationssteuer/

Spekulationssteuer: Minimieren Sie Ihre Steuerlast

Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Valeria Nickel, 02.06.2020

Nicht nur die Einkommensteuer und Abgeltungssteuer ärgern Verbraucher – für private Immobilienbesitzer ist zudem die beim Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks anfallende Spekulationssteuer häufig eine böse Überraschung.

Wann die Spekulationssteuer anfällt

Der Begriff „Spekulationssteuer“ wird nur umgangssprachlich verwendet. Korrekterweise lautet die Bezeichnung „Einkommensteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften“.

Dadurch wird klar, wann die Steuer erhoben wird: bei allen Gewinnen, die man als Verbraucher aus privaten Verkäufen macht, auch bei Einnahmen aus bestimmten Geldanlagen.

Die gesetzlichen Regelungen dazu finden Sie in §§ 22, 23 EStG (Einkommensteuergesetz).

Drei-Objekt-Grenze: Sie dürfen nicht mehr als drei Immobilienobjekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren verkaufen, ansonsten gilt die Verkaufstätigkeit als gewerblicher Immobilienhandel.

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Allerdings wird der Gewinn nicht immer besteuert: Es gilt eine Spekulationsfrist zugunsten der Steuerzahler. Vermietete Häuser und Wohnungen, unbebaute Grundstücke, Anteile an geschlossenen Immobilienfonds, das Erbbaurecht und Miteigentumsanteile unterliegen einer Frist von zehn Jahren.

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Das heißt, wenn zwischen Kauf und Verkauf des Objekts mehr als zehn Jahre liegen, wird keine Steuer mehr erhoben. Maßgeblich ist dabei das Kaufdatum, bzw. genauer das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Andere Wertgegenstände, wie Edelmetalle, Edelsteine, Münzen, Goldbarren, Schmuck, Gemälde, Oldtimer und Antiquitäten unterliegen hingegen nur einer Spekulationsfrist von einem Jahr.

Wer muss die Spekulationssteuer zahlen?

Die Spekulationssteuer müssen alle Verbraucher zahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen und dabei die Spekulationsfrist unterschreiten – beispielsweise, wenn Sie eine Wohnung oder ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren verkaufen.

Auch wenn ein Ehepartner das Haus durch Gütertrennung oder Scheidung erwirbt bzw. zugeschrieben bekommt, muss er im Falle einer Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist den erzielten Gewinn versteuern.

Der Erwerb einer Immobilie durch Entnahme aus Betriebsvermögen oder durch Betriebsaufgabe ist ebenfalls relevant für die Spekulationssteuer, wenn der Haus- oder Wohnungsverkauf anschließend innerhalb der Spekulationsfrist getätigt wird.

Anders ist es, wenn eine Immobilie geerbt wird: Dann sollte der Erbe wissen, wann der Vorbesitzer das Haus bzw. Grundstück erworben hat. Denn die Spekulationsfrist gilt für ihn selbst auch bereits ab diesem Zeitpunkt. Ihm wird also die „Haltedauer“ des Erblassers angerechnet.

Ausnahmen von der Steuerpflicht

Bei der Besteuerung gibt es allerdings wichtige Ausnahmen, die Hausbesitzer unbedingt kennen sollten:

1 | Durchgängige Eigennutzung

Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen) steuerfrei.

Die Voraussetzung ist, dass das Gebäude vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung an bis zum Tag der Veräußerung nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

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Zu „eigenen Wohnzwecken” zählt auch, wenn Ihre Kinder das Haus bewohnen, soweit Sie für diese noch Kindergeld erhalten.

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Bei einer gemischten Nutzung des Gebäudes berechnet sich die Spekulationssteuer anteilig.

2 | Längerfristige Eigennutzung

Wenn Sie zwar nicht durchgängig, aber dafür im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor, also über 3 Jahre hinweg, selbst in der Immobilie gewohnt haben, greift die Ausnahme ebenfalls.

Dabei geht es nicht um volle Jahre, sondern um angebrochene Kalenderjahre. Im besten Fall reicht daher schon eine Selbstnutzung über 1 Jahr und 2 Tage aus, wenn man die Immobilie am 31.12. des ersten Jahres kauft und am 1.1.

des dritten Jahres verkauft.

3 | Geringer Gewinn

Verkaufserlöse bei Spekulationsgeschäften bleiben bis zu 599 € steuerfrei. Allerdings muss der komplette Verkaufsgewinn versteuert werden, sobald diese Grenze überschritten ist.

Wie mit Spekulationssteuer umgehen?

Wenn Sie nicht zehn Jahre mit dem Verkauf Ihrer Immobilie warten können oder wollen und sie das Gebäude auch nicht selbst nutzen, kommen Sie zwar grundsätzlich nicht um die Spekulationssteuer herum.

Allerdings können Sie trotzdem Steuern sparen: Denn es gibt verschiedene Posten, die mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen und Ihren Gewinn schmälern – und somit die Steuerlast reduzieren.

Nachfolgend eine ausführliche, aber nicht abschließende Auflistung von Kosten, die Sie von Ihrem Ertrag abziehen können:

  • Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintragung
  • Maklergebühren
  • Reparatur- /ModernisierungskostenDie Arbeiten müssen in diesem Fall in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf durchgeführt werdenEigenleistungen können nicht geltend gemacht werden – nur Handwerker auf RechnungLaufende Schönheits­reparaturen gehören nicht zu den Kosten für Reparatur/Modernisierung
  • Werbungskosten wie Verkaufsinserate in Zeitungen
  • Vorfälligkeitsentschädigung: Wer für den Kauf oder den Bau der Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen hat, aber das Objekt dann frühzeitig verkauft, muss auch die Finanzierung kündigen. Viele Banken verlangen in diesem Fall eine Entschädigungszahlung, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Zahlung lässt sich ebenfalls vom Veräußerungsgewinn abziehen

Achtung: Abschreibungsaufwand kann den Gewinn nicht schmälern. Er wird nach Abzug der Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet.

Nach Abzug aller Kosten kann es sogar vorkommen, dass Sie keinen Gewinn, sondern einen Verlust mit dem Verkauf Ihrer Immobilie machen. Vergessen Sie es dann nicht, diese Verluste in der Steuererklärung geltend zu machen und dem Finanzamt zu erklären. Sie lassen sich verrechnen, falls Sie später doch noch einmal beispielsweise eine Immobilie mit Gewinn veräußern.

Spekulationssteuer berechnen

Um Ihnen eine bessere Vorstellung von der Berechnung der Spekulationssteuer zu geben, finden Sie nachfolgend eine Beispielrechnung:

  • Eine Immobilie wird für einen Gesamtpreis von 450.000 € verkauft.
  • Anschaffungswert: 380.000 €
  • AfA: 20.000 €
  • Maklergebühren: 3.000 €
  • Kosten für Reparaturen durch Handwerker: 10.000 €
  • Reparaturen durch Eigenleistung: 500 € (10 Arbeitsstunden mit zugrunde gelegtem Stundensatz von 50 €)
  • Steuersatz: 40 %
Zu versteuernder Gewinn:Steuerlast:
450.000 € − 380.000 € − 3.000 € − 10.000 € 57.000 € × 40 %
= 57.000 €= 22.800 €

Fazit

Aufgrund der hohen Abzüge durch die Spekulationssteuer kann es sich lohnen, den Immobilienverkauf noch einmal genau zu überdenken: Ist es möglich, die Zehn-Jahres-Grenze einzuhalten? Vielleicht kann dies sogar dazu führen, dass der Wert der Immobilie weiter steigt? Gibt es ansonsten die Option, die Immobilie für die 3 angebrochenen Jahre vor dem Verkauf selbst zu beziehen? Nur wenn alle diese Alternativen nicht in Frage kommen und der Verkauf absolut notwendig ist, sollte man das Haus verkaufen. Denn die Steuern, die dies nach sich zieht, beeinträchtigen den Gewinn erheblich, wie unsere Beispielrechnung zeigt.

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Besucherbewertung

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Источник: https://de.bergfuerst.com/ratgeber/spekulationssteuer

Spekulationssteuer bei Immobilien

Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Als Privatperson ist man in Deutschland nicht nur dazu verpflichtet, auf das eigene Einkommen Steuern zu zahlen, sondern oftmals auch dann, wenn man Gewinne aus privaten Veräußerungen erzielt.

Wer also privat eine Immobilie erwirbt und diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder mit Gewinn veräußert, hat im Regelfall die sogenannte Spekulationssteuer zu entrichten, welche den Verkaufserlös mindert.

Worauf man achten muss, wenn man diese Steuerzahlung vermeiden will und wie sie berechnet wird, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Laut § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) ist der Verkauf einer Immobilie einkommensteuerpflichtig, wenn diese innerhalb von zehn Jahren sowohl erworben als auch wieder verkauft wird, da in diesem Fall davon ausgegangen wird, dass beim Erwerb der Immobilie auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wurde (daher auch der Name „Spekulationssteuer“).

Wer seine Immobilie nach den zehn Jahren verkauft, hat keine Steuern zu zahlen. Gleiches gilt dafür, wenn man die Eigennutzung der Immobilie in den letzten drei Jahren (inkl. Jahr des Verkaufs) nachweisen kann.

Laut exporo.de ist die Spekulationssteuer übrigens keine eigene Steuer, sondern lediglich ein umgangssprachlicher Begriff für die „Einkommenssteuer für private Veräußerungsgeschäfte“.

Wie auch bei der Einkommenssteuer ist die Höhe der Spekulationssteuer stets vom jeweiligen Steuersatz des Steuerpflichtigen abhängig.

Die Höhe der Spekulationssteuer beträgt etwa 40 Prozent des Gewinns, der durch den Verkauf der Immobilie erwirtschaftet wird.

Von der Spekulationssteuer zu unterscheiden ist die Abgeltungssteuer, die als Quellensteuer auf Kapitalerträge angewendet wird und im Gegensatz zur Spekulationssteuer immer 25 Prozent beträgt.

Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?

Wenn es sich nicht vermeiden lässt und der Verkauf der Immobilie innerhalb der 10-Jahres -Frist erfolgt, kann mit einer Minderung des Verkaufsgewinns gerechnet werden. Unsere Beispielrechnung zeigt auf, was ggf. steuertechnisch auf Sie zukommen kann:

Verkaufspreis der Immobilie350.000 Euro
Anschaffungspreis der Immobilie300.000 Euro
Sonstige Kosten (z. B. Reparaturen)15.000 Euro
Gewinn35.000 Euro
Steuersatz (basiert auf der eigenen Steuerklasse)40%
Spekulationssteuer14.000 Euro

Spekulationssteuerpflichtig oder nicht?

1.

Geschenkte oder geerbte Immobilien
Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie geschenkt bekommen oder erben, sollten Sie beachten, dass in diesem Fall die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht mit dem Datum der Schenkung oder des Erbfalles beginnt, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie (Kaufzeitpunkt des Erblassers). Oftmals ist die Spekulationsfrist also schon abgelaufen.

2. Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze
Für Ferienimmobilien fällt innerhalb der 10-Jahres-Frist die Spekulationssteuer an, wenn diese mit Gewinn veräußert wird. Für einen Zweitwohnsitz gilt: Wenn dieser zu beruflichen Zwecken erworben wurde, fällt keine Steuer an, bei der ausschließlichen Nutzung zu Erholungszwecken allerdings schon.

3. Selbst genutzte Immobilien
Wenn Sie die Immobilie zwischen dem Datum der Anschaffung und der Veräußerung zumindest in den letzten beiden Jahren und dem Verkaufsjahr ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.

4. Unbebaute Grundstücke
Sollten Sie ein Grundstück ohne Bebauung erworben haben und es vor Ende der 10-Jahres-Frist wieder verkaufen wollen, wird die Spekulationssteuer fällig. Denn unbebaute Grundstücke gelten als nicht bewohnbar, weshalb sie nicht zur Befriedigung dringender Wohnbedürfnisse genutzt werden können.

5. Vermietete Immobilien
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der Frist verkauft, wird die Spekulationssteuer erhoben. Die Vermietung von Immobilien wird stets als Kapitalanlage bewertet.

6. Gewerbliche Immobilien
Auch beim Verkauf von Gewerbeimmobilien wird Spekulationssteuer fällig. Allerdings ist zum jeweiligen Unternehmenswert auch der Wert der darin befindlichen Maschinen, Anlagen und Geschäftsausstattung hinzuzuschlagen.

Zählt die Immobilie selbst zum Betriebsvermögen, ist die zehnjährige Spekulationsfrist außer Kraft gesetzt und es werden zusätzliche Steuern auf den Verkaufsgewinn fällig.

Am besten lässt man die Veräußerung einer gewerblichen Immobilie durch einen darauf spezialisierten Gewerbe-Immobilienmakler durchführen, und zieht separat einen versierten Steuerberater hinzu.

Wie kann die Zahlung der Spekulationssteuer umgangen werden?

Wer die Zahlung der Spekulationssteuer umgehen möchte, wartet am besten einfach die Frist von zehn Jahren ab, bevor die Immobilie verkauft wird. Die Frist wurde eigens eingerichtet, um Privatpersonen beim Immobilienverkauf weitestgehend zu entlasten.

Bei einem vorzeitigen Verkauf von z. B. vermieteten Immobilien lässt sich die Steuerzahlung, wie eingangs beschrieben, durch eine vorangegangene Eigennutzung vermeiden.

Exkurs: Lohnt sich ein Steuerberater bei Immobiliengeschäften?

Das Honorar eines Steuerberaters für Immobilien ist in Deutschland in der Steuerberatergebührenverordnung geregelt. Diese legt entsprechend des Gegenstandswertes fest, wie hoch die Gebühren für die einzelnen Tätigkeiten des Beraters sind.

Allerdings ist es auch möglich, zusätzlich erbrachte Beratungsleistungen adäquat zu verrechnen. Ihr Steuerberater ist auch Ihr rechtlicher Vertreter gegenüber dem Finanzamt, der die Verantwortung für Ihre Steuergebarung übernimmt.

Somit profitieren Sie von größerer Sicherheit durch die Fachkenntnisse des Steuerspezialisten. Wichtig ist dabei, dass dem Steuerberater sämtliche Informationen, Unterlagen und Belege uneingeschränkt zur Verfügung gestellt werden.

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Spekulationssteuer bei Immobilien: So wird sie vermieden (Info)

Das sollten Sie über die Spekulationssteuer wissen

Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist eine eher veraltete Bezeichnung für die Steuer, die Verbraucher auf Gewinne aus Verkäufen sowie für Einnahmen aus Geldanlagen bezahlen müssen. Die gesetzliche Grundlage für diese Steuer liefert Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Demnach werden „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ besteuert.

Spekulationssteuern müssen demnach alle Verbraucher bezahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen.

Heute wird der Begriff „Spekulationssteuer“ vorwiegend für die eher sperrige Bezeichnung „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ verwendet.

Für die Besteuerung von Geldanlagen wird die sogenannte „Abgeltungssteuer“ fällig.

Während die Abgeltungssteuer immer bei 25 Prozent liegt, ist die Einkommensteuer für Einkünfte aus privaten Geschäften immer abhängig von der jeweiligen Besteuerung des Verbrauchers.

Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?

Ob die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien steuerfrei. Dabei kann es sich sowohl um Einfamilienhäuser als auch um Wohnungen handeln.

Steuerpflichtig sind dahingegen Verkäufe, wenn folgende Bedingungen gelten:

  • Die Immobilie oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
  • Gemischtgenutzte Immobilien: In diesem Fall wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Dies bedeutet, dass der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil nicht besteuert wird.
  • Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung: Wenn eine Gütertrennung vereinbart wurde oder nach einer Scheidung ein Ehepartner eine Immobilie zugeschrieben bekommt, muss er Spekulationssteuer bezahlen, wenn er oder sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert.
  • Erwerb der Immobilie, indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wird oder bei einer Betriebsaufgabe erworben wird: In diesem Fall gilt ebenfalls eine Zehn-Jahres-Frist. Verkauft der Nutznießer das Objekt innerhalb dieser Zeit, muss er die Gewinne aus dem Verkauf versteuern.

Steuern sparen dank Spekulationsfrist

Immobilienbesitzer müssen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an den Fiskus entrichten. Verkaufen Sie Ihr Objekt innerhalb von zehn Jahren, sieht der Staat darin ein Spekulationsgeschäft.

Dieses Geschäft müssen Sie über Ihre Einnahmen versteuern. In diesem Fall gilt der Ihrem Verdienst zu Grunde liegende Steuersatz. Dieser kann deutlich über den 25 Prozent liegen, die üblicherweise als Abgeltungssteuer für Spekulationsgewinne an den Staat abzuführen sind.

Wer Steuern sparen möchte, kann sich an folgende Leitlinien halten:

  • Spekulationsfrist einhalten
    Diese Frist wird auch als Zehn-Jahres-Frist bezeichnet. Wenn das Grundstück zehn Jahre nach dem Kauf veräußert wird, entfällt die Besteuerung der Einnahmen. Sie sollten also zehn Jahre mit dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks warten.
  • Selbst bewohnen
    Wenn Sie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie gewohnt haben, können Sie diese danach steuerfrei verkaufen. Dabei zählen die Rand-Jahre zu der Drei-Jahres-Frist, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Jahres – voll ausfüllen zu müssen.
  • Maximal drei Objekte veräußern
    Sie sollten die Zahl von drei verkauften Immobilien unterschreiten. Denn sonst gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen Ihre Einnahmen dementsprechend versteuern.

In diesem Fall entgehen Sie der Steuerzahlung nicht

Wenn Sie Ihre Immobilie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet hatten und dadurch ein Wertgewinn entstanden ist, müssen Sie Steuern zahlen. Dies gilt dann, wenn Sie das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen wollen.

Kosten angeben und Steuerlast senken

Wenn Sie nach einem Immobilienverkauf zur Zahlung von Spekulationssteuer verpflichtet werden, können Sie diese Steuerlast durch das Geltend machen verschiedener Posten reduzieren. Diese Ausgaben können Sie vom Verkaufserlös abziehen.

Dabei handelt es sich um:

  • Alle Kosten, die Sie für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie auringen müssen, zum Beispiel die Kosten für Zeitungsannoncen
  • Gebühren für den Notar
  • Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag
  • Gebühren für den Makler
  • Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen

Grundsätzlich kann die Steuerlast durch viele Ausgaben so reduziert werden, dass am Ende keine Steuern mehr bezahlt werden müssen.

Erbschaft und Spekulationssteuer

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erben und beim Verkauf dieser Sachen Spekulationssteuer vermeiden wollen, müssen Sie wissen, wann der Vorbesitzer das Haus oder das Grundstück erworben hat. Ab diesem Zeitpunkt gilt auch hier die Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Wenn ein Haus nach einem Erbe leer steht, ist es immer fraglich, ob der Leerstand auch zu Wohnzwecken dient und somit zur Eigennutzung hinzugerechnet wird oder nicht. Der Gesetzgeber regelt diese Frage nicht eindeutig. Erben sollten deshalb bei Leerstand damit rechnen, dass beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Steuern anfallen.

Berechnung der Spekulationssteuer

Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie für 300.000 Euro innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußern. Sie können dabei Kosten von 10.000 Euro für Reparaturen geltend machen und hatten Anschaffungskosten nach Abzug von AfA bei der vermieteten Immobilie von 250.000 Euro. Ihr zu versteuernder Gewinn betrug dann 40.000 Euro und Ihr Steuersatz beträgt 40 Prozent.

In diesem Fall müssen Sie 16.000 Euro an Spekulationssteuer bezahlen.

Steuerpflicht beim Spekulationsgewinn

Die Spekulationssteuer auf Immobilien unterscheidet sich von der Abgeltungssteuer, die für Spekulationsgewinne mit Wertpapieren oder Termingeschäften erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer.

Für diese wird pauschal eine Steuer von 25 Prozent erhoben. Somit sind alle Spekulationsgewinne mit 25 Prozent steuerpflichtig. Diese Steuerpflicht gilt unbegrenzt, somit kann das Finanzamt die Steuern immer nachfordern. Allerdings können auch Spekulationsverluste steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür haben Anleger ein Jahr Zeit.

Die sogenannte Abgeltungssteuer wird in der Regel automatisch vom jeweiligen Kreditinstitut an den Fiskus abgeführt.

Bei Immobiliengeschäften wird jedoch von „Einkommensteuer auf Spekulationsgewinne“ gesprochen. Diese wird auf alle Gewinne aus privaten Verkäufen erhoben und in der Einkommensteuererklärung unter „Sonstige Einkünfte“ angegeben.

Hierbei gelten die üblichen Fristen für die Abgabe von Steuererklärungen. Auch hier können Verluste bei Verkäufen geltend gemacht werden.

Источник: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/spekulationssteuer

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