Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Contents
  1. Scheidung und Haus
  2. Hausverkauf mit Ehevertrag
  3. Realteilung
  4. Teilungsversteigerung
  5. Übertragung auf die gemeinsamen Kinder
  6. Voraussetzungen für eine Trennung
  7. Das gemeinsame Haus bei Scheidung. – SCHEIDUNG
  8. Nach der Scheidung ist das Gemeisame das Problem
  9. Das gemeinsame Hauseigentum hat nach der Scheidung keine Zukunft mehr
  10. Sie lassen das gemeinsame Haus auf sich überschreiben
  11. Klären Sie die Auswirkung des Wohnens im Haus auf den Unterhalt
  12. Klären Sie die Auswirkung des Hauses auf den Zugewinnausgleich
  13. Klären Sie, ob Ansprüche der Schwiegereltern bestehen
  14. Klären Sie die Restschuld aus dem gemeinsamen Hauskredit
  15. Ermitteln Sie alle Kosten des Hauses
  16. Stellen Sie alle Zahlungspflichten in einer Übersicht zusammen
  17. Lassen Sie den Wert des Hauses ermitteln
  18. Berechnen Sie die Auszahlung an den anderen
  19. Prüfen Sie, wie Sie die Auszahlung finanzieren
  20. Lassen Sie einen Vertrag erstellen
  21. Stimmen Sie den Vertrag ab
  22. Der Vertrag wird beurkundet
  23. Die Scheidung wird beantragt
  24. Der andere Ehegatte übernimmt das gemeinsame Haus
  25. Sie verkaufen das Haus noch vor der Scheidung gemeinsam
  26. Die Teilungsversteigerung beantragen, wenn nichts mehr geht
  27. Was keinen Sinn ergibt
  28. Scheidung & Hausverkauf >> Eigentum richtig verkaufen
  29. Warum der Verkauf der Ehewohnung oft die sinnvollste Lösung ist
  30.   3 Gründe, die für den Verkauf der Immobilie sprechen:
  31. Nach dem Verkauf – Was geschieht mit dem Erlös?
  32.   Das Haus vermieten
  33.   Die Immobilie räumlich aufteilen
  34.   Teilungsversteigerung
  35. Vom Scheidungsanwalt zum Immobilienmakler
  36. Hausverkauf wegen Scheidung / Trennung
  37. 1. Scheidung – Wann ist der Hausverkauf sinnvoll?
  38.  2. Hausverkauf wegen Scheidung – Wie soll ich vorgehen?
  39. Mögliche Vorgehensweisen bei einer Scheidungsimmobilie
  40. Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?
  41. 3. Verteilung des Verkaufserlöses aus einem Immobilienverkauf
  42. Zugewinnausgleich beim Hausverkauf

Scheidung und Haus

Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Spätestens nach Einreichung der Scheidung stellen sich viele Hauseigentümer die Frage, ob ein Hausverkauf sinnvoll ist oder sie das Haus doch lieber behalten sollen. Im Folgenden informieren wir über den Hausverkauf im Fall einer Scheidung sowie mögliche Alternativen zum Verkauf.

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Die Trennung bzw. Scheidung vom Lebenspartner ist schmerzhaft. Dies gilt besonders, wenn sich die Ehepartner den Lebenstraum eines gemeinsamen Hauses erfüllt haben.

Kommt es zur Scheidung, muss geklärt werden, ob das Haus verkauft werden soll bzw. wer im Haus wohnen bleiben darf. Ob sich ein Hausverkauf nach einer Scheidung lohnt, ist von verschiedenen Aspekten abhängig.

Die häufigsten Gründe für den Hausverkauf nach einer Scheidung sind:

  • Hausverkauf zur Entflechtung der Gemeinschaft

Wer sich für eine Scheidung entschieden hat, will in der Regel nicht mehr eine wirtschaftliche Gemeinschaft mit seinem ehemaligen Lebenspartner bilden.

Sonst müssten künftig auch alle das Haus betreffenden Entscheidungen gemeinsam getroffen werden (z. B. Modernisierungsmaßnahmen).

Die wirtschaftliche Entflechtung kann durch den Verkauf des Hauses an einen Dritten erfolgen oder durch Übertragung des eigenen Eigentumsanteils auf den Ehegatten.

  • Hausverkauf aus finanziellen Gründen

Am häufigsten wird ein Haus nach einer Scheidung aus finanziellen Gründen verkauft. Das Einkommen, das bis zur Trennung zur Verfügung stand, muss nun auf zwei Haushalte aufgeteilt werden.

Gleichzeitig erhöhen sich die Kosten aufgrund der doppelten Haushaltsführung. In dieser Situation ist die Gefahr sehr groß, dass sich einer oder beide Partner übernehmen und in die Schuldenfalle rutschen bzw.

ihre Ausgaben nicht rechtzeitig an die neue Einkommenssituation nach geänderter Steuerklasse anpassen.

  • Haus passt nicht mehr zu den Lebensumständen

Aber selbst wenn z. B. ein Ehegatte das Haus finanziell halten kann, stellt sich schnell die Frage, ob die Immobilie noch zu den veränderten Lebensumständen passt.

Die Scheidung ist oftmals ein Bruch in der Lebenssituation. Viele Ehepartner suchen bewusst einen Neuanfang – auch in einer neuen Wohnumgebung.

Vielleicht ist das Haus auch einfach zu groß oder man möchte mit einem neuen Partner in einen anderen Stadtteil ziehen.

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Für den Fall, dass ein Hausverkauf die sinnvollste Lösung darstellt, sollten Sie sich über alle Fragen rund um den Hausverkauf im Vorwege ausführlich informieren. Beraten Sie sich in jedem Fall auch mit erfahrenen Anwälten im Bereich des Familienrechts. 

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Beim Verkauf des Hauses werden zunächst die auf dem Haus lastenden Kredite aus dem Verkaufserlös zurückgeführt sowie eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt. Die verbleibenden Erlöse werden bei gleichen Eigentumsanteilen hälftig auf die Eigentümer aufgeteilt.

Es ist dabei unerheblich, ob einer der Lebenspartner nach dem Hauskauf mehr in das Haus als der andere investiert hat oder ob z. B. nur ein Ehepartner die Darlehenssumme bedient hat. Auch dann wird der Erlös hälftig aufgeteilt. Allerdings können mögliche Asymmetrien über den Zugewinnausgleich wieder aufgefangen werden.

Wurden im Voraus keine Regelungen in Form eines Ehevertrags für den Fall einer Scheidung getätigt, gilt hier grundsätzlich das Prinzip der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen nach der Scheidung zwischen den Parteien aufgeteilt wird.

Da sich eine Immobilie nicht ohne weiteres teilen lässt, ist der Hausverkauf hier oft die logische Konsequenz.

Möchte ein Partner im Haus wohnen bleiben und die Immobilie nicht verkaufen, so muss dieser den anderen Partner in der Regel auszahlen.

Hausverkauf mit Ehevertrag

Nicht selten kommt es im Scheidungsfall zu Unstimmigkeiten, was mit der gemeinsam erworbenen Immobilie geschehen soll. Daher ist es durchaus sinnvoll, den Fall der Fälle bereits vor der Eheschließung im Rahmen eines Ehevertags zu regeln.

Auch nach Eheschließung können derartige Vereinbarungen nachträglich durch eine Scheidungsfolgenvereinbarung festgehalten werden. So kann z. B.

vereinbart werden, dass ein Ehepartner die Immobilie nach der Scheidung behält und den anderen Partner durch eine monatliche Ausgleichszahlung entschädigt.

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Bringt einer der Eheleute bereits eine Immobilie mit in die Ehe, sollte eine schriftliche Gütertrennung dafür sorgen, dass dieser im Scheidungsfall auch Besitzer der Immobilie bleibt.

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Wenn einer der Eheleute das Haus behalten möchte, ist hier die Auszahlung des Partners die übliche Vorgehensweise. Dabei wird zunächst der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich der verbleibenden Restschuld ermittelt und durch zwei geteilt. Diese Summe steht dem Partner, der das Haus nicht behält, laut Zugewinnausgleich zu.

Voraussetzung ist hier, dass das Haus während der Ehe sowie nicht im Rahmen einer Erbschaft erstanden wurde. Im Regelfall wird der noch laufende Kredit dann an den alleinigen Eigentümer übertragen. Hierzu ist allerdings die Zustimmung der Bank erforderlich.

Bei Unklarheiten zur Kreditwürdigkeit des verbleibenden Eigentümers, kann diese durchaus ein Veto einlegen. Ebenso zu beachten ist, dass das Überschreiben der Immobilie möglichst vor der endgültigen Scheidung stattfindet, damit das Ganze als Hausverkauf innerhalb der Familie gewertet wird.

Die mit dem Eigentümerwechsel verbundene Grunderwerbsteuer kann so umgangen werden, da Eheleute in diesem Fall von der Steuer befreit sind. 

Realteilung

Mit der Realteilung haben beide oder einer der Ehepartner die Möglichkeit das Haus auch weiter zu bewohnen. Dabei wird das Haus in zwei baulich abgeschlossene Einheiten umgebaut, vorausgesetzt die Immobilie eignet sich für einen derartigen Umbau. Möchte nur einer der Partner im Haus wohnen bleiben, so kann die zweite Wohneinheit auch verkauft oder vermietet werden.

Teilungsversteigerung

Für den Fall, dass sich die Eheleute nicht einig werden, kann eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragt werden. Die gemeinsame Immobilie wird dann öffentlich versteigert und mit dem Verkaufserlös zunächst die Kosten für Gericht und Sachverständigen beglichen.

Für die restliche Summe wird ein Teilungsplan aufgestellt, anhand dessen der Erlös zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird.

Rein wirtschaftlich betrachtet ist eine Teilungsversteigerung nicht die optimalste Lösung, da hier neben den entstehenden Verfahrenskosten, der Verkaufserlös oft geringer ausfällt als bei einem freihändigen Verkauf.

Übertragung auf die gemeinsamen Kinder

Sind Kinder aus der Ehe hervorgegangen, kann das gemeinsame Haus auch auf diese übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist die Volljährigkeit des Kindes.

Ist dem nicht so, muss der Übertragung der Immobilie durch das Vormundschaftsgericht zugestimmt werden.

Nicht außer Acht gelassen werden sollte bei dieser Variante jedoch, dass dem Kind in diesem Zuge auch sämtliche Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie einhergehen, übertragen werden. Weitere Informationen hierzu auf unserer Seite Hausverkauf innerhalb der Familie.

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Der Hauskredit bleibt unabhängig von der Trennung bestehen. Auch an der Haftung für den Kredit ändert sich durch den Auszug eines Partners nichts. Entscheidend für die Haftung der Kredite ist auch nicht, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, sondern wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat.

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Banken lassen in der Regel beide Ehepartner unterschreiben und lassen jeden in voller Höhe haften. Das heißt, kommt z. B.

der Ehepartner, der bereits aus dem Haus ausgezogen ist, seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nach, wird die Bank den noch zahlenden Ehepartner voll in Anspruch nehmen.

Natürlich kann ein Partner sich nicht seinen Zahlungsverpflichtungen unbeschadet entledigen. Im Rahmen der Unterhaltsberechnung werden Zahlungsverpflichtungen zur Tilgung des Hauskredits genauso angerechnet wie der Wohnvorteil.

Zunächst einmal stellt sich die Frage, ab wann eine Trennung vorliegt. Dies ist immer dann eindeutig der Fall, wenn die Ehegatten bereits in getrennten Immobilien wohnen. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Partner noch im selben Haus wohnen und trotzdem eine Trennung unterstellt werden kann.

Voraussetzungen für eine Trennung

Gemäß der aktuellen Rechtsprechung ist immer dann von einer Trennung auszugehen, wenn die Partner getrennt wirtschaften, d.h. getrennt einkaufen, kochen, essen, etc. und auch kein gemeinsames Schlafzimmer mehr nutzen. Das kann auch der Fall sein, wenn beide, z. B. aus finanziellen Gründen, noch das gleiche Haus bewohnen.

Der Gesetzgeber hat sich bewusst dazu entschieden, die Ehepartner nicht zur räumlichen Trennung zu verpflichten. Denn: Eine Trennung soll nicht noch durch gesetzliche Normen befördert oder gefestigt werden.

Obwohl der Gesetzgeber es nicht vorschreibt, entscheiden sich fast alle Ehepaare im Trennungsjahr auch für eine räumliche Trennung. In der Regel zieht erst einmal ein Ehepartner aus.

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Hat der Ausgezogene innerhalb von 6 Monaten nach seinem Auszug keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, so geht der Gesetzgeber davon aus, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.

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Der Ausgezogene hat das Recht, ein Entgelt für die Nutzungsüberlassung zu verlangen, da der in dem Haus wohnende Ehegatte jetzt einen Wohnvorteil besitzt.

Zur Berechnung des Wohnvorteils ist der ortsübliche Mietenspiegel heranzuziehen, aus dem der Mietwert der Immobilie abgeleitet wird. Der noch im Haus wohnende Ehegatte kann diesen Vorteil direkt an den anderen Ehegatten auskehren (Ausgleichszahlung). Oder aber der Vorteil wird im Rahmen möglicher Unterhaltsforderungen berücksichtigt (Hinzurechnung des Wohnvorteils zum Nettoeinkommen).

Beispiel

Eine Ehefrau bleibt nach der Trennung im Haus wohnen. Der Wohnwert beträgt laut Mietenspiegel 700 Euro. Sie verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 1.500 Euro. Demnach erhöht sich ihr Nettoeinkommen, das der Unterhaltsberechnung zugrunde zu legen ist, auf 2.200 Euro.

Der Wohnwert kann aber auch unterhalb des objektiven Mietwerts angesetzt werden, wenn der in der Immobilie wohnende Ehegatte eigentlich gar nicht so eine große Immobilie benötigt. Diese Sonderregelung gilt allerdings nur in der Trennungszeit, d. h. bis der Scheidungsantrag eingereicht wurde (danach gilt der objektive Mietwert uneingeschränkt).

  • Hausverkauf während der Trennung

Sind sich die Ehegatten im Trennungsjahr absolut sicher, dass Sie auch nach Abschluss des Jahres nicht mehr zu einer Lebensgemeinschaft zusammenfinden, kann auch schon der Hausverkauf im Trennungsjahr sinnvoll sein.

Dies ist vor allem dann regelmäßig der Fall, wenn das Haus für den noch im Haus wohnenden Ehegatten zu groß ist, die Kosten der Hausbewirtschaftung zu hoch sind oder das Geld rechtzeitig für einen anstehenden Vermögensausgleich (siehe auch Zugewinnausgleich) beschafft werden soll.

  • Hausverkauf nach Trennungsjahr

Nach Ende des Trennungsjahres hat jeder Ehepartner das Recht, den Verkauf des Hauses zu verlangen. Verweigert sich der Lebenspartner dieser Forderung, kann die Zustimmung sogar eingeklagt werden.

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Источник: https://www.immoverkauf24.de/immobilienverkauf/scheidung-haus/

Das gemeinsame Haus bei Scheidung. – SCHEIDUNG

Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Es wäre zu spät, wenn Sie erst nach Ihrer Scheidung eine Vereinbarung zum gemeinsamen Haus treffen. Denn mit der Scheidung sollen alle Scheidungsfolgen für die Zeit danach geregelt sein, sagt das Gesetz.

Scheidungsfolgen sind unter anderem Kindesunterhalt, Ehegattenunterhalt, Zugewinnausgleich (Vermögensausgleich), Rentenausgleich und die Nutzung der Ehewohnung nach Scheidung. Das gemeinsame Haus hat auf all diese Folgen Einfluss. Nur ein Beispiel dazu.

Wer im Haus wohnt hat einen Wohnvorteil, der das Einkommen erhöht und sich auf den Unterhalt auswirkt. Erfahren Sie hier mehr.

Nach der Scheidung ist das Gemeisame das Problem

Sie liegen in Scheidung. Sie haben ein gemeinsames Haus. Möglicherweise besteht noch ein Hauskredit. Sie fühlen sich unsicher. Sie stellen sich Fragen.

Wem gehört das gemeinsame Haus? Wer bekommt es nach der Scheidung? Wer bleibt im Haus wohnen? Was passiert mit dem Haus vor der Scheidung? Gibt es eine Hausaufteilung durch das Familiengericht? Kann ich den Hausverkauf vor oder nach der Scheidung erzwingen? All diese Fragen zielen auf ein einziges Problem ab.

Das gemeinsame Hauseigentum hat nach der Scheidung keine Zukunft mehr

Sie fragen sich, wie Sie das Problem lösen können.Was wenn ich Ihnen sage, das Sie über das wichtigste Werkzeug zur Problemlösung bereits verfügen. Nämlich Ihren gesunden Menschenverstand.

Damit und mit den Tipps in diesem Artikel können Sie eine Lösung erarbeiten. Der Artikel wird Ihnen helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und nach der Scheidung ruhiger zu leben.

Die Lösung besteht in der Aufgabe, das gemeinsame Hauseigentum aufzulösen.

Grundsätzlich bieten sich dafür vier praktische Lösungen an, die da sind:

Sie lassen das Haus vor der Scheidung auf sich überschreiben, der andere Ehegatte lässt sich auszahlen.Der andere Ehegatte lässt das Haus vor der Scheidung auf sich überschreiben, Sie erhalten die Auszahlung.Sie verkaufen das Haus vor oder nach der Scheidung gemeinsam.

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Sie können sich nicht einigen. Dann beantragen Sie nach der Scheidung die Teilungsversteigerung des Hauses.

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Einige Autoren im Internet nennen noch weitere Möglichkeiten, wie mit einem gemeinsamen Haus bei Scheidung umgegangen werden kann, zum Beispiel:

  • Einen Hausanteil auf gemeinsame Kinder zu übertragen.
  • Sie lassen das gemeinsame Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Danach erfolgt die Zuteilung der Wohnungen an die Eheleute.
  • Sie behalten das Haus auch nach der Scheidung weiter gemeinsam und vermieten.
  • Sie gründen eine Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts und vermieten.

Weshalb es sich dabei – aus dem Blickwinkel eines Scheidungsanwalts – um weniger sinnvolle Vorschläge handelt, lesen Sie am Ende des Artikels.

Erfahren Sie nun etwas über die praktischen Lösungen im einzelnen und welche Schritte dafür konkret abzuarbeiten sind.

Sie lassen das gemeinsame Haus auf sich überschreiben

Der andere Ehegatte lässt sich noch vor der Scheidung auszahlen. Die Hausübertragung auf Sie selbst und die Auszahlung des anderen Ehegatten muss sehr sorgfältig vorbereitet werden. Sonst drohen Ihnen später finanzielle Nachteile. Und so gehen Sie dabei vor:

Klären Sie die Auswirkung des Wohnens im Haus auf den Unterhalt

Dafür sind die unterhaltsrelevanten Einkommen beider Eheleute zu berechnen. Dann ist zu prüfen, wie sich das Wohnen im Haus und die Zahlung des Hauskredits auf den Unterhalt auswirken. Denn wer ein eigenes Haus bewohnt, hat einen sogenannten Wohnvorteil, der das Einkommen erhöht.

Klären Sie die Auswirkung des Hauses auf den Zugewinnausgleich

Dafür sind bei Scheidung die Vermögensverhältnisse der Eheleute bei Heirat und bei Zustellung des Scheidungsantrages zu berechnen. Wer in der Ehe Vermögensgegenstände erwirbt, hat grundsätzlich einen Vermögenszuwachs, einen Zugewinn.

Ist Ihr ehelicher Zugewinn höher als der des anderen Ehegatten, müssen Sie Zugewinnausgleich zahlen. Im umgekehrten Fall haben Sie einen Zahlungsanspruch.

Dann ist zu prüfen, wie sich die Hausübertragung und die Übernahme eines Hausdarlehens vor Scheidung auf Ihren Zugewinn auswirken.

Klären Sie, ob Ansprüche der Schwiegereltern bestehen

Es kommt vor, dass Eltern und Schwiegereltern in der Ehe mit der Schenkung von Geld oder einer Grundstücksschenkung den Hausbau unterstützten. Das kann bei Scheidung zu Rückforderungsansprüchen führen.

Dafür wurden von der Rechtsprechung Voraussetzungen herausgearbeitet, die bezüglich der Höhe des Rückforderungsanspruchs den Einzelfall in den Focus rücken und große Bewertungsspielräume eröffnen.

Die Höhe einer solchen Rückforderung sollten Sie vor der Hausübertragung endgültig klären. Denn Sie müssen wissen, was Sie das Haus zukünftig in Summe kostet.

Klären Sie die Restschuld aus dem gemeinsamen Hauskredit

Es ist für Sie sehr wichtig zu wissen, in welcher Höhe auf dem Haus noch Schulden lasten. Denn der Verkehrswert des Hauses abzüglich des noch zu zahlenden Darlehen, geteilt durch zwei, ergibt den Betrag, der an den anderen Ehegatten zur Auszahlung kommt.

Das gilt dann, wenn Sie den Kreditvertrag zur alleinigen Rückzahlung übernehmen. Der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird, ist der Stichtag für die Berechnung des Endvermögens der Ehegatten. Der an diesem Tag noch offene Kredit, mindert Ihr Endvermögen.

Ermitteln Sie alle Kosten des Hauses

Sie tragen alle Belege zu den laufenden Kosten des Hauses für Heizung, Warmwasser, Strom, Wasser, Abwasser, Versicherungen, Schornsteinfeger, Gartenpflege, Grundsteuer, Ausbaubeiträge und die Instandhaltung zusammen. Diese Kosten werden in einer Übersicht zusammengefasst, aus der die monatliche, vierteljährliche und jährliche Zahlungslast ersichtlich wird. Die monatlichen Kreditraten aus dem gemeinsamen Darlehen werden eingefügt.

Stellen Sie alle Zahlungspflichten in einer Übersicht zusammen

Sie berechnen Ihre monatliche Belastung bestehend aus:

  • Unterhalt an Kinder- oder Ehegatten (sofern zu zahlen)
  • Kreditrate fürs Haus
  • laufende Kosten des Hauses

Dem Gesamtbetrag stellen Sie Ihr monatlich verfügbares Einkommen gegenüber, welches erfahrungsgemäß unter Ihrem Nettoeinkommen liegt.

Damit können Sie schon gut einschätzen, ob Ihnen noch genug zum Leben, für Urlaub, für Hobbys und sonstige Dinge bleibt, wenn Sie das Haus übernehmen.

Sie können jetzt auch entscheiden, ob Sie an der Hausübernahme weiter arbeiten wollen. Wir gehen einmal davon aus.

Lassen Sie den Wert des Hauses ermitteln

Ob Sie das Haus einfach nur schätzen lassen oder ein richtiges Wertgutachten erstellen lassen, hängt auch von den Vorstellungen des anderen Ehegatten ab.

Ein Wertgutachten bringt oft mehr Klarheit, auch wenn es bei der Scheidung im streitigen Zugewinnausgleichsverfahren nur als Privatgutachten gilt und nicht als Urkunden- oder Sachverständigenbeweis.

So haben Sie dennoch eine fundierte Bewertung in der Hand.

Berechnen Sie die Auszahlung an den anderen

Wenn Sie den Hauswert kennen, kennen Sie auch den Wert des hälftigen Anteils. Davon ziehen Sie dann die Hälfte des noch offenen Hauskredits ab. Dabei wird nur der reine Kreditbetrag, also ohne Darlehenszinsen, berücksichtigt. So erhalten Sie die Höhe der Auszahlung an den anderen Ehegatten.

Prüfen Sie, wie Sie die Auszahlung finanzieren

Entweder verfügen Sie über eigene Mittel oder Sie finden Unterstützung bei Eltern und Verwandten. Möglich, jedoch abhängig von Ihren bereits bestehenden Zahlungspflichten, wäre auch die Aufnahme eines zusätzlichen Darlehens. Gehen wir davon aus, dass Sie zahlen können.

Lassen Sie einen Vertrag erstellen

Verträge zwischen Ehegatten werden Eheverträge genannt. Wird so ein Vertrag wegen der Scheidung geschlossen, spricht man auch von einer Scheidungsfolgenvereinbarung.

Wichtig ist, dass Sie darin alle wechselseitigen Ansprüche auf der Grundlage der ermittelten Zahlen ein für alle mal regeln und abgelten.

Oberstes Ziel ist, dass nach der Scheidung wechselseitig keine offenen, ungeklärten oder bisher unbekannten Forderung mehr erhoben werden.

Stimmen Sie den Vertrag ab

Der Entwurf der Scheidungsfolgenvereinbarung wird mit den Vorschlägen zur Zahlung oder Forderung von Unterhalt, Zugewinnausgleich und dem Vorschlag für die Auszahlung an den anderen Ehegatten gesendet. Verhandlungen schließen sich in der Regel an. Besteht Einverständnis, wird der Vertrag bei einem Notar beurkundet.

Die notarielle Beurkundung ist für Eheverträge über Unterhalt und Zugewinnausgleich, die vor der Scheidung geschlossen werden, gesetzlich vorgeschrieben. Für Verträge zu Immobilien ist die notarielle Beurkundung immer notwendig.

In einer Scheidungsfolgenvereinbarung müssen alle Absprachen zwischen den Eheleuten, also auch die Nebenabreden, beurkundet werden, andernfalls ist der Vertrag nichtig. Das steht so im Gesetz.

Legen Sie den abgestimmten Vertragsentwurf der Bank vor.

Dieser Schritt ist besonders wichtig. Wenn Sie sich scheiden lassen und das gemeinsame Haus allein übernehmen, sollten Sie auch keine gemeinsamen Schulden mehr haben. Stimmt die Bank der Schuldübernahme nicht zu, verkaufen Sie das Haus gemeinsam.

Der Vertrag wird beurkundet

Mit Zustimmung der Bank, den anderen Ehegatten aus dem Darlehen zu entlassen, wird die Scheidungsfolgenvereinbarung dann bei einem Notar beurkundet. Nach Beurkundung muss die Bank die Schuldübernahme dann noch einmal genehmigen, was gesetzlich erst nach Beurkundung möglich ist.

Die Scheidung wird beantragt

Mit dem Scheidungsantrag wird die Scheidungsfolgenvereinbarung vorgelegt und Sie werden geschieden.

Der andere Ehegatte übernimmt das gemeinsame Haus

Sie erhalten noch vor der Scheidung die Auszahlung. Wenn der andere Ehegatte das gemeinsame Haus bekommt und Sie die Auszahlung erhalten, ist die Sache etwas einfacher. Denn Sie müssen nicht prüfen, ob Sie sich das Haus leisten können. Dennoch sind auch hier 11 Schritte abzuarbeiten. Und so geht man dabei konkret vor:

  • Zuerst wird geklärt, ob Sie Kindes- oder Ehegattenunterhalt zahlen müssen oder bekommen. Es wird weiter geklärt, wie sich das Wohnen des anderen Ehegatten im Haus auf den Unterhalt auswirkt.
  • Dann wird geklärt, ob Sie einen Anspruch auf Zahlung von Zugewinnausgleich haben oder selbst zahlen müssen. Es wird weiter geklärt, wie sich die Hausübertragung vor Scheidung darauf auswirkt.
  • Weiter wird geklärt, ob wegen der Scheidung Rückforderungsansprüche von Eltern oder Schwiegereltern bestehen.
  • Dann wird die Restschuld aus dem gemeinsamen Hauskredit ermittelt.
  • Dann wird der Wert des Hauses ermittelt.
  • Dann wird die Auszahlung für Ihren Hausanteil berechnet.
  • Dann lassen Sie einen Ehevertrag entwerfen, in dem alle Scheidungsfolgen neben der Aufteilung des gemeinsamen Hauses geklärt werden.
  • Dann wird die Scheidungsfolgenvereinbarung mit dem anderen Ehegatten besprochen und eventuell angepasst.
  • Dann wird die Scheidungsfolgenvereinbarung an die Bank gesendet und angefragt ob, der andere Ehegatte aus dem gemeinsamen Hauskredit entlassen wird. Lehnt die Bank ab, verkaufen Sie das Haus gemeinsam. Lassen Sie sich in dem Fall nicht auf eine Hausübertragung ein.
  • Im vorletzten Schritt wird die Scheidungsfolgenvereinbarung bei einem Notar beurkundet.
  • Als letzter Schritt wird in der Regel die Scheidung beantragt und Sie werden geschieden.

Sie verkaufen das Haus noch vor der Scheidung gemeinsam

Wenn Sie die Immobilie wegen der Scheidung gemeinsam verkaufen wollen, gehen Sie so vor:

  • Vereinbaren Sie wie lange jeder Ehegatte vor der Scheidung längstens im Haus wohnen bleibt. Vereinbaren Sie konkrete Räumungstermine.
  • Einigen Sie sich auf einen Mindestverkaufspreis für das Haus.
  • Klären Sie mit der Bank, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Ablösung des Hauskredits zu zahlen ist.
  • Klären Sie, wie die Aufteilung und Auszahlung des Verkaufserlöses unter ihnen erfolgt.
  • Klären Sie, wie sich der Hausverkauf auf den Zugewinnausgleich bei Scheidung auswirkt.
  • Klären Sie, ob für den Hausverkauf Steuern zu zahlen sind.
  • Lassen Sie einen Energieausweis für die Immobilie erstellen.
  • Wenden Sie sich an einen Makler vor Ort. Klären Sie mit diesem Maklerbüro den erzielbaren Preis, die weiteren benötigten Unterlagen und den Verkaufszeitraum. Der Makler prüft für Sie in der Regel auch die Zahlungsfähigkeit potenzieller Kaufinteressenten. Das ist sehr hilfreich.
  • Listen Sie sämtliche Mängel des Hauses sorgfältig auf, verschweigen Sie keine Schäden am Haus.

Klären Sie, was mit dem Haus alles mit verkauft wird. Denken Sie an die Einbauküche und ähnliches. Klären Sie auch wie sich der Hausverkauf auf den Unterhalt und Zugewinnausgleich auswirkt.

Die Teilungsversteigerung beantragen, wenn nichts mehr geht

Wenn Sie sich mit Ihrem Ehegatten überhaupt nicht einigen können, bleibt Ihnen noch einen Antrag auf Teilungsversteigerung zu stellen. Denn Sie können den Hausverkauf nicht erzwingen. Diesen Antrag können Sie vor rechtskräftiger Scheidung und endgültiger Klärung des Zugewinnausgleichs nur mit der Zustimmung des anderen Ehegatten stellen.

Gegen dessen Willen ist die Teilungsversteigerung erst nach der Scheidung durchführbar. Leben Sie im Güterstand der Gütergemeinschaft, kann der Antrag auf Teilungsversteigerung ohnehin erst nach Rechtskraft der Scheidung oder mit Zustimmung des anderen erfolgen. Der Verkauf an einen Dritten ist einer Teilungsversteigerung immer vorzuziehen.

Was keinen Sinn ergibt

Es nicht sinnvoll ist, den Hausanteil auf gemeinsame Kinder zu überschreiben, in Eigentumswohnungen aufzuteilen, nach Scheidung gemeinsam zu behalten oder in eine Grundstücks-GbR umzuwandeln. All diese Möglichkeiten haben eine Gemeinsamkeit. Nämlich die weitere Verbundenheit mit dem Ex-Ehegatten über die Immobilie.

Es wären weiterhin gemeinsame Entscheidungen zu treffen, gemeinsam zu finanzieren, gemeinsam zu vermieten, gemeinsam Instand zu halten, gemeinsame Eigentümerversammlungen zu besuchen und so weiter. Sie lassen sich jedoch scheiden, weil Sie zukünftig nichts mehr gemeinsam unternehmen wollen. Dann machen Sie es jetzt konsequent und richtig.

Bleiben Sie über die Immobilie nicht verbunden.

Источник: https://www.lattermann-anwaltsbuero.de/immobilie/gemeinsames-haus-scheidung/

Scheidung & Hausverkauf >> Eigentum richtig verkaufen

Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Wird eine Ehe geschieden, stellt sich früher oder später die Frage, was mit der gemeinsamen Eigentumswohnung oder dem Eigenheim bzw. der gemeinsamen Ehewohnung passiert.

Steht lediglich ein Ehepartner im Grundbuch, ist der Eigentumsanspruch klar geregelt: Er behält die Immobilie und muss, wenn nicht anders im Ehevertrag geregelt, den Partner finanziell dafür entschädigen.

Anders ist die Lage, wenn beide Ehegatten als Eigentümer eingetragen sind und somit auch beide Anspruch erheben können.

  Was ist eine Ehewohnung?

Warum der Verkauf der Ehewohnung oft die sinnvollste Lösung ist

Aufgrund veränderter Lebensumstände und einer neuen finanziellen Situation lohnt es sich meist nicht, die gemeinsame Ehewohnung weiterhin alleine zu nutzen. Natürlich kann auch einer der beiden Eheleute die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen. Am Ende gibt es aber einige wirtschaftliche Faktoren, die den Verkauf oft zur sinnvollsten Lösung machen.

  3 Gründe, die für den Verkauf der Immobilie sprechen:

Finanzielle Lage: Das bisher gemeinsame Einkommen muss nun auf zwei getrennte Haushalte verteilt werden. Zusätzlich erhöhen sich die Gesamtkosten bei doppelter Haushaltsführung. Unter diesen Umständen ist es einem einzelnen Ehepartner oft nicht möglich, die gemeinsame Immobilie zu halten.

Wirtschaftliche Entflechtung der Eheleute: Viele Partner versuchen einer gemeinsamen geschäftlichen Beziehung aus dem Weg zu gehen, da das Konfliktpotenzial bei frisch Geschiedenen oft erhöht ist. Die gemeinsame Erhaltung oder Vermietung des Hauses würde die regelmäßige Begegnung, auch wenn nur auf geschäftlicher Ebene, unvermeidbar machen.

Veränderte Lebensumstände: Oft ist ein Neuanfang in einer anderen Wohnung attraktiver, als in der alten, gemeinsamen Wohnung zu verbleiben. In vielen Fällen macht es auch wenig Sinn, alleine in einer viel zu großen Wohnung oder einem ganzen Haus zu wohnen.

  Unser Tipp:

Nach dem Verkauf – Was geschieht mit dem Erlös?

Nach dem Verkauf wird der Gewinn aufgeteilt oder mit offenen Schulden verrechnet. Die auf dem Haus lastenden Kredite werden aus dem Verkaufserlös zurückgeführt und unter Umständen handelt man mit dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung aus.

Der restliche Erlös wird gleichberechtigt unter den Ehegatten aufgeteilt. Dabei ist unerheblich, wer wann wie viel Vermögen in die Kredittilgung gesteckt hat. Selbst wenn nur ein Partner den Kredit abgezahlt hat, geht der Erlös zu gleichen Teilen an beide Parteien.

Mögliche Asymmetrien lassen sich jedoch über Ausgleichszahlungen wieder beheben, die die finanziellen Diskrepanzen von Geschiedenen berücksichtigen sollen. Beim Zugewinnausgleich werden die Anfangsvermögen der Eheleute mit ihren Endvermögen verglichen.

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Derjenige, der während der Ehe mehr Vermögen hinzugewonnen hat, muss nach der Scheidung die Hälfte des Zugewinns an den Ex-Partner abgeben.

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Wenn nach der Scheidung ein einvernehmlicher Verkauf der Ehewohnung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht zustande kommt, gibt es folgende Alternativen:

  Das Haus vermieten

Eine Möglichkeit ist die Vermietung des gemeinsamen Hauses. Sowohl Mieteinnahmen als auch anfallende Kosten für Instandhaltung oder Abzahlung werden unter den geschiedenen Ehepartnern aufgeteilt.

Diese Lösung macht vor allem Sinn, wenn bei sofortigem Verkauf ein hoher Verlust zu erwarten wäre.

Eine solche Lösung bedeutet aber auch eine andauernde geschäftliche Beziehung der Geschiedenen, was je nach persönlicher Beziehung nach der Trennung Schwierigkeiten mit sich bringen könnte.

Sich im Falle einer Scheidung zu einigen, was mit dem Haus passieren soll, ist nicht immer einfach.

  Die Immobilie räumlich aufteilen

Gerade bei einem größeren Haus kann eine räumliche Aufteilung der Wohnfläche in Betracht gezogen werden. So könnte zum Beispiel jede Partei eine Etage als separate Eigentumswohnung nutzen.

Diese Lösung ist jedoch unter Umständen sehr aufwendig: Die Teilung muss oft mithilfe eines Architekten oder Gutachters durchgeführt werden und ein Notar muss die neuen Eigentumsverhältnisse aufnehmen und beurkunden.

  Teilungsversteigerung

Kommt es nach der Scheidung zu keiner Einigung bzw. Scheidungsfolgenvereinbarungen zwischen den Eheleuten, gibt es noch eine letzte Möglichkeit: die Teilungsversteigerung.

Ähnlich der Zwangsversteigerung gibt man hier den Prozess aus der Hand und die Eigentumsverhältnisse werden notfalls auch gegen den Willen des unnachgiebigen Partners geregelt. Ein Sachverständiger bewertet die Immobilie und legt einen Preis für das niedrigste Gebot fest.

Großer Nachteil: Die so ermittelte und am Ende erzielte Summe liegt in der Regel weit unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Schnäppchenjäger wittern hier ihr Glück, die Besitzer sind jedoch die Benachteiligten.

Wenn sich die Geschiedenen nicht einigen können, kommt es zur Teilungsversteigerung.

Vom Scheidungsanwalt zum Immobilienmakler

Die Verwaltung von gemeinsamem Eigentum ist nach einer Trennung oft ein sehr schwieriges Unterfangen. Häufig fällt es den Beteiligten schwer, persönliche und emotionale Beweggründe außen vor zu lassen, um die richtige Entscheidung zu treffen.

So wie ein Scheidungsanwalt die rechtlichen Angelegenheiten in die Hand nimmt, kann auch ein kompetenter Immobilienmakler Sie in der schwierigen Zeit unterstützen.

Er übernimmt alle wichtigen Aufgaben rund um den Hausverkauf und kann als neutrale Instanz zwischen den Ehepartnern vermitteln, um somit den bestmöglichen Verkaufspreis und damit Erlös zu erzielen.

Nutzen Sie für Ihre Suche nach einem passenden Makler den Service von Aroundhome: Füllen Sie einfach unser Online-Formular aus. Wir empfehlen Ihnen auf Basis Ihrer Angaben unverbindlich passende Immobilienmakler in Ihrer Region. Von den Maklern erhalten Sie Verkaufsempfehlungen, die Sie direkt miteinander vergleichen können – so sparen Sie Zeit!

Источник: https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/scheidung-hausverkauf/

Hausverkauf wegen Scheidung / Trennung

Hausverkauf bei Scheidung: So gehen Sie vor

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Verkaufserlös wird bei hälftigem Eigentum zu gleichen Teilen an die Partner verteilt.
  • Die Haftung für ein laufendes Immobiliendarlehen besteht weiterhin nach der Trennung oder Scheidung.
  • Ein guter Makler hat Erfahrung in der Abwicklung vom Hausverkauf bei Scheidungen.
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1. Scheidung – Wann ist der Hausverkauf sinnvoll?

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben maßgeblichen Einfluss auf die Entscheidung über einen Hausverkauf bei Trennung und Scheidung. Die Entscheidungsspielräume können durch die veränderte finanzielle Situation begrenzt werden und häufig ist ein Immobilienverkauf unausweichlich.

Mögliche Ursachen für einen Hausverkauf wegen Trennung:

  • Finanzielle Gründe, da sich das gemeinsame Einkommen nunmehr auf zwei Haushalte verteilt und sich die Gesamtkosten aufgrund doppelter Haushaltsführung erhöhen.
  • Die angestrebte wirtschaftliche Entflechtung der Lebensgemeinschaft – ansonsten müssten alle Entscheidungen bezüglich des Hauses (z. B. Modernisierungen) weiterhin gemeinsam getroffen werden.
  • Die durch die Trennung veränderten Lebensumstände, die beispielsweise eine kleinere Wohnung als sinnvoll erscheinen lassen.

 2. Hausverkauf wegen Scheidung – Wie soll ich vorgehen?

Ein Verkauf unter Zeitdruck führt häufig zu geringeren Verkaufserlösen und damit zu Vermögenseinbußen. Notverkäufe sollten daher aus finanzieller Sicht vermieden werden.

Mögliche Vorgehensweisen bei einer Scheidungsimmobilie

  • Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie: Übernahme des Hauses oder der Eigentumswohnung durch einen der beiden Ehegatten (einschließlich der noch vorhandenen Belastungen).
  • Teilungserklärung: Möglich bei Wohneigentum, dass aus mehreren Wohneinheiten besteht (z. B. Mehrfamilienhäuser). Jeder Ehepartner erhält das Alleineigentum an bestimmten Wohnungen.
  • Teilungsversteigerung: Falls keine Einigung der Partner zustande kommt, erfolgt der Verkauf durch Teilungsversteigerung auf Antrag beim Amtsgericht. 

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Der Verkauf eines gemeinsamen Hauses oder einer Eigentumswohnung kann schon während des Trennungsjahres sinnvoll sein, wenn

  • eine spätere Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft ausgeschlossen erscheint und wenn entweder
  • die Wohnung für den noch in der Immobilie wohnenden Ehepartnern zu groß ist,
  • die Bewirtschaftungskosten verringert werden sollen oder
  • die Liquidität aus einem Hausverkauf aufgrund der Scheidung für einen Vermögensausgleich (z. B. für einen absehbaren Zugewinnausgleich) benötigt wird.

Nach dem Trennungsjahr ist jeder Ehepartner berechtigt, die Veräußerung der gemeinsamen Immobilie zu verlangen. Möglicherweise kann der andere Ehepartner sogar auf Erteilung der Zustimmung verklagt werden.

Eine „Trennung“ bedeutet die Aufhebung der häuslichen Gemeinschaft (meist durch Auszug eines Partners aus der gemeinsamen Wohnung), die zumindest ein Ehegatte bzw. Partner nicht wieder herstellen will (§ 1567 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Das volle zwölf Monate umfassende „Trennungsjahr“ bezeichnet den auf die Trennung folgende Zeitraum (§ 1566 BGB). Das Trennungsjahr ist eine grundsätzliche Voraussetzung für eine Scheidung. Eine frühere Scheidung ist nur bei unzumutbaren Härten möglich (§ 1565 Absatz 2 BGB).

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Eine „Scheidung“ bedeutet die formelle rechtliche Auflösung einer Ehe bzw. einer eingetragenen Partnerschaft (§ 1564 BGB).

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Zieht einer der Ehepartner vor dem Hausverkauf aus, so hat er gegen den weiterhin das Haus bewohnenden Partner einen Anspruch auf ein Nutzungsüberlassungsentgelt für den erhaltenen Wohnvorteil.

Berechnung des Wohnvorteils

Der Wohnvorteil wird aus dem ortsüblichen Mietspiegel abgeleitet und kann berücksichtigt werden durch Geldzahlung an den anderen Ehepartner (Ausgleichszahlung) oder bei der Berechnung von Unterhaltsansprüchen.

Wohnvorteil innerhalb der Trennungszeit

Der Wohnwert kann innerhalb der Trennungszeit unterhalb des Mietwertes angesetzt werden:

  • bis zum Zeitpunkt der Einreichung des Scheidungsantrags und 
  • soweit die Immobilie für den weiterhin dort wohnenden Ehepartner zu groß ist. 

Nach Einreichung des Scheidungsantrags gilt jedoch immer der am Mietspiegel orientierte Mietwert.

3. Verteilung des Verkaufserlöses aus einem Immobilienverkauf

Nach einem Hausverkauf wird der Verkaufserlös folgendermaßen verteilt:

  • nach Rückzahlung einer eventuell noch vorhandenen Immobilienfinanzierung,
  • abzüglich einer durch das Kreditinstitut eventuell berechneten Vorfälligkeitsentschädigung,
  • bei hälftigem Eigentum an der Immobilie: hälftig auf beide Ehegatten/Partner (unabhängig davon, wie hoch die Investitionen in die Immobilie waren, die von den beiden Ehepartnern nach dem Hauserwerb getätigt wurden).

Zugewinnausgleich beim Hausverkauf

Der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§ 1363 BGB) gilt für Ehegatten und für eingetragene Lebenspartner, soweit nicht ein anderer Güterstand (Gütertrennung oder Gütergemeinschaft) vereinbart wurde. Im gesetzlichen Güterstand wird der während der Ehe bzw. Lebenspartnerschaft erzielte Zugewinn bei einer Scheidung ausgeglichen.

Der Ausgleich der Zugewinns bei einer Zugewinngemeinschaft erfolgt nach den Regeln der §§ 1373ff BGB. Wenn der Zugewinn eines Ehegatten den Zugewinn des anderen übersteigt, so „steht die Hälfte des Überschusses dem anderen Ehegatten als Ausgleichsforderung zu“ (§ 1378 BGB), die sich dieser bei Scheidung auszahlen lassen kann.

Der in die Vermögensberechnung einfließende Wert eines Hauses ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich der auf dem Haus lastenden Immobilienkredite: Beträgt der Verkehrswert 200.000 Euro und ein Immobilienkredit 50.000 Euro, so wird ein Vermögenswert von 150.000 Euro angenommen – bei hälftigem Eigentum an der Immobilie also 75.000 Euro als Bestandteil des Vermögens jedes Partners.

Beträgt nach Summierung aller Vermögensgegenstände der Zugewinn eines Partners beispielsweise 170.000 Euro und der Zugewinn des anderen 150.000 Euro, erhält der zweite Partner im Rahmen des Zugewinnausgleichs 10.000 Euro (die Hälfte der Differenz zwischen den Zugewinnen der beiden Partner).

Bei Trennung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft räumt die Rechtsprechung einem Partner einen Ausgleichsanspruch ein, wenn

  • der Partner beim Erwerb einer Immobilie einen größeren Geldbetrag beisteuerte und
  • mit dem Immobilienerwerb die zumindest stillschweigende Absicht verfolgt wurde, einen gemeinschaftlichen Vermögenswert zu schaffen.

Der Ausgleichsanspruch wird durch den Wert der Mitnutzung der Immobilie reduziert.

Die Haftung für ein aufgenommenes Immobiliendarlehen ändert sich durch eine Trennung oder Scheidung nicht.

  • Wenn der Kreditvertrag nur von einem der Ehepartner unterschrieben wurde, haftet nur dieser gegenüber der Bank.
  • Wurde der Darlehensvertrag hingegen von beiden Ehepartnern unterzeichnet, so haften beide auch nach Trennung oder Scheidung. Die Bank kann von jedem der beiden Kreditvertragspartner die Zahlung in voller Kreditratenhöhe verlangen.
  • Sollte der Kredit nicht mehr bedient werden, so kann die Bank nach Fälligstellung des Darlehens die Zwangsversteigerung betreiben, was oft erhebliche Vermögensschäden für die Hauseigentümer auslöst.
  • Trägt der aus der Immobilie ausgezogene Ehepartner die Ratenzahlung, so kann er sein Einkommen bei der Unterhaltsberechnung um die Monatsraten reduzieren.

Ebenso werden die Eintragungen im Grundbuch durch Trennung oder Scheidung nicht berührt.

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Источник: https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/rechtliches/scheidung-hausverkauf.html

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