Mit diesen Grundstückspreisen können Sie derzeit rechnen

Contents
  1. Grundstückspreise 2021: Was kostet Bauland in Deutschland?
  2. Aktuelle Grundstückspreise für unbebautes Bauland in Deutschland
  3. Was ist mein Grundstück wert?
  4. Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise?
  5. Wie berechnet man Grundstückspreise?
  6. Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?
  7. Zu den Baulandkosten können noch weitere Nebenkosten kommen
  8. Mögliche Herrichtungskosten für ein Grundstück einkalkulieren
  9. Bodenrichtwert: Definition, Berechnung, Aussagekraft
  10. In Kürze: Was ist der Bodenrichtwert?
  11. Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
  12. Wo werden die Daten veröffentlicht und wie bekommt man an sie?
  13. Wie lässt sich der Bodenwert durch den Bodenrichtwert ermitteln?
  14. Welche Aussagekraft hat der Bodenrichtwert für einzelne Immobilien?
  15. Wie ist der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf zu beachten?
  16. Recht und Steuern: Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert hier?
  17. Ist der Grundstückspreis angemessen?
  18. So wird der Grundstückswert festgelegt
  19. Der Bodenrichtwert und seine Ermittlung
  20. Der Verkehrswert und seine Ermittlung
  21. Konkrete Grundstückspreise zum Vergleich in Erfahrung bringen
  22. Grundstückswertbegutachtung durchführen lassen
  23. Was wird begutachtet?
  24. Was kostet eine Grundstückswertbegutachtung?
  25. Grundstückspreise: Tipps für die Wertermittlung
  26. Wie kann man den Grundstückswert ermitteln?
  27. Grundstückswert ermitteln nach der ImmoWertV
  28. Den Grundstückswert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren
  29. Den Grundstückswert ermitteln anhand von Bodenrichtwerten
  30. Was bewirkt ein Fallen oder Steigen der Grundstückspreise?
  31. Was kostet Bauland 2019 in Deutschland?
  32. Warum sollten Sie einen Profi mit der Ermittlung des Grundstückspreises beauftragen?

Grundstückspreise 2021: Was kostet Bauland in Deutschland?

Mit diesen Grundstückspreisen können Sie derzeit rechnen

Das kommt ganz darauf an, wo Sie wohnen wollen. In München kostet ein Quadratmeter in „mittlerer Lage“ – das heißt mit Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen – aktuell etwa 1.750 €. In Hildburghausen in Thüringen sind es nur 21 €.

Der Preis hängt auch davon ab, ob Sie ein unbebautes Grundstück oder ein Grundstück mit Immobilie kaufen wollen. Um Ihnen einen Überblick zu geben, haben wir die Quadratmeterpreise für Bauland aller Bundesländern in folgender Tabelle zusammengefasst.

Aktuelle Grundstückspreise für unbebautes Bauland in Deutschland

Die Zahlen in der Tabelle stellen die Kaufwerte von Bauland dar. Dabei wurden sowohl baureifes Land als auch Rohbauland zusammengefasst. Es handelt sich um Durchschnittspreise, die im 2. Quartal 2020 erzielt wurden. Die höchsten Preise werden demnach in Berlin, Bayern und Hamburg aufgerufen. Das günstigste Bauland kann in Sachsen-Anhalt und Thüringen erworben werden.

Bundeslanddurchschnittlicher Kaufwert für Bauland
Baden-Württemberg 175,84 €
Bayern 229,43 €
Berlin671,77 €
Brandenburg93,63 €
Bremen137,30 €
Hamburg 268,79 €
Hessen163,89 €
Mecklenburg-Vorpommernn51,56 €
Niedersachsen 72,18 €
Nordrhein-Westfalen 110,63 €
Rheinland-Pfalz118,78 €
Saarland88,47 €
Sachsen 64,50 €
Sachsen-Anhalt31,19 €
Schleswig-Holstein95,30 €
Thüringen48,14 €

Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: 14. Dezember 2020

Wichtig ist, dass in den Bundesländern große Unterschiede im Kaufpreis zwischen kleinen Gemeinden und Städten bestehen. In den meisten Fällen steigen die Preise je größer die Gemeinde ist. Ein Beispiel kann das verdeutlichen: In Bayern kostet ein Quadratmeter Bauland in einer Gemeinde mit weniger als 2.000 Einwohnern rund 128 €. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern dagegen 1.290 €.

Was ist mein Grundstück wert?

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Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise?

Die Gründe, warum sich Baulandpreise selbst in derselben Region stark voneinander unterscheiden können, sind vielfältig. Das sind die wichtigsten:

  • die Lage
  • die Beschaffenheit des Bodens (etwas günstiger sind Grundstücke, die für den Bau noch gesäubert oder zum Beispiel gerodet werden müssen)
  • der Zuschnitt des Grundstücks
  • das Verkehrsnetz (eine gute Anbindung durch öffentlichen Nahverkehr, Autobahnen oder einen Flughafen steigert den Wert des Grundstücks)
  • Bildungseinrichtungen und Kitas in der Nähe
  • die Kaufkraft der Einwohner (Bauland ist in Städten mit hoher Kaufkraft teurer)
  • Arbeitgeber in der Umgebung (Verkäufer und Makler werden gegebenenfalls auch geltend machen, wenn es in der Gegend zahlungskräftige Arbeitgeber gibt)

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Wie berechnet man Grundstückspreise?

Der Wert eines Grundstücks wird auch Bodenwert genannt. Um diesen festzustellen, nutzt man in der Regel das Vergleichswertverfahren und zieht den Bodenrichtwert heran.

Hier wird der Bodenwert von den Verkaufspreisen anderer Grundstücke in vergleichbarer Lage abgeleitet. Die Vergleichs-Grundstücke müssen ähnliche Merkmale aufweisen und sie sollten aktuelle Grundstückspreise abbilden. Das heißt, man wird bei diesem Verfahren zum Beispiel kein Bauland zum Vergleich heranziehen, das vor 10 Jahren verkauft wurde.

Das Vergleichswertverfahren führt zu einer Preisangabe für das Grundstück insgesamt. Der Bodenrichtwert dagegen ist eine konkrete Angabe für Quadratmeterpreise.

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In diesen Durchschnittspreis fließen die Lage des Baulands sowie die Kaufpreise für Grundstücke in der Region ein. Jede Kommune wird dabei in verschiedene „Bodenrichtwert-Zonen” eingeteilt.

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Den Bodenrichtwert beschließen kommunale Gutachterausschüsse jedes Jahr zum 31. Dezember auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen.

Gutachterausschüsse sind eine verlässliche Quelle für aktuelle Grundstückspreise, denn sie erhalten die Abschriften aller Immobilien-Kaufverträge in der Region.

Gutachterausschüsse gibt es in allen Landkreisen und kreisfreien Städten und sie veröffentlichen regelmäßig – zunehmend auch online – die aktuellen Bodenrichtwerte. Viele Ergebnisse stehen bereits auf den jeweiligen Landesportalen kostenlos zur Verfügung.

 Diesen Service sollten Sie unbedingt in Anspruch nehmen, wenn Sie vorhaben ein Grundstück zu kaufen. Der Bodenrichtwert bietet eine gute Orientierung, ob der Preis angemessen ist.

Hier finden Sie die Kontakte nach Bundesländern:

Tipp: Auch sehr nah beieinander liegende Grundstücke können sich in ihrer Bodenbeschaffenheit unterscheiden.

Der Bodenrichtwert ist eine Orientierung – aber sicher gehen Sie, wenn Sie einen Bodengutachter beauftragen. Der Experte kostet etwa 500 bis 800 €.

Er kann zum Beispiel feststellen, ob unerkannte Altlasten bestehen und Sie den Boden austauschen lassen müssten. Diese Kosten würden den Quadratmeterpreis erhöhen.

Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?

In vielen Regionen werden die Preise eher weiter steigen. Bauland ist eine begrenzte Ressource, und wenn die Nachfrage steigt, steigen auch die Preise.

Weil die Zinsen für Baugeld nach wie vor historisch niedrig und die Kreditbedingungen dementsprechend günstig sind, nutzen viele Menschen die Chance, sich Ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Zudem gelten Immobilien, insbesondere auf Eigenland, als vergleichsweise sichere Geldanlage.

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Gerade in Ballungszentren wie Frankfurt, München oder Stuttgart sind die Grundstückspreise daher hoch wie nie. Im Osten Deutschlands, in ländlichen Regionen und Teilen des Ruhrgebiets dagegen sind sie niedrig und könnten noch weiter fallen.

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In den vergangenen 10 Jahren kennt die Preisentwicklung für Immobilien und Bauland nur eine Richtung: nach oben. Wenn Sie also grundsätzlich mit dem Gedanken spielen ein Grundstück zu kaufen, sollten Sie besser nicht auf fallende Preise setzen. Sehen Sie sich lieber den aktuellen Markt an und überlegen Sie, was sich zu diesem Zeitpunkt in Ihrer Situation realisieren lässt.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Die immer noch anhaltende „Landflucht” führt dazu, dass Grundstückspreise in ländlichen Regionen sinken. Diese Entwicklung der Grundstückspreise sieht man bereits an den großen Preisunterschieden zwischen Städten wie Leipzig (280 € qm Preis) und dörflichen Regionen wie Oschatz (40 € qm Preis) – beide Orte liegen nur 70 km voneinander entfernt.

Zu den Baulandkosten können noch weitere Nebenkosten kommen

Wenn Sie ein Grundstück gefunden haben, das Ihnen gefällt und dessen Preis Sie für angemessen halten, bedenken Sie, dass weitere Kostenfaktoren hinzukommen. Das sind mögliche Erschließungs- und Herrichtungskosten.

Erschließungskosten entstehen, wenn für Wasser- und Energieversorgung gesorgt, und Telefon- und Internetanschlüsse gelegt werden müssen. Vielleicht muss sogar eine Straße verlängert werden, damit Ihr Grundstück ans Verkehrsnetz angeschlossen ist. Die größten Kosten verursachen meist:

  • Wasserversorgung
  • Gasversorgung
  • Stromversorgung
  • Abwasserableitung
  • Regenwasserableitung

Den Erschließungsbeitrag müssen Sie an die zuständige Gemeinde entrichten. Achtung: Grundstücksbesitzer müssen sich mit bis zu 90 % an den Kosten beteiligen – das kann schnell eine fünfstellige Summe bedeuten, die zu den Grundstückspreisen hinzukommt!

Mögliche Herrichtungskosten für ein Grundstück einkalkulieren

Herrichtungskosten sind der Oberbegriff für Arbeiten, die das Grundstück bebauungsfähig machen. Dazu gehören:

  • Altlastenbeseitigung 
  • Asbestbeseitigung
  • Reinigung von durch Öl verschmutzten Böden
  • Rodung bei Wildwuchs

Falls solche Arbeiten anfallen, lassen Sie sich am besten einen Kostenvoranschlag inklusive der Stundenlöhne für die Bauarbeiter erstellen.

Источник: https://www.vergleich.de/grundstueckspreise.html

Bodenrichtwert: Definition, Berechnung, Aussagekraft

Mit diesen Grundstückspreisen können Sie derzeit rechnen

Wie viel ist ein bestimmtes Grundstück wert? Auskunft darüber kann oft der Bodenrichtwert geben. Er spiegelt den Durchschnittswert von Grundstücken in bestimmten Lagen und Zonen und wird von einem Gutachterausschuss ermittelt. Wo er zu finden ist, worüber er Auskunft gibt – Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wie viel ist der Grund und Boden in einer bestimmten Lage wert? Das ist eine Frage, die sich viele Immobilienkäufer, Verkäufer, aber auch Makler stellen. Wer den Grundstückswert besser einschätzen will, findet dafür wichtige Anhaltspunkte beim Bodenrichtwert.

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In Kürze: Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert von Grundstücken einer Gemeinde, beziehungsweise von einzelnen Gebieten (Richtwertzonen) einer Gemeinde. Er basiert auf den gesammelten Kaufpreisen der regionalen Grundstücke und wird zusätzlich vom Entwicklungszustand der Lage des Grundstücks beeinflusst.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen der jeweiligen Gemeinden anhand tatsächlicher Verkäufe in einem bestimmten Zeitraum ermittelt, und zwar jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres. Es kann aber auch von den Gemeinden beschlossen werden, dass die Bodenrichtwerte häufiger ermittelt werden.

Die Gutachter erhalten die Daten dafür von den Notaren ihres Gebietes, welche ihnen Kopien sämtlicher notariell beurkundeter Kaufverträge zukommen lassen. Aus dieser Kaufpreissammlung werden dann Bodenrichtwertkarten oder -tabellen erstellt, die den Bodenrichtwert in den verschiedenen Bodenrichtwertzonen wiederspiegeln.

Diese Zonen können Straßen, Straßenzüge oder ganze Stadtteile oder Ortschaften umfassen.  Bei der Bodenrichtwertermittlung müssen unterschiedlichen Entwicklungszustände, also zum Beispiel Erschließungsgrad, Lage oder Bebauungsmöglichkeit, berücksichtigt werden.

Ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht, fällt bei der Bodenwertermittlung nicht ins Gewicht – es wird stehts behandelt, als wäre es unbebaut.

Rechtsgrundlage dafür, dass die Gemeinden verpflichtet sind, Bodenrichtwerte zu ermitteln, ist das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB).

Wo werden die Daten veröffentlicht und wie bekommt man an sie?

Veröffentlicht werden die aus der Kaufpreissammlung ermittelten Bodenrichtwerte in Form von Bodenrichtwerttabellen oder – häufiger – Bodenrichtwertkarten. In den Karten werden Grundstücke vergleichbarer Nutzungs- und Wertverhältnisse in einzelne Bodenrichtwertzonen unterteilt. Diese können größere Areale oder auch nur einzelne Straßenzüge umfassen.

Die Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten können bei den jeweiligen Gutachterausschüssen kostenlos eingesehen werden. Ist eine schriftliche Auskunft erwünscht, fallen dafür in der Regel Kosten an.

Diese liegen meist im unteren zweistelligen Bereich.

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Daneben gibt es seit einigen Jahren haben die Bundesländer vernetzte Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS); hier kann man jeweils, gegen eine Gebühr, entsprechende Informationen online anfordern.

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Über das offizielle Gemeinschaftsportal „Gutachterausschüsse ONLINE“ können Sie direkt zu dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) Ihres Bundeslandes gelangen: Hier geht’s zum BORIS der Bundesländer.

Wie lässt sich der Bodenwert durch den Bodenrichtwert ermitteln?

Der Bodenwert wird ermittelt, indem der Bodenrichtwert mit der Anzahl der Quadratmeter multipliziert wird. Also:

Bodenwert (€) = Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²)

Welche Aussagekraft hat der Bodenrichtwert für einzelne Immobilien?

Wer eine Immobilie besitzt und den Bodenrichtwert kennt, hat zwar einen guten Anhaltspunkt, wie viel Wert diese hat. Eine absolute Punktlandung hinsichtlich des tatsächlichen Wertes ist allerdings in der Regel nicht möglich.

Zum einen sind Bodenrichtwerte Aussagen über die Vergangenheit – je nach Marktsituation kann das Grundstück inzwischen mehr oder weniger Wert sein. Zum anderen gibt es auch innerhalb der einzelnen Bodenrichtwertzonen Unterschiede.

Bei der Ermittlung des konkreten Wertes sind deshalb weitere individuelle Merkmale eines Grundstücks zu berücksichtigen. Zum Beispiel:

  • Grad der Erschließung
  • Größe und Form des Grundstücks
  • Zulässige Bebauung (zum Beispiel zulässige Geschossflächenzahl)
  • Vorhandene Bebauung und Bepflanzung
  • bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen: Bodeneigenschaften (Ackerzahl, Grünlandzahl), Art der Bepflanzung

Auch etwaige Altlasten auf einem Grundstück können dessen Wert erheblich beeinflussen.

Wie ist der Bodenrichtwert beim Kauf oder Verkauf zu beachten?

Die Frage, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, kann den Wert des Grundstücks beeinflussen. Steht zum Beispiel auf einem Grundstück eine abbruchreife Ruine, so ist der Grundstückswert geringer als bei einem vergleichbaren unbebauten Grundstück. Grund: Die Abbruchkosten müssen berücksichtigt werden.

Demzufolge liegt man bei unbebauten Grundstücken meist richtig, wenn man den Bodenrichtwert heranzieht und entsprechende Zu- oder Abschläge aufgrund der individuellen Merkmale des Grundstücks vornimmt.

Bei bebauten Grundtücken ist eine Verkehrswertermittlung nötig, die die individuellen Merkmale sowohl des Grundstücks als auch der Bebauung berücksichtigt.

Recht und Steuern: Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert hier?

Wer eine vermietete Immobilie wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus erwirbt, kann den anteiligen Kaufpreis für das Gebäude 40 bis 50 Jahre lang mit jährlich zwei oder 2,5 Prozent abschreiben, nicht jedoch den Kaufpreisanteil, der auf das Grundstück entfällt. Die Finanzämter ermitteln diesen anteiligen Grundstückswert oft anhand des offiziellen Bodenrichtwertes.

Auch bei Erbschaften, Schenkungen oder Scheidungen muss oft der Immobilienwert ermittelt werden, etwa, um zu einer gerechten Aufteilung zu gelangen oder wenn es um die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer geht. Hier kann der Bodenrichtwert oft weiterhelfen.

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Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/bodenrichtwert-definition-berechnung-aussagekraft.html

Ist der Grundstückspreis angemessen?

Mit diesen Grundstückspreisen können Sie derzeit rechnen

Befinden Sie sich gerade auf Immobiliensuche, entdecken Sie so manches vermeintliche Schnäppchen. (Wie finden Sie das passende Grundstück?) Doch lassen Sie sich davon nicht täuschen. Stellen Sie sich stets die Frage, ob der Grundstückspreis tatsächlich angemessen ist.

Einen genauen Wert, wann ein Grundstück zum angemessenen Preis angeboten wird, kann es allerdings nicht geben, da viele Faktoren entscheidend sind, in erster Linie aber die Lage des Grundstücks.

Je nach Bundesland, Region oder Kommune ergeben sich deutliche Unterschiede, so dass es schwer ist, selbst einzuschätzen, welcher Grundstückspreis noch angemessen und was überteuert ist.

Wir haben daher die wichtigsten Informationen zusammengestellt, damit Sie selbst in Erfahrung bringen können, ob der angebotene Grundstückspreis tatsächlich angemessen ist.

So wird der Grundstückswert festgelegt

Um einen angemessenen Grundstückspreis in Erfahrung zu bringen, müssen Sie wissen, wie der Grundstückswert festgelegt wird. Hier sind der

  • Bodenrichtwert und der
  • Verkehrswert

zwei wichtige Werte, die es zu berücksichtigen gilt. Zuallererst steht aber die Frage, für welche Zwecke das jeweilige Grundstück von unabhängigen Sachverständigen freigegeben wird.

Denn längst nicht jedes Grundstück eignet sich auch tatsächlich als Baugrundstück.

Wird diese Freigabe nicht erteilt, sinkt zwar der Preis für die Immobilie, allerdings ist sie für den angehenden Bauherrn auch nicht mehr interessant.

Der Bodenrichtwert und seine Ermittlung

Wurde das Grundstück für den Bau eines Hauses freigegeben, ist der Bodenrichtwert zu ermitteln. Dafür sind die Gutachter der jeweiligen Baubehörde verantwortlich. Diese tragen dabei die erzielten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke aus den letzten zwei Jahren zusammen. Auf dieser Basis wird dann ein durchschnittlicher Preis pro Quadratmeter ermittelt.

Beispiel

Grundstück A  – 500 qm – Verkauf vor einem Jahr für 45.000 Euro

Grundstück B – 300 qm – Verkauf vor zwei Jahren für 25.500 Euro

Grundstück C – 450 qm – Verkauf vor einem halben Jahr für 41.850 Euro

Addiert man die Verkaufszahlen und teilt sie durch die ebenfalls addierten Grundstücksflächen, entsteht der Durchschnittspreis pro Quadratmeter.

45.000 Euro + 25.500 Euro + 41.850 Euro             =         112.350 Euro

500 qm + 300 qm + 450 qm                                     =         1.250 qm

112.350 Euro/1.250 qm                                            =         89,88 Euro

Dieser Bodenrichtwert kann anschließend als Basis für den Verkaufspreis herangezogen werden.

Der Verkehrswert und seine Ermittlung

Der zweite wichtige Wert zur Wertermittlung des Grundstücks ist der Verkehrswert. Er beschreibt den tatsächlichen Wert einer Immobilie und wird häufig auch als Marktwert bezeichnet. Dabei werden nicht nur der Bodenrichtwert, sondern auch andere Faktoren berücksichtigt. Zu diesen zählen zum Beispiel

  • Lage der Immobilie,
  • Verkehrsanbindung/Infrastruktur,
  • Möglichkeiten der Bebauung usw.

An diesem Preis sollten sich die interessierten Käufer eines Grundstücks entsprechend orientieren. Das heißt aber auch, dass der Verkehrswert vom Bodenrichtwert zum Teil deutlich abweichen kann.

Konkrete Grundstückspreise zum Vergleich in Erfahrung bringen

Wie aber bereits eingangs erwähnt, ist der Wert eines Grundstücks entscheidend von der Lage abhängig. Die fiktive Rechnung, die wir veranstaltet haben, bringt den einzelnen Grundstückskäufer nicht weiter. Er sollte sich daher konkret über die Bodenricht- und Verkehrswerte in seiner bevorzugten Region informieren. Diese Informationen halten die

  • zentralen Gutachterausschüsse,
  • Gemeindeverwaltungen oder
  • statistischen Landesämter

bereit.

Die zentralen Gutachterausschüsse legen die Bodenrichtwerte für die Region im zweijährigen Rhythmus fest.

Sie können nicht nur alle aktuellen Bodenrichtwerte benennen, sondern verfügen ebenso über eine detaillierte Auflistung der Verkehrswerte der Grundstücke in der Region, für die sie zuständig sind.

Häufig sind die Gutachterausschüsse im Katasteramt integriert, so dass Sie dort direkt nachfragen können.

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Vielfach ermöglichen die Gemeindeverwaltungen ebenfalls, die aktuellen Verkehrswerte bekannt zu geben. Hier lohnt sich die Nachfrage direkt vor Ort, was bei der Gemeinde oft weniger bürokratisch vonstattengeht.

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Nicht zuletzt können die statistischen Landesämter weiter helfen. Sie geben die aktuellen Verkehrswerte einer Region bekannt, aber auch die Entwicklung der Grundstückspreise in den letzten Jahren. Vor allem, wenn der Grundstückskauf nicht zwingend sofort erfolgen muss, sind diese Entwicklungszahlen eine wichtige Informationsquelle.

Grundstückswertbegutachtung durchführen lassen

Eine andere Alternative, um in Erfahrung zu bringen, ob der angebotene Grundstückspreis angemessen ist, ist die Schätzung des Grundstücks. Damit können Sie einen Gutachter beauftragen. Die Grundstückswertbegutachtung ist die beste Lösung, um den korrekten Wert des Grundstücks zu ermitteln, da diese nach dem aktuellsten Maßstab erstellt wird.

Allerdings benötigen Sie für die Begutachtung die Zustimmung des aktuellen Eigentümers. Zwingend ist ein Gutachter oder Sachverständiger zu beauftragen, der sich auf die Grundstücksbewertung spezialisiert hat.

In speziellen Verbänden oder den Kammern finden Sie Gutachter, die diese Anforderungen erfüllen. Zwar ermittelt der Gutachter ebenfalls den Verkehrswert, trifft jedoch nicht so allgemeingültige Aussagen, wie die Gutachterausschüsse.

Er bezieht sich nämlich nur auf das Grundstück, um das es auch tatsächlich geht, nicht auf einen Durchschnittswert.

Was wird begutachtet?

Bei der Grundstückswertbegutachtung wird die Lage des Grundstücks beurteilt, aber auch die Bodenbeschaffenheit. (Wann brauchen Sie ein Bodengutachten?) Diese ist besonders wichtig, da durch zusätzlich nötige Bodenarbeiten beim Bau auch zusätzliche Kosten für den Bauherrn anfallen.

Was kostet eine Grundstückswertbegutachtung?

Die Kosten für die Grundstückswertbegutachtung sind ebenfalls sehr unterschiedlich. Sie hängen unter anderem vom tatsächlichen Grundstückswert ab. Beträgt dieser beispielsweise 50.

000 Euro, ist mit rund 400 Euro an Kosten für den Gutachter zu rechnen. Bei einem Grundstückswert von 100.000 Euro sind etwa 600 Euro Gutachterkosten einzurechnen.

Nach oben und unten kann es allerdings Abweichungen geben.

Источник: https://www.einfamilienhaus.de/ratgeber/grundstueck/ist-der-grundstueckspreis-angemessen/

Grundstückspreise: Tipps für die Wertermittlung

Mit diesen Grundstückspreisen können Sie derzeit rechnen

Grundstückspreise: Tipps für eine genauere Wertermittlung

Die Grundstückspreise steigen in vielen Regionen Deutschlands, denn aufgrund des derzeitigen Baubooms ist die Nachfrage nach unbebauten Grundstücken groß. Steigende Quadratmeterpreise führen dazu, dass die Kosten für das Grundstück einen größeren Einfluss auf die gesamten Baukosten haben. Es stellt sich die Frage, wie man den Grundstückswert ermitteln kann.

Um den Grundstückswert zu ermitteln, benötigen Sie den Bodenrichtwert des Grundstücks. Kann man als Laie, der ein Grundstück verkaufen möchte, Grundstückspreise selbst berechnen? Oder ist ein im Internet verfügbarer Immobilienwertrechner ausreichend, um verlässliche Aussagen über den Quadratmeterpreis zu treffen?

Wie kann man den Grundstückswert ermitteln?

Damit Sie den Grundstückswert ermitteln können, müssen Sie sich darüber informieren, wie hoch der Bodenrichtwert für Bauland in Ihrer Kommune ist.

Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage.

Bodenrichtwerte werden pro Quadratmeter angegeben und können somit für unterschiedliche Grundstücksgrößen genutzt werden.

Die Bodenrichtwerte werden auf Basis von Kaufpreissammlungen berechnet, die von Gutachterausschüssen in den zuständigen Gemeinden zusammengestellt werden. Um einen verlässlichen Grundstückswert zu ermitteln, ist jedoch eine detaillierte Immobilienbewertung nötig, die weitere Faktoren einbezieht:

  • Lage des Grundstücks
  • Erschließungsgrad
  • Grundstücksform
  • Lage des Grundstücks
  • Grundbuchstand und eingetragene Belastungen
  • Topografie und Bodenverhältnisse
  • Altlasten

Der Bodenrichtwert wurde für ein sogenanntes Richtwertgrundstück ermittelt. Wenn das zu bewertende Grundstück in verschiedenen Parametern davon abweicht, ist ein qualifiziertes Wertgutachten, das von einem Immobiliensachverständigen erstellt wird, erforderlich.

Grundstückswert ermitteln nach der ImmoWertV

Der Grundstückswert wird gemäß der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet. Um den Grundstückswert zu ermitteln, werden folgende Verfahren angewendet:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Verfahren zur Bodenwertermittlung
  • Kombiniertes Verfahren

Auch nach der Ermittlung des Quadratmeterpreises können Anpassungen notwendig werden. Das kann der Fall sein, weil sich die Grundstückspreise in der Region beispielsweise durch eine sehr hohe Nachfrage verändert haben.

Oder auch, weil sich das Grundstück selbst hinsichtlich wertbeeinflussender Faktoren verändert hat. In diesem Fall wird eine Anpassung mit Hilfe von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten vorgenommen.

Der Vorgang ist komplex und sollte von einem ausgebildeten Immobiliensachverständigen durchgeführt werden, damit der ermittelte Grundstückspreis verlässlich ist.

Den Grundstückswert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird am häufigsten genutzt, um den Quadratmeterpreis zu berechnen. Anhand des Vergleichs mit den erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke wird eine Preisberechnung vorgenommen. Damit das Vergleichswertverfahren zu realistischen Ergebnissen kommt, müssen genug aktuelle Daten über die Verkäufe ähnlicher Grundstücke vorhanden sein.

Den Grundstückswert ermitteln anhand von Bodenrichtwerten

Den Grundstückswert ermitteln – anhand von Bodenrichtwerten innerhalb des Grundstücks

Sind nicht genügend Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke vorhanden, ist das Vergleichswertverfahren nicht anwendbar. Auch bei der Nutzung der Bodenrichtwerte als Orientierungsmaßstab ist es wichtig, dass das Richtwertgrundstück mit dem zu bewertenden Grundstück vergleichbar ist.

In Paragraf 196 Absatz 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) wurde festgelegt, dass der Bodenrichtwert für die Mehrzahl der Grundstücke einer Region Gültigkeit hat. Diese Regionen werden als Bodenrichtwertzonen bezeichnet und können von der Größe her sehr unterschiedlich sein. In einigen Fällen umfassen sie lediglich die Abschnitte einer Straße und in anderen Fällen ganze Landkreise.

Der Bodenrichtwert muss alle zwei Jahre neu bestimmt werden und wird aus dem Durchschnitt der erzielten Verkaufspreise gebildet. Die Werte werden auf der sogenannten Bodenrichtwertkarte publiziert, die von jedem interessierten Bürger eingesehen werden kann.

Was bewirkt ein Fallen oder Steigen der Grundstückspreise?

Der Quadratmeterpreis bildet sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Dementsprechend steigen die Grundstückspreise, wenn eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Das ist vor allem in den Ballungszentren der Fall.

Auch die Bauzinsen haben einen Einfluss auf die Quadratmeterpreise. Niedrige Zinsen erhöhen die Nachfrage nach Grundstücken und führen zu steigenden Quadratmeterpreisen. Steigen die Zinsen jedoch, dann sinkt die Nachfrage, und es ist von fallenden Grundstückspreisen auszugehen.

Darüberhinaus führen Veränderungen in der Region, wie beispielsweise der Bau von Schnellstraßen in der Nähe von Baugebieten, dazu, dass die Preise sich verändern. Bewirken diese Veränderungen, dass die Lage begehrter wird, steigen die Quadratmeterpreise.

Was kostet Bauland 2019 in Deutschland?

Im Durchschnitt beträgt der Quadratmeterpreis für Bauland in Deutschland derzeit 179 Euro, wobei es erhebliche Schwankungen nach oben und nach unten gibt.

Am teuersten mit knapp 308 Euro sind kleine Grundstücke bis zu 300 Quadratmetern, denn diese sind besonders stark nachgefragt.

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis nimmt mit der Größe ab und beträgt bei Grundstücken, die größer als 1.200 Quadratmeter sind, 135 Euro.

Selbstverständlich hat auch die Lage einen erheblichen Einfluss. In Metropolen wie München und Hamburg werden Spitzenpreise von über 800 bzw. knapp 600 Euro erzielt. In ländlichen Gebieten in Sachsen-Anhalt kann man hingegen Bauland bereits für 33 Euro pro Quadratmeter kaufen.

Warum sollten Sie einen Profi mit der Ermittlung des Grundstückspreises beauftragen?

Den Grundstückswert zu ermitteln, ist nicht einfach, denn es spielen viele Einflussfaktoren eine Rolle. Immobilienwertrechner im Internet können nur grobe Schätzwerte angeben.

Wenn Sie einen professionellen Immobiliengutachter mit der Berechnung eines Grundstückspreises beauftragen, können Sie sicher sein, dass der ermittelte Quadratmeterpreis realistisch ist. Das wiederum schützt Sie davor, Ihr Grundstück zu günstig oder zu teuer anzubieten.

Im ersten Fall verlieren Sie bares Geld und im zweiten Fall wird die Suche nach dem Käufer langwierig und endet im schlimmsten Fall erfolglos.

Verwendete Bilder in diesem Beitrag:

Fotolia #252268876 © Warunya
Fotolia #169007334 © TK99

Источник: https://www.ruof-immobilienbewertung.de/grundstueckspreise-tipps-wertermittlung/

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