Dürfen Sie Ihr Grundstück komplett zubauen?

Gewohnheitsrecht beim Grundstück: Wann gilt ungeschriebenes Recht?

Dürfen Sie Ihr Grundstück komplett zubauen?

Das war schon immer so! Wenn alle das akzeptieren, spricht man von Gewohnheitsrecht. Das steht zwar in keinem Gesetzbuch, kann aber trotzdem gelten. Ein Überblick, wann es im Zusammenhang mit einer Immobilie ein Gewohnheitsrecht geben kann.

Unter Gewohnheitsrecht versteht man ungeschriebenes Recht, das allein dadurch entsteht, dass es von der Allgemeinheit anerkannt und durch stete Ausübung praktiziert wird. Die Ansichten, ob es sich bei einem bestimmten Sachverhalt um Gewohnheitsrecht handelt, können sich im Zeitverlauf auch wandeln.

Wenn etwas lediglich – auch von vielen – gewohnheitsmäßig praktiziert, aber nicht allgemein anerkannt ist, handelt es sich nicht um Gewohnheitsrecht. Gewohnheitsrechte spielen heute generell nur noch eine untergeordnete Rolle, weil sich die meisten Sachverhalte durch geschriebenes Recht regeln lassen.

Gewohnheitsrecht und Richterrecht

Zu unterscheiden sind auch Gewohnheitsrecht und Richterrecht. Es kommt durchaus vor, dass Richter Recht sprechen, ohne dass ein konkretes Gesetz dies eigentlich hergibt.

Ein Beispiel: Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 535) hat ein Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Seit Jahrzehnten urteilen Richter aber abweichend hiervon, dass der Vermieter dem Mieter die Schönheitsreparaturen auürden darf, obwohl kein Gesetz dies regelt – allerdings nur innerhalb enger Grenzen.

Erfahren Sie hier, welche Regeln bei Schönheitsreparaturen gelten.

Gewohnheitsrecht bei Immobilien

Gewohnheitsrecht stammt aus einer Zeit, als es noch nicht viele geschriebene Gesetze gab. Seit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches am 1. Januar 1900 kann man sich nur noch dann auf Gewohnheitsrecht berufen, wenn es keine andere Rechtsquelle gibt. Ein Gewohnheitsrecht entfällt, wenn entgegenstehendes Recht in Kraft tritt.

Das ist beispielsweise beim Wegerecht der Fall. Bei diesem können sich Grundstückseigentümer heute nicht mehr auf ein Gewohnheitsrecht berufen. Das bekräftigte der Bundesgerichtshof im Januar 2020 mit einem Urteil (Az.: V ZR 155/18).

Weiterhin gültig bleiben Wegerechte, die aufgrund einer Grunddienstbarkeit, eines Vertrages oder die gesetzlich aus Gründen eines Notwegerechts bestehen. Dies ist im BGB im Paragrafen 917 geregelt . Dann sind aber die betroffenen Nachbarn durch eine Geldrente zu entschädigen.

[attention type=yellow]

Konkret bedeutet das: Wenn es überhaupt keinen Zugang zum Grundstück gibt, so gibt es ein Notwegerecht. Ist der vermeintliche Notweg aber lediglich bequemer als eine vorhandene Verbindung, so gibt es kein Notwegerecht.

[/attention]

Mit einem Notwegerecht-Fall beschäftigte sich vor einiger Zeit der Bundesgerichtshof (BGH). In dem Fall war ein Haus über einen öffentlichen Weg nur durch eine schmale Treppe zu erreichen. Die schon älteren Bewohner des Hauses benutzten allerdings viele Jahre lang einen Weg über das Nachbargrundstück, weil dies bequemer war.

Als es zum Streit zwischen dem älteren Paar und den Nachbarn kam, wollten die Nachbarn diese Gewohnheit nicht mehr dulden. Letztlich entschied der Bundesgerichtshof: Auf Bequemlichkeit kommt es nicht an, ein Notwegerecht gibt es nur dann, wenn das Grundstück überhaupt nicht über öffentliche Wege erreichbar ist (Az.: V ZR 116/15).

Schwarzbauten und Gewohnheitsrechte

Auch bei Schwarzbauten gibt es in der Regel kein Gewohnheitsrecht, also keinen Bestandsschutz. „Grundsätzlich bedarf es einer Genehmigung für ein Bauvorhaben und der Bau darf den baurechtlichen Vorschriften nicht zuwiderlaufen.

Anderenfalls handelt es sich um einen rechtswidrig errichteten Schwarzbau,“ erklärt Helena Klinger, Rechtsreferendarin beim Eigentümerverband Haus & Grund.

Allerdings gibt es hierbei Ausnahmen: Wurde auf dem Gebiet der früheren DDR ein Schwarzbau errichtet, so galt nach Ablauf einer Fünfjahresfrist laut der damaligen DDR-Verordnung über die Bevölkerungsbauwerke in manchen Fällen ein Bestandsschutz. Und dieser gilt bis heute.

Auch im gesamten Bundesgebiet kann es in besonderen Ausnahmefällen einen Bestandsschutz für Schwarzbauten geben, die Hürden sind allerdings sehr hoch.

Die Baubehörde verwirkt ihren Anspruch auf Abriss des Schwarzbaus allerdings nur dann, wenn sie lange Zeit Kenntnis davon hat, und beim Eigentümer der Eindruck entstehen muss, sie werde den Schwarzbau auch in Zukunft weiter dulden. Das entschied das Bundesverwaltungsgericht (Az.: 4 B 130.91).

Im Verhandelten Fall scheiterte der Schwarzbaubesitzer aber: Die Behörde hatte in der Vergangenheit keinerlei Verhaltensweisen an den Tag gelegt, aus denen der Eigentümer hätte schließen können, der Schwarzbau werde geduldet. Allein eine lange Zeit seit Errichtung des Schwarzbaus macht diesen also nicht legal.

Überbau auf das Nachbargrundstück

Ragt ein Bauwerk auf das Nachbargrundstück, so hat der Nachbar diesen Zustand in der Regel zu akzeptieren.

„Ein Grenzüberbau ist zu dulden, wenn der Bauherr weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprach,“ so Rechtsexpertin Klinger.

Das gilt nur dann nicht, wenn der Eigentümer mit voller Absicht oder grob Fahrlässig aufs Nachbargrundstück baute (BGB; § 912). Allerdings muss der Nachbar auch hier durch eine Geldrente entschädigt werden.

Gewohnheitsrechte im Garten

Wie groß der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und einem Baum sein muss, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern steht in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Oft muss zumindest bei Bäumen, die sehr groß und ausladend werden können, ein Grenzabstand von vier oder fünf Metern eingehalten werden.

Ein Nachbar, der befürchtet, dass ein Baum später einmal sehr groß werden kann, kann innerhalb einer Frist fordern, dass der Baum beseitigt wird, sofern die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten wurden. Die Fristen sind ebenfalls in den jeweiligen Nachbarschaftsgesetzen geregelt.

Die Fristen betragen oft fünf Jahre (zum Beispiel in Rheinland-Pfalz; § 51 LNRG). Danach kann der Nachbar die Beseitigung des Baums nicht mehr fordern, sondern gegebenenfalls nur noch den Rückschnitt verlangen, wenn der Schattenwurf des Baums den eigenen Garten stark verdunkelt.

[attention type=red]

Ansonsten gilt: „Eine durch Bäume verursachte Beschattung ist grundsätzlich eine unwesentliche Beeinträchtigung, die zu dulden ist,“ so Klinger. Nur in besonderen Ausnahmefällen könne dann noch ein Anspruch auf Baumfällung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis begründet werden.

[/attention]

Das gelte dann, wenn es aufgrund der Höhe der Bäume zu ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen komme, erläutert die Rechtsexpertin.

Dies werde nach BGH-Rechtsprechung allerdings erst dann angenommen, wenn ein Grundstück ganzjährig und vollständig im Schatten liegt (Az.: V ZR 229/14).

Auch was die Nutzung eines Gartens durch Mieter betrifft, kann ein Gewohnheitsrecht entstehen. Duldet der Vermieter lange Zeit die Nutzung eines Gartens durch Kinder, so kann er dies später nicht mehr untersagen. Das gilt sogar für die Freunde dieser Kinder, urteilte schon vor längerer Zeit das Amtsgericht Solingen (Az.: 11 C 235/78).

Besser dingliche Rechte sichern als auf Gewohnheitsrecht vertrauen

Auf Gewohnheitsrechte kann man sich nicht unbedingt verlassen. Ob ein Gewohnheitsrecht besteht oder nicht, ist im Streitfall meist eine Auslegungssache des Gerichts. Gerade wenn es um essentielle Dinge wie ein Wegerecht geht, ist es besser, dieses im Grundbuch als dingliches Recht abzusichern. Nur dann kann man darauf vertrauen, dass dieses dauerhaft auch wirklich existiert.

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/gewohnheitsrecht-beim-grundstueck-wann-gilt-ungeschriebenes-recht.html

Grenzbebauung – wie nah Zaun, Hecke und Co. am Nachbargrundstück sein dürfen

Dürfen Sie Ihr Grundstück komplett zubauen?

Grundsätzlich dürfen Sie auf Ihrem Grundstück ja machen, was Sie möchten. Warum ist das bei den letzten Metern vor Ihrer Grundstücksgrenze anders? Das liegt zum einen an Brandschutzmaßnahmen und Gründen der Belüftung und Belichtung. Zum anderen spielt auch die Privatsphäre Ihres Nachbarn eine große Rolle.

Ab wann es sich um Grenzbebauung handelt, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Abstandsfläche wird immer individuell von einem Vermessungsingenieur berechnet und richtet sich nach der Wandhöhe des geplanten Gebäudes.

Diese wird mit der Dachhöhe verrechnet – bei einer Dachneigung von weniger als 70 % nur ein Drittel, bei mehr als 70 % die gesamte Länge. Unabhängig vom Ergebnis muss aber stets ein Mindestabstand von 2,5 bis 3 Metern eingehalten werden.

2. Ausnahmen Grenzbebauung: Was ist erlaubt?

Grundsätzlich bedarf die Grenzbebauung mit einem Gebäude, einer Mauer oder einem Zaun das Einverständnis des Nachbarn oder die Genehmigung durch die Baubehörde.

Für Grenzgaragen gelten jedoch in fast allen Bundesländern Ausnahmen: Während in Nordrhein-Westfalen immer eine Genehmigung nötig ist, sind Garagen in anderen Bundesländern wie Hessen, Sachsen oder Thüringen genehmigungsfrei, sofern sie eine gewisse Grundfläche und Mauerhöhe nicht überschreiten. In Hessen beträgt diese etwa 50 m², in Mecklenburg-Vorpommern 30 m².

Eine weitere Ausnahme: Wenn Ihr Nachbar an seiner Grenze gebaut hat, dürfen Sie in gleichem Maße an der Grenze arbeiten.

Ist die Grenze mit einem Haus bebaut, muss sich auf Ihrer Seite allerdings eine sogenannte Brand(schutz)wand befinden, damit Sie Wand an Wand bauen dürfen.

Ohne diese darf das Gebäude nicht so nah an Ihr Grundstück angrenzen und muss gegebenenfalls zurückgebaut werden. Wurde mit dem Nachbarn eine Baulast vereinbart, können Sie profilgleich an die Brandwand anbauen.

3. Die Grenzbebauung in konkreten Fällen

Grenzbebauung Gartenhaus, Schuppen oder Garagen

Ob Sie für die Errichtung eines Gartenhauses, eines Schuppens oder einer Garage eine Genehmigung brauchen, ist abhängig von Ihrem Bundesland. Wird keine benötigt oder haben Sie bereits eine, gilt: Die Grenzbebauung ist in den meisten Bundesländern zulässig, wenn die Wand höchstens 3 Meter hoch ist und die Seitenlänge maximal 9 Meter beträgt.

Doch auch hier gelten Ausnahmen – im Saarland und in Rheinland-Pfalz ist für Garagen etwa eine Seitenlänge von bis zu 12 m erlaubt.

Auch wie viel Fläche eine Garage in Anspruch nehmen und wie dicht die Grenzbebauung sein darf, ist unterschiedlich geregelt: Während eine Garage in Niedersachsen bei einer Grundfläche von bis zu 30 m² genehmigungsfrei ist und ein Grenzabstand von max.

[attention type=green]

1 m bedarf, sind Garagen in Hessen von bis zu 50 m² genehmigungsfrei. Die Garage darf hier zudem direkt an der Grenze ohne Abstand gebaut werden.

[/attention]

Grenzbebauung mit Fenstern

Grundsätzlich gilt für das Einbauen von Fenstern – ebenso wie bei der Errichtung eines Balkons oder Erkers – das sogenannte Fensterrecht. Das heißt, dass Bauten an der Grundstücksgrenze Fenster haben dürfen.

Dieses Recht hat aber Grenzen: Wird dadurch die Privatsphäre des Nachbarn verletzt – etwas weil sein Grundstück und sein Wohnbereich durch die Fenster einsehbar wird –, hat dieser ein Fensterabwehrrecht.

Das heißt, dass er dem Einbau von Fenstern widersprechen kann.

Grenzbebauung durch Hecke oder Zaun

Die Gestaltung der Grundstücksgrenzen ist je nach Bundesland und städtischem Bebauungsplan unterschiedlich geregelt. In München darf ein Zaun in der Regel beispielsweise 1,50 m hoch sein, in Berlin nur 1,25 m.

Hecken sollen bei einer Höhe von bis zu 100 cm maximal 25 cm nah an die Grenze gepflanzt werden, Pflanzen zwischen 101 und 150 cm maximal 50 cm nah und Pflanzen über 1.500 cm müssen mindestens 600 cm von der Grenze entfernt platziert werden.

Darüber hinaus wird der Eigentümer verpflichtet, diese zu pflegen und auch für Schäden (z. B. durch Sturm abfallende Äste) aufzukommen.

4. Für die Grenzbebauung Baulast aufnehmen

Wenn Sie bei der Bebauung die vorgeschriebene Abstandsfläche nicht einhalten können, diese aber auf dem Nachbargrundstück zur Verfügung gestellt werden kann, darf das Nachbargrundstück eine Abstandsbaulast aufnehmen. Das heißt, dass der Nachbar fehlende Abstandsflächen übernimmt und das Bauvorhaben duldet. Eine Baulast müssen Sie schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären.

Neben der Abstandsbaulast ist eine Anbaubaulast möglich. Diese kommt zustande, wenn Sie beispielsweise eine Garage an die Grundstücksgrenze bauen möchten. Ihr Nachbar kann dann bei eigenen Bauvorhaben dazu verpflichtet sein, an die von Ihnen erbaute Garage anzubauen.

Beide Baulasten können eine erhebliche Wertminderung mit sich bringen, wenn sie z. B. die Bebaubarkeit des Geländes einschränken.

5. Einverständnis des Nachbarn bei Grenzbebauung

Da sich eine Grenzbebauung auf die Privatsphäre des Nachbarn auswirkt, ist von ihm ein Einverständnis zur Grenzbebauung notwendig (für Garagen jedoch in der Regel nicht).

Zwar können Sie im Bauantrag eine Befreiung von der Einhaltung der Abstandsflächen beantragen, aber der betroffene Nachbar wird dennoch vom Bauamt informiert. Im Genehmigungsverfahren wird die Meinung des Nachbarn hinzugezogen und er kann Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen.

Unterlässt er das oder äußert sich innerhalb von vier Wochen gar nicht, stellt Ihnen die Baubehörde die Genehmigung auch ohne Zustimmung aus.

[attention type=yellow]

Den Nachbarn vor vollendete Tatsachen stellen, können Sie hingegen nicht. Sobald Sie im Bauantrag eine Befreiung von der Einhaltung der Abstandflächen ankreuzen, wird Ihr Nachbar benachrichtigt.

[/attention]

Das ist im Nachbarschaftsrecht festgelegt. Stimmt er der Grenzbebauung nicht zu, wird keine Baugenehmigung erteilt. Wer dennoch baut, macht sich straar.

Das alles gilt nicht, wenn der Nachbar – wie schon beschrieben – ebenfalls schon an der Grenze gebaut hat.

Sich das Einverständnis Ihres Nachbarn schriftlich geben zu lassen, kann sinnvoll sei – Freundschaft hin oder her. Der Vordruck einer Einverständniserklärung aus dem Internet kann dabei nicht auf die individuellen Begebenheiten eingehen – ein kurzes formloses Schreiben ist besser geeignet.

Источник: https://www.advocado.de/ratgeber/grundstuecks-und-immobilienrecht/baurecht/grenzbebauung-wie-nah-zaun-hecke-und-co-am-nachbargrundstueck-sein-duerfen.html

Bauträger: Haus und Grundstück aus einer Hand

Dürfen Sie Ihr Grundstück komplett zubauen?

Ein Bauträger ist ein Anbieter bezugsfertiger Neubauten. Bauträger kaufen in der Regel große Flächen und Grundstücke und bauen häufig ganze Neubaugebiete. Als Käufer erwirbt man von einem Bauträger neben dem massiven Neubau auch das Grundstück, auf dem er steht. Ein Bauträger ist somit ein Alles-in-einem-Anbieter für Immobilienkäufer, die einen Neubau suchen.

Der Leistungsumfang eines Bauträgers

Der Bauträger tritt als Bauherr auf. Das bedeutet, er trägt die gesamte Verantwortung für den Bau des Hauses.

Der Leistungsumfang eines Bauträgers besteht meistens aus dem Bau der Immobilie sowie die Bereitstellung des dazugehörigen Grundstücks.

Von einem Bauträger erwirbt man demnach die Bauleistung und die Eigentumsübertragung des Hauses und dem Grund, auf dem es steht. Und das zu einem vorher vertraglich geregelten Festpreis.

Der Bauträger kümmert sich zudem um die bürokratischen Schritte und Genehmigungen vor dem Bau. Dazu gehört unter anderem das Einholen einer Baugenehmigung. Außerdem koordiniert er alle Abläufe und Gewerke auf der Baustelle. Dem späteren Käufer wird dadurch ein enormes Pensum an Arbeit abgenommen.

Bei den Immobilien eines Bauträgers handelt es sich meist um bereits geplante und entworfene Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Reihenhäuser. In den meisten Fällen hat der spätere Käufer geringen Einfluss auf die Grundgestaltung des Hauses. Es gibt jedoch auch vereinzelt Bauträger, die ganz individuell auf die Bauwünsche ihrer Kunden eingehen.

An den Zeitplan des Bauträgers gebunden

Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger erwerben, sind Sie an dessen Zeitplan gebunden. Der Bauträger entscheidet, wann der Bau beginnt. Wenn Sie beispielsweise planen, in einem halben Jahr in Ihr Eigenheim zu ziehen, der Bau aber erst in einem halben Jahr beginnt, zählt nur der Plan des Bauträgers.

Unterschied zwischen Bauträger und Fertighausanbieter

Anders als bei Anbietern von Fertighäusern – ganz gleich ob Fertig-Massivhaus oder mit hölzerner Unterkonstruktion – sind Sie bei einem klassischen Bauträger an dessen Grundstück gebunden.

Sie können sich das Grundstück nicht selbst kaufen und anschließend ein Haus von einem Bauträger bauen lassen. Das geht nur mit Fertighausanbietern.

Bei einem Bauträger gibt es Haus und Grund in einem Komplettpaket.

Die Grenzen zwischen Bauträger und Fertighausanbieter sind jedoch nicht immer ganz deutlich. In den meisten Fällen erwerben Sie bei Fertighausanbietern, wie erwähnt, nur das Haus, ohne Grundstück.

[attention type=red]

Doch es gibt unter den Fertighausanbietern einige, die Ihnen auch bei der Suche nach einem Grundstück helfen.

[/attention]

Gleichzeitig gibt es auch Bauträger, die auch Fertighausanbieter sind und mit Fertighaus-Bausätzen arbeiten.

Einen Bauträger finden

Der Bau oder Kauf eines Hauses ist eine schwere finanzielle Entscheidung. Sie nehmen häufig dafür einen großen Kredit in Form einer Baufinanzierung auf und gehen damit eine tragende Verpflichtung ein. Umso wichtiger ist der richtige Partner, der Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützt.

In Deutschland gibt es viele Bauträger. Einige Unternehmen konzentrieren sich ausschließlich auf die Arbeit eines Bauträgers. Andere wiederum sind Tochterunternehmen von beispielsweise Versicherungen und Banken, die als Bauträger auftreten, Immobilien bauen und dann verkaufen. Es gibt einige Anzeichen und Hinweise, die einen seriösen und finanziell stabilen Bauträger ausweisen.

Rechtliche Grundlage

Ein Bauträger ist immer ein Unternehmen – also eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), eine Aktiengesellschaft (AG), eine Kommanditgesellschaft (KG) oder ein Einzelunternehmen.

Die Leistungen eines Bauträgers unterliegen der Gewerbeordnung, genauer gesagt Paragraph 34c für Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter.

Das bedeutet, dass ein Bauträger eine Erlaubnis nach Paragraph 34c GewO benötigt und diese vorweisen können muss, um seine Arbeit rechtmäßig auszuüben.

Um eine solche Erlaubnis zu erhalten, muss das Unternehmen beispielsweise geordnete finanzielle Verhältnisse vorweisen, sich regelmäßig weiterbilden und über die nötigen Versicherungen verfügen, um sich selbst und seine Kunden vor finanziellen Schäden zu bewahren.

Bei der Suche nach einem Bauträger sollten Sie daher immer darauf achten, dass er eine Erlaubnis zum Ausüben seiner Arbeit nach Paragraph 34c hat. Sehr häufig ist ein Vermerk bereits im Impressum des Internetauftritts eines Bauträgers zu finden.

So können Sie schon während der Suche nach einem Bauträger auf die Seriosität des Anbieters achten.

(Kostenlose) Gutachten

Ein Bauträger, der nichts zu verbergen hat, wird Ihnen anbieten, das Bauvorhaben auf seine Kosten von einem neutralen Gutachter prüfen zu lassen.

Außerdem hat ein seriöser Bauträger ein Baugrundgutachten anfertigen lassen. Mit diesem geht er sicher, dass das Grundstück nicht mit beispielsweise Chemikalien oder Blindgängern belastet ist.

Dieses Gutachten wird der Bauträger Ihnen bereitwillig in Kopie aushändigen.

Sicherheiten und Garantien

Egal wie seriös und erfahren ein Bauträger ist, in den meisten Fällen läuft beim Hausbau zumindest eine Kleinigkeit nicht so wie geplant. Mängel sollten daher vom Bauträger stets transparent kommuniziert, schnellstmöglich behoben und abgesichert sein. Dazu gibt ein Bauträger seinen Kunden bestimmte Garantien, die vertraglich festgehalten werden.

Zwingend notwendig ist eine Fertigstellungsgarantie mit einer Fertigstellungsbürgschaft. Bei der Bürgschaft haftet ein drittes Unternehmen, beispielsweise eine Versicherung, sollte das Haus aufgrund einer Insolvenz oder ähnlichem vom Bauträger nicht fertiggestellt werden. Mit einer solchen Bürgschaft und Garantie wird Ihr Eigenheim auf jeden Fall zu Ende gebaut.

Sämtliche Garantien und Gewährleistungen sollten im Festpreis enthalten sein. Sie sollten also keine optionalen Aspekte darstellen, sondern feste vertragliche Bestandteile.

Bonitätsauskunft von Bauträger einholen

[attention type=green]

Um wirklich sicher zu gehen, dass Ihr Bauträger solvent ist und Ihr Haus fertig bauen kann, sollten Sie sich eine aktuelle Bonitätsauskunft des Unternehmens besorgen.

[/attention]

Diese können Sie über einen Anwalt oder einen Notar einholen lassen, oder sie selbst stellen eine Anfrage.

Eine Auskunft bei, Kreditschutzverband 1870 (KVS 1970) kostet je nach Umfang zwischen 30 und 60 Euro (Unternehmensprofil Compact oder Standard).

Baubegleitende Qualitätssicherung

Um sicherstellen zu können, dass während der Bauphase so wenig wie möglich schief läuft, sollte der Bauträger eine baubegleitende Qualitätssicherung engagieren. Diese überwacht einzelne Bauschritte und weist auf etwaige Mängel oder Fehler hin. So können Mängel frühzeitig erkannt und behoben werden.

Baubegleitende Qualitätssicherung bieten Gutachter oder spezielle Unternehmen für Bauüberwachung an.

Musterhausparks

Es ist durchaus von Vorteil, wenn der Bauträger, den Sie sich ausgesucht haben, Musterhäuser zur Besichtigung hat. Diese Referenzhäuser geben Ihnen einen guten Einblick in die Arbeit des Bauträgers. Möglicherweise ist das Musterhaus ja auch bewohnt und Sie können mit den Besitzern darüber sprechen, wie die Zusammenarbeit gelaufen ist und ob sie sich im Haus wohlfühlen.

Vollständige und verständliche Vertragsunterlagen

Einen vertrauenswürdigen Bauträger erkennen Sie auch daran, dass er Ihnen die komplette Baubeschreibung und alle Baupläne (in Kopie) aushändigt. Zu diesen Unterlagen zählt auch eine transparente Kostenaufstellung, Zeitpläne, Bürgschaften und die Nennung eines ganz konkreten Einzugstermins.

Der vollständige Bauträgervertrag wird bei Unterschrift von einem Notar beglaubigt. Bevor Sie den Vertrag jedoch unterschreiben, sollten Sie ihn zur Sicherheit von einem Anwalt prüfen lassen.

Tests und Kundenbewertungen lesen

Im Internet finden Sie unzählige Kundenbewertungen zu verschiedensten Dienstleistern, auch zu Bauträgern. Gerade auf Social Media Plattformen wie oder auch bei Google finden Sie Erfahrungsberichte von Kunden. Vielleicht hören Sie sich auch einmal in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis um? Hat jemand, den Sie kennen, mit dem Bauträger zusammengearbeitet? Wie war diese Zusammenarbeit?

Diese Kosten entstehen bei einem Haus vom Bauträger

Die genauen Kosten für ein Haus vom Bauträger zu beziffern, ist überaus schwierig. Häufig gibt es – anders als bei Fertighausanbietern – keine Standardhäuser, die Sie in einem Katalog samt Ausstattung und Preis sehen können. Bauträgerprojekte sind häufig sehr unterschiedlich und aufgrund ihrer Einzigartigkeit in deutlich verschiedene Preiskategorien einzuteilen.

Um Ihnen dennoch eine grobe Orientierung zu bieten, kann man sagen, dass Häuser von einem Bauträger ähnlich teuer sind wie herkömmliche Eigenheime. Sie sparen bei einem Haus vom Bauträger nicht viel.

Einzig das Grundstück könnte für Sie günstiger werden, als wenn Sie es selbst kaufen. Denn Bauträger kaufen große Flächen Land und die einzelnen Grundstück-Parzellen sind dann verhältnismäßig günstiger.

Das Haus vom Bauträger selbst kommt preislich unter Umständen denen von Fertig-Massivhausanbietern nahe.

Nimmt man die Durchschnittsgröße von 150 Quadratmetern Wohnfläche eines Eigenheims in Deutschland zur Grundlage, starten Fertig-Massivhäuser in der Grundausstattung bei rund 170.000 Euro (ohne Grundstück).

Je nachdem wo Sie bauen und welche Ausstattungsvariante Sie sich wünschen, kann der Preis deutlich variieren.

Ein Haus vom Bauträger können Sie mit Hilfe einer Baufinanzierung bezahlen. Es gibt unterschiedliche Wege, wie genau das Bauträger Haus finanziert werden kann, und dabei kommt es darauf an, in welcher baulichen Phase Sie das Haus erwerben.

Finanzierung in Bauabschnitten

Ist das Haus bereits fertig gebaut, zahlen Sie dem Kaufpreis auf einen Schlag. Wir das Haus erst noch gebaut oder befindet sich das Haus gerade in der Bauphase, zahlen Sie es höchstwahrscheinlich etappenweise nach Bauabschnitten. Gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) teilt sich die Zahlung in folgende Abschnitte auf:

 1. Abschnitt:Wenn das Grundstück übertragen werden soll / bei Erbbaurecht (Erdarbeiten müssen begonnen haben)2. Abschnitt:Nach der Fertigstellung des Rohbaus, einschließlich ZimmererarbeitenFür die Herstellung der Dachflächen und DachrinnenFür die Rohinstallation der HeizungsanlageFür die Rohinstallation der SanitäranlagenFür den Fenstereinbau, einschließlich der VerglasungFür den Innenputz, ausgenommen BeiputzarbeitenFür den EstrichFür die Fliesenarbeiten im SanitärbereichNach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen BesitzübergabeFür die FassadenarbeitenNach vollständiger Fertigstellung
Zahlungsanteil
30 % / 20 %
40 %
8 %
3 %
3 %
10 %
6 %
3 %
4 %
12 %
3 %
5 %

Sollten einige dieser Arbeiten entfallen, wird die Summe, die für diese Arbeiten vorgesehen war, prozentual auf die verbleibenden Arbeiten aufgeteilt.

Die Rechnungen für einzelnen Bauabschnitt reichen Sie bei Ihrem Baufinanzierer ein, der die entsprechende Summe dann an den Bauträger überweist.

Häufig gibt Ihnen der Notar, der auch Ihren Bauträgervertrag beglaubigt hat, Bescheid, dass ein Bauabschnitt fertig ist und bezahlt werden muss.

[attention type=yellow]

Es gibt aber auch Anbieter, bei denen Sie Ihr Haus erst nach Fertigstellung bezahlen müssen, selbst wenn Sie den Vertrag schon vor oder während der Bauphase abgeschlossen haben. Das ist natürlich für Sie als Käufer die sicherste, aber leider eine eher unübliche Zahlweise.

[/attention]

Darauf sollten Sie noch achten

Bei einer Finanzierung nach Bauabschnitt ist ein genauer Einzugstermin sehr wichtig. Denn für das Bereitstellen der Darlehenssumme erheben Banken unter Umständen Bereitstellungszinsen.

Diese Zinsen fallen jeden Monat bis die volle Darlehenssumme ausgeschöpft ist. Je länger der Bau also dauert, desto teurer wird Ihre Baufinanzierung.

Am besten in solchen Fällen ist ein Kreditunternehmen, dass eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit anbietet.

Ebenso nicht vergessen sollten Sie die Kaufnebenkosten, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis zahlen müssen. Gebühren für den Notar oder die Grunderwerbsteuer können bis zu 15 Prozent der Kaufnebenkosten ausmachen.

Diese Nebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital finanzieren können, da Banken eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur ungern und unter ganz strengen Voraussetzungen bewilligen.

Hinter den Nebenkosten steckt nämlich, anders als beim Haus selbst, kein materieller Wert, der der Bank als Sicherheit dienen könnte.

Bauträgerbindung an ein Grundstück

Wie bereits eingehend erwähnt, erwerben Sie von einem Bauträger immer sowohl das Haus als auch das Grundstück zusammen. Sie können also weder nur ein Haus noch nur ein Grundstück von einem Bauträger kaufen. Das Grundstück ist an die Leistungen des Bauträgers gebunden. Man nennt diese Bindung daher passender Weise Bauträgerbindung.

Vielleicht ist Ihnen ein solcher Fall bei der Suche nach einem Grundstück im Internet schon einmal untergekommen. Häufig steht bei besonders günstig zu erwerbenden Grundstücken in der Beschreibung, dass es zu einem Bauträger gehört. Mit dem Kauf des Grundstücks verpflichten Sie sich dann, auch das Haus von dem Bauträger bauen zu lassen. Sie sind mit dem Grundstück an den Bauträger gebunden.

Vor- und Nachteile von Bauträgern

Das Alles-in-einem-Hauspaket von einem Bauträger ist ohne Frage ein bequemer Weg ins Eigenheim. Doch auch ein Haus vom Bauträger hat Nachteile. Wir tragen Ihnen gern die Vor- und Nachteile von Bauträgern einmal zusammen.

  • Festpreis
  • schlüsselfertige Übergabe
  • Musterhausbesichtigung
  • Teilzahlungen nach Bauabschnitt
  • niedriger Grundstückspreis
  • häufig wenig Individualität möglich
  • Grundstück ist vorgegeben
  • Zeitplan des Bauträgers bestimmt Bauvorhaben
  • wenig Kontrolle über Bauarbeiten

Ob Fertighaus oder Massivhaus, Architektenhaus oder Bauträger – in allen Eigenheimen lässt es sich gut wohnen. Für welches Haus und welche Bauart Sie sich entscheiden, hängt ganz von Ihrem Geschmack und Ihren Wünschen ab. Bei allen Fragen rund um die Finanzierung Ihres Wohntraums stehen Ihnen unsere Spezialisten für Baufinanzierung zur Seite.

Источник: https://www.drklein.de/bautraeger.html

Heimtextilien
Schreibe einen Kommentar

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: