Mietfrei – ein Leben lang

Mietfrei Wohnen

Mietfrei – ein Leben lang

Die unsichere Rentensituation sowie Mieterhöhungen, lassen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden immer größer werden. Lieber das Geld in die eigene Tasche zahlen und Wohneigentum kaufen, als ein Leben lang Miete zu zahlen. Mit diesem Wohneigentum sichert man sich somit auch die spätere Altersvorsorge. Doch nicht immer muss man diese „vier Wände“ selbst bewohnen.

1. Möglichkeit:  Ein Leben lang Miete zahlen

Mietet ein Ehepaar eine Wohnung für 400,– € monatlich, so sind dies über einen Zeitraum von 30 Jahre gesehen insgesamt 144.000,– € an Miete. Bedenkt man jedoch, dass die Mieten durchschnittlich um 4 % steigen, so erkennt man, dass die Summe, welche man an den Vermieter zahlt dann 278.000,– € ausmacht und man besitzt nichts.

2. Möglichkeit: Die gekaufte Wohnung, die man selbst bewohnt

Hier ist ein Eigenkapital von 10 – 20 % nötig. Sollte dieses Eigenkapital noch nicht vorhanden sein, so muss dies angespart werden. Leider steigen die Kaufpreise der Wohnungen oft schneller als man in der Lage ist, das nötige Eigenkapital anzusparen.

3. Möglichkeit: Mietfrei wohnen durch eine vermietete  Eigentumswohnung

Man selbst bewohnt eine schöne Mietwohnung und kauft eine Wohnung als Kapitalanlage.

Die Steuervorteile, die sich durch den Kauf dieser Kapitalanlage ergeben und die Mieteinnahmen, decken die laufenden Aufwendungen für die Finanzierung des Kaufpreises um bis zu 100 %, so dass eine eigene Sparrate ab 50,- € monatlich (ohne Eigenkapital) zum Vermögensauau aufgebracht werden muss. Im Laufe der Jahre wird dann die vermietete Wohnung lastenfrei und die kassierte Miete kann im Rentenalter zum Ausgleich der eigenen Mietverpflichtung eingesetzt werden.

Fazit:

Durch die Steuervorteile, die Mieteinnahmen und den Wertzuwachs, baut sich das eigene „Mietfrei Wohnen“ um bis zu 30 % günstiger auf.

  1. Bin ich nach der neuen „Riester — Rente“ gesetzlich verpflichtet, mich privat um meine Altersversorgung zu kümmern?
    Grundsätzlich nicht und je nach Einschätzung zukünftiger Inflation ist die neue Rente ein kleiner Teil der zukünftigen Absicherung.

    Je nach Alter und Einzahlung müssen Sie mit dem Wegfall von einem Drittel Ihres Nettoeinkommens rechnen. Das Programm Jnietfrei wohnen“ kann dies ausgleichen.

  2. Wie ist die zu erwartende Inflationsentwicklung?
    Natürlich kann das heute keiner verbindlich sagen, wenn Sie jedoch wissen, dass die Inflationsrate der stabilen DM in den letzten 20 Jahren bei über 3% lag und der EURO von vielen Ländern, zukünftig auch von Polen, Ungarn, etc.

    beeinflusst wird, und nicht zuletzt wird die Terrorbekämpfung Geld kosten, dann erwarten kompetente Experten mehr als 3% Inflation.

  3. Habe ich bereits vorgesorgt und genügt das?
    Mit jeder Rentenreform wurden die Rentenleistungen gekürzt, auf etwa 64% des Nettoeinkommen.

    Dies bezieht sich auf den von der Bundesregierung als Eckrentner bezeichneten Beitragszahler der 45 Jahre eingezahlt hat. Da die meisten Rentner nur 35 Jahre Rentenbeiträge zahlen, wird Ihr Rentenanspruch 50% des Nettoeinkommen ausmachen.

  4. Altersversorgung durch Riester-Renten?
    Der kluge Finanz- und Sachwertberater wird Ihnen zum Vermögensauau Programme vorstellen, die von der Riesterrente unabhängig sind und Ihnen wesentlich mehr Vorteile verschaffen werden.

    Es bleibt Ihnen dann unbenommen, diese neuen zusätzlichen, staatlich geförderten, Rententarife zu nutzen.

  5. Sollen bestehende Verträge in die Förderung eingebracht oder umgewandelt werden?
    Die Änderung eines bestehenden Vertrages ist in den seltensten Fällen sinnvoll. Eine Umwandlung in geförderte Verträge unmöglich. In vielen Fällen konnten wir die Auszahlung bestehender Lebensversicherungen dadurch verdoppeln, dass wir diese mit Immobiliensachwerten unterlegt haben und das ohne erheblichen Mehraufwand.

Für die Altersversorgung muss sich nun jeder selber mehr und mehr eigene Gedanken machen. Dazu wird in der Regel 10 % des Haushaltseinkommens gespart. So haben die Privathaushalte ein Geldvermögen in Höhe von ca. 2,9 Billionen Euro auf der hohen Kante.
Hieraus ist zu erkennen, dass offensichtlich der Vermögensauau ein wichtiger Punkt ist.

Die wichtigste Frage die sich jeder bei der Vermögensplanung stellt ist, „Wie kann ich mein Geld am effektivsten und sichersten einsetzten?“ Hier müssen nämlich spekulative und auf gewinnorientierte Überlegungen Sicherheitsgedanken weichen.

Vor allem, da häufig das Vermögen die sinnvolle Ergänzung zu der niedrigen staatlichen Rentenversorgung darstellt.

Welche Anlageform ist die günstigste?Die Frage, welche Anlageform die günstigste und sinnvollste darstellt, ist pauschal kaum zu beantworten. Hier kommt es sehr stark auf die Risikobereitschaft des Anlegers und auf die Laufzeit der Anlageform an.

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Laut einer Umfrage des Instituts Allensbach sehen die meisten Bundesbürger Grund-Eigentum als beste Altersversorgung an.

[/attention]Diese Haltung ist durchaus verständlich, da beim Erwerb von Grundeigentum viele Steuervorteile genutzt werden können. Am gravierendsten ist dieser Steuervorteil bei vermieteten Wohnungen zu sehen.

Hier können, im Unterschied zum selbstgenutzten Wohnungseigentum, sogar die Zinsen steuerlich angesetzt werden.

Schwankungen in der Inflationsrate

Ein Vergleich über die letzten 30 Jahre zeigt, dass die Inflationsrate sehr starken Schwankungen unterlegen war. 1974 lag die Inflationsrate bei 7% und 1986 bei -0,2 %. Heute bei ca. 2 % mit steigenden Tendenzen.

Ein Blick in die Zukunft ist schwierig, es erscheint jedoch logisch, dass es auch in Zukunft Schwankungen in der Inflationsrate geben wird.
Dies vorausgesetzt, ist es weder sinnvoll, mit den heutigen niedrigen Inflationsraten noch mit den Spitzenwerten der Vergangenheit zu rechnen.

Eine vernünftige Basis für die Zukunft könnte der Durchschnitt der Inflationsrate mit ca. 2,5 % sein.

Helbelwirkung mit der Immobilie

Der Sicherheitsfaktor bei Grundeigentum ist hoch, immerhin akzeptieren Banken Immobilien als Sicherheit am liebsten. Dies macht auch den nächsten Punkt, nämlich die Hebelwirkung der Immobilie darstellbar und durchführbar. Es ist z. B.

möglich, mit relativ geringem finanziellem Aufwand, z. B. 200,- € im Monat Immobilieneigentümer zu werden. Das Schönste ist, dass dieser Betrag durch steigende Mieteinnahmen abnimmt. Mit diesen 200,- € bewegen sie jedoch am Kapitalmarkt eine Summe von 150.

000,- € und die Wertsteigerung basiert auf diesem Betrag.

Die unsichere Rentensituation sowie Mieterhöhungen, lassen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden immer größer werden. Lieber das Geld in die eigene Tasche zahlen und Wohneigentum kaufen, als ein Leben lang Miete zu zahlen. Mit diesem Wohneigentum sichert man sich somit auch die spätere Altersvorsorge. Doch nicht immer muss man diese „vier Wände“ selbst bewohnen.

Mietfrei wohnen: Wie ist dies möglich?

Mietfrei – ein Leben lang

Wer wünscht sich nicht, gratis wohnen zu können? Das mietfreie Wohnen klingt nach dem Traum aller Mieter. Doch dies ist leider nicht so einfach, wie es klingt. Denn selbst wenn Sie Wohnraum kostenlos vermieten, fallen dabei Steuern an.

Hier erfahren Sie, was mit dem mietfreien Wohnen gemeint ist, wie Sie im Alter mietfrei wohnen können und ob Sie Familienangehörige dazu einladen dürfen, mietfrei bei Ihnen zu wohnen. Dabei gehen wir auch auf den Vorzugsmietzins sowie die Frage, ob mietfreies Wohnen als Schenkung gilt, ein.

Was ist mietfreies Wohnen?

Mietfreies oder unentgeltliches Wohnen bedeutet, die eigene oder gemietete Immobilie an jemand anderen zu vermieten, der dafür keinen Mietzins bezahlen muss. Auch bei einem deutlich reduzierten Mietzins lässt sich vom mietfreiem Wohnen sprechen.

Darüber hinaus handelt es sich auch dann um mietfreies Wohnen, wenn Sie Besitzer einer Immobilie sind und diese bereits voll finanziert haben. Denn dann wohnen Sie unentgeltlich, was aber nicht bedeutet, dass Sie keine Kosten haben oder keine Steuern zahlen müssen.

Die folgenden Möglichkeiten für das mietfreie Wohnen bestehen:

  • In der eigenen, abbezahlten Immobilie wohnen
  • Das eigene Objekt mietfrei an Angehörige vermieten
  • Untermieter oder Gäste einladen

Wie kann ich im Alter mietfrei wohnen?

Vor allem im dritten Lebensabschnitt bietet Wohneigentum grosse Vorteile. Zum Beispiel ist das mietfreie Wohnen ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. In der Schweiz können Sie daher die zweite oder dritte Säule der Altersvorsorge verpfänden, um das Guthaben zur Schaffung von Wohneigentum zu nutzen. Idealerweise müssen Sie so im Alter nicht mehr für das Wohnen zahlen.

Wichtig: Pensionskassenguthaben unterliegt strengen Einschränkungen, was die Nutzung angeht. Sie dürfen es wirklich nur zur langfristigen Förderung von Immobilieneigentum verwenden. Daher ist es nur alle fünf Jahre möglich, Pensionskassengelder zu nutzen. 

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Fest steht, dass die Investition in eine eigene Immobilie eine empfehlenswerte Variante der Altersvorsorge ist. Achten Sie darauf, zu Rentenbeginn möglichst schuldenfrei zu sein. Weitere wichtige Aspekte sind die altersgerechte, also barrierefreie Planung der Immobilie sowie eine gute Rücklage für eventuelle Reparaturarbeiten an der Immobilie.

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Übrigens: Auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie bereits vollständig abbezahlt haben, können Sie nicht komplett mietfrei wohnen. Denn der sogenannte Eigenmietwert wird vom Steueramt als Einkommen gewertet, weshalb Sie Steuern zahlen müssen – mehr dazu lesen Sie hier.

Können Familienangehörige mietfrei wohnen?

Das mietfreie Wohnen kommt auch für Familienangehörige infrage. Denn viele Immobilienbesitzer vermieten ihr Objekt günstig oder sogar kostenlos an Freunde oder Angehörige. Dabei gewähren sie einen sogenannten Vorzugsmietzins. Dies ist in der Schweiz völlig legal.

Beachten Sie jedoch, dass Sie es in diesem Fall riskieren, eine Steuernachzahlung entrichten zu müssen. Denn die Eidgenössische Steuerverwaltung geht davon aus, dass Sie marktgerechte Mieteinnahmen haben. Sie müssen also selbst auf Mieteinnahmen, die Sie nicht erhalten haben, Steuern zahlen.

In jedem Kanton gibt es Grenzen, die besagen, wie günstig Sie das Objekt vermieten dürfen, ohne Steuernachzahlungen in Kauf zu nehmen.

Informieren Sie sich daher bei der gratis Vermietung an Freunde oder Familie über diese Grenze und ziehen Sie in Erwägung, einen niedrigen Mietzins anzusetzen.

Grundsätzlich liegt die Grenze bei 50% des Eigenmietwertes – wenn die Miete darunter liegt, wird eine Steuerumgehung angenommen.

Beachten Sie die folgenden Hinweise, um die Vermietung an Angehörige oder Bekannte korrekt zu gestalten:

  • Schliessen Sie mit Hilfe eines Anwalts einen ordentlichen Mietvertrag ab.
  • Verzichten Sie darauf, nur ein Nutzungsrecht zu vergeben, da das Finanzamt dabei schnell einen vorgetäuschten Mietvertrag vermutet.
  • Sie dürfen für den Vorzugsmietzins keine Gegenleistung verlangen.
  • Setzen Sie einen Mietzins an, der mindestens 50% des Eigenmietwertes beträgt.

Wie lange darf jemand unangemeldet bei mir wohnen?

Eine weitere Variante des mietfreien Wohnens besteht darin, jemanden als Gast in Ihre Wohnung aufzunehmen. In der Schweiz haben alle Mieter das Recht dazu, ohne Einverständnis des Vermieters Gäste zu beherbergen. Dies fällt nämlich in den Bereich der Privatsphäre.

Die maximale Länge des Besuchs ist nicht festgelegt. Auch Tiere gelten übrigens als Besucher. Dennoch kann der Vermieter in bestimmten Situationen beanstanden, dass der Besucher bereits zu lange bei Ihnen wohnt und daher gemeldet werden muss.

Die folgenden Regeln sind wichtig für den unangemeldeten Besuch:

  • Der Besucher muss sich an die geltende Hausordnung halten.
  • Die Nachbarn dürfen sich durch den Besuch nicht gestört fühlen.
  • Die Mietwohnung darf nicht überbelegt sein.
  • Enge Angehörige dürfen Sie für mehrere Wochen bei sich aufnehmen, sollten dies aber dem Vermieter melden.
  • Auch, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung verbietet, darf der Besuch Tiere mitbringen. Wenn das Tier sehr lange in der Wohnung bleibt, darf der Vermieter jedoch ein Besuchsverbot verhängen.
  • Gewerblicher Besuch ist normalerweise nicht erlaubt.
  • Der Besuch darf weder Gefahren noch Nachteile für Sie und die anderen Parteien im Haus mit sich bringen.

Anders sieht es aus, wenn Sie eine Immobilie besitzen. Dann dürfen Sie selbst bestimmen, wie lange der Besuch bleibt und wie er sich zu verhalten hat. Denken Sie jedoch daran, dass Besucher sich dann melden müssen, wenn sie ihren Lebensmittelpunkt in Ihrer Wohnung haben. Die Regeln zum Meldezeitpunkt variieren je nach Kanton.

Darf ich meine Wohnung gratis untervermieten?

Wenn Sie von Ihrem Besucher Geld nehmen, handelt es sich schnell um ein Untermietverhältnis. Dieses müssen Sie zwangsläufig dem Vermieter melden. Bei Ihrer eigenen Immobilie müssen Sie das Einkommen dem Steueramt melden. Gratis untervermietete Räume in der eigenen Immobilie sind erlaubt, aber auch hier müssen Sie eventuell mit Steuernachzahlungen rechnen.

In jedem Fall müssen Sie bei der Vermietung an Angehörige sowie bei der kostenlosen Vermietung der Wohnung an andere darauf achten, dass Sie einen Vertrag zum mietfreien Wohnen aufsetzen. Zudem gelten die folgenden Regeln:

  • Sie dürfen die Wohnung nur sachgemäss benutzen und müssen daher stets den eigenen Mietvertrag respektieren.
  • Sowohl Sie als auch die Angehörigen, an die Sie mietfrei vermieten, müssen die Mietsache sorgfältig benutzen.
  • Achten Sie auf Gebrauchsmodalitäten sowie den Kreis der Benutzer im Mietvertrag.
  • Informieren Sie sich über die geltenden Regelungen in Ihrem Kanton, was unangemeldetes Wohnen sowie die Konditionen für mietfreies Wohnen angeht.

Ist mietfreies Wohnen eine Schenkung?

Auch bei einem Erbe kann es zum mietfreien Wohnen kommen. Denn viele Erblasser übergeben die Immobilie an die Erbengemeinschaft, die dann das Recht hat, das Objekt als ihr Eigenes zu nutzen. Ebenso ist es möglich, dass bestimmte Erben das Recht auf mietfreies Wohnen erhalten, ohne die Immobilie zu besitzen.

Wenn der Erblasser gezielt Wohnraum zur Verfügung stellt, ist laut Gesetz der Ausgleich zwischen den erbenden Kindern oder anderen nahen Angehörigen nötig. Dies gilt jedoch nur für Schenkungen, die als Ausstattung dienen, also für Wohnung, die anlässlich einer Hochzeit oder anlässlich des Studienbeginns geschenkt werden.

Wenn der Erblasser hingegen zu Lebzeiten eine Wohnung zum mietfreien Wohnen hinterlässt, handelt es sich nicht um eine Schenkung, da es sich beim Erblasser nicht um eine Vermögensverminderung handelt.

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Zwar könnte der Erblasser seine Wohnung vermieten und so sein Einkommen vergrössern, aber es handelt sich nicht um eine konkret vorhandene Vermögensposition.

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Somit ist die Übergabe von mietfreiem Wohnraum nicht als ausgleichspflichtige Zuwendung einzustufen.

Das mietfreie Wohnen gilt auch dann noch als verhältnismässig, wenn der Erblasser seinen anderen erbberechtigten Kindern die gleiche Zuwendung gewährt. Diese muss nicht die gleiche Form einnehmen, aber einem ähnlichen Wert entsprechen. Bei Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft kommt es normalerweise zur Prüfung des Einzelfalls.

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Источник: https://www.properti.ch/de/mietfrei-wohnen/

Umkehrhypothek und Leibrente: Mietfrei im zuvor eigenen Haus wohnen

Mietfrei – ein Leben lang

Umkehrhypothek, Leib-, Immobilien-, Zustifterrente, Reverse Mortgage – es gibt viele Namen für dieses Produkt. Die Idee dahinter: Entweder verkaufen Immobilienbesitzer ihr Objekt oder sie beleihen es.

In beiden Fällen können sie es trotzdem weiter bewohnen. Je nach Finanzierungsmodell erhält der Eigentümer eine Einmalzahlung, eine zeitlich befristete oder eine lebenslange Rente – und wohnt bis ans Lebensende mietfrei in seiner Immobilie.

Erst nach seinem Tod, ggf. aber auch bei einem Auszug ins Altersheim, geht die Immobilie in den Besitz des Käufers (zum Beispiel ein Kreditinstitut oder Versicherungsunternehmen) über.

Oder das durch die Umkehrhypothek entstandene Darlehen wird durch den Verkauf der Immobilie getilgt.

Was sind die Vorteile einer Umkehrhypothek?

Eigentümer können bis an ihr Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, bekommen aber dennoch schon zu Lebzeiten Geld für ihre Immobilie. Die Auszahlung ist steuerfrei, zu Lebzeiten erfolgen weder Zins- noch Tilgungszahlungen.

Die Umkehrhypothek ermöglicht Planungssicherheit, da alle wichtigen Faktoren – zum Beispiel Höhe der Rente/Einmalzahlung, Zinssatz, Laufzeit – im Voraus festgelegt werden. Ein Verkauf der Immobilie – zum Beispiel im Pflegefall – ist in den meisten Fällen möglich.

Aus dem Verkaufserlös wird dann das Darlehen getilgt.

Falls Ihnen eine Bank ein Darlehen anbietet, bei dem zu Lebzeiten Zinsen und / oder Tilgung aus dem laufenden Einkommen geleistet werden müssen, handelt es sich nicht um eine Umkehrhypothek, sondern um ein „normales“ Darlehen, bei dem die Immobilie vermutlich schlicht als Sicherheit dient.

Welche Nachteile hat eine Umkehrhypothek?

Die Umkehrhypothek ist ein relativ teures Produkt. Dies betrifft sowohl den Zinssatz für das Darlehen als auch die anfallenden Gebühren.

Hier sind zum Beispiel die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank gegen das Risiko eines langen Lebens zu nennen – wenn der Eigentümer also länger lebt als statistisch berechnet. Die Immobilie dient als Sicherheit für die Umkehrhypothek und kann nicht mehr anderweitig als Sicherheit verwendet werden.

Sie reduziert die Erbmasse. Wer sich für eine Umkehrhypothek interessiert, sollte auf jeden Fall abklären, wer zukünftig finanziell für Instandhaltungskosten und Renovierungen aufkommen muss.

Wieviel Geld kann man für seine Immobilie erwarten?

Das hängt natürlich von vielen Faktoren ab, wie der Zustand und Lage der Immobilie oder dem Angebot des jeweiligen Anbieters. Folgendes Beispiel gibt eine ungefähre Größenordnung:

Angenommen, Sie haben eine Immobilie, die heute 200.000 Euro wert ist. Der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag von 25 Prozent vor. Somit steht eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung. Sie bekommen aber nicht 150.

000 Euro ausbezahlt, sondern das Darlehen am Laufzeitende darf nicht mehr als 150.000 Euro betragen. Wenn die Laufzeit des Darlehens 19 Jahre beträgt, steht bei einem Zinssatz von 6 Prozent eine Summe von knapp 50.

000 Euro als Einmalauszahlung oder etwa 340 Euro an monatlicher Rente zur Verfügung.

Beachten Sie, dass in dieser Rechnung noch keine Gebühren berücksichtigt sind. Die verschiedenen Gebühren führen dazu, dass der Ihnen zur Verfügung stehende Betrag geringer ist. So kann sich die Einmalzahlung zum Beispiel auf 45.000 Euro oder die monatliche Rente auf 250 Euro reduzieren.

Für wen kommt die Umkehrhypothek in Frage?

Ob eine Umkehrhypothek für Verbraucher ein geeignetes Produkt ist, kann man nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Sie ist für einen ganz bestimmten Personenkreis eine denkbare Alternative.

Grundsätzlich kommt die Hypothek für Menschen in Frage, die

  • bereits Rentner sind oder kurz vor Renteneintritt stehen,
  • eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen,
  • in dieser Immobilie wohnen bleiben wollen,
  • keine nahe stehenden Erben haben und
  • gerne mehr Liquidität haben wollen, ohne einen finanziellen Engpass überbrücken zu müssen.

Bei einer Betrachtung des obigen Beispiels können zwei Verbraucher mit gleicher Ausgangssituation zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommen:

Verbraucher A:

„Die Umkehrhypothek ist für mich sehr interessant, weil ich in der Summe knapp 50.000 Euro erhalte – Geld, das ich sonst nicht bekommen würde. Ich habe keine nahe stehenden Erben oder vererbe auch ohne die Immobilie immer noch genug.“

Verbraucher B:

„Die Umkehrhypothek ist für mich nicht interessant, weil ich nur knapp 50.000 Euro erhalte, am Ende aber 150.000 Euro zurückgezahlt werden müssen. Dadurch reduziert sich das, was ich meinen Lieben vererbe, um 100.000 Euro.“

Was sind die Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und Leibrente?

Sowohl Umkehrhypothek als auch Leibrente haben den gemeinsamen Kern, dass der bisherige Eigentümer bis an das Lebensende in seiner Immobilie wohnen bleibt, ohne Miete zahlen zu müssen und schon zu Lebzeiten Geld für das Objekt erhält.

Während bei der Umkehrhypothek grundsätzlich eine einmalige Zahlung, eine zeitlich befristete Rente und eine lebenslang gezahlte Rente möglich sind, geht es bei der Leibrente um eine wiederkehrende Zahlung, eine einmalige Zahlung sollte per Definition eigentlich nicht vorgesehen sein.

In der Praxis kann aber auch eine Einmalzahlung Teil des Vertrags werden – beispielsweise wenn bei dem Objekt noch eine Restschuld besteht und der bisherige Eigentümer Kapital für die vollständige Entschuldung benötigt.

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Rechtlich gibt es zwischen Umkehrhypothek und Leibrente bedeutende Unterschiede. Bei der Umkehrhypothek handelt es sich letztlich um einen Kreditvertrag, bei dessen Unterzeichnung es nicht zu einem Eigentümerwechsel kommt.

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Damit trägt, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, weiterhin der bisherige Eigentümer die Kosten für notwendige Sanierungen. Die Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit, die in der Regel über eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird.

Nach dem Tod des Eigentümers wird das Darlehen entweder durch den Verkauf der Immobilie getilgt oder aber das Objekt geht in den Besitz des Darlehensgebers über.

Anders bei der Leibrente: Hier kommt es schon bei der Unterzeichnung zu einem Verkauf und damit zu einem Eigentümerwechsel. Die Rechte des bisherigen Eigentümers, wie das mietfreie Wohnrecht bis ans Lebensende, werden in das Grundbuch eingetragen. Für Sanierungen ist, sofern nicht vertraglich etwas anderes vereinbart wird, dann der neue Eigentümer verantwortlich.

Grundsätzlich kann man nicht sagen, ob Umkehrhypothek oder Leibrente vorteilhafter ist. Es kommt auf den Einzelfall an – und auf die Frage, ob und wie viele Angebote es in der Praxis für das betroffene Objekt überhaupt gibt. Denn Umkehrhypothek und Leibrente haben sich in Deutschland bisher noch nicht durchgesetzt, die weitere Entwicklung muss man abwarten.

Welche Alternativen gibt es zur Umkehrhypothek und Leibrente?

Wer sein Vermögen auf unterschiedliche Produktarten verteilt hat, sollte prüfen, ob die gewünschte zusätzliche Liquidität nicht besser anderweitig erreicht werden kann als durch die relativ teure Umkehrhypothek. Wer außer der eigenen Immobilie kein nennenswertes Vermögen besitzt, sollte sich fragen, ob ein Verkauf vielleicht die bessere Alternative ist.

Ein schlechtes Szenario wäre es, wenn die Umkehrhypothek oder Leibrente zwar aus einem heutigen finanziellen Engpass hilft, ein paar Jahre später dann aber doch der Verkauf ansteht und die Immobilie entweder durch die teure Umkehrhypothek belastet ist oder aber einem das Objekt bei der Leibrente gar nicht mehr gehört.

Источник: https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/bau-und-immobilienfinanzierung/umkehrhypothek-und-leibrente-mietfrei-im-zuvor-eigenen-haus-wohnen-10758

Mietfrei wohnen: Für mehr Lebensqualtät im Alter

Mietfrei – ein Leben lang
Mietfrei wohnen“, das ist wohl ein Traum der meisten Menschen. Doch abgesehen davon, dass „mietfrei“ nicht gleich „kostenfrei“ heißt, ist die eigene Immobilie nicht immer die beste Altersvorsorge.

Sicherheit im Alter: Mietfrei wohnen mit eigenem Immobilienbesitz

Schon die Großeltern bauten ihr eigenes Haus, um mietfrei wohnen zu können.

So ist es auch heute noch und viele Erwerbstätige beginnen bereits in jungen Jahren damit, sich über eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit die eigenen vier Wände zu leisten.

Oft sind die monatlichen Belastungen dabei hoch und das sogar, wenn ein vergleichsweise günstiges Objekt errichtet wird.

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Verschiedene Anbieter haben sich darauf spezialisiert, Fertighäuser zu errichten, die beim Bau durch ihre Kostenersparnis überaus attraktiv sind. So auch „Fingerhaus“ mit Sitz in Hessen, das Holzhäuser in Fertigbauweise anbietet und so die neuen Hausbesitzer mietfrei wohnen lässt. Auch diese Häuser können nach dem individuellen Bedarf errichtet werden.

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Der Tipp vom Finanzexperten: Viel zu viele Häuslebauer gehen vom momentanen Bedarf aus. Jedes Kind bekommt ein Zimmer, dann gibt es noch das Spiel- und das Arbeitszimmer neben den üblichen Räumen. Wenn die Kinder ausgezogen sind, ist ein solches Haus oft zu groß.

Wer sich nicht mit dem Gedanken anfreunden kann, den Immobilienbesitz später zu verkaufen, sollte daher lieber etwas knapper planen, um die Baufinanzierung in Grenzen zu halten bzw.

später nicht in einer deutlich überdimensionierten Immobilie mit den entsprechenden Kosten leben zu müssen.

Tatsächlich ist es richtig, dass das Wohnen in den eigenen vier Wänden mietfrei möglich ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass es gänzlich kostenfrei ist! Zahlreiche Nebenkosten sind zu bedenken:

  • Grundstückssteuern
  • Kosten für Wasser- und Abwasser
  • Wohngebäudeversicherung
  • Kosten für Energieversorgung und Heizung
  • Kosten für Straßenreinigung
  • Kosten für Instandhaltung und Modernisierung

Natürlich haben all diese Kosten auch die Bewohner eines Mietshauses, doch hier werden die Gesamtkosten anteilig auf die einzelnen Mieter umgelegt und zum Beispiel nach der Wohnfläche berechnet. Damit ergibt sich eine deutlich niedrigere finanzielle Belastung.

Die Nebenkosten für die Heizung sind ein gutes Beispiel, denn sie müssen für das gesamte Objekt berechnet werden.

Auch leer stehende Räume tragen zum gewissen Teil zu den Kosten bei, denn in der Regel werden alle Räume beheizt und damit auch eventuell nicht dauerhaft genutzte Zimmer.

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Auch die Nebenkosten, die in Form der Modernisierungs- und Instandhaltungskosten entstehen, müssen bei einem Immobilienbesitz allein durch den Eigentümer getragen werden.

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Das können viele Tausend Euro sein, wenn beispielsweise das Dach neu gedeckt werden muss oder wenn die Heizungsanlage zu erneuern ist. Was zuvor als Miete eingespart wurde, geht hier für diese Kosten wieder drauf.

Zusammengefasst heißt das: Mietfrei wohnen bedeutet dennoch Kosten, was im Rahmen der Vorsorge für das Alter zu berücksichtigen ist.

“Mietfrei wohnen“, das ist wohl ein Traum der meisten Menschen.(#01)

Mietfrei wohnen und die Immobilie absichern

Man stelle sich folgende Situation vor: Eine Familie, bei der der Mann der Hauptverdiener ist, nutzt die Möglichkeiten zur Baufinanzierung und nimmt einen hohen Kredit auf.

Leider hat der Mann bald darauf einen schweren Unfall, an dem er verstirbt. Die Frau steht mit Kindern und Wohnung allein da und muss sich um die Baufinanzierung kümmern.

Dies ist nicht möglich, die Immobilie muss verkauft werden, was finanzielle Verluste bedeutet.

Eine Risikolebensversicherung hätte geholfen! Bei vielen Anbietern einer Immobilienfinanzierung ist die Risikolebensversicherung daher inzwischen in verschiedenen Ausgestaltungsformen Pflicht.

Sie sichert den Todesfall ab und passt sich in der Höhe dem noch offenen Kredit an. Das heißt, dass die Risikolebensversicherung endet, wenn die Baufinanzierung beendet ist.

Stirbt der Kreditnehmer (im Beispiel der Familienvater), tritt die Versicherung in Leistung und löst den Kredit ab. Die Angehörigen sind schuldenfrei.

Eine solche Risikolebensversicherung kann auch auf den Fall der Erwerbsunfähigkeit ausgedehnt werden, was zwar eine höhere Prämienbelastung bedeutet, dafür jedoch besser schützt.

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Angesichts dessen, dass ein Immobilienkredit in der Regel über 20 oder 30 Jahre läuft und auf dem Haushaltseinkommen basiert, das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden war, kann einer ausreichenden Absicherung nicht genügend Bedeutung beigemessen werden.

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Niemand kann absehen, was innerhalb einer solchen Zeitspanne geschieht und es ist allemal besser, den vergleichsweise geringen Jahresbeitrag für die Lebensversicherung zu zahlen, als dass die Angehörigen das gemeinsam errichtete oder gekaufte Heim wieder verlassen müssen, weil sie die Kreditraten nicht auringen können.

Vorsorge hat ebenso viele Gesichter wie die Ernstfälle, die mit ihrer Hilfe abgesichert werden sollen.(#02)

Mietfrei wohnen als alleinige Altersvorsorge?

Vorsorge hat ebenso viele Gesichter wie die Ernstfälle, die mit ihrer Hilfe abgesichert werden sollen. Außer der eben genannten Risikolebensversicherung ist es daher wichtig, weitere Möglichkeiten zur Vorsorge zu nutzen.

In puncto Altersvorsorge heißt das, dass nicht allein auf den Immobilienbesitz gesetzt werden sollte, denn die Nebenkosten, die mit der Immobilie verbunden sind, können eine hohe Belastung darstellen.

Vor allem angesichts der Renten, von denen niemand weiß, ob sie in 30 Jahren überhaupt noch gezahlt werden und wenn ja, ob das Geld zum Leben reicht.

Um Nebenkosten und allgemeine Kosten für die Lebenshaltung decken zu können, muss die Altersvorsorge daher neben der Immobilie weitere Maßnahmen beinhalten. Experten raten, den Kredit für die Immobilie so anzulegen, dass dieser rund zehn Jahre vor Renteneintritt abbezahlt ist.

Dann bleibt noch etwas Zeit, um Barmittel anzusparen, wobei die Sparraten bestenfalls in der gleichen Höhe wie die bisherigen Kreditraten berechnet sind. Außerdem kann die Lebensversicherung zur Vorsorge eingesetzt werden.

Hierbei ist nicht die Risikolebensversicherung genannt, sondern es geht um eine kapitalbildende Lebensversicherung.

In diese wird über viele Jahre hinweg ein fester Betrag eingezahlt, wobei sich die Prämien dynamisch anpassen.

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Mit ihnen steigen die zu erwartenden Beträge im Falle der Erwerbsunfähigkeit oder bei Tod des Versicherungsnehmers. Wird das vereinbarte Datum erreicht, wird der angesparte Betrag ausgezahlt.

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Auch dieser kann neu angelegt oder für bestimmte Anschaffungen im Rahmen des Immobilienbesitzes verwendet werden.

Auch Wohn-Riester ist eine Möglichkeit, später mietfrei wohnen zu können. Ähnlich wie bei einem normalen Riester-Vertrag werden jährliche Beträge eingezahlt, dazu gibt es die Förderungen vom Staat.

Mit dem angesparten Betrag, der auch vorweggenommen werden kann, kann der Immobilienbesitz finanziert werden.

Wichtig: Die nachgelagerte Besteuerung bedenken und entsprechend sparen!

Um mehr Sicherheit zu haben, sollten weitere Anlageformen genutzt werden. Fonds und Wertpapiere sind neben der Lebensversicherung eine weitere gute Möglichkeit, langfristig Geld anzusparen.

Wer auf Sicherheit setzt, sollte hier tatsächlich langfristige Produkte wählen, denn diese gleichen durch die Dauer der Ansparzeit eventuelle Verluste wieder aus und sind deutlich risikoärmer.

Die Rendite ist dafür allerdings auch geringer als bei risikoreichen, kurzfristigen Anlagemöglichkeiten.

Wer den Wunsch hegt, möglichst mietfrei im Alter wohnen zu können, stößt eventuell auf das Angebot zur Umkehrhypothek.(#03)

Mietfrei wohnen mit der Umkehrhypothek?

Wer den Wunsch hegt, möglichst mietfrei im Alter wohnen zu können, stößt eventuell auf das Angebot zur Umkehrhypothek.

Was hat es damit auf sich? Die Umkehrhypothek wird auch als Leibrente bezeichnet, wobei die Idee dahinter ist, die Immobilie zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Die Immobilienbesitzer bekommen eine einmalige Zahlung oder eine monatliche Rente gewährt.

Sie wohnen dann bis zu ihrem Lebensende mietfrei in der Immobilie. Erst mit dem Tod der Bewohner oder ihrem Auszug (zum Beispiel in ein Pflegeheim) geht das Haus gänzlich in das Eigentum des Kreditgebers über.

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Die Vorteile der Umkehrhypothek liegen auf der Hand: Die alten Besitzer können bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie bleiben und bekommen zu Lebzeiten das Geld dafür, als hätten sie es verkauft.

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Sie erhalten damit ein Höchstmaß an Planungssicherheit, denn alle Zahlungen werden vertraglich festgelegt. Verkaufen sie das Haus vorher, wird mit dem Erlös das Darlehen der Umkehrhypothek getilgt.

Doch es gibt auch Nachteile, denn die Leibrente gilt als sehr teures Produkt zur Vorsorge. Die Zinsen für das Darlehen sind vergleichsweise hoch, außerdem ist hohe Gebühren mit dem Produkt verbunden.

Die Immobilie geht auch nicht mehr in die Erbmasse ein und reduziert diese. Wer keine Kinder hat bzw.

niemandem, dem er etwas vererben möchte, sieht diesen Punkt vielleicht als irrelevant an, andere wiederum möchten gern so viel wie möglich vererben.

Viele Hausbesitzer regeln ihre Vermögensverhältnisse schon zu Lebzeiten und nehmen zum Beispiel eine Schenkung des Hauses an ihre Kinder vor.(#04)

Mietfrei wohnen nach der Schenkung

Viele Hausbesitzer regeln ihre Vermögensverhältnisse schon zu Lebzeiten und nehmen zum Beispiel eine Schenkung des Hauses an ihre Kinder vor. Damit sollen spätere Erbstreitigkeiten verhindert werden. Die Schenkung kann auch an eine andere Person stattfinden, die beispielsweise die Pflege der Hausbesitzer im Gegenzug übernimmt.

Sie läuft über eine Dauer von zehn Jahren und ist in dieser Zeit noch anfechtbar. Danach geht die Immobilie wie vereinbart in das Eigentum des Beschenkten über. Schenkungssteuern fallen je nach Wert der Immobilie und des Verwandtschaftsgrades an.

Ein Schenkungsvertrag regelt die Modalitäten zum Übergang des Besitzes, wobei sich die dann ehemaligen Eigentümer oft ein Wohnrecht einräumen lassen.

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Sie haben damit die Möglichkeit, das Haus so lange sie leben mietfrei zu bewohnen. Es ist nicht möglich, eine Miete zu verlangen, dennoch können die Kosten umgelegt werden. Auch das sollte vertraglich festgehalten werden. So ist es sinnvoll, die Verbrauchskosten anteilig umzulegen.

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Dafür ist ein Pauschalbetrag ansetzbar oder es wird eine genaue Abrechnung vorgenommen. Der das Wohnrecht innehabende Bewohner sollte seine eigenen Nebenkosten decken, zu denen Müll- und Energiekosten ebenso gehören wie anteilige Modernisierungskosten.

Wird das kostenlose Wohnrecht nicht vertraglich vereinbart, ist es theoretisch möglich, eine Miete für das Wohnen zu verlangen.

Mit Sicherheit Steuern sparen? Mietfrei wohnen mit Steuertücken

Wer innerhalb der Familie eine Immobilie vermietet und der Meinung ist, er könnte die Kosten für Haus oder Wohnung von der Steuer zurückholen, sollte sich vorab gut informieren.

Denn das mietfreie Wohnen kann schnell zur Steuerfalle werden! Wird eine Immobilie an nahestehende Angehörige vermietet, müssen die Mietkosten wenigstens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Nur dann ist es möglich, die Ausgaben für das Objekt in voller Höhe als Werbungskosten anzusetzen.

Darf der Mieter kostenfrei in der Wohnung leben, können gar keine Werbungskosten angesetzt werden, bei einer vereinbarten Miete von unter 66 Prozent ist eine anteilige Berechnung möglich.

Diese Grenze hat der Gesetzgeber vorgegeben, um zu verhindern, dass der Fiskus generell bei Vermietungen an Angehörige draufzahlen muss. Denn die steuerliche Gegenrechnung von Ausgaben und Abschreibungen ist möglich. Sind die Einnahmen aber zu gering, müsste das Finanzamt die Differenz erstatten. Die genannte Grenze von 66 Prozent soll dies verhindern und allzu große Verluste eindämmen.

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Источник: http://www.lebensversicherung-news.de/mietfrei-wohnen/

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