So funktioniert die Baufinanzierung

Baufinanzierung

So funktioniert die Baufinanzierung

Das passende Finanzierungskonzept und die richtige Beratung sind hierbei mindestens genauso wichtig wie niedrige Zinsen. Ein niedriger Zinssatz hilft nicht weiter, wenn sich hinterher herausstellt, dass Sie sich die monatliche Tilgung nicht leisten können.

Oder Sie eine teure Nachfinanzierung brauchen, weil der Kredit nicht fürs Eigenheim reicht. Darum kommt es bei der Baufinanzierung besonders darauf an, eine individuelle Lösung zu finden.

Wir erstellen mit Ihnen gemeinsam einen Finanzplan und beraten Sie kompetent in allen wichtigen Fragen rund um die Baufinanzierung.

  • Wir stellen fest, wie viel Geld Sie benötigen
  • Wir ermitteln Ihre finanziellen Möglichkeiten
  • Wir erstellen einen individuellen Plan zur Immobilienfinanzierung
  • Wir bieten alle nötigen Versicherungs- und Finanzdienstleistungen
  • Wir beantragen alle öffentlichen Fördermittel für Sie

Die Baufinanzierung stellt einen langfristigen, zweckgebundenen Kredit dar, der zum Bau oder Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks verwendet wird.

Welche Immobilienfinanzierung für Sie ideal ist, hängt von vielen Faktoren ab. Vom Eigenkapital bis zur Ermittlung der sinnvollen Höhe der monatlichen Tilgung. Von der Eigenleistung bis zur Verfügbarkeit öffentlicher Fördermittel.

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Mit uns können Sie sich ein persönliches Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung erstellen lassen.

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Wenn Sie sich im Klaren darüber sind, welche Summe Sie ungefähr investieren wollen, können sie unterschiedliche Finanzierungsvarianten auswählen.

Baufinanzierungsrechner

Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie schon mal vorab berechnen, welche Immobilienkosten zu welcher monatlichen Rate führen und wie lange Sie brauchen, um diese abzuzahlen. 

Annuitätendarlehen

Wollen Sie auf Sicherheit setzen, ist ein Annuitätendarlehen genau das Richtige für Sie. Bei diesem Klassiker der Baufinanzierung sind die Raten über die gesamte Laufzeit immer gleich. Damit lässt sich gut planen.

Förderkredite

Der Staat unterstützt vielfältige Vorhaben rund um Ihr neues Zuhause. Über die bundeseigene Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederauau) werden Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen vergeben.

Mit diesen Krediten lässt sich zwar keine komplette Immobilie finanzieren, sie bieten aber häufig gute Konditionen und können Ihre Finanzierung ergänzen.

Die KfW-Bank hat zum Beispiel Förderkredite im Angebot, die Sie bei der Finanzierung energieeffizienter Häuser unterstützen. Dazu müssen Sie den Standard „KfW-Effizienzhaus“ erfüllen. Generell gilt: Je geringer der Energiebedarf der Immobilie, desto höher die Förderung. Der maximale Kreditbetrag liegt bei 120.000 Euro und ist mit unterschiedlichen Laufzeiten verbunden.

Seit 2018 können Familien über die KfW auch das sogenannte Baukindergeld beantragen. Dabei handelt es sich um einen Zuschuss für Familien und Alleinerziehende, der nicht zurückgezahlt werden muss. Bis zu 1.200 Euro pro Kind und Jahr können Sie von der KfW erhalten.

Bauspardarlehen

Nach der Sparphase mit einem Bausparvertrag folgt das Bauspardarlehen. Der Bausparvertrag wird üblicherweise zuteilungsreif, wenn Sie bereits jahrelang gespart haben. Haben Sie also 40 bis 50 Prozent des Kreditbetrages angespart, kann die Bausparkasse den Kredit ausbezahlen.

Übrigens: Der Staat belohnt Bausparer. Sparen Sie mithilfe eines Bausparvertrags, können Sie sich ab 2021 eine Wohnungsbauprämie von 10 Prozent (aktuell 8,8 Prozent) sichern.

Hypothekendarlehen

Die wohl häufigste Form der Finanzierung von Immobilien. Bei diesem Darlehen dient Ihre Immobilie als Sicherheit. Dafür bekommen Sie das Hypothekendarlehen zu besonders günstigen Konditionen.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sind Sie auf der sicheren Seite und vereinbaren Niedrigzinsen für eine lange Zeit. Das bietet Ihnen Zins- und Kalkulationssicherheit für die Anschlussfinanzierung schon Jahre im Voraus.

Muskelhypothek

Handwerkliche Eigenleistungen können Teil einer Finanzierung sein. Dabei kann 10 bis 15 Prozent der angesetzten Bausumme geltend gemacht werden, wenn Sie selbst mit anpacken.

Welche Art der Baufinanzierung die richtige ist, hängt von persönlichen Prioritäten und Anforderungen ab. Bei der Frage, für welches Finanzierungsmodell Sie sich entscheiden, sollten Sie langfristig planen und sich von unseren Experten beraten lassen.

Mehr Infos und Konditionen finden Sie bei Ihrer Sparkasse.

Ist das nicht Ihre Sparkasse?

„Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ – diese Frage steht zu Beginn jeder Baufinanzierung. Ob der Traum vom Eigenheim wahr wird, hängt vor allem von Ihren finanziellen Mitteln ab.

Neben unserem individuellen Konzept für Ihre Immobilienfinanzierung können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner ganz einfach den Finanzbedarf für Ihr Vorhaben errechnen. So erkennen Sie klar, wie hoch Sie Ihre Ziele stecken müssen.

Daraus ergibt sich dann die monatliche Rate, mit der Sie rechnen müssen.

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Je mehr Eigenkapital Sie für Ihre Baufinanzierung mitbringen, desto geringer fallen die Raten aus beziehungsweise: desto schneller ist der Baukredit zurückgezahlt.

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Unsere Empfehlung: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für den Erwerb Ihrer Immobilie sollte durch eigenes Kapital abgedeckt werden.

Voraussetzung für eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist ein gutes und sicheres Einkommen, damit Sie den Kredit kontinuierlich tilgen können. Insgesamt ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital aber riskant. Zumal auch Ihr Kredit dadurch deutlich teurer wird.

Unser Tipp: besser erst einmal Geld ansparen.

Als Sollzinsbindung (auch: Zinsbindung) ist der Zeitraum zu verstehen, in dem der für Ihre Baufinanzierung vereinbarte Zinssatz konstant bleibt.

Wie lange Sie sich an einen Zins binden möchten, entscheiden Sie selbst: Sie können zum Beispiel eine kurze Zinsbindung ab fünf Jahre wählen. Teilweise bieten Banken auch Immobilienkredite mit bis zu 25 oder 30 Jahren Zinsbindung an.

Beim Hausbau entstehen immer auch Kosten, die über die reinen Erwerbskosten hinausgehen. So sollten Sie sich über zusätzliche Kosten wie Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Prämien für die Gebäudeversicherung und Kosten für andere Verträge im Klaren sein. Bei einer persönlichen Beratung informieren wir Sie gern über alle Erwerbsnebenkosten.

Um Ihnen ein entsprechendes Angebot unterbreiten zu können, benötigen wir einige Informationen und Unterlagen. Wichtig ist, dass Sie sich gut auf das Gespräch vorbereiten. Schreiben Sie sich alle Fragen auf, die Sie dem Berater stellen möchten und bringen alle notwendigen Unterlagen mit. Hier finden Sie unsere Checkliste, die Sie bestens auf das Gespräch vorbereitet.

Источник: https://www.sparkasse.de/unsere-loesungen/privatkunden/kredite-finanzierungen/baufinanzierung.html

Planen Sie Ihr Haus mit der richtigen Baufinanzierung

So funktioniert die Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung dient der Finanzierung einer Immobilie.

Sie ist immer dann notwendig, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen oder den Bau eines neuen Hauses finanzieren möchten, und Ihnen ein Teil der finanziellen Mittel dafür fehlen. Die Immobilienfinanzierung kann auch als Anschlussfinanzierung an ein bereits bezahltes Darlehen folgen, um zum Beispiel die Restschuld zu begleichen.

Die gängigste Form der Baufinanzierung ist ein Darlehen, für das Sie der Bank im Gegenzug eine Grundschuld einräumen, und das Sie über Jahre hinweg zurückzahlen. Das Darlehen erhalten Sie in der Regel von einer Bank, Bausparkasse, einer Vermögensberatung oder einem Immobilienunternehmen.

Diese beraten Sie vorab ausführlich und entwickeln im Anschluss gemeinsam einen auf Sie und Ihr Immobilienprojekt abgestimmten Finanzierungsplan, der in einem Darlehensvertrag festgeschrieben wird. Zudem gibt es einige Fördermöglichkeiten von Bund und Ländern, die Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie nutzen können.

Welche Faktoren beeinflussen die Baufinanzierung?

Ob, in welcher Höhe und mit welchen Bedingungen eine Finanzierung der Immobilie möglich ist, prüfen die Baufinanzierer vorab mit Ihnen in einem Beratungsgespräch. Ausschlaggebend für die Baufinanzierung sind vor allem diese Elemente:

  Eigenkapital

Vorweg ist zu sagen: Ohne eigenes Kapital ist die Finanzierung einer Immobilie oder der Bau eines Hauses in der heutigen Zeit nicht möglich. Sie sollten also vorsichtig sein, wenn Ihnen Anbieter gegenteiliges versprechen und ein solches Angebot vor Abschluss von einem unabhängigen Experten prüfen lassen.

Generell wird ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises, das heißt die Nebenkosten +10 Prozent des Kaufpreises, empfohlen, um eine Finanzierung zu erhalten. Umso größer der Eigenkapitalanteil ausfällt, desto bessere Konditionen können Ihnen für die Baufinanzierung angeboten werden.

Folgendes zählt dabei zum Eigenkapital:

  • Barvermögen
  • Bankguthaben
  • Sparbücher
  • das Grundstück

Wertpapiere und Aktien können nur bedingt zum Eigenkapital dazu gezählt werden, denn das Depot muss erst verkauft werden. Dabei müssen Sie aufgrund von Kursschwankungen mit Verlusten rechnen.

Auch die Eigenleistungen, die Sie beim Hausbau einbringen möchten, werden nicht immer als Eigenkapital anerkannt. Hierfür empfiehlt es sich, selbst einen handwerklichen Beruf auszuüben und Sie müssen nachweisen, dass die Arbeiten von einem Fachmann ausgeführt werden.

Auch Bausparverträge können nur berücksichtigt werden, wenn sie zuteilungsreif sind, also die nötige Einzahlsumme erreicht ist.

Damit der Traum vom Hausbau erfüllt werden kann, müssen viele erstmal an ihr Erspartes ran. 

  Einkommen

Unter Einkommen zählen bei einer Baufinanzierung das Haushaltseinkommen sowie weitere Einkommen aus Rente, Vermietungen und Vermögenswerte.

Diese Einnahmen werden gegen die Ausgaben gerechnet. Dazu zählen zum Beispiel die Lebenshaltungskosten für alle Personen im Haushalt und die Fixkosten.

So kann ermittelt werden, wie hoch die monatlichen Raten maximal sein sollten, ohne in eine finanzielle Schieflage zu geraten.

  Baufinanzierung bei Selbstständigkeit:

Bei Selbständigen ist eine Baufinanzierung in der Regel etwas schwieriger.

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Hierbei gilt es folgendes zu beachten: Die Selbstständigkeit sollte mindestens seit drei Jahren bestehen, die Bonität des Kunden muss positiv sein und auch hier ist ein hoher Schufa-Score notwendig.

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Des Weiteren sollten Sie im Falle der Selbstständigkeit eine Bilanz- und Gewinnermittlung, sowie einen Auszug aus dem Handelsregister vorweisen können.

  Schufa-Auskunft

Um eine Baufinanzierung zu erhalten, prüft die Bank zunächst, ob Sie kreditwürdig sind. Dazu wird eine Schufa-Auskunft eingeholt. Diese sollte möglichst unauffällig sein bzw. nicht negativ sein. Bei einem Schufa-Score unter 80 Prozent wird eine Finanzierung ebenfalls schwierig.

  Vorsicht bei mehreren Angeboten!

  Immobilie

Für die Baufinanzierung spielen auch der Wert und der Zustand der geplanten bzw. bestehenden Wunschimmobilie eine Rolle und werden in den Finanzierungsplan mit einbezogen.

  • nachweislich langfristigen Festeinkommen
  •  unauffällige Schufa mit hohem Schufa-Score
  • ausreichend Eigenkapital
  • Absicherungen
  • mit Finanzexperten erstellter Finanzierungsplan

Auch der Wert und Zustand einer Immobilie spielt bei der Baufinanzierung eine Rolle.

Im Darlehensvertrag werden Elemente wie die Darlehenssumme, die Zinsen, die Monatsraten sowie weitere Bestimmungen zu Absicherungen, Kündigungen, Zahlungsausfällen etc. festgehalten. Die folgenden Punkte sind unter anderem Bestandteil des Darlehensvertrags:

  Darlehenssumme

Die Darlehenssumme richtet sich nach der Summe, die der Bauherr oder Käufer benötigt, seiner finanziellen Situation und dem Eigenkapital, das er mitbringt. Sie wird erst im Gespräch mit dem Finanzberater endgültig festgelegt.

Die Auszahlungssumme entspricht dann einem prozentualen Anteil des Kaufpreises der Immobilie, zum Beispiel 60 oder 80 Prozent. Die fehlenden Anteile muss der Kreditnehmer mit dem eigenen Kapital finanzieren.

Eine Darlehenssumme von 100 Prozent des Kaufpreises ist oft nur dann möglich, wenn der Käufer die Nebenkosten, wie Maklerkosten und Steuern mit Eigenkapital abdecken kann.

  Monatliche Rate

Die Monatsrate setzt sich aus einem Zinsanteil und Tilgungsrate zusammen und ist zum großen Teil von Ihrem Haushaltseinkommen abzüglich Ihrer Ausgaben abhängig. Eine Faustregel, wie hoch die monatliche Belastung maximal sein sollte, gibt es nicht.

Planen Sie jedoch so, dass Sie Ihren Lebensunterhalt weiterhin bestreiten können, ohne in einen finanziellen Engpass zu geraten.

Machen Sie sich jedoch auch bewusst, dass je nach Vermögen, Abstrichen während einer Baufinanzierung machen müssen, zum Beispiel größere Anschaffungen oder teure Urlaube. Auch hier beraten Sie die Finanzexperten fundiert.

  Zinsen und Zinsfestschreibung

Die Zinsen sind ein Teil der monatlichen Rate und entsprechen einer Gebühr, die Sie an die Bank im Gegenzug für die ausgeliehene Darlehenssumme zahlen. Zinsen werden auf eine bestimmte Zeit festgeschrieben.

In der Regel werden Zinsbindungenvon 5,10, 15 oder 20 Jahren angeboten. Da die Zinsen für eine Finanzierung aktuell mit 0,9 bis 1 Prozent sehr niedrig sind, empfiehlt es sich, eine längere Zinsbindung abzuschließen.

Da sich die Zinsen auf das Ursprungsdarlehen beziehen, wird der monatliche Zinsanteil im Laufe der Baufinanzierung kleiner.

  Tilgung

Die Tilgung ist der zweite Bestandteil der monatlichen Rate und dient zur Rückzahlung der geliehenen Summe. Im Gegensatz zu den Zinsen bleibt der Tilgungsanteil immer gleich und liegt in der Regel zwischen 2 bis 3 Prozent.

Je höher der Tilgungssatz ist, desto höher fällt die monatliche Rate aus und Sie können Sie die Schulden schneller abzahlen.

Oft bieten Banken und Vermögensberatungen zusätzlich ein jährliches Sondertilgungskontingent von 5 Prozent an, mit dem Sie die Kreditsumme zusätzlich tilgen können. Bei einer Darlehenssumme von 400.000 Euro entspricht das zum Beispiel 20.

000 Euro, die Sie zusätzlich jährlich tilgen können. Großzügige Steuerrückzahlungen, Erbschaft oder Schenkungen können Sie so flexibel einsetzen, um Ihren Kredit schneller abzuzahlen.

  Laufzeit und Umschuldung

Der Darlehensvertrag läuft in der Regel nicht, bis alle Schulden bezahlt sind, sondern lediglich bis zum Ende der Zinsfestschreibung.

Nachdem diese rum ist oder spätestens nach zehn Jahren dürfen Sie umschulden.

Im Falle einer Umschuldung lösen Sie das bestehende Darlehen durch ein günstiger verzinstes Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung ab. 

  Zusätzliche Absicherungen

Um sich und Ihre Liebsten bei Tilgungsschwierigkeiten oder bei einem Todesfall abzusichern, können Sie zusätzlich eine Risikolebensversicherung oder eine Restschuldversicherung abschließen. Solche Formen der Absicherungen sollten mit einem seriösen Finanzierungspartner besprochen werden.

  Restschuld und Anschlussfinanzierung

Mit der Abzahlung der Darlehenssumme haben Sie in der Regel erst einen gewissen Anteil der Immobilie abbezahlt. Das bedeutet, ein weiterer Anteil ist nach 20 bis 30 Jahren fällig – die Restschuld.

Ein Beispiel: Sie haben ein Darlehen von 400.000 Euro mit einer Tilgung von 2 Prozent  erhalten; in 20 Jahren haben Sie davon ohne Sondertilgungen erst 40 Prozent gezahlt, 60 Prozent – sagen wir, einschließlich Nebenkosten rund 250.000 Euro – sind noch offen.

Diese müssen Sie mit einer Anschlussfinanzierung tilgen.

  Unser Tipp:

Eine für Sie geeignete Anschlussfinanzierung können Sie sich bereits bis zu 48 Monate vor Ende der Zinsfestschreibung suchen und planen. Auch hier werden Ihnen Finanzierungsexperten mit Ihnen gemeinsam nach einer passenden, individuellen Lösung suchen.

Was passiert bei Kündigung oder Verkauf der Immobilie?

Wollen Sie bereits vor Ablauf der Zinsbindung den Vertrag kündigen oder wechseln, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Die bezahlen Sie an Ihre bestehende Bank als Ausgleich für die wegfallenden Zinsen. Prüfen Sie daher die Möglichkeit eines Festzinsdarlehens mit Kündigungsrecht.

Dabei sind die Konditionen in der Regel etwas schlechter, Sie erhalten aber mehr Flexibilität für Ihre Lebensplanung.

Prinzipiell haben Sie auch die Möglichkeit, die Baufinanzierung durch einen Verkauf der Immobilie vor dem Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit aufzulösen. Auch hier greift die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie läuft ein Termin für die Baufinanzierung ab?

Haben Sie eine Wunschimmobilie im Blick, lassen Sie sich diese reservieren, um die Finanzierung Ihrer Immobilie mit der Bank oder dem Finanzierungsexperten zu besprechen.

Dieser wird mit Ihnen vorab in einem Telefongespräch über Ihre Vorstellungen sprechen.

Im Anschluss entwickeln die Experten bei einem vor-Ort-Termin mit ihnen gemeinsam mehrere Angebote für einen Finanzierungsplan.

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Haben Sie sich für ein Angebot entschieden, werden im Darlehensvertrag alle Details festgehalten. Jeder Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden.

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In diesem Vertrag ist dann auch geregelt wann die Bank, unter welchen Bedingungen den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlen darf.

Wenn alle Unterlagen zum ersten Termin bereit liegen, dauert der Prozess rund drei bis vier Wochen.

 Diese Unterlagen benötigen Sie

Welche Unterlagen die Bank für Ihre Baufinanzierung benötigt, lässt sich pauschal schwer sagen. Fest steht, dass Banken sich durch die Prüfung Ihrer Bonität absichern möchten. Grundsätzlich sollten Sie folgende Unterlagen stets abruereit haben:

  • die letzten drei Gehaltsnachweise
  • Nachweis über weitere Kredite
  • letzter Lohnsteuerbescheid
  • aktuelle Renteninformationen
  • Schufa-Bonitäts-Nachweis
  • ggf. Aufstellung über Eigenleistung

Außerdem verlangen alle Banken gewisse Unterlagen über die Immobilie. Darunter sollte zu finden sein:

  • (vorläufiger) Kaufvertrag
  • Bebauungsplan
  • Grundbuchauszug
  • Grundflächenberechnung
  • Ansichten der Immobilie
  • Kopie der Gebäudeversicherung

Die Berate teilen Ihnen mit, welche Unterlagen Sie für die Baufinanzierung benötigen.

  KfW-Förderungen

Nicht bei allen Bauobjekten müssen Sie die vollen Kosten tragen.

Die Kreditanstalt für Wiederauau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen an: Für den Neubau oder Kauf eines energieeffizienten Hauses können Sie mit dem Förderkredit Energieeffizient Bauen je nach KfW-Effizienhaus-Standard ein Darlehensbetrag von bis zu 120.000 Euro je Wohnung bei einem Tilgungszuschuss von 25 Prozent (bis zu 30.000 Euro) erhalten.

  Baukindergeld

Auch das Baukindergeld wird über die KfW bewilligt und kann für Immobilienverträge und Baubeginn rückwirkend zwischen dem 01. Januar 2018 und dem 31. März 2021 online beantragt werden. Diese Förderung kann pro Kind bis zu 12.

000 Euro auf einen Zeitraum von zehn Jahren betragen. Allerdings darf Ihr jährlich zu versteuerndes Nettoeinkommen 90.000 Euro (inklusive 15.000 Euro Freibetrag pro Kind) nicht überschreiten.

Sie profitieren doppelt: Das Baukindergeld ist eine nicht abtretbare Forderung und wird nicht in die Finanzierung eingerechnet.

Wer Kinder hat, kann für den Hausbau zusätzliche Finanzierungsmittel beantragen. 

  BAFA-Förderungen

Das Bundesamt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst private Wohneigentümer für autarke Wärme- beziehungsweise Stromerzeugung. Außerdem bietet der Bund über das BAFA eine Energieberatung an. Dabei geht es natürlich nicht nur um die punktuelle Förderung in der Bauphase, sondern um die Möglichkeit, die Betriebskosten für Ihr Eigenheim dauerhaft gering zu halten.

Beachten Sie, dass alle angebotenen Förderungen jährlich begrenzt sind. Außerdem müssen die meisten Fördergelder vor der eigentlichen Baumaßnahme beantragt und bewilligt werden. Auch hier helfen Ihnen die Finanzexperten der Baufinanzierung gern weiter, schlagen Ihnen geeignete Förderungen für Ihre Immobilie vor und beantragen diese für Sie.

Источник: https://www.aroundhome.de/haus-bauen/baufinanzierung/

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