Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

Contents
  1. Liquide im Alter: Wie Sie Ihr Haus gegen eine Rente eintauschen
  2. Wie funktioniert das Modell?
  3. Wie rechnet sich das Geschäft?
  4. Was ist eine „Zustifterrente“?
  5. Wo liegen die Tücken der Verrentung?
  6. Ist die Schätzung des Immobilienwertes objektiv?
  7. Was sind die Alternativen?
  8. Ist ein Verkauf mit Rückmietung attraktiver?
  9. Lässt sich nur das Grundstück verkaufen?
  10. Kann ich mein Haus auch komplett behalten?
  11. Immobilienrente: Erklärung mit Kostenbeispielen
  12.   Rück- und Verkauf der Immobilie
  13. Wie funktioniert die Immobilienrente?
  14.   Diese Bedingungen müssen erfüllt sein
  15.   Diese Unterlagen brauchen Sie
  16. Beispiel 2: Verkauf nach 10 Jahren zum Einstandspreis von 400.000 Euro an Erben*
  17. Modell mit Tücken
  18. Was ist die Immobilie eigentlich wert? Und wem vertraue ich meine Zukunft an?
  19. Wie hoch die Leibrente ausfällt, hängt auch vom Wohnrecht und dem Alter des Verkäufers ab
  20. Mit einer Einmalzahlung kann man für den Fall einer späteren Pflegebedürftigkeit vorsorgen
  21. Immobilienverrentung ist nur selten sinnvoll
  22. Varianten der Immobilienverrentung
  23. Faktoren zur Berechnung der Rentenhöhe
  24. Wann eine Immobilienverrentung sinnvoll ist
  25. Vorteile der Immobilienverrentung
  26. Nachteile der Immobilienverrentung
  27. Unterschied zum Nießbrauchrecht
  28. Fazit
  29. Haus auf Rentenbasis verkaufen
  30. 1. Wie funktioniert ein Haus(ver)kauf auf Rentenbasis?
  31. Wertsicherung durch Index-Klausel
  32. Eintragung der Immobilienrente als Reallast
  33. 2. Varianten der Immobilienverrentung
  34. Details zur Leibrente
  35. Details zur Umkehrhypothek beim Hauskauf
  36. Die Immobilienrente aus Käufersicht

Liquide im Alter: Wie Sie Ihr Haus gegen eine Rente eintauschen

Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

Viele Menschen haben im Ruhestand zu wenig Geld zum Leben, obwohl sie eine Immobilie besitzen. Lohnt ein Verkauf, ohne ausziehen zu müssen? FOCUS Online erklärt, wann sich eine solche Verrentung für Sie lohnt.

Eine Immobilie gilt vielen Deutschen als Altersvorsorge Nummer Eins. Den man kann darin als Rentner mietfrei wohnen. Doch es gibt ein Problem: Die Immobilie wirft keine zusätzliche Liquidität ab, wenn die Rente nicht ausreicht. Deshalb stehen alte Menschen manchmal vor der Frage, ob sie ihr Eigentum zu Geld machen sollen – insbesondere dann, wenn es keine Erben gibt.

Rund um die Immobilie alter Menschen ist eine Finanzbranche entstanden, die damit wirbt, ihre Häuser oder Wohnungen zu kaufen und in eine lebenslange Rente umzuwandeln. Diese Aspekte sollten Sie vor Ihrer Entscheidung bedenken.

Wie funktioniert das Modell?

Der Dienstleister bietet Senioren an, ihre Immobilie an einen Investor zu verkaufen. Dafür erhalten sie eine lebenslange Zusatzrente oder eine Einmalzahlung. Obwohl Ihnen das Haus nicht mehr gehört, wird Ihnen trotzdem vertraglich zugesichert, dass Sie in dem Haus wohnen bleiben dürfen.

Wie rechnet sich das Geschäft?

Es ist eine Art Wette auf den Tod des alten Menschen. Der neue Besitzer muss dafür sorgen, dass die Rente ein Leben lang reicht. Leben Sie als Rentenempfänger länger als es der Investor erwartet hat, zahlt er drauf.

Deshalb bauen die Käufer gewisse Abschläge in ihre Rentenkalkulation ein: Wird zum Beispiel eine längere Lebenserwartung unterstellt, sinkt der monatliche Rentenbetrag, weil die Gesamtsumme über eine längeren Zeitraum verteilt wird.

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Lebt der Verkäufer nach der Übertragung noch sehr lange, profitiert er von dem Geschäft. Dann kann er in seinem alten Haus viele Jahre mietfrei wohnen. Stirbt der Hausbesitzer jedoch bereits kurz nach Vertragsabschluss, macht der Käufer das bessere Geschäft. Er kann dann frei über die Immobilie verfügen und sie – meist mit Gewinn – verkaufen.

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Was ist eine „Zustifterrente“?

So etwas bieten die katholische Stiftung Liebenau und die Deutsche Leibrenten Grundbesitz Eigenheim-Besitzern ab einem Alter von 60 Jahren an. Sie erwerben deren Wohnung und zahlen dafür eine monatlich Zusatzrente mit garantiertem Wohnrecht. Im Prinzip ist das nichts anderes als eine Verrentung.

Senioren sollten sich im Grundbuch den Nießbrauch eintragen lassen. Dadurch stellen sei sicher, dass sie das Haus lebenslang nutzen können. Wurde nur ein Wohnrecht vereinbart, erlischt dieses, wenn Sie in ein Pflege- oder Altenheim umziehen müssen.

Danach darf der Ex-Besitzer das Haus dann nicht einmal mehr vermieten, um Einnahmen zu generieren.

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Wo liegen die Tücken der Verrentung?

Sie rechnet sich in der Regel für den Verkäufer nur dann, wenn seine Lebenserwartung hoch ist. Zudem ist es wegen der vielen Angebote oft schwierig einzuschätzen, wie seriös ein Dienstleister ist. Seine Berechnung sollte unbedingt auf Herz und Nieren geprüft werden.

Klären Sie vor einer Entscheidung diese Fragen:

Ist die Schätzung des Immobilienwertes objektiv?

  • Wurden alle Vorzüge der Immobilie ausreichend (wertsteigernd) berücksichtigt?
  • Welche Sterbetafeln liegen der Berechnung zugrunde? Die des Statistischen Bundesamtes? Oder die für den Verkäufer ungünstigere der Versicherungswirtschaft (höhere Lebenserwartung)?

Mit jedem Punkt, in dem der Käufer bevorzugt wird, bekommt der Verkäufer weniger Geld ausgezahlt. Schauen Sie sich auch die Verträge und Klauseln genau an und lassen sie diese am besten von einem Rechtsanwalt überprüfen.

Was sind die Alternativen?

Wer im eigenen Haus wohnt, aber zu wenig Bares hat, sollte zunächst einen Kassensturz machen. Lassen sich Ausgaben einsparen? Gibt es vielleicht Möglichkeiten, die Einkünfte zu erhöhen, etwa durch eine Untervermietung? Zudem können Sie bei Ihrer Bank nachfragen, ob Sie Ihnen ein Grundschuldarlehen gewährt oder ein bestehendes aufstockt.

Findet sich keine Lösung, ist es besser, die Immobilie selber zu verkaufen. Mit dem erzielten Verkaufspreis können Sie sich dann eine günstigere Wohnung kaufen oder davon über viele Jahre eine Mietwohnung zahlen. Nur wer unbedingt im eigenen Haus bleiben will, sollte über eine Verrentung nachdenken. Dafür muss er aber bereit sein, wirtschaftliche Nachteile in Kauf zu nehmen.

Ist ein Verkauf mit Rückmietung attraktiver?

Bei dieser Variante wird das Haus verkauft und über die monatlichen Mietzahlungen zurück erworben. Das ist oft günstiger als die Verrentung. Zwar bekommen Sie nicht den kompletten Kaufpreis ausgezahlt. Dafür wird aber das Zurückmieten gegen Zahlung einer Monatsmiete im Grundbuch eingetragen.

Allerdings ist Ihre Sicherheit ist nicht so groß wie bei der Verrentung. Sie haben nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegenüber dem neuen Eigentümer und unterliegen zudem den Tücken des Mietrechts. Zahlen Sie zum Beispiel Ihre Miete nicht rechtzeitig, kann Ihnen der neue Eigentümer kündigen.

 

Lässt sich nur das Grundstück verkaufen?

Ja. Es gibt Angebote, wo Sie zwar das Grundstück veräußern, aber Eigentümer des Hauses bleiben. Sie können es dann weiterhin verkaufen und vererben, müssen jedoch einen Erbbauzins zahlen.

Nach Vertragsende übernimmt der Grundstückseigentümer das Haus und zahlt dem Eigentümer eine Entschädigung.

Die Verbraucherschützer warnen allerdings vor diesem Modell, da es für Senioren noch ungünstiger als ein Kredit sei.

Kann ich mein Haus auch komplett behalten?

Auch das geht. Diese Variante firmiert unter dem Schlagwort „Umkehrhypothek“ – wird leider kaum noch angeboten. In diesem Fall bleiben die Senioren Eigentümer ihrer Immobilien. Die Bank gibt ihnen eine Kredit, aus dem monatlich Rentenzahlungen in vorher festgelegter Höhe bestritten werden. Dei Rente ist so bemessen, dass der Kreditbetrag bis zum Lebendende ausreicht.

Nach dem Tod des Immobilienbesitzers wird die Immobilie verkauft und daraus der Kredit getilgt. In anderen Ländern ist dieses Modell relativ populär, in Deutschland hat es sich aber nicht durchgesetzt.

Источник: https://www.focus.de/immobilien/finanzieren/verrentung-von-immobilien-kaum-noch-geld-im-alter-wie-sie-ihr-haus-gegen-eine-rente-eintauschen_id_7431757.html

Immobilienrente: Erklärung mit Kostenbeispielen

Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

Bei einer Immobilienrente wird ein Teil der eigenen Immobilie für eine mit dem Verkäufer abgestimmte Wunschauszahlung verkauft, zum Beispiel an einen Immobilienvermittler oder eine Bank.

Neben der sofort ausgezahlten Summe erhält der Verkäufer das sogenannte entgeltliche Nießbrauchrecht: Dieses berechtigt den Verkäufer dazu, gegen eine monatliche Zahlung an den Käufer auf unbestimmte Zeit  in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben und weiterhin frei über seine Immobilie zu verfügen.

Der prozentuale Anteil der verkauften Immobilie, Miteigentumsanteil genannt, sowie die Höhe der ausgezahlten Summe richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Dieser wird vor dem Verkauf von einem unabhängigen Gutachter ermittelt.

Die monatliche Zahlung an den Käufer – die Nutzungsgebühr – ist wie eine Miete zu verstehen und entspricht in der Regel je nach zeitlicher Fixierung 3 bis 3,5 Prozent des erhaltenen Teilverkaufspreises.

Somit wird das gebundene Immobilienvermögen in freies Kapital umgewandelt, ohne auf das eigene Haus verzichten zu müssen oder sich gar zu verschulden.

  Rück- und Verkauf der Immobilie

Das Besondere am Immobilien-Teilverkauf ist, dass der Verkäufer weiterhin alleinige Handhabung über seine eigene Immobilie hat. Er kann diese nach Wunsch sanieren, renovieren und sogar vermieten.

Insbesondere hat er das Recht, den verkauften Anteil jederzeit wieder zurückzukaufen. Dafür wird erneut der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt und der Eigentümer zahlt dem Teilverkäufer den prozentualen Anteil der Immobilie zurück.

Erfolgt der Verkauf der Immobilie nach dem Tod des Eigentümers, wird der Erlösentsprechend der Eigentumsanteile an den Teilkäufer und die Erben ausgezahlt.

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Dabei profitieren beide Seiten in der Regel von einer Wertsteigerung der Immobilie. Der Makler wird dabei oft vom Miteigentümer gestellt.

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  Das müssen Sie beim Verkauf beachten:

Die Immobilienrente ermöglicht Ihnen Kapital aus Ihrer Immobilie wieder freizusetzen

Wie funktioniert die Immobilienrente?

Bevor Sie einen Immobilen-Teilverkauf abschließen, müssen einige Gutachten erstellt,  Zuständigkeiten erteilt sowie eine Einigung über Eigentumsanteile und Wunschsumme erfolgen.
Die wichtigsten Punkte haben wir in dieser Grafik für Sie zusammengefasst:

  Änderungen im Grundbuch:

Beim Immobilen-Teilkauf wird der Käufer, zum Beispiel eine Bank oder ein Immobilienunternehmen, neben dem Verkäuferals Eigentümer in der ersten Abteilung des Grundbuchs genannt. Dort wird auch vermerkt, dass eine monatliche Nutzungsgebühr an den Käufer zu zahlen ist. Wirtschaftlicher Eigentümer bleibt dabei der Verkäufer.

  Diese Bedingungen müssen erfüllt sein

Um eine Immobilienrente zu erhalten, müssen einige Bedingungen an die Immobilie sowie ihren Besitzer erfüllt sein. Jeder Anbieter hat dabei seine eigenen Vorgaben und betrachtet jede Immobilie individuell. Diese Vorgaben sollen Ihnen vorab eine grobe Orientierung geben:

  • Immobilie sollte möglichst schuldenfrei sein: Es empfiehlt sich, die Immobilie bereits vollständig abbezahlt zu haben, bevor Sie einen Teilverkauf anstreben. Andernfalls wird die Restschuld spätestens beim Verkauf anteilig von der Verkaufssumme abgezogen.
  • Vorgegebener Immobilienwert: Ein Teilverkauf ist erst ab einem bestimmten Immobilienwert in der Regel ab 200.000 Euro möglich.
  • Ankaufswert: Auch der Ankaufswert kann vorgegeben sein. Häufig wird eine Mindest-Wunschauszahlung von 100.000 Euro genannt. Nach oben kann die Summe offen sein, maximal werden jedoch 50 Prozent der Immobilie gekauft.
  • Positive Wertprognose: Das Modell der Immobilienrente basiert sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer auf dem Gewinn beim Verkauf der Immobilie. Dementsprechend ist eine langfristig positive Wertprognose der Region, in der das Eigenheim steht, wichtig. Einige Anbieter lehnen sogar den Verkauf von Immobilien in strukturschwachen Gebieten oder klassischen Wegzugsgebieten ab.

  Diese Unterlagen brauchen Sie

Für die Erstellung eines aussagekräftigen Gutachtens werden neben der eigenen Vorstellung von der Auszahlungssumme auch ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, eine Flurkarte, ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie ein Grundriss und die Wohnflächenberechnung benötigt.

Die Summe der einmaligen Auszahlung sowie die monatliche Nutzungsgebühr ergeben sich aus dem tatsächlichen Wert der Immobilie, dem Verkaufsanteil, der Wunschsumme sowie weiteren Faktoren und  können daher nicht pauschal genannt werden. Mithilfe eines Kostenbeispiels legen wir eventuell anfallende Kosten und zu erwartende Gewinne dar: 

  Annahme:

Ein 70-jähriger Eigenheimbesitzer möchte seine Immobilie mit aktuellem Wert von 400.000 Euro anteilig verkaufen. Für seine Wunschsumme von 120.000 Euroerhält der Käufer 30 Prozent der Immobilienanteile.

Die Nutzungsgebühr wird auf 10 Jahre fixiert, somit ergibt sich ein Prozentsatz von 3 Prozent und eine monatliche Nutzungsgebühr von 300 Euro.

  • Rechnung: 120.000 € (Auszahlungssumme) : 3 % (Fixierung auf 10 Jahre) = 3.600 Euro : 12 Monate = 300 Euro/Monat Nutzungsgebühr
Posten Verkäufer Anteilseigentümer Anteilsverteilung Auszahlungssumme abzügliche Kosten Gewinn
70%30%
350.000 €150.000 €
  Nutzungsgebühr: 36.000 €  Abwicklungsgebühr von 5,5%: 27.500 €  36.000 € monatliche Nutzungsgebühr
286.500 €186.000 €

* Preise sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

Beim Rückkauf durch den Eigentümer und beim Verkauf der Immobilie an Angehörige erhebt der Käufer eine Abwicklungsgebühr auf den Gesamterlös von 3 Prozent.

Beim Verkauf an Dritte beträgt die Abwicklungsgebühr5,5 Prozent.

Wird die Immobilie zum Einstiegswert oder unter diesem verkauft, erhebt der Miteigentümer einen Mindestverkaufserlös: die Teilankaufssumme zusätzlich angefallener Kosten.

Beispiel 2: Verkauf nach 10 Jahren zum Einstandspreis von 400.000 Euro an Erben*

Posten Verkäufer Anteilseigentümer Anteilsverteilung Auszahlungssumme abzügliche Kosten Gewinn
64,9%35,1%
259.600 €120.000 € + 17 % Nebenkosten für vorangegangene Kosten= 140.400 €
  Abwicklungsgebühr von 3 %: 12.000 €  36.000 € monatliche Nutzungsgebühr
247.600 €176.400 €

* Preise sind Durchschnittswerte und dienen zur Orientierung.

  Partner für Immobilien-Teilverkauf finden:

Im Alter möchten sich viele Eigenheimbesitzer lang gehegte Wünsche erfüllen oder die Familie finanziell unterstützen.

Die Immobilienrente nimmt vor allem Immobilienbesitzer ab 50 Jahren in den Blick, die weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben möchten, aber wenig Einnahmen bzw. eine geringe Zahlungsfähigkeit aufweisen.

Das Immobilienunternehmen Engel und Völkers Liquid Home hat im Rahmen einer Studie über 1.000 Immobilienbesitzer ab 50 Jahren zu ihrer aktuellen Finanzlage befragt, um den Bedarf einer Immobilienrente zu prüfen.

Die Ergebnisse sehen Sie in den folgenden Grafiken:

*INSA-Studie im Auftrag der Engel & Völkers LiquidHome.

Christian Kuppig, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Liquid Home, fasst die Ergebnisse der Studie wie folgt zusammen:

„Der Immobilien-Teilverkauf bietet eine neuartige Option, Liquidität aus der eigengenutzten Immobilie zu heben. Gerade für Immobilieneigentümer, die z.B.

auf Grund des Alters keine klassische Hypotheken-Finanzierung mehr bekommen oder wollen, ist der Teilverkauf eine echte Problemlösung.

So kann das in der Immobilie ,eingemauerte' Vermögen für mögliche Wünsche oder den Lebensstandard genutzt werden, ohne das Zuhause verlassen zu müssen.“

Источник: https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/immobilienrente/

Modell mit Tücken

Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

Jeder zweite Rentnerhaushalt hat eine eigene Immobilie. Trotzdem haben viele Senioren nicht genug Geld für ein komfortables Leben.

Zwei Millionen Immobilieneigentümer über 65 haben weniger als 1000 Euro monatlich zur Verfügung, und jeder vierte Rentner hat sein Haus oder die Eigentumswohnung noch nicht abbezahlt, stellt die Deutsche Seniorenliga fest. Vor allem nach dem Tod des Partners wird es finanziell oft eng.

Frauen sind besonders häufig von Geldsorgen betroffen, denn meist stirbt der Mann zuerst, nicht nur weil er immer noch eine niedrigere Lebenserwartung hat, sondern weil er in drei viertel der Partnerschaften älter ist als seine Partnerin (laut Statistik im Durchschnitt vier Jahre).

Was liegt da näher, als die Immobilie zu Geld zu machen, zum Beispiel durch ein Leibrenten-Modell? Dabei wird das Haus oder die Wohnung verkauft, dafür gibt es dann vom Käufer eine monatliche Rente und Wohnrecht, manchmal auch verbunden mit einer Einmalzahlung.

Vor allem wenn keine Erben da sind, findet so mancher Ältere die Idee verlockend.

Angeblich wollen ohnehin immer weniger Menschen im Ruhestand verzichten, um den Nachkommen mehr zu vererben; nach Angaben der Deutschen Leibrenten AG, die so ein Finanzprodukt anbietet, halten 77 Prozent der Ruheständler wenig von so einer Sparsamkeit.

Was ist die Immobilie eigentlich wert? Und wem vertraue ich meine Zukunft an?

Das Leibrenten-Modell ist leicht zu verstehen und klingt einfach, ist es aber nicht. Das hat auch Peter Drossel (Name geändert) erfahren, 76, kinderlos, seit Kurzem verwitwet. Allein in einem großen Haus in einer bayerischen Kleinstadt stellte sich für ihn die Frage, wie es nun weitergehen soll.

Zwar fühlt er sich fit und kommt – dank Putzfrau und Gärtner – gut allein zurecht, aber wer weiß schon, wie lange noch? Die Idee, sein Haus zu verkaufen und in eine kleinere Wohnung zu ziehen, verwarf er schnell wieder – bei den Wohnungspreisen wäre das ein schlechter Tausch. Außerdem lebt er gern in der kleinen Siedlung am Waldrand.

Aber etwas mehr Geld für Reisen und Hobbys wäre schön, fand er, und fing an, sich über die Leibrente zu informieren, ein ziemlich schwieriges Unterfangen.

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Da ist zunächst zu klären, was das Haus – erbaut in den Sechzigerjahren und immer wieder mal renoviert -, eigentlich wert ist. Dazu ging Peter Drossel den besten, aber auf den ersten Blick auch teuersten Weg: Er bestellte einen unabhängigen, vereidigten Gutachter zu sich. Dessen umfangreiche Analyse ergab einen geschätzten Verkehrswert von 510 000 Euro.

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Mit dieser Information machte er sich an die Arbeit und schrieb mehrere Anbieter der Leibrente an, so die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, die Stiftung Liebenau, die VMT Immofinanz, die ImmoVerkauf 24 GmbH und einige andere Firmen.

Und er meldete sich auf die Privatanzeige eines Herrn, der vorgab, als Unternehmer über zu viel Kapital zu verfügen und Anlagemöglichkeiten für sich und seine Familie zu suchen.

Die Vorstellung des Seniors von einem guten Angebot: „Wohnrecht im Haus auf Lebenszeit, damit verbunden eine monatliche Rente und eine Einmalzahlung in Höhe von ungefähr 200 000 Euro.“ Wer für anfallende Reparaturen zuständig sein soll, „ist Verhandlungssache“. Außerdem müssten die vereinbarten Leistungen auch im Fall einer Insolvenz des Käufers bis zum Lebensende gewährleistet sein.

Über Langeweile brauchte sich Drossel nicht mehr zu beklagen. Die nächsten Wochen bekam er schriftliche Angebote, Telefonanrufe und Besuch – nur die Informationen, die nötig wären, um eine so weitreichende Entscheidung zu treffen, die bekam er nicht.

Denn die Frage, wer hinter diesen Firmen steckt und woher das Geld für die Immobilienkäufe stammt, wird in all den schönen Broschüren selten beantwortet: Wem vertraue ich da eigentlich meine Zukunft an? Dass manche Anbieter erst seit Kurzem auf dem Markt sind und Kapitalanlegern hohe Zinsen versprechen, wird potenziellen Hausverkäufern nicht erzählt, auch nicht, wie viel die Anbieter der Leibrente an solchen Deals verdienen.

Wie hoch die Leibrente ausfällt, hängt auch vom Wohnrecht und dem Alter des Verkäufers ab

Aber wie kalkulieren die Unternehmen eigentlich? Peter Drossel bekam zum Beispiel folgende Offerte: 177 000 Euro als Einmalzahlung und 900 Euro Rente im Monat. Oder diese: 68 000 Euro in bar und 1415 Euro monatlich.

Oder eine Einmalzahlung von 220 000 Euro, aber keine Monatsrente.

Ist das alles überhaupt vergleichbar? Also: geschätzter Immobilienwert 510 000 Euro, minus 177 000 = 333 000 Euro geteilt durch 900 = 370 Monate geteilt durch 12 = 30,8 Jahre? Wird hier eine Lebenserwartung von 30 Jahren unterstellt?

Natürlich nicht, denn auch das Wohnrecht muss berücksichtigt werden in Form einer fiktiven Miete, in dem Fall von 1600 Euro im Monat, sowie die Kosten und Risiken des Anbieters. Wie hoch die Leibrente ausfällt, hängt vom Wert der Immobilie (und deren Sanierungsbedarf), dem Wert des Wohnrechts und dem Alter des Verkäufers ab.

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Den Wert der Immobilie ermitteln oft Gutachter, die vom Anbieter bestellt werden. Was von der Logik her bedeutet, umso niedriger diese Experten den Wert ansetzen, umso weniger braucht der Anbieter zu bezahlen. Besser ist also, wie Drossel einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen.

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Übrigens verhilft das auch zu mehr Realismus, denn fast jeder zweite Immobilieneigentümer überschätzt den Wert seines Hauses, wie der Immobiliendienstleister McMakler in einer Umfrage herausgefunden hat.

Peter Drossel stellte übrigens keine großen Unterschiede bei den Kaufpreisschätzungen fest, was auch daran liegt, dass er die Anbieter über das Expertengutachten informierte.

Faktor Alter: Je länger die Lebenserwartung, desto geringer die Zahlung. Das heißt, Frauen bekommen weniger, weil die Statistik ihnen ein paar Jahre mehr bescheinigt. Doch es gibt eben verschiedene Statistiken, die des Statistischen Bundesamts und die der Versicherer.

Letztere unterstellen eine höhere Lebenserwartung, was bei der Leibrente weniger Geld bedeutet. Das Ganze ist eine Wette auf die Zukunft: Sterben die Hausverkäufer früher als kalkuliert, profitieren die Anbieter.

Es sei denn, es wird eine Mindestlaufzeit für die Rentenzahlungen vereinbart, was sinnvoll ist, denn dann bleibt was für die Erben.

Mit einer Einmalzahlung kann man für den Fall einer späteren Pflegebedürftigkeit vorsorgen

Es gibt noch viel mehr, was Hausverkäufer wissen sollten. Zum Beispiel, dass die Leibrente mit dem sogenannten Ertragsanteil besteuert wird, und der hängt wiederum vom Alter der Senioren ab – je jünger, desto mehr fordert der Fiskus.

Dazu Rechtsanwalt Klaus Grieshaber, Vizepräsident des Bundes der Steuerzahler: „Der Ertragsanteil ist abhängig vom vollendeten Lebensjahr bei Beginn der Rente. So beträgt der Ertragsanteil bei vollendetem 65. Lebensjahr 18 Prozent.

“ 18 Prozent der Rente müssen in diesem Fall also mit dem persönlichen Satz versteuert werden. Bei Drossel sind es zehn Prozent.

Ebenfalls wichtig: die Unterscheidung zwischen Wohnrecht und Nießbrauch und die Folgen daraus, zum Beispiel für die Frage, wer für welche Kosten zuständig ist (siehe Artikel rechts). Außerdem der Hinweis, dass das Wohnrecht immer im Grundbuch vermerkt werden sollte, und zwar an erster Stelle abgesichert.

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Denn nur dann bleiben die Rechte des Verkäufers erhalten, wenn der Käufer der Immobilie pleite gehen sollte. Diese Rechte müssen aber möglicherweise vor Gericht durchgesetzt werden, was viel Zeit und Nerven kostet. Besser ist es also, man achtet von vornherein auf die Bonität der Anbieter.

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Womit man wieder bei der Transparenz wäre.

Das Thema Transparenz hat auch Peter Drossel beschäftigt.

Er hat festgestellt, dass bei Angeboten von Privatpersonen besondere Vorsicht geboten ist – der angeblich so liquide Unternehmer war gar nicht so wohlhabend, wie Recherchen im Internet ergaben.

Was, wenn der Käufer nicht wie vereinbart zahlt? Für so einen Fall bietet sich eine Rückübertragungsklausel an, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden und vom Notar beglaubigt werden muss, empfehlen Experten.

Das alles zeigt, dass die Leibrente alles andere als ein einfaches Finanzprodukt ist, auch wenn Anbieter das suggerieren.

Leichtfertig und gutgläubig sollte man sich nicht darauf einlassen, sonst riskiert man, eines Tages ohne Geld dazustehen. Auch Verbraucherschützer raten dazu, sich die Angebote genau anzusehen.

Ob sich eine Leibrente lohne, lasse sich nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten, das hänge von der individuellen Situation ab.

Apropos Geld – was will Peter Drossel eigentlich mit der Einmalzahlung anstellen, in diesen Nullzinszeiten? Seine Antwort: „Ein Teil davon soll als Rücklage fest angelegt werden für eine mögliche Pflegesituation, der Rest ist Reserve für die Gestaltung der letzten Lebensjahre. Ich will das Leben so weit es geht genießen.“ Für welches Angebot er sich entschieden hat, verrät der Senior nicht, aber er ist zufrieden.

Источник: https://www.sueddeutsche.de/geld/leibrente-modell-mit-tuecken-1.4300928

Immobilienverrentung ist nur selten sinnvoll

Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

Viele Ruheständler beziehen eine geringe Rente und verfügen über keine nennenswerten finanziellen Reserven, wohnen aber im eigenen Haus. Die monetäre Situation erlaubt es nicht, das Haus altersgerecht umzubauen oder das Notwendigste zu reparieren.

Um die Maßnahmen trotzdem umsetzen und weiterhin in ihrem Heim wohnen bleiben zu können, können die Eigentümer sich für eine Verrentung ihrer Immobilie entscheiden.

Das Prinzip hinter dieser Immobilienverrentung: Sie verkaufen ihr Haus zu einem im Verhältnis zum Markt stark reduzierten Preis und erhalten im Gegenzug statt des Kaufpreises eine monatliche Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Das kann sich lohnen, tut es in den meisten Fällen aber nicht.

Auch im Alter noch liquide sein: Wie sinnvoll ist die Immobilienverrentung? // fotolia – andy dean

Varianten der Immobilienverrentung

Bei der Immobilienverrentung verkauft der Eigentümer sein Haus an einen Investor – meist ein auf diese Finanzierungsform spezialisiertes Unternehmen, eine gemeinnützige Organisation oder seltener an eine Privatperson. Die Immobilienrente kann entweder als Zeitrente oder als Leibrente vereinbart werden.

Die Zahlung der Zeitrente erfolgt für die Dauer eines fest definierten Zeitraums. Die Zahlung muss auch dann fortgesetzt werden, wenn der Eigentümer in der Zwischenzeit stirbt. In dem Fall profitieren die Erben von der weiteren Zahlung. Hierbei gibt es frei gestaltbare Varianten:

  • Eine Teilverrentung des Kaufpreises
  • Ein späterer Beginn der Rentenzahlungen
  • Eine spätere Übergabe der Immobilie

Bei der Leibrente erhält der Eigentümer der Immobilie die Rente bis zu seinem Lebensende. In der Regel ist die Leibrente an die Inflationsrate gekoppelt und steigt mit der Zeit an. Auch hier ist es möglich, eine Mindestlaufzeit zu vereinbaren.

Faktoren zur Berechnung der Rentenhöhe

Die Höhe der Rente bzw. monatlichen Zahlung hängt vor allem von drei Variablen ab:

  • Alter des Eigentümers bzw. der Eigentümer
  • Geschlecht des Eigentümers
  • Wert der Immobilie

Bei der Immobilienverrentung liegt der Verkaufspreis deutlich unter dem regulären Verkehrswert des Hauses. Damit sichert sich der Käufer vor einer überdurchschnittlich hohen Lebensdauer des Verkäufers ab. Auf der anderen Seite spiegelt sich das in einer relativ geringen monatlichen Zahlung wider.

Wann eine Immobilienverrentung sinnvoll ist

Ob eine Verrentung der eigenen Immobilie sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und muss im Einzelfall entschieden werden. Interessant kann es aber vor allem für Eigenheimbesitzer sein, die keine Erben haben.

Vorteile der Immobilienverrentung

  • Eigentümer können bis an ihr Lebensende in dem eigenen Haus wohnen bleiben.
  • Sie erhalten monatliche Rentenzahlungen.
  • Für den Verkauf der Immobilie fallen keine Steuern an.
  • Sofern vereinbart, kümmert sich der Käufer fortan um Instandhaltung und Reparatur.

Nachteile der Immobilienverrentung

  • Die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko der Eigentümer können relativ teuer sein.
  • Da die Immobilie als Sicherheit für die sog. Umkehrhypothek dient, kann sie nicht mehr anderweitig eingesetzt werden.
  • Die Verlierer sind die potentiellen Erben, denn der Wert der Immobilie kann komplett entfallen oder erheblich geschmälert sein.

Wichtig: Für ein Ehepaar lohnt sich die Immobilienverrentung in aller Regel nicht.  Der Grund dafür ist, dass es statistisch gesehen länger dauert, bis beide verstorben sind. Die längere Lebensdauer bzw.

die höhere Überlebenswahrscheinlichkeit der Bsitzer gleicht der Käufer dadurch aus, indem er eine deutlich geringere lebenslange Rente zahlt.

Unterschied zum Nießbrauchrecht

Beim sog. Nießbrauch verschafft der Übertragende dem Nachfolger zwar das Eigentum an dem Eigenheim, behält sich aber zu seinen Lebzeiten den Nießbrauch vor.

Zieht der Eigentümer zum Beispiel in ein Altenheim, besteht die Möglichkeit, das Eigenheim als Nießbrauchberechtigter zu vermieten und die Einnahmen zu behalten.

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Wenn im Vertrag nur ein Wohnrecht vereibart wurde, besteht dieses Recht jedoch nicht. Der Nießbrauch sollte daher im Grundbuch an erster Stelle eingetragen werden.

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Im Gegensatz zu der klassischen Immobilien-Leibrente bekommt der Nießbrauchberechtigte den Kaufpreis statt in Renten auf einmal ausbezahlt. Bei diesem Modell muss das Geld fürs weitere Leben entsprechend gut eingeteilt werden.

Fazit

Die Immobilienverrentung ist und bleibt ein Nischenprodukt, da es für Käufer und Verkäufer risikobehaftet und meist nicht besonders rentabel ist. Im fortgeschrittenen Alter ist ein Immobilienwechsel oft die bessere Alternative. Hierbei verkauft der Eigentümer seine Immobilie und zieht in eine kleinere, günstige und altersgerechte Wohnung.

Beitrag mit Unterstützung von Immobilien-Experte Dirk Rosskopf. Er ist Leiter der Volksbank Immobilien GmbH im Haus der Immobilie in Braunschweig (HdI) und hilft seinen Kunden dabei, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Источник: https://www.wir-sind-brawo.de/brawo-aktuell/immobilienverrentung/

Haus auf Rentenbasis verkaufen

Liquide im Alter dank Immobilienrente? Was dahinter steckt und womit Sie rechnen können

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Das Wichtigste in Kürze

  • Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien können von einer Immobilienverrentung profitieren.
  • Die höchsten Erlöse können Sie bei einem Verkauf mit Leibrente erwarten.
  • Empfehlung: Eine Bank als Vertragspartner garantiert eine langfristig sichere Auszahlung der Rente.
  • Ein guter Makler berät Sie in allen Fragen zum Hausverkauf auf Rentenbasis. Unser Service: Gerne empfehlen wir Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region.

1. Wie funktioniert ein Haus(ver)kauf auf Rentenbasis?

Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis wird nicht die einmalige Zahlung eines Kaufpreises, sondern eine regelmäßige (meist monatliche oder quartalsweise) Rentenzahlung an den Verkäufer vereinbart.

Die Rentenhöhe orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie und berücksichtigt die Zinsen, die während der Zahlungsdauer der Leibrente anfallen.

Wichtig sind dabei die folgenden rechtlichen Details:

Wertsicherung durch Index-Klausel

Für Sie als Immobilienverkäufer ist die langfristige Sicherung Ihres Lebensstandards durch die Rentenzahlung von großer Bedeutung. Damit während der häufig sehr langen Laufzeiten von Leibrenten kein Kaufkraftverfall eintritt, vereinbaren Käufer und Verkäufer eine Wertsicherungsklausel, die eine mögliche Geldentwertung durch Koppelung der Rente an die Inflationsrate ausgleicht.

Eintragung der Immobilienrente als Reallast

Immobilienrenten können zugunsten des Verkäufers als Reallast im Grundbuch eingetragen werden.

Durch eine Reallast wird gemäß § 1105 BGB ein Grundstück in der Weise belastet, dass der Begünstigte einen grundbuchlich gesicherten Anspruch auf „wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück“ erhält.

So erhalten Sie als Verkäufer mehr Sicherheit darüber, auch wirklich bis an Ihr Lebensende die vereinbarte Rente zu beziehen.

2. Varianten der Immobilienverrentung

Immobilienrenten können als Zeitrente oder Leibrente vereinbart werden. Eine dritte Variante ist die  Umkehrhypothek.

Details zur Leibrente

Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Ihre Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobilie und nach dem Lebensalter des Verkäufers. Leibrenten können für die Lebensdauer einer einzelnen Person oder mehrerer Personen („verbundene Leben“; z. B.

Ehepartner oder Geschwister) vereinbart werden. Eine Leibrente bedeutet für den Verkäufer eine lebenslange finanzielle Absicherung.

Das Risiko einer Leibrente besteht für den Käufer darin, dass die von ihm gezahlte Gesamtsumme bei einer langen Lebensdauer des Verkäufers höher ausfallen kann als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Um die Leibrente zu berechnen, sollten Sie den Verkehrswert der Immobilie und die aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes zu entnehmende Lebenserwartung des Verkäufers zugrunde legen. Neben dem Zahlungsrhythmus (z. B.

monatlich oder quartalsweise) ist auch wichtig, ob die Rentenzahlung vorschüssig oder nachschüssig erfolgt. Eine eventuelle Vereinbarung einer Leibrente für verbundene Leben fließt ebenfalls in die Berechnung ein.

Bei der Ermittlung der Leibrentenhöhe wird eine bestimmte Verzinsung des Kapitalwertes zugrunde gelegt.

Je älter ein Verkäufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist, desto höher ist seine Leibrente:

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Verkauft beispielsweise eine 45-jährige Frau eine Immobilie und wird bei einem Kapitalwert von 145.000 Euro eine Verzinsung von fünf Prozent p. a. zugrunde gelegt, so erhält die Verkäuferin eine Monatsrente von etwa 715 Euro.

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Einer bei Vertragsabschluss 70-jährigen Frau würden ca. 1.125 Euro monatlich ausgezahlt.

  • Die abgekürzte Leibrente sichert den Erlebensfall bis zu einem festgelegten Zeitpunkt. 
  • Die Mindestzeitrente kombiniert Elemente von Zeitrente und Leibrente: Die Rentenzahlung erfolgt bis zum Lebensende des Verkäufers, jedoch mindestens für einen vereinbarten Zeitraum. Von der Mindestzeitrente profitieren also möglicherweise die Erben des Immobilienverkäufers.
  • Die Höchstzeitrente ist eine Leibrente, die höchstens für den vereinbarten Zeitraum ausgezahlt wird, jedoch bei Ableben innerhalb dieser Zeitspanne vorzeitig endet.

Bei einer Zeitrente wird die Leibrente für einen bestimmten Zeitraum gezahlt. Die Rentenzahlung erfolgt (anders als bei Leibrenten) unabhängig von der Lebensdauer der am Kaufvertrag beteiligten Personen.

Sie ist von einem Ableben des Verkäufers nicht abhängig, sodass im Todesfall Familienmitglieder die Zahlungen bis zum Endzeitpunkt erhalten. Bei einer Zeitrente ist somit der insgesamt zu zahlende Betrag für beide Vertragsparteien kalkulierbar.

Zeitrenten werden grundsätzlich wie Leibrenten berechnet. Allerdings entfällt die Berücksichtigung des Alters und des Geschlechts des Verkäufers.

Häufig wird zusätzlich zum Hausverkauf auf Rentenbasis auch ein Wohnrecht für den Verkäufer vereinbart. Dieses kann sowohl lebenslang als auch befristet gestaltet werden. Dabei reduziert sich die Rentenzahlung um den Wert des Wohnrechts.

Sie können die Zeitrente frei gestalten und zum Beispiel eine dieser Optionen in Erwägung ziehen:

  • Teilverrentung des Kaufpreises (Kombination einer verringerten Einmalzahlung mit einer Zeitrente oder Leibrente)
  • späterer Beginn der Rentenzahlungen 
  • spätere Übergabe der Immobilie

Details zur Umkehrhypothek beim Hauskauf

Bei dieser Variante beleihen die Sie ihre Immobilie bei der Bank und erhalten im Gegenzug einen zinslosen Kredit ohne Tilgung.

Den Betrag des Darlehens erhalten die Gläubiger entweder als Einmalzahlung oder in festgelegten Rentenzahlungen aus. Nach Ihrem Ableben verkauft die Bank die Immobilie.

Alternativ können Ihre Erben die Umkehrhypothek (auch als Rückwärtshypothek bekannt) abbezahlen und die Immobilie behalten.

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Die individuelle Interessenlage eines Verkäufers entscheidet darüber, ob für ihn eine Leibrentenzahlung günstiger ist als der Erhalt eines Einmalkaufpreises.

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Vorteile liegen darin, dass Sie durch die Vereinbarung einer Zeitrente oder einer Leibrente Ihren Lebensunterhalt absichern oder Ihre Altersrente auessern können.

Zudem können sich aus den speziellen Steuervorschriften, die für Leibrenten gelten, für den Verkäufer Vorteile gegenüber der Besteuerung aus Kapitalerträgen ergeben.

Tipp: Verkäufer erzielen bei einer Leibrenten-Vereinbarung oft einen größeren Gesamterlös als bei einer einmaligen Kaufpreiszahlung.

Zu den Nachteilen gehört, dass Sie einen zahlungskräftigen Käufer finden müssen, der für viele Jahre in der Lage ist, die vereinbarte Rente zu bezahlen. Außerdem können Sie Ihre Immobilie so nicht mehr an Ihre Nachkommen vererben.

Um abzusichern, dass Sie Ihre Rentenzahlung über Jahre hinweg erhalten, können Sie Ihre Immobilie auch im Rahmen einer Umkehrhypothek an die Bank geben.

Diese zahlt Ihnen zuverlässig die Rente und kann nach Ihrem lebenslangen Wohnrecht die Immobilie verwerten.

Sie bleiben also Eigentümer der Immobilie und müssen auch weiterhin für deren Instandhaltung sorgen, erhalten aber zusätzlich eine Rentenzahlung.

Die Immobilienrente aus Käufersicht

Ein wesentlicher Vorteil einer Immobilienverrentung für den Käufer besteht darin, dass er die Leibrente möglichweise ganz oder teilweise aus seinem laufenden Einkommen bestreiten kann. So muss er den Kaufpreis nicht aus seinem Vermögen begleichen und auch kein Darlehen für die ganze Höhe aufnehmen.

Eventuell ist ein Kredit für einen Teilbetrag des Verkehrswertes der Immobilie erforderlich. Da alte Immobilien mit hohem Renovierungsbedarf von der Bank häufig nicht mit Grundschulden belastet werden können, stellt der Kauf auf Rentenbasis eine Alternative zur Finanzierung dar.

Zudem kann der Käufer vorhandenes liquides Vermögen zur Renovierung einsetzen.

Für Käufer besteht jedoch der Nachteil, dass die angebotenen Immobilien auf Rentenbasis häufig einen hohen Renovierungs- oder Sanierungsaufwand aufweisen oder mit Baumängeln verbunden sind.

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Außerdem kann es sein, dass der Verkäufer eine sehr hohe Rentenzahlung anstrebt oder sich einen überhöhten Kaufpreis vorstellt. Darüber hinaus ist es gar nicht so leicht, einen Verkäufer zu finden, der eine Immobilie auf Rentenbasis anbietet.

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Denn ein öffentlich zugängliches Verzeichnis über Verkäufer, die an einer Immobilienverrentung interessiert sind, existiert nicht.

Die Entscheidung über den Hausverkauf gegen Rente müssen Sie je nach Einzelfall treffen. Dabei kann Ihnen ein guter Makler helfen. Wenn Sie kinderlos sind und Ihre Rente auessern möchten, kann dies eine gute Variante für Sie sein.

Insbesondere bei Immobilien in guter Lage dürfen Sie auf einen hohen Auszahlungsbetrag hoffen. Beachten Sie jedoch auch die hohen Abschläge und Gebühren, die vor allem im Falle einer Umkehrhypothek von der Bank berechnet werden.

Eine Alternative besteht häufig darin, das Haus innerhalb der Familie zu verkaufen. So können Sie entweder weiter in dem Objekt wohnen oder in eine kleinere, barrierefreie Wohnung investieren. Planen Sie dabei voraus und bedenken Sie, ob Ihre aktuelle Immobilie auch in zehn oder 20 Jahren noch für Sie geeignet ist.

Leibrenten stellen nach § 22 des Einkommenssteuergesetzes „sonstige Einkünfte“ dar. Sie müssen einen Anteil des Ertrags versteuern. Dieser ergibt sich aus der Lebensaltersstaffel des § 22 Ziffer 1 Satz 3 EStG ergibt. Ein 20-jähriger Verkäufer muss z. B. 50 Prozent der Leibrente, ein 60-Jähriger 22 Prozent der Immobilienrente als Ertragsanteil versteuern.

Wenn es sich um eine abgekürzte Leibrente kommt § 55 Absatz 2 des Einkommenssteuergesetztes zum Einsatz. Dieser gibt vor, dass der zu versteuernde Anteil einer Rente, die zum Beispiel auf zehn Jahre beschränkt ist, zwölf Prozent beträgt. Bei einer 20-jährigen Leibrentendauer müssen Sie 21 Prozent versteuern.

Hinweis: Anders als Leibrenten müssen Sie Zeitrenten in ihrer vollen Höhe versteuern, was gegen diese Variante sprechen kann.

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