Reihenhaus wird umgebaut

Kosten Hausumbau – Umbau Einfamilienhaus zu Mehrfamilienhaus

Reihenhaus wird umgebaut

027 – Planungs- und Ausführungszeit 2002, Nürnberg

Ein schlichtes Haus aus den 30ern sollte energetisch modernisiert und in ein Dreifamilienhaus umgebaut werden.

Wirklich spannend war der Kauf: Wir haben die Käufer im Rahmen eines Beratungsvertrages seit Monaten betreut und mehrere Objekte angeschaut Bei diesem war 5 Minuten nachdem wir das Haus gesehen haben klar: Sofort kaufen! Denn für die Anforderungen auch bezüglich der Kosten war das Haus perfekt und manchmal reichen 5 Minuten, um das zu erkennen.

15 Minuten haben dann ausgereicht, um die Entscheidungsfreudigkeit unseres Kunden zu belohnen. Denn zwei weitere Interessenten sagten kurz darauf auch zu. Er bekam das Haus und wir den Auftrag.

Die Kosten beim Einfamilienhaus-Umbau transparent und fair gestalten

Wir planten und bauten das Haus nach ökologischen Gesichtspunkten um, führten es zurück auf die Wurzeln der Architekturgestaltung der 30er Jahre und setzten punktuelle Akzente des 21. Jahrhunderts. Nach dem Umbau ist dieses Haus nun vitaler Lebensmittelpunkt einer Wohngemeinschaft mit drei getrennten Wohnungen.

Von Anfang war es uns als Architekten wichtig, die Kosten transparent und fair zu gestalten und nachhaltig zu planen. Fünf Jahre nach Baubeginn, nachdem die ersten Kredite kleiner wurden, legten wir den Keller trocken. Das hatten wir uns aufgehoben, um es solide zu sanieren.

Die Kosten waren all die Jahre bekannt, denn lieber gar nichts tun, als zu pfuschen.

Das Haus hatte viele Vorteile und dem Hausumbau stand nichts im Wege

  1. Zentrale Lage, schöner umgreifender Garten und der Preis
  2. Drei Ebenen und ein großer Keller
  3. Ein steiles Dach mit einfachem Dachtragwerk
  4. Perfekte Lage der Innentreppe bis ins Dach
  5. Keller war nur mäßig feucht
  6. Grundsubstanz war gut umbaubar

Wenn wir von Grundsubstanz reden, meinen wir den Rohbau. Denn nichts ist schlimmer, als ein Haus, das teilsaniert ist und dann doch nicht richtig, weswegen man mit Kompromissen leben muss. Das war bei diesem Haus zum Glück nicht so.

In zwei Bauabschnitten bauten wir das Haus wie folgt um

1. Abschnitt: Einbau von 3 getrennten Wohnungen durch den Ausbau des steilen Daches und einige Jahre später

2. Abschnitt: Trockenlegung des Kellers durch Mauersägeverfahren aller Wände, Errichtung einer neuen Bodenplatte und energetischer Ertüchtigung der Kelleraußenwände und der Kellerdecke.

Projekte dieser Art haben den Charme, dass wir oft nur den Rohbau machen und die Kunden die Maler-, Fliesen- und Bodenbelagsarbeiten – dabei ist unsere Aufgabe oft: Hilfe zur Selbsthilfe.

Der Hausumbau war ein voller Erfolg

Das Schöne an Projekten ist oft der Anfang, manchmal die gesamte Abwicklungsphase und häufig das Ergebnis.

Bei diesem Hausumbau gab es einen schnellen Beginn, denn wir hatten im Rahmen einer Begutachtung das Haus gesehen, diskutiert und mussten innerhalb weniger Stunden eine Entscheidung treffen auch bezüglich der Kosten. Planen und Bauen waren nur einen Steinwurf voneinander entfernt.

Die Entscheidung für den Hausumbau fiel leicht, denn es war ein wunderbares Haus aus den 30er Jahren in einer guten Wohngegend zu einem fairen Preis. Unser Kunde entschied sich dafür, das Objekt zu erwerben.

Was kostet das? – Wie teuer wird das? – Können wir sparen?
Das können / wollen wir uns nicht leisten!

Solche oder ähnliche Sätze bestimmen wesentlich das Tagesgeschäft. Deren Wahrnehmungen gehören zum Kerngeschäft eines Architekten.

Wir selber kümmern uns, je nach Wünschen des Auftraggebers, um alle Kosten außer dem Grundstückserwerb. So zum Beispiel: Erschließung, das Bauwerk mit seiner Haustechnik, die Außenanlagen mit Nebengebäude sowie Einrichtung und die Kosten aller Planer und Projektbeteiligten.

Im Normalfall gibt es 6 Kostenermittlungsstufen:

1. VorphaseGrobkostenschätzung
2. Vorentwurf Kostenschätzung
3. Entwurf (vor Bauantrag)Kostenberechnung
4. Nach AngebotseinholungKostenanschlag
5. während der Bauleitunglfd. Kostensteuerung
6. mit Abschluss der MaßnahmeKostenfeststellung

Bei einer gründlichen und mit Erfahrung erstellten 6-stufigen Kostenermittlung gibt es keine oder nur geringe nicht erkennbare Veränderungen oder Kostensteigerungen.

Wir bearbeiten aber auch Projekte, wo Kunden Eigenleistungsanteile einbringen oder wir mit Stufe 6 beginnen und das Budget schon am Anfang feststeht. Dann sieht das Konzept eher eine Prüfung vor, was überhaupt machbar ist.

Wichtig ist, dass mit Zunahme der Kostenermittlungsstufen, die Einflussnahme auf die Kosten des Kunden und auch unsere rapide abnimmt. Nach Stufe 4 ist oft real die letzte vernünftige Chance wesentlich auf diese einzuwirken.

Prinzipiell versuchen wir nach Abschluss der Phase 3 die Kosten zu fixieren und bis Stufe 6 einzuhalten. Das gelingt häufig, aber nicht immer, besonders bei komplizierten Bestandsbauten, die zum Beginn eines Projektes nicht vollständig untersucht werden können. Auch der virulente Markt verursacht oft, besonders im Rohbau und in der Haustechnik, Überraschungen.

Fazit: Gründliche Planungen, ausreichende Vorlaufzeiten und im Team denkende und entscheidungssichere Kunden sichern Kosteneinhaltung im Wesentlichen zu.

Источник: https://www.blauhaus.net/projekte/hausumbau-kosten-einfamilienhaus-mehrfamilienhaus/

Haus umbauen: 6 Projekte und ihre rechtlichen Regelungen

Reihenhaus wird umgebaut

Keine Miete, mehr Ruhe, ein Garten und größerer Wohnraum für die Familie: Hausbesitzer genießen einige Vorteile. Wer sein Haus umbauen will, stellt jedoch manchmal fest, dass der eigene Gestaltungswille an rechtliche Grenzen stößt. Der Nachbar kann einem geplanten Umbau unter Umständen ebenso widersprechen wie die Baubehörde. Mehr dazu erfährst du hier anhand einiger Beispiele.

 Ärger mit dem Nachbarn? Wir stehen dir zur Seite. >>

1. Wohnräume anbauen

Ein Hausanbau bedeutet meist: Das Haus wächst in die Breite – und damit werden mehr Quadratmeter des Grundstücks baulich versiegelt als zuvor.

Ob das den örtlichen Bauvorgaben entspricht, solltest du zuvor dringend beim örtlichen Bauamt abklären, um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen.

Dort beantragst du auch die Baugenehmigung, die bei einem Anbau zwingend notwendig ist.

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Tipp: Bei der Behörde kannst du auch den geltenden Bebauungsplan für dein Wohngebiet einsehen – denn der muss bei fast allen Umbauten konsultiert werden.

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Zudem ist zu prüfen, ob der gebotene Abstand zum Nachbargrundstück noch eingehalten wird.

2. Balkon an- oder umbauen

Soll ein Balkon neu angebaut werden, benötigen Hauseigentümer dafür auch in jedem Fall eine Baugenehmigung. Das kann auch für Umbauten bestehender Balkone gelten – je nachdem, was genau geplant ist und in welchem Umfang sich etwas an der bestehenden Bausubstanz verändern soll.

Der Anbau eines Balkons muss ebenfalls  den Vorgaben des örtlichen Bebauungsplanes entsprechen.

3. Carport anbauen

Die wichtigste Frage ist hier in der Regel: Soll das Carport frei stehen oder wird es direkt an die Hauswand angebaut?

  • Bei direkten Anbauten sind einige Auflagen mehr zu beachten als beim frei­ste­hen­den Carport – denn hier hat man es rechtlich mit einer Erwei­te­rung des Hauses zu tun, ebenso wie beim Anbau weiterer Wohnräume.
  • Frei stehende Carports sind je nach Lan­des­bau­ord­nung häufig geneh­mi­gungs­frei, wenn sie eine bestimmte Fläche nicht über­schrei­ten. Aller­dings muss die Bau­be­hör­de in der Regel trotzdem über den Bau des Carports infor­miert werden.

Wie auch beim Balkon hier ist ein Blick in die Landesbauordnung oder ein Anruf beim örtlichen Bauamt aufschlussreich. Dort erfährst du, ob du für den Bau eine Genehmigung benötigst. In jedem Fall müssen baulichen Vorgaben wie etwadie Höhe der Wände oder der Mindestabstand zum Nachbargrundstück beachten werden.

4. Dach ausbauen

Wenn im Rahmen eines Hausumbaus das Dach ausgebaut oder ein Geschoss aufgestockt werden soll, muss zuallererst die Statik der Immobilie eingehend durch Fachleute untersucht werden. Fällt die Prüfung erfolgreich aus, kann nun der Architekt mit der Planung des Dachausbaus oder der Aufstockung beginnen.

Auch beim Dachausbau solltest du vorher in den Bebauungsplan schauen: Meist darf in Wohngebieten eine bestimmte Gebäudehöhe oder eine bestimmte Anzahl an Stockwerken nicht überschritten werden.  Der Architekt muss in seinem Entwurf alle rechtlichen und technischen Vorschriften integrieren.

5. Dach­zie­gel und Fassade erneuern

Bei baurechtlichen Vorschriften zu Dachziegeln und Fassade geht es meist um die Optik: Farbe, Material und Gestaltung sollen sich harmonisch in das Wohnumfeld einfügen. Zu beachten ist auch das Verunstaltungsverbot: Baumaße, Farbe, Form, Werkstoffe und Maßstäbe dürfen das Landschafts- und Ortsbild nicht verunstalten.

Per Bebauungsplan können bestimmte Ziegel- oder Fassadenfarben wirksam vorgeschrieben oder ausgeschlossen werden. Wer das ignoriert, riskiert Bußgelder, einen Baustopp oder gegebenenfalls einen Rückbau auf eigene Kosten.

Auch wenn kein Bebauungsplan vorliegt, sind Immobilienbesitzer in der Regel dazu angehalten, sich am Erscheinungsbild der umliegenden Häuser zu orientieren, um keinen Streit mit den Nachbarn zu riskieren.

Reden hilft: Nicht jeder Nachbarschaftsstreit muss vor Gericht enden. Wir vermitteln gern. >>

6. Fenster und Türen erneuern

Viele Städte und Gemeinden haben eine Gestaltungssatzung festgelegt, die das Erscheinungsbild von Fenstern und Türen regelt.

Wer sein Haus umbauen und auch diese Elemente erneuern möchte, muss das beachten.

Wichtig: Bei der Modernisierung denkmalgeschützter Häuser sind neben den örtlichen Bebauungsplänen auch denkmalschutzrechtliche Auflagen zu beachten.

INFO

Haus umbauen: Wann dürfen die Nachbarn ein Veto einlegen?

  • Wird eine Immobilie umgebaut oder erweitert, haben Grund­stücks­nach­barn zuweilen ein Veto-Recht. Und zwar, sobald sie ihre eigenen Rechte berührt sehen oder der Umbau den Vor­schrif­ten nicht ent­spricht.
  • Typische Anlässe für nach­bar­schaft­li­chen Unmut sind oft ein Anbau, der sich – ver­meint­lich – zu nah an der Grund­stücks­gren­ze befindet oder ein Dach­aus­bau bezie­hungs­wei­se eine Auf­sto­ckung, die zu einer Ver­schat­tung des Nach­bar­grund­stücks führen.
  • DEs kann dann viel Zeit, Geld und Nerven kosten, bis geklärt ist, ob ihr Veto gerecht­fer­tigt ist oder nicht. Vor dem Start deines Hau­sum­baus solltest du daher immer mit deinen direkten Nachbarn sprechen und sie darüber infor­mie­ren, was du planst. So lassen sich viele Fragen gleich klären, und es kommt oft gar nicht erst zu Unstim­mig­kei­ten und Streit.

Bitte lesen Sie zu dem Inhalt auch unsere Rechtshinweise.

Источник: https://www.advocard.de/streitlotse/mieten-und-wohnen/hauskauf-und-verkauf/haus-umbauen-6-projekte-und-ihre-rechtlichen-regelungen/

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