Ein Restgrundstück wird clever bebaut

Den perfekten Bauplatz finden: Tipps zum Grundstückskauf

Ein Restgrundstück wird clever bebaut

Wer ein Haus bauen möchte, braucht zuerst das passende Baugrundstück. Die Suche nach dem Traum-Bauplatz gestaltet sich aber oft schwieriger als gedacht. Infos und Tipps zum Grundstückskauf.

Die Niedrigzinsphase in Deutschland hat in den vergangenen Jahren zu einem regelrechten Bau-Boom geführt. Die Folge: Grundstücke werden aufgrund der hohen Nachfrage  teuer und knapp.

Vor allem in Ballungsgebieten ist es oftmals schwieriger, einen passenden Bauplatz zu finden als ein Haus.

  Damit die Suche am Ende erfolgreich ist und Kaufwillige in keine teuren Fallen tappen, sollten künftige Bauherren einige wichtige Tipps zum Grundstückskauf beachten.

Einen passenden Bauplatz finden

Das optimale Baugrundstück zu finden ist nicht immer leicht. Kompetente Helfer unterstützen bei der Suche.

Baugrundstück vom Makler: Gute Makler stehen künftigen Häuslebauern bei der Suche nach dem passenden Grundstück zur Seite. Sie kennen sowohl den Markt als auch das Baurecht. Nachteil: Die Kosten für die Leistungen des Maklers sind nicht unerheblich. Je nach Bundesland sind zwischen 3,57 und 7,14 Prozent Provision fällig –  inklusive Mehrwertsteuer.

Grundstück von der Kommune: Anfragen bei Kommunen können erfolgversprechend sein. Aufstrebende kleine und mittlere Gemeinden, die Wohngebiete erschlossen haben, verkaufen Grundstücke oft sogar zu recht günstigen Preisen. Auch fallen meist keine Vermittlungskosten an.

Bauplatz in Immobilienbörsen im Internet suchen: Im Internet gibt es zahlreich regionale und überregionale Immobilienbörsen wie immowelt.de mit Grundstücksangeboten von Privatleuten und Maklern. Die Suche ist bequem, die Beschreibungen sind ausführlich – meist mit Fotos.

Bauträger-Grundstücke: In Ballungsräumen, wo Grundstücke Mangelware sind, können künftige Bauherren beim Bauträger fündig werden. Ein Nachteil: Meist ist man dann auch vertraglich gebunden, mit diesem Bauträger das Haus zu bauen.

Grundstückskauf – darauf sollten künftige Häuslebauer achten

Ist das Grundstück gefunden, müssen künftige Bauherren gründlich recherchieren, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben. Denn nicht auf jedem Grundstück kann man auch sein Traumhaus verwirklichen.

Bebauungsplan checken

Als erstes sollten Häuslebauer in spe bei der zuständigen Gemeinde den Bebauungsplan einsehen, sofern es einen solchen gibt.

Dieser gibt zum Beispiel Aufschluss darüber, welche Dachformen und wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen, wie es also um die Bebaubarkeit bestellt ist. Auch zu Größe und Form des Eigenheims sowie den Mindestabständen zu Nachbargrundstücken macht der Bebauungsplan Vorgaben.

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Für manche Gebiete existiert aber kein Bebauungsplan. In solchen Fällen muss sich der Neubau an der Nachbarbebauung orientieren.

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In § 34 BauGB heißt es hierzu: „Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“

Grundbucheintrag checken

Unabdingbar ist auch ein Blick ins Grundbuch. Hier finden sich Informationen über bestehende Hypothekenlasten, eingetragene Wegerechte oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde.

Überprüfen, ob das Grundstück schon erschlossen ist

Ob ein Grundstück schon erschlossen ist oder nicht, wird in aller Regel schon im Angebot verraten. Unerschlossene Grundstücke mögen auf den ersten Blick günstiger erscheinen als erschlossene.

Doch Bauherren sollten sich bewusst darüber sein, dass eine Erschließung, also Anschluss an die Kanalisation, Energie- und Wasserversorgung oder das Legen von Telefon- und Kabelanschluss erhebliche Summen kosten können.

Je nach Grundstücksgröße und Erschließungsaufwand können hier schnell noch einige tausend oder gar zehntausend Euro an Extrakosten hinzukommen. Auch kann sich eine Erschließung ziemlich lange hinziehen und somit den Hausbau verzögern.

Beschaffenheit des Grundstücks

Genau unter die Lupe nehmen sollten Häuslebauer in spe auch die Beschaffenheit des Grundstücks und des Baugrunds. Hanglagen müssen anders bebaut werden als ebene Flächen.

Ist der Grundwasserstand beispielsweise enorm hoch, braucht das Haus unter Umständen eine aufwändige Kellerabdichtung. Es lohnt sich daher, im Vorfeld eine Baugrunduntersuchung durchführen zu lassen.

Meist bieten geotechnische Büros diese Dienstleistungen an.

Grundstück mit Abrisshaus

Bisweilen werden bereits bebaute Grundstücke mit einem alten, baufälligen Gebäude angeboten, oft günstiger als unbebaute Grundstücke. Das hat seinen Grund: Die Abrisskosten eines alten können – je nach Größe, Bauausführung und verwendeten Materialien – schnell mehrere zehntausend Euro betragen.

Zudem ist zu beachten, dass vor Jahrzehnten Grund und Boden viel günstiger war, als das heute der Fall ist. Grundstücke mit baufälligem Altbestand sind daher oft viel größer als heutzutage üblich.

Das kann aber auch ein Vorteil sein, wenn man selbst einen großen Garten haben will oder die Möglichkeit hat, das Grundstück zu teilen.

Altlasten auf dem Grundstück

Informieren sollten sich künftige Bauherren vor dem Kauf auch über eventuelle Altlasten auf dem Grundstück. Altlasten sind umweltgefährdende Stoffe wie Chemikalien, Öl oder Elektronikschrott.

Meist kommen sie auf alten Industrie- und Gewerbegrundstücken vor, oder auf Grundstücken, auf denen Abfälle gelagert wurden. Um Altlasten ausschließen zu können, sollten Bauherren eine (meist kostenpflichtige) Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster oder beim Bauamt stellen.

Auch die Umweltämter der Landkreise können darüber informieren, ob ein Grundstück eine Altlastenverdachtsfläche ist. Im Zweifel lohnt es sich, ein Baugrundgutachten anfertigen zu lassen. Diese Dienstleistung wird von manchen Ingenieurbüros oder Geotechnikern angeboten.

Vier Probebohrungen kosten meist zwischen 1.000 und 1.500 Euro. Nicht viel Geld, wenn man an spätere gerichtliche Auseinandersetzungen denkt.

Manche günstige Grundstücksangebote mögen verlockend klingen. Doch wenn es sich um einen Bauplatz handelt, der mit Chemikalien oder anderen Altlasten verseucht ist, ist Vorsicht angebracht. Hier erfahren Sie mehr zum Thema Altlasten.

Wohnumfeld prüfen

Wichtig bei der Suche nach dem perfekten Baugrund ist auch das Wohnumfeld.

Künftige Bauherren sollten daher die Lage des Grundstücks, also die Infrastruktur, das Freizeitangebot in der näheren Umgebung sowie die verkehrstechnische Anbindung genau unter die Lupe nehmen.

Auch lärm- und geruchsbelästigende Betriebe in der Nachbarschaft können jedes noch so tolle Grundstück bald zum Albtraum machen.

Kosten kalkulieren

Wer ein Grundstück erwirbt, sollte daran denken, dass neben den Kaufkosten auch noch einige Nebenkosten anfallen:

  • Maklerprovision: Wer das Grundstück über einen Makler erwirbt, muss in der Regel eine Käuferprovision zahlen. Diese beträgt je nach Region zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
  • Grunderwerbsteuer: Bei jedem Grundstückskauf muss eine Grunderwerbsteuer an den Fiskus entrichtet werden. Je nach Bundesland beträgt die Steuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent und wird auf den Gesamtkaufpreis fällig. Erst nachdem die Steuer bezahlt wurde, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und erst dann kann der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Übrigens: Wird ein Grundstück an Ehegatten oder Kinder veräußert, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • Notarkosten: Als Faustregel gilt, dass Käufer etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbuch einplanen sollten.

Alternative zum Grundstückskauf: Erbbaurecht

Eine Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht. Der Bauherr pachtet dabei von einem Erbpachtgeber – meist sind das kirchliche Einrichtungen – Bauland. Vorteil: Es fallen keine Kosten für den Erwerb des Grundstücks an. Allerdings ist für die gesamte Laufzeit – meist 99 Jahre – ein Erbbauzins zu zahlen. Üblich ist ein Erbbau-Zinssatz von vier bis sechs Prozent.

Alles zum Thema Erbbaurecht erfahren Sie in diesem Artikel.  

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Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/den-perfekten-bauplatz-finden-tipps-zum-grundstueckskauf.html

Kleines Haus und schmales Grundstück – wenig Platz optimal nutzen

Ein Restgrundstück wird clever bebaut

In Zeiten raren und teuren Baulands steht die Verdichtung hoch im Kurs. Dabei werden auch Grundstücke bebaut, die eigentlich zu klein oder zu schmal scheinen, um ein Haus darauf bauen zu können. Doch selbst für widrigste Umstände finden schlaue Architekten und findige Planer eine gute Lösung und die heißt nicht immer nur, ein kleines Haus zu bauen.

Bauland ist vielerorts knapp und teuer. Bauherren müssen neue Lösungen finden. Dazu gehört es, Baulücken zu schließen oder auf bereits bebauten Grundstücken ein zweites Haus unterzubringen. Das heißt: auf nicht zu viel Platz möglichst geschickt Wohnraum entstehen lassen. Planer sollten dann kreativ sein und Bauherren kompromissbereit.

Kleine Grundstücke mit dem Architekten bebauen

Je schwieriger die Ausgangslage, desto seltener greifen Standardlösungen und desto eher schlägt die Stunde des Architekten: Nur er kann komplett individuell und auf jedes Grundstück zugeschnitten planen. Das muss noch nicht einmal besonders teuer sein.

Kleine Häuser bedeuten eben auch weniger Material. Verwinkelte Architektur mit Erkern und Flügeln sind auf einem schmalen Grundstück eher nicht empfehlenswert.

Oft ist formal einfache Architektur die Lösung, die dank hochwertiger Materialien und moderner Strukturen dennoch für Aufsehen sorgen kann.

Fertighäuser für kleine Grundstücke

In einigen Fällen können Bauherren dennoch mit Fertig- und Typenhausanbietern bauen.

Auch dort arbeiten schließlich Architekten und die angebotenen Standardmodelle lassen sich in der Regel ebenfalls individualisieren.

Manche Anbieter haben spezielle Fertighäuser gerade für schwierige Grundstücke im Programm. Die sind dann etwas kleiner oder schmaler, schießen dafür in die Höhe oder bieten im Inneren platzsparende Raumlösungen.

Beispiel Haus Solair von Variohaus: Das Fertighaus Solair belegt in seiner Standardausführung mehr als 100 Quadratmeter Fläche. Nicht unbedingt klein. Dennoch entstand auf Basis dieses Hauses ein Kundenhaus in Wien mit lediglich 31,75 Quadratmetern Grundfläche.

Beispiel Schwörer Haus: Schmales Grundstück und auch noch Hanglage. Schwörer Haus machte aus dem Keller echten Wohnraum. Auf Flurflächen wurde so gut es geht verzichtet. Die bebaute Fläche beträgt weniger als 70 Quadratmeter, die Fassade ist keine sechs Meter breit. Und dennoch stehen mehr als 135 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung.

Minihäuser und Wohnwagen

Neben klassischen Baupartnern wie Architekten oder Typenhausherstellern kommen gerade bei kleinen Grundstücken auch Anbieter von Minihäusern in Frage. Solche Minihäuser vereinen ausgeklügelt und raffiniert alles, was man zum Leben braucht, auf kleinstem Platz.

Solche Häuser sind oftmals flexibel gestaltbar, modular und damit erweiterbar und können vom Eigentümer selbst aufgebaut werden – wenn der über gewisses handwerkliches Geschick verfügt und sich ein paar Helfer organisiert. Allerdings müssen Bauherren auch für Minihäuser eine Baugenehmigung einholen.

Selbst wer sein Wohnmobil zu Wohnzwecken auf seinem kleinen Grundstück abstellen möchte, muss das genehmigen lassen.

Kleine Grundstücke? Diese Lösungswege gibt es

Wer ein kleines, schmales oder ungünstig geschnittenes Grundstück besitzt, braucht Sonderlösungen, um darauf bauen zu können. Diese Sonderlösungen beinhalten oft folgende Elemente:

  • Ab in die Höhe: 60 Quadratmeter Grundfläche auf drei Etagen schaffen Wohnraum von bis zu 180 Quadratmetern.
  • Dachterrasse: Sofern es der Bebauungsplan zulässt, kann man die gesamte Grundfläche bebauen und den Garten aufs Dach verlegen. So müssen Hausbesitzer noch nicht einmal auf den Gemüsegarten verzichten.
  • Innenhof: Wenn das größte Problem die enge Bebauung ist, kann ein Innenhof – auch Atrium oder Patio genannt – für Licht sorgen. Dadurch geht zwar Grundfläche verloren, dafür gelangt Licht ins Gebäude – und der Bauherr kann einen Garten genießen, der nicht auf dem Präsentierteller liegt oder aber den Blick auf hässliche Häuserrückseiten eröffnet.
  • Schmale Wege: Bei Treppen und Durchgängen lässt sich Platz sparen. Die Wände können vollflächig als Regal oder Schrank genutzt werden.
  • Platz sparen: Noch besser ist natürlich, Flächen, die nur zum Laufen verwendet werden, ganz wegzulassen. Bei mehrstöckigen Bauten können Treppen die Funktion der Flure mitübernehmen.

Innenleben: Wie man kleine Wohnungen einrichtet

Wenn das schmale Haus erst mal fertig ist, folgt als nächstes Kunststück, alle Möbel unterzubringen. Auch dafür braucht es oft maßgeschreinerte Lösungen.

  • Lücken nutzen: Vielleicht ist es mit der Hilfe eines Architekten noch nicht getan und ein Innenarchitekt und Schreiner muss ins Boot geholt werden. Die entwerfen gemeinsam maßangefertigte Möbel, die jede noch so kleine Lücke ausnutzen.
  • Mut zum Minimalismus: Ein kleines Zimmer kann großzügig wirken, wenn der Bewohner darauf verzichtet, es mit Möbeln und Deko vollzustellen.
  • Von den Kleinsten lernen: Seit einigen Jahren gibt es Minihäuser auf dem Markt. Anbieter bringen auf wenig Raum möglichst viel geschickt unter. Solche Minihäuser sind bestenfalls für Paare ohne Klaustrophobie eine Alternative, doch von den Raumkonzepten können sich auch Großfamilien inspirieren lassen.
  • Ein kleines Haus bedeutet meistens auch: kleines Bad. Doch auch diese Räume lassen sich geschickt nutzen und in kleine Wellnessoasen verwandeln. Insbesondere die Raumaufteilung kann wahre Wunder wirken. Mehr dazu: Genug Platz auf engstem Raum: Kleine Bäder gestalten
  • Wenn überhaupt ein Garten vorhanden ist, dann ist er wohl klein. Wie Bauherren ihre grünen Mini-Oasen am besten gestalten: Kleiner Garten, große Wirkung: in 3 Schritten zum Traumgarten.

Kleines Grundstück kaufen: Was man beachten sollte

Kleine und komplizierte Grundstücke können sich als Schnäppchen erweisen. Wer im Kopf eine Lösung für ein Grundstück hat, auf dem sich sonst niemand zu bauen traut, kann natürlich zuschlagen. Doch Vorsicht.

Generell gelten die gleichen Warnungen wie bei jedem anderen Grundstück. Dazu kommt, dass Käufer prüfen sollten, ob die geplanten Baumaßnahmen überhaupt umsetzbar sind.

Denn auch die Bauwerke auf problematischen Grundstücken müssen sich an die Vorgaben halten.

Maßgeblich sind zwei Regelungen:

  • Die Abstandsflächen, die in den Landesbauordnungen geregelt sind. Weitere Infos dazu im Text Grenzbebauung: So viel Abstand brauchen Haus und Garage zum Nachbarn.
  • Der Bebauungsplan, der alle weiteren Details regelt. Alles dazu im ausführlichen Text Bebauungsplan: Was auf ein Grundstück gebaut werden darf.

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Источник: https://www.bauen.de/a/kleines-haus-und-schmales-grundstueck-wenig-platz-optimal-nutzen.html

Kleine Grundstücke mit Potenzial

Ein Restgrundstück wird clever bebaut
Mit nur fünf Metern Breite schiebt sich dieser schlanke Neubau elegant zwischen die historischen Nachbargebäude – und holt umso mehr in Länge und Höhe heraus. Anstelle eines Gartens punktet es mit romantischen Hinterhofatmosphäre.

Foto: Fingerhaus

Eine der größten Herausforderungen für Bauherren ist es heutzutage, ein Baugrundstück zu finden.

Sich mit kleinen Grundstücken zu begnügen, erhöht Ihre Chancen, bei der Suche erfolgreich zu sein – und ist oft Grundlage, für besonders gelungene Hausentwürfe.

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Wer ein Haus bauen möchte, braucht auf jeden Fall ein Grundstück. Und das zu finden ist schwierig: Baugrund ist schon seit Langem Mangelware in Deutschland. In den letzten Jahren wurden Immobilien aufgrund von fallenden Sparzinsen und extrem billigem Baugeld immer attraktiver.

Und so hat sich auch die Grundstückssitutaion weiter verschärft. Dabei gilt: Je gefragter die Region, desto schwieriger ist es Bauland zu finden und desto teurer wird es.

Wer heute in Metropolregionen wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg bauen möchte, braucht entweder sehr viel Geld, gute Verbindungen, Verwandschaft, die einem ein Stück bebaubares Land vererbt, oder: Geduld und Fantasie – und davon viel!

Hohe Baulandpreise = kleine Grundstücke

Ein Weg, sich trotz hoher Baulandpreise das eigene Haus leisten zu können, ist, sich auf das Wesentliche zu beschränken. Das heißt, vor allem in Regionen mit hohen Baulandpreisen, mit weniger Grundstücksfläche auszukommen.
Kleine Grundstücke sind oft nicht nur aufgrund ihrer geringeren Quadratmeteranzahl günstiger zu haben.

Sie sind für Investoren in der Regel uninteressanter und somit scheidet bei diesen Grundstücken schon mal eine preistreibende Konkurrentengruppe aus. Auch Bauherren, die weniger kompromisslos bezüglich ihrer individuellen Wohnvorstellungen sind, werden sich eventuell nicht für kleine Stücke Bauland interessieren.

Bei geringerer Nachfrage, wächst die realistische Chance, zu einem erschwinglichen Preis fündig zu werden.

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Aber kleine Grundstücke stellen Bauherren auch vor spezielle Herausforderungen: Je kleiner das Stück Bauland ist, desto geringer fällt in der Regel auch dessen bebaubare Fläche aus. Um die gewünschte Anzahl an bewohnbaren Quadratmetern zu erhalten, muss man hier oftmals in die Höhe bzw. die Tiefe bauen.

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Bei kleinen Bauparzellen, ist es besonders wichtig zu allererst genau festzustellen, ob es überhaupt die Bebauung zulässt, die Sie sich vorstellen. Deswegen sollte Ihr erster Weg, bevor Sie ein kleines Grundstück erwerben, erst mal aufs Baurechtsamt der zuständigen Kommune oder Stadt führen, um Klarheit bezüglich Ihrer Möglichkeiten zu erhalten.

Erste Informationen über die Bebaubarkeit eines Grundstückes erhält man dort im sogenannten  Bebauungsplan. Hier ist genau festgelegt, ob, mit was und in welchem Maß ein Grundstück bebaut werden darf. Dazu können z.B.

festgelegte Abstandsflächen zu Nachbarhäusern, das Maß der zulässigen Bebauung, Traufhöhen,  Dachformen oder Ausrichtung der Firstrichtung gehören.

Die Anmutung dieses Hauses orientiert sich an den typischen Tabakscheunen der Bauumgebung. Seine Form und Größe wurde nach Maß auf ein Grundstück im Ortskern geplant und an den Verlauf der Straße angepasst, die seine Ostseite begrenzt. www.fertighaus-keitel.de

Erst mal gut informieren

Liegen Ihre Vorstellungen im Rahmen des hier festgelegten Zulässigen, sollten Sie Ihre Pläne weiter verfolgen. Schwieriger zu beurteilen ist dies, wenn es keinen gültigen Bebauungsplan gibt.

Das ist oft in innerstädtischen Bereichen oder auch Ortskernen der Fall.

Dann müssen Sie sich bei der zuständigen Genehmigungsbehörde genauer erkundigen, ob und was baulich auf dem jeweiligen Grundstück möglich ist.

Ein Beispiel für weitere Schwierigkeiten, die kleine Grundstücke oftmals mit sich bringen ist das sogenanntete „Wegerecht“, welch die Bebaubarkeit des innerstädtischen Grundstückes weiter einschränken könnte.  Wegerechte gehören zu den Baulasten, die auf Grundstücken liegen können und die z.B. Nachbarn dauerhaft dazu berechtigen, über Ihren Grund und Boden ihre eigene Immobilie zu erreichen.

Ob auf dem Grundstück Ihrer Wahl solche oder ähnliche Baulasten liegen, ist im Grundbuch festgehalten. Grundbücher sollen die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken registrieren. Eine Offenlegung erfolgt aber nur gegen den Nachweis des berechtigten Interesses.

Wenn Sie an einem Grundstück interessiert sind, können Sie z.B. den Besitzer bitten, Ihnen die Einsicht in das Grundbuchblatt des Grundstückes zu erlauben. Wird das Grundstück von einem Makler vermittelt, hat dieser oftmals bereits die wesentlichen Informationen vorliegen.

Kleine Grundstücke brauchen besondere Entwürfe

Diese Beispiele zeigen bereits: Je kleiner das Baugrundstück, desto wichtiger wird eine sehr gute Planung. 0-8-15-Grundrisse taugen hier oft nicht, da sie auf die Planungsfragen, die sich aufgrund sehr spezieller Rahmenbedingungen ergeben, keine optimalen Antworten geben.

Eine clevere und auf die vorherrschenden Verhältnisse abgestimmte Platzierung von Fenstern, um ungewünschte Einblicke zu vermeiden, aber gleichzeitig eine optimale Versorgung der Wohnräume mit natürlichem Sonnenlicht zu gewährleisten, ist nur ein wichtiger Planungsaspekt.

Auch die Unterbringung von ausreichend Stauraum im Haus oder die Schaffung von Abstellflächen, z.B. für Autos, Fahrräder oder Mülltonnen kann auf kleinen Grundstücken, zur echten Herausforderung werden.

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Je dichter das nächste Haus  steht, desto mehr Rücksichtnahme und Fantasie ist bei der Findung von guten Lösungen gefragt – sonst  kann das die nachbarschaftlichen Beziehungen schnell schwer belasten.

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Um eigene Vorstellungen mit den geltenden rechtlichen Rahmenbedingungen und im Sinne einer guten Nachbarschaft abzustimmen, sollten sich Bauherren unbedingt einen kompetenten Architekten suchen, der sie bei der Planung berät und ihnen hilft, das beste aus ihrem kleinen Grundstück herauszuholen.       

Источник: https://www.hausbauhelden.de/news/kleine-grundstuecke/

Grundstück teilen – Was beachtet werden muss

Ein Restgrundstück wird clever bebaut

Es gibt einige gute Gründe, wieso großes Bauland aufgeteilt werden sollte: Die Bodenpreise steigen in den letzten Jahren immer weiter an und so mancher Bauherr kann die anfallenden Kosten nicht immer alleine stemmen.

Daher finden sich auch gerne einmal Käufer zusammen, die später das Baugrundstück auf mehrere Bauherren aufteilen. Auch Grundstücksbesitzer, die einen Teil ihres Grundstücks später gerne an Nachkommen oder Verwandte weitergeben oder an Fremde verkaufen wollen, finden sich auf dem Grundstücksmarkt.

Außerdem sind manche Wunschgrundstücke von Anfang an größer als benötigt und so kann ein Teil der Fläche abgegeben werden. Unter Umständen kann die nicht benötigte Fläche teurer weiterkauft werden und so den Hausbau etwas preiswerter gestalten.

Auf was Sie hierbei als angehende Baufamilie achten müssen und welche Möglichkeiten bestehen, wird im nachfolgenden Beitrag erklärt.

Das Bauamt und der Bebauungsplan

Je nach Grundstückssituation muss sich der Eigentümer vor der Aufteilung erst einmal einen Überblick über sein Bauland verschaffen. Gerade im Erbfall liegen den Eigentümern nicht immer Bebauungspläne und Karten vor und man hat nur eine ungefähre Vorstellung vom eigentlichen Gelände.

Daher sollte der Gang zum örtlichen Bauamt, um dort den Bebauungsplan und Umgebungskarten zu erfragen, als erstes erfolgen. Das verschafft mehr Gewissheit über das Grundstück und hilft bei der möglichen Aufteilung.

Zudem sollte das Grundstück mit möglichst wenigen Grenzsteinen aufgeteilt werden, damit für die neuen Besitzer eine sinnvolle Grundstückplanung möglich ist.

In den meisten Bundesländern wird zur Teilung eines Grundstücks keine behördliche Genehmigung benötigt. Ausgenommen hiervon sind die Landesrechte von Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen, welche bei Baugrundstücken – egal ob bebaut oder noch nicht – eine sogenannte Teilungsgenehmigung einfordern.

Grundsätzlich gilt aber in allen Bundesländern, dass bei der Teilung des Grundstücks keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen dürfen. Das bezieht sich zum Beispiel auf die Einhaltung von Abstandsflächen zum Nachbargrundstück sowie die Festsetzung des Baubauungsplans.

Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollte der erste Gang immer der zur jeweiligen Gemeinde sein, um dort Informationen über für das besagte Baugrundstück zu erhalten.

Grundstück vermessen lassen, bevor geteilt wird

Bevor Sie ein Grundstück aufteilen können, muss erstmal die tatsächliche Größe ermittelt werden.

Hierzu muss durch einen schriftlichen Antrag das Vermessungsamt oder ein „Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur“ (ÖbVI) hinzugezogen werden, um den genauen Grenzverlauf zu ermitteln.

Denn nicht immer ist den vorherigen Besitzern – oder auch den Nachbarn – bewusst, was genau zum Grundstück gehört und was nicht.

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Die anfallenden Vermessungskosten werden immer vom Eigentümer getragen, sofern keine Vereinbarung der Kostenübernahme mit dem Käufer ausgehandelt worden ist. Ist der exakte Grenzverlauf bekannt und die Vertragspartner haben sich bei der Grundstücksaufteilung geeinigt, werden auf ihren Antrag hin die neuen Verhältnisse im Grundbuch eingetragen und mögliche Rechtsanspruche hinterlegt.

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Beim Thema Grundstücksteilung und besonders beim Bauen in zweiter Reihe stoßen Sie sehr schnell auf den Begriff „Grunddienstbarkeit“, doch was dahinter steckt, lässt sich nicht auf den ersten Blick erkennen.

Es besagt, dass der Grundstückskäufer ein Recht zur Belastung des Nachbargrundstücks hat.

Im konkreten Fall wäre dies zum Beispiel eine Wasserleitung, die durch das Nachbargrundstück verlaufen darf, um einen Anschluss zum öffentlichen Netz zu ermöglichen.

Zur Grunddienstbarkeit gehören auch das Geh- und Fahrtrecht für Grundstücke in zweiter Reihe. Hierfür muss allerdings der Nutznießer eine Nutzungsentschädigung bezahlen.

Grundstücke in zweiter Reihe, die über eine Zufahrt durch das Nachbargrundstück verschlossen sind, werden gerne als „Hammergrundstück“ bezeichnet. Neben dem Eigentümer mit Wegerecht dürfen auch Dritte das Wegerecht in Anspruch nehmen.

Besonders bei gewerblichen Flächen gilt dies, da auch Kunden vom Wegerecht Gebrauch machen, um das Geschäft betreten zu können. Zudem müssen für die Zufahrt auch Unterhaltungskosten entrichtet werden.

Alle beteiligten Parteien setzen zur Teilung des Grundstücks einen Vertrag auf, der regelt, was der Bewohner in zweiter Reihe darf und wieviel er hierfür zahlen muss.

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Meist richtet sich der Preis nach der Intensität der Nutzung, also privat oder gewerblich. Auch die Instandhaltung sollte schriftlich geregelt werden, damit bei etwaigen Rechtsfragen keine Streitigkeiten aufkommen.

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Sollte bei der Bepreisung keine Einigung zustande kommen, urteilt ein unabhängiger Gutachter über die Lage.

Einen Sonderfall stellt noch das „Notwegerecht“ dar, das gesetzlich geregelt ist. Es tritt ein, wenn während der Bauphase noch keine Zufahrt zur Baustelle vorhanden ist.

Die dafür anfallenden Kosten oder entstehenden Beschädigungen hat der Nutznießer je nach Art und Dauer der Nutzung zu begleichen.

Beispielsweise, wenn die Zufahrt temporär durch den Garten des Nachbarn verläuft, um die Bauarbeiten durchführen zu können.

Das Wegerecht des Bewohners aus der zweiten Reihe ermöglicht ihm ausschließlich die Zufahrt zum Haus. Kurzes Parken sowie Be- und Entladen des Fahrzeugs ist nicht gestattet. So entschied das Amtsgericht Paderborn (54 C 188/00).

Dies gilt auch für das Reparieren oder Waschen des Fahrzeugs, wie auch das Lagern von Gegenständen wie Fahrrädern in der Einfahrt.

Allerdings können Sie sich auch zwischenmenschlich mit dem Nachbarn verständigen, sodass es erst gar nicht zum Streitfall kommt.

Doppelhaus mit Grundstücksteilung

Möchten Sie auf unbebautem Land oder Brachflächen ein eigenes Haus bauen, können aber die anstehenden Kosten nicht allein stemmen? Dann kann das Doppelhaus eine gute Lösung darstellen. Gemeinsam mit dem zukünftigen Nachbarn kann das Grundstück gekauft und anschließend fair untereinander aufgeteilt werden.

So kommt auf jede Baufamilie nur die Hälfte der eigentlich anfallenden Kosten zu. Wichtig ist hierbei die exakte Vermessung des Geländes, sodass einer langfristigen und harmonischen Nachbarschaft nichts im Wege steht.

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Gerade beim Doppelhaus wird eine Grundstücksteilung gerne angewendet, da sie beiden Parteien viel Geld spart.

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Durch die Eigentümereinwilligung für das belastete Grundstück wird das Geh- und Fahrtrecht ins Grundbuch eingetragen. Jeder der beiden Vertragspartner – also Eigentümer und Nutznießer – kann den Antrag hierfür stellen. Das Grundbuchamt vermerkt die Grunddienstbarkeit auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks und zu wessen Gunsten das Wegerecht eingetragen wird.

Hier nochmal ein kurzer Überblick zu den einzelnen Schritten:

  1. Wird eine Teilungsgenehmigung benötigt?
    Lediglich in Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen ist solch eine Genehmigung erforderlich und richtet sich danach, ob die Fläche bereits bebaut ist oder nicht. Ansonsten können Sie gleich zu Schritt 3 gehen.

  2. Antrag auf Teilungsgenehmigung
    Bei der Gemeinde kann ein Antrag zur Teilung des Grundstücks gestellt werden. Falls diese von der Gemeinde nicht bewilligt wird, kann der Eigentümer vor Gericht gehen.

  3. Antrag an das Vermessungsamt
    Freie oder behördliche Vermessungstechniker messen das Grundstück aus und legen den Grenzverlauf fest. Nun werden auch die Grenzsteine oder Punkte neu gesetzt. Das darf allerdings nur durch das Vermessungsamt oder den ÖbVI geschehen, da sonst Geld- oder Freiheitsstrafen drohen können.

  4. Antrag an das Grundbuchamt
    Mit der Vorlage der eventuell benötigten Teilungsgenehmigung sowie den Unterlagen vom Vermessungsamt kann dann eine Teilung des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Teilung eines Grundstücks kann Vor- und Nachteile für den Eigentümer mit sich bringen, die im Vorfeld bedacht werden sollten:

  • Die Gesamtkosten für das eigene Haus können reduziert werden
  • Einsparung bei der Grundsteuer
  • Weniger Arbeit und Kosten bei Gartengestaltung und –pflege
  • Ein zweiter Bauplatz, zum Beispiel für die Kinder oder Eltern, in unmittelbarer Nähe

Nachteile der Grundstücksteilung:

  • Eine Verkleinerung des eigentlichen Grundstücks
  • Möglichkeiten zur Entfaltung werden durch einen neuen Nachbarn beschränkt
  • Nachbar, mit dem man sich eventuell nicht versteht

Wesentliche Tipps im Überblick:

  • Überblick über das zu teilende Grundstück durch Bebauungsplan und Karten verschaffen
  • Geplante Grundstücksteilung mit umliegenden Nachbarn absprechen
  • Immer fachliche Rechtsberatung einholen
  • Geh- und Fahrrechte eindeutig festlegen sowie anfallende Kosten für Nutznießer
  • Kosten für die Grundstücksteilung mit Baupartnern teilen
  • Vermessungsamt oder Vermessungsingenieurbüro beauftragen
  • Möglichst wenige Grenzpunkte setzen
  • Niemals selbstständig Grenzsteine versetzen (ausschließlich durch Fachmann)

Die Suche nach einem Grundstück kann schwierig sein – gerade in städtischen Lagen. In manchen Fällen reicht allerdings ein Blick aus dem Fenster

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Grundstücke sind heute ein rares Gut. Ungewöhnliche und kleine Grundstücke finden sich jedoch hier und da noch in guter Lage. Mit einem Fertighaus lassen sie sich perfekt bebauen.

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Ein Grundstück zu planen heißt, sein eigenes Fleckchen Erde zu gestalten – mit Blumenbeeten und einem Gemüsegarten und genug Platz für die ganze Familie.

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Wer ein passendes Grundstück finden möchte, muss geduldig suchen. Vor allem Bauplätze, die nach Süden ausgerichtet sind, sind sehr beliebt, bieten aber auch große Vorteile.

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Источник: https://www.fertighauswelt.de/hausbau/grundstueck/grundstueck-teilen.html

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