So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Contents
  1. Steuern sparen mit Immobilien ➡️ Das könne Sie rausholen
  2. Steuern sparen mit Eigenheim
  3. Das ist beim Eigenheim absetzbar
  4. Steuern bei Vermietung von bisher selbstgenutzten Immobilien
  5. Steurn mit denkmalgeschützten Immobilien sparen
  6. Steuern sparen bei Vermietung
  7. Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen
  8. Welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können
  9. Hausverkauf Steuern: Sparen beim Hausverkauf
  10. 2. Die Spekulationssteuer
  11. 2.1 Die Spekulationssteuer: Wann wird sie fällig?
  12. 2.2 Wie viel Spekulationssteuer muss gezahlt werden?
  13. 2.3 Spekulationssteuer-Freibetrag und Sparmöglichkeit
  14. 2.5 Steuern beim Verkauf eines Hauses mit Arbeitszimmer
  15. 3. Gewerbesteuer und Einkommensteuer: Die Drei-Objekt-Grenze
  16. 3.1 Berechnung der Gewerbesteuer
  17. 3.2 Berechnung der Einkommensteuer
  18. 4. Steuern beim Hausverkauf in der Familie
  19. 4.1 Hausverkauf an Ehepartner, (Enkel-) Kinder und (Groß-) Eltern
  20. 4.2 Hausverkauf unter Geschwistern
  21. Tabelle: Grunderwerbsteuer je Bundesland in Deutschland
  22. Welche Steuern beim Hausverkauf anfallen
  23. 1. Vorsicht, Spekulationssteuer!
  24. 2. Bei Eigennutzung steuerfrei
  25. 3. Nicht die Drei-Objekt-Grenze überschreiten
  26. 4. Das gilt beim Erben und Schenken
  27. 5. Das gilt beim Grundstücksverkauf
  28. 6. Was bei Verlusten passiert
  29. Teilverkauf: So können Sie Steuern sparen
  30. Vorteil
  31. Alternative
  32. Kosten
  33. Spekulationssteuer bei Immobilien: So wird sie vermieden (Info)
  34. Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?
  35. Steuern sparen dank Spekulationsfrist
  36. In diesem Fall entgehen Sie der Steuerzahlung nicht
  37. Kosten angeben und Steuerlast senken
  38. Erbschaft und Spekulationssteuer
  39. Berechnung der Spekulationssteuer
  40. Steuerpflicht beim Spekulationsgewinn

Steuern sparen mit Immobilien ➡️ Das könne Sie rausholen

So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Besonders in den letzten Jahren hat der Bund bei Immobilieneigentümern die Steuerschraube angezogen. Viele Kommunen heben die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer an. Allerdings gibt es auch einige Schlupflöcher, durch die Eigentümer und Vermieter einige Abgaben sparen können.

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Steuern sparen mit Eigenheim

Seit Abschaffung der Eigenheimzulage werden selbstgenutzte Immobilien nicht mehr grundsätzlich direkt steuerlich gefördert.

Trotzdem gibt es auch für Selbstnutzer einige nützliche Steuervorteile.

Das Eigenheimrentengesetz bietet Ihnen neben einem monatlichen finanziellen Zuschuss die Möglichkeit, bis zu 2100 Euro als Sonderausgaben in der Steuererklärung geltend zu machen.

Das ist beim Eigenheim absetzbar

Tilgungskosten
Auch die Tilgungsleistungen des Darlehens sind steuerlich absetzbar.

Handwerkerkosten
Sind Reparaturen an der Immobilie fällig, können die Handwerkerkosten von der Steuer abgesetzt werden.

Haushaltsnahe Dienstleitungen
Haushaltsnahen Dienstleistungen wie Putzen, Kochen, Rasenmähen und Gartenpflege. Dabei werden 20 Prozent der reinen Arbeitskosten auf die Einkommensteuer angerechnet, allerdings maximal 1200 Euro pro Jahr.

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass der Fiskus nur die Arbeitskosten anerkennt. Das benötigte Material muss der Auftraggeber selbst bezahlen. Haben Sie für die Arbeiten KfW-Mittel genutzt, dürfen Sie die Kosten aber nicht geltend machen.

Steuern bei Vermietung von bisher selbstgenutzten Immobilien

Spielen Sie irgendwann doch mit dem Gedanken, Ihre bisher selbstgenutzte Immobilie zu vermieten und zuvor noch einige Modernisierungsarbeiten durchführen zu lassen, sollten Sie allerdings aufpassen.

Denn vorgelagerte Kosten werden nicht als steuermindernd anerkannt, da sie vor und nicht während der Neuvermietung anfallen.

Daher sollten Sie Investitionen in die Immobilie erst während der eigentlichen Vermietungsphase tätigen.

Steurn mit denkmalgeschützten Immobilien sparen

Bei Denkmal-Immobilien profitieren Selbstnutzer besonders von den hohen Sonderabschreibungen. Allerdings muss es sich dabei um Maßnahmen an Bestandsgebäuden handeln, da Neubauten und der Wiederauau nicht gefördert werden.

Als Eigentümer können Sie in den ersten acht Jahren die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und weitere vier Jahre mit sieben Prozent steuerlich absetzen.

Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen mit 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren.

Steuern sparen bei Vermietung

Besonders attraktiv wird die Immobilie für den Eigentümer, wenn diese als Kapitalanlage und nicht als Eigenheim selbst genutzt wird.

Denn bei einer Vermietung werden zahlreiche Ausgaben fällig, die von der Steuer abgesetzt werden können.

Dazu zählen beispielsweise der Kaufpreis (beziehungsweise die Baukosten), Abstandszahlungen für die Einrichtung, anfallende Reparaturkosten, Ausgaben für die Gartenpflege und die Werbungskosten.

Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen

In manchen Fällen zählen auch die Schuldzinsen aus der Immobilienfinanzierung unter die Kategorie der Werbungskosten. Besonders Denkmal-Immobilien werden steuerlich gefördert. Denn als Investor können Sie acht Jahre lange die Modernisierungskosten mit jährlich neun Prozent und danach vier weitere Jahre mit sieben Prozent steuerlich geltend machen.

Welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können

Bei den Anschaffungskosten gibt es zusätzlich die lineare Absetzung für Abnutzungserscheinungen. Die folgende Auflistung zeigt Ihnen auf einen Blick, was Sie als Vermieter Ihrer Immobilie alles steuerlich absetzen können:

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Zinsen
  • Kontoführung
  • Grundsteuer
  • Hausnebenkosten
  • Bürokosten
  • Fahrtkosten
  • Bewirtungskosten
  • Mitgliedsbeiträge
  • Reparaturen
  • Vermietung an Verwandte
  • Renovierung
  • Maklergebühren
  • Werbung
  • Anwaltskosten
  • Inventar und Möbel

Liste im Detail:
Kaufpreis der Immobilie
Für eine bis 1924 erbaute Immobilie kann der Vermieter 2,5 % vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen. Dies ist solange erlaubt, bis der Gesamtpreis für den Erwerb des Hauses erreicht ist. Ist die Immobilie erst nach 1924 erbaut worden, kann der Eigentümer sie mit zwei Prozent im Jahr abschreiben.

Zinsen
Die monatlichen Zinsen, die bei der Rückzahlung eines Hypothekendarlehens für die Immobilie anfallen, können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Kontoführung
Haben Sie als Vermieter für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie ein eigenes Konto eingerichtet, können sie die Kontoführungsgebühren ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Grundsteuer
In Deutschland müssen Immobilieneigentümer jedes Jahr die Grundsteuer bezahlen. Die Höhe der Grundsteuer bestimmen die Kommunen. Sie ist daher deutschlandweit unterschiedlich. Aber auch die Grundsteuer können Sie als Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen.

Hausnebenkosten
Die vom Mieter bezahlten Nebenkosten muss der Vermieter zwar als Einkünfte versteuern, kann diese aber danach als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen.

Bürokosten
Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter für Telefon, Schreibwaren, Porto und benötigte Software entstehen, können Sie von der Steuer absetzen.

Fahrtkosten
Alle Fahrten, die Sie im Zusammenhang mit Ihrer vermieteten Immobilie machen, können in der Steuererklärung als Reisekosten geltend gemacht werden.

Bewirtungskosten
Für Gespräche und Treffen mit dem Mieter können Sie die dabei entstehenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.

Mitgliedsbeiträge
Beiträge, den Vermieter als Mitglied für Verbände wie beispielsweise den Vermieterverband zahlen, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden.

Reparaturen
Fallen nötige Arbeiten an der vermieteten Immobilie an, können Vermieter die anfallenden Handwerkerkosten in der Steuererklärung geltend machen.

Vermietung an Verwandte
Möchten Sie als Vermieter die Ausgaben als Werbekosten anrechnen, muss die Miete für Ihre Verwandten mindesten 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. So können Sie durch die niedrige Miete Ihre zu versteuernden Einkünfte schmälern und gleichzeitig die Ausgaben trotzdem als Werbekosten absetzen.

Renovierung
Wenn Sie als Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Immobilie renovieren lassen, können sie die dabei anfallenden Kosten von Ihren Miteinnahmen abziehen.

Maklergebühren
Nehmen Sie bei der Suche nach einem Mieter die Hilfe eines Maklers in Anspruch, können die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abgezogen werden. Bezahlt aber der neue Mieter die Maklergebühr, können Sie als Vermieter nichts von der Steuer absetzen.

Werbung
Machen Sie auf der Suche nach einem neuen Mieter Werbung (Anzeigen, Prospekte etc.) für Ihre Immobilie, können Sie diese Ausgaben ebenfalls in der Steuerklärung angeben.

Anwaltskosten
Entstehen Ihnen bei Streitigkeiten im Rahmen der Immobilienvermietung Anwalts- oder Gerichtskosten können Sie als Vermieter diese Kosten auch als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Inventar und Möbel
Vermieten Sie eine möblierte Wohnung, können Sie diese inklusive des gesamten Inventars (Möbel, Einbauten) über die Nutzungsdauer hinweg von der Steuer absetzen.

Grundsätzlich sollten Sie die Kosten, die Sie für absetzungsfähig halten, immer in voller Höhe angeben. Wie hoch die Rückzahlung bei den Steuern am Ende tatsächlich ist, hängt dann von vielen Faktoren ab.

Источник: https://www.hausgold.de/immobiliensteuern/steuern-sparen-mit-immobilien/

Hausverkauf Steuern: Sparen beim Hausverkauf

So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

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Letztes Update: 21.08.2020

Die bei einem Hausverkauf anfallenden Steuern sind ein nicht zu verachtender Kostenfaktor. Ob und welche Steuern zu entrichten sind, ist von den jeweiligen Umständen des Immobilienbesitzers abhängig. Wir erklären Ihnen, was es in puncto Steuern beim Hausverkauf zu beachten gilt und wie diese berechnet werden.

Um herauszufinden, ob Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen oder ob Sie diese sparen können, gilt es zwei Hauptfaktoren zu beachten:

  • Wie lange ist die zu verkaufende Immobilie bereits in Ihrem Besitz?
  • Besitzen Sie mehrere Immobilien, die Sie in kurzer Zeit verkaufen möchten?

Ein Hausverkauf ist in der Regel steuerfrei, solange Sie keinen Gewinn erwirtschaften.

Verkaufen Sie ein Haus gewinnbringend, dann müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf bei Ihrer Einkommenssteuererklärung unter “Sonstige Einkünfte” angeben.

Die beiden Steuerarten, die auf den Gewinn anfallen können, sind die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer. Im Folgenden erfahren Sie, wann welche Steuer fällig wird und wie die Höhe berechnet werden kann.

2. Die Spekulationssteuer

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, müssen sie den Gewinn versteuern, wenn sich die Immobilie seit weniger als zehn Jahren in Ihrem Besitz befindet. Aufgrund dieser Frist nennt man diese Art der Einkommensbesteuerung auch Spekulationssteuer.

Die Spekulationsfrist gilt jedoch nur für den Privatverkauf. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, wie zum Beispiel eine Gewerbeimmobilie, ist der Veräußerungsgewinn immer zu versteuern. Die Versteuerung des entstehenden Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, wie einem Hausverkauf, ist in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) festgelegt.

2.1 Die Spekulationssteuer: Wann wird sie fällig?

In der Regel werden Gewinne aus einem Hausverkauf mit der Spekulationssteuer besteuert, sofern das Haus weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz gewesen ist. Es gibt jedoch Ausnahmen und Möglichkeiten, beim Hausverkauf Steuern zu sparen:

  • Haus-/Wohnungsverkauf nach Eigennutzung: Sollten Sie Ihre Immobilie zu Wohnzwecken genutzt haben, können Sie sie auch vor Ende der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Sie sparen die Steuer, sofern Sie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben. Diese Regelung greift auch, wenn Sie ein Haus verkaufen, welches zuvor von Ihren Kindern bewohnt wurde. Allerdings nur, solange diese berechtigt sind, Kindergeld zu beziehen.
  • Mehrfamilienhäuser: Gleiches gilt, wenn Sie eine Wohnung als Teil eines Mehrfamilienhauses in den zwei Jahren vor dem Verkauf des Hauses selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Beim Verkauf des Mehrfamilienhauses wird die Fläche der selbstgenutzten Wohnung von der Gesamtfläche des Mehrfamilienhauses abgezogen. Der Veräußerungsgewinn wird entsprechend anteilig ohne den Gewinn aus der Wohnung versteuert.
  • Verkauf einer geerbten Immobilie: Wenn Sie ein Haus als Erbe erhalten und verkaufen möchten, dann beginnt die Spekulationsfrist nicht erst mit dem Erhalt des Erbes. Stattdessen ist der Zeitpunkt entscheidend, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, zahlen Sie also keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn der ursprüngliche Zeitpunkt des Kaufs mehr als zehn Jahre zurückliegt.
  • Unbebautes Grundstück verkaufen: Beim Grundstücksverkauf gilt, dass unbebaute Grundstücke als nicht bewohnbar gewertet werden. Deshalb wird hier in jedem Fall die Spekulationssteuer fällig, es sei denn, Sie besitzen das Grundstück bereits über zehn Jahre.

2.2 Wie viel Spekulationssteuer muss gezahlt werden?

Die beim Finanzamt abzugebende Steuer ist kein Festbetrag. Sie ist abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz und dem Gewinn, den Sie mit dem Verkauf erzielt haben.
Der Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem Preis, den Sie für die Immobilie bezahlt haben.

Allerdings können Sie zu Ihren Kaufkosten auch die Kaufnebenkosten rechnen, also z. B. die Grunderwerbsteuer. Auch Veräußerungskosten, wie Maklerkosten, können Sie vom Veräußerungserlös abziehen.

Beim Verkauf von vermieteten Immobilien müssen Sie allerdings Abschreibungen, die Sie auf Ihrer Steuererklärung angegeben haben, von Ihrem Kaufpreis abziehen.

2.3 Spekulationssteuer-Freibetrag und Sparmöglichkeit

Eine Sonderregelung stellt der Verlust bei einem Verkauf dar. Falls Sie im selben Abrechnungsjahr eine Immobilie mit Gewinn verkaufen, können Sie den Verlust der anderen Verkäufe steuermindernd angeben.

Wenn Sie die Spekulationssteuer berechnen möchten, sollten Sie auch wissen, dass es einen Freibetrag von 600 Euro gibt.

Die Spekulationssteuer für Immobilien lässt sich also auch durch einen gestaffelten Verkauf umgehen.

2.5 Steuern beim Verkauf eines Hauses mit Arbeitszimmer

Ein Arbeitszimmer kann bei der Einkommenssteuererklärung steuerlich abgesetzt werden. Dieser Steuervorteil wird zum Nachteil beim Hausverkauf.

Will man ein selbstgenutztes Haus mit Arbeitszimmer innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen, so ist der Verkauf des Wohnraums steuerfrei (wenn man im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren darin gewohnt hat).

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Das Arbeitszimmer gilt hingegen als eigenständiges Wirtschaftsgut, weshalb Spekulationssteuer auf den anteiligen Gewinn des Arbeitszimmers gezahlt werden muss. Das Finanzgerichts Köln hat dem jetzt widersprochen.

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Demnach kann der Gewinn für ein Haus mit Arbeitszimmer nicht besteuert werden, wenn das Haus hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird (AZ 8 K 1160/15). Das finale Urteil des Bundesfinanzhofs (oberstes Finanzgericht) hierzu steht allerdings noch aus.

3. Gewerbesteuer und Einkommensteuer: Die Drei-Objekt-Grenze

Grundsätzlich müssen Sie beim privaten Verkauf eines Hauses keine Gewerbesteuer bezahlen, da dies zu den privaten Veräußerungsgeschäften gehört.

Vorsicht ist allerdings geboten, wenn Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte tätigen.

Das Finanzamt wertet Ihre Verkäufe dann als gewerblichen Handel und auf den Verkaufserlös wird sowohl die Gewerbesteuer als auch die Einkommensteuer fällig.

Diese Regelung beinhaltet auch, dass Sie bei einer Überschreitung nicht nur den vierten Immobilienverkauf, sondern auch die ersten drei Immobilien rückwirkend versteuern müssen.

Allerdings werden Objekte nur dann gezählt, wenn sie weniger als fünf Jahre in Ihrem Besitz gewesen sind.

Für Personen, die einen branchennahen Beruf ausüben, wie Architekten oder Bauunternehmer, gilt sogar eine Haltefrist von zehn Jahren.

Bei der Drei-Objekt-Grenze gibt es diverse Ausnahmen und Sonderregelungen:

  • Geerbte Objekte: Bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie gilt, dass diese nur dann zu Ihrer Freigrenze von drei Objekten gezählt wird, wenn der Erblasser gewerblich mit Immobilien gehandelt hat.
  • Zwangsversteigerung: Selbst im Falle einer Zwangsversteigerung wird der Immobilienverkauf zu Ihrer Freigrenze gezählt.
  • Ein Grundstück, mehrere Gebäude: Falls Sie mehr als drei Häuser einzeln verkaufen, diese sich aber alle auf einem Grundstück befinden, zählen die Verkäufe nicht als gewerblicher Handel.
  • Mehrfamilienhäuser: Sollten Sie ein Haus kaufen, es in ein Mehrfamilienhaus umwandeln und die entstandenen Objekte als einzelne Eigentumswohnungen verkaufen, zählt jede Wohnung als einzelnes Objekt.
  • Eheleute: Verheiratete Paare werden als einzelne Personen gezählt. Die Veräußerungsgeschäfte der Ehepartner werden nicht unter der Drei-Objekt-Grenze zusammengefasst, sondern einzeln behandelt.

Abschließend ist aber zu beachten, dass die Fünfjahresfrist keine feste Grenze darstellt, sondern ein Richtwert ist. Das Finanzamt kann auch nach der abgelaufenen Frist den erneuten Immobilienverkauf als gewerblichen Handel werten.

3.1 Berechnung der Gewerbesteuer

Wie viel Sie bei einer anfallenden Gewerbesteuer zahlen müssen, richtet sich nach dem Verkaufserlös der Immobilien und dem Hebesatz der Gemeinde, in der sich die Immobilien befinden.

Die Berechnung funktioniert dabei wie folgt: Die Steuermesszahl (3,5 Prozent) des Verkaufserlöses wird mit dem Hebesatz multipliziert. Wie hoch dieser ist, hängt von der jeweiligen Kommune ab.

Gesetzlich geregelt ist allerdings, dass er mindestens 200 Prozent beträgt. Auch hier gibt es einen Freibetrag, dieser beträgt 24.500 Euro.

3.2 Berechnung der Einkommensteuer

Den Betrag, der bei der Einkommenssteuer einberechnet wird, bezeichnet man als zu versteuerndes Einkommen (zvE).

Dieser Betrag besteht nicht aus dem gesamten Einkommen, sondern er entsteht aus der Gegenüberstellung der Einkünfte und relevanten Ausgaben – inkl. beispielsweise des Kinderfreibetrags.

Der zu versteuernde Betrag wird (ab einem Grundfreibetrag von 8.130 Euro) in vier Gruppen eingeteilt:

BerechnungsgruppeBerechnungsformel
8.131 € bis 13.469 €(933,70 x Y + 1.400) x Y
13.470 € bis 52.881 €(228,74 x Y + 2.397) x Y + 1.014
52.882 € bis 250.730 €0,42 x zvE – 8.196
ab 250.731 €0,45 x zvE – 15.718

zvE = zu versteuerndes Einkommen
Y = (zvE – 8.130) / 10.000

4. Steuern beim Hausverkauf in der Familie

Eine Immobilie innerhalb der Familie zu verkaufen und dadurch die Schenkungssteuer zu umgehen, ist für Viele reizvoll. Doch ist der Verkaufspreis zu niedrig angesetzt, läuft man Gefahr, wegen Scheinkaufs oder inoffizieller Schenkung geahndet zu werden.

Damit Sie vor rechtlichen oder finanziellen Konsequenzen verschont bleiben, raten wir Ihnen, den Wert der Immobilie vorab zu bestimmen, um einen angemessenen Verkaufspreis festzulegen. Eine Möglichkeit der Wertermittlung bietet ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen bzw. Immobiliengutachters.

Eine kostenlose Alternative bietet eine Online-Immobilienbewertung, die jedoch keine Gültigkeit vor Gericht hat.

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4.1 Hausverkauf an Ehepartner, (Enkel-) Kinder und (Groß-) Eltern

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt in der Regel Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Ausgenommen davon sind Verwandte der direkten Linie. Dazu gehören Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern. Bei einem Hausverkauf an diese Personen entfällt die Grunderwerbsteuer für den Käufer.

4.2 Hausverkauf unter Geschwistern

Geschwister gehören nicht der direkten Linie an. Bei einem Hausverkauf unter Geschwistern fällt daher Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis (abzüglich eines Freibetrags von 2.500 Euro) an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert nach Bundesland und kann bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen.

Tabelle: Grunderwerbsteuer je Bundesland in Deutschland

BundeslandSteuersatz altErhöhung abSteuersatz neu
Baden-Württemberg3,50%05.11.115,00%
Bayern3,50%keine Änderung
Berlin4,50%

Источник: https://www.mcmakler.de/ratgeber/immobilienverkauf/hausverkauf-steuern

Welche Steuern beim Hausverkauf anfallen

So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, wissen Sie im Idealfall schon, dass bestimmte Nebenkosten anfallen. Der Eintrag ins Grundbuch, die Kosten für Makler, das Erstellen des Energieausweises – all das sind Posten, um die Sie nicht herumkommen.

Es kann aber auch passieren, dass Sie beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung Steuern bezahlen müssen. Das ist aber nur unter bestimmten Umständen der Fall. Wir erklären Ihnen, wann Steuern anfallen und wie Sie sie eventuell vermeiden können.

1. Vorsicht, Spekulationssteuer!

Für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken hat der Staat eine Spekulationsfrist festgelegt: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ein Objekt kaufen und wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen.

Dies entfällt, wenn Sie in der Immobilie gewohnt haben oder noch wohnen.

Diese Steuer ist nicht für jeden gleich hoch, sondern richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz. Dementsprechend müssen Spitzenverdiener in einer hohen Steuerklasse deutlich mehr Spekulationssteuer zahlen als Normalverdiener.

Beispiel: Michael investiert 2013 in eine kleine Eigentumswohnung und bezahlt dafür 150.000 Euro. Sie ist beim Kauf bereits vermietet und er wohnt nie selbst dort. Jetzt will er die Wohnung verkaufen. Weil sie eine gute Lage hat, ist sie nun deutlich mehr wert. Michael findet einen Käufer und erzielt 2018 einen Preis von 200.000 Euro.

Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist die Spekulationsfrist noch nicht verstrichen. Michael muss also Spekulationssteuer auf den Gewinn entrichten.

2. Bei Eigennutzung steuerfrei

Das Beispiel zeigt, wie sehr die Spekulationsteuer am Gewinn aus einem Immobilienverkauf nagen kann. Allerdings gibt es eine Sonderregelung: Wenn Sie das Haus oder die Wohnung selbst genutzt haben, entfällt grundsätzlich die Spekulationsteuer. Dann spielt es keine Rolle, ob zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre Spekulationsfrist liegen.

Wenn Sie die ganze Zeit selbst in der Immobilie gewohnt haben, ist das ein klarer Fall von Eigennutzung. Das gilt auch, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.

Beispiel: Miriam kauft 2010 für 300.000 Euro ein Haus und vermietet dieses bis 2012. 2014 zieht sie in das Haus ein und wohnt dort, bis sie es 2019 für 400.000 Euro verkauft.

Obwohl zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Miriam das Haus zeitweise vermietet hatte, muss sie keine Spekulationssteuer zahlen.

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Aus rechtlicher Sicht liegt hier Eigennutzung vor und der Gewinn von 100.000 Euro ist steuerfrei.

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Tipp: Damit Eigennutzung vorliegt, muss die Immobilie nicht unbedingt der Hauptwohnsitz sein. Auch bei einer hauptsächlich selbst genutzten Ferienwohnung geht der Staat von Eigennutzung aus. 

3. Nicht die Drei-Objekt-Grenze überschreiten

Beim Hausverkauf ist die Spekulationsfrist nicht das einzige, was Sie aus steuerlicher Hinsicht beachten müssen. Denn schneller als Sie denken, sind Sie rechtlich gesehen ein Immobilienhändler und müssen ein Gewerbe anmelden!

Entscheidend ist hierbei die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien oder Grundstücke verkaufen, wird das als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft.

Wenn das der Fall ist, müssen Sie nicht nur den Gewinn aus dem Verkauf versteuern, sondern auch ein Gewerbe anmelden und dementsprechend Steuern entrichten.

Die Drei-Objekt-Grenze ist unter Umständen schneller erreicht, als Sie annehmen. Wenn Sie beispielsweise ein großes Stück Bauland haben, lohnt sich eine Realteilung in mehrere Bauplätze. Verkaufen Sie nun drei Bauplätze, ist die Drei-Objekt-Grenze überschritten und Sie müssen Gewerbesteuer zahlen (§15 EStG).

Beispiel: Martin erbt ein großes Vermögen und investiert 2015 in ein Mehrfamilienhaus. In dem Haus gibt es sechs separate Wohnungen. Weil er nun ein Haus für sich und seine Familie baut, braucht Martin Eigenkapital und verkauft drei Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus.

Obwohl er als Angestellter arbeitet, muss er sich als Gewerbetreibender anmelden: Die Drei-Objekt-Grenze ist überschritten und er ist rechtlich gesehen ein gewerblicher Immobilienhändler.

Tipp: Wenn Sie auf einem Grundstück drei oder mehr Häuser als Eigentümer besitzen und verkaufen, gilt dies nicht als gewerblicher Handel. 

4. Das gilt beim Erben und Schenken

Für den Fall, dass Sie eine Immobilie erben und nach Antritt des Erbes verkaufen, gilt die Spekulationsfrist nur unter ganz bestimmten Umständen.

Rechtlich gesehen ist Erben nicht dasselbe wie Erwerben. Das heißt: Auch wenn zwischen Erbantritt und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist keine Spekulationssteuer fällig. Entscheidend ist, wie lange dem Erblasser die Immobilie gehörte und ob sie von ihm oder ihr selbst genutzt wurde.

Sie erben also nicht nur die Immobilie, sondern auch die daran geknüpfte Spekulationsfrist. Wenn der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst genutzt hat oder mehr als zehn Jahre besessen hat, fällt keine Spekulationssteuer an.

Beispiel: Maria erbt von ihrer Mutter eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Die Verstorbene hatte die Immobilie 2016 erworben. Maria ist sich nicht sicher, ob sie Spekulationssteuer zahlen muss, falls sie einen Käufer findet. 

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Diese Sorge ist aber unbegründet, da ihre Mutter die Immobilie selbst genutzt hat. Die Spekulationsfrist greift also in Marias Fall nicht, obwohl sie nie selbst in der Wohnung gelebt hat.

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Tipp: Die Drei-Objekt-Grenze gilt nicht für vererbte Immobilien.

5. Das gilt beim Grundstücksverkauf

Im Grunde genommen gelten beim Verkauf eines Grundstücks dieselben Regeln wie beim Verkauf einer Immobilie. Es gibt also auch hier eine Spekulationsfrist und die Drei-Objekt-Regel.

Einziger Unterschied: Bei einem Grundstück kann keine Eigennutzung vorliegen. Mit Nutzung ist hier Wohnen gemeint. Auch wenn Sie das Grundstück beispielsweise als Garten genutzt haben, liegt keine Eigennutzung im rechtlichen Sinne vor. 

6. Was bei Verlusten passiert

In Zeiten stark ansteigender Immobilienpreise ist dies ein seltener Fall, kann aber durchaus vorkommen: Sie kaufen und verkaufen eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist und machen dabei einen Verlust. Weil es keinen Gewinn gibt, wird natürlich keine Spekulationssteuer fällig.

Es ist möglich, diesen Verlust steuerlich geltend zu machen. Laut Gesetz (§23 EStG) müssen Sie allerdings im selben Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften gemacht haben, mit denen der Verlust verrechnet werden kann. Entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen handelt.

Beispiel: Max verkauft eine kürzlich erworbene Eigentumswohnung mit einem Verlust von 20.000 Euro. Bei einem Einfamilienhaus, das ihm ebenfalls gehörte, beweist er mehr Verkaufsgeschick und macht einen Gewinn von 100.000 Euro.

Weil der Verlust aus vergleichbaren Geschäften – man spricht hier von privaten Veräußerungsgeschäften mit Immobilien – entstanden ist, kann Max die beiden Beträge verrechnen. Er muss also nur auf 80.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.

Tipp: Detailierte Informationen zur Drei-Objekt-Grenze finden Sie im Amtlichen Einkommenssteuer-Handbuch.

Wir beraten Sie gern persönlich, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Ist das nicht Ihre Sparkasse?

Источник: https://www.sparkasse.de/themen/immobilie-verkaufen/steuern-beim-hausverkauf.html

Teilverkauf: So können Sie Steuern sparen

So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Immobilienbesitzer können Anteile an ihrem Eigenheim verkaufen und so ihre finanzielle Situation deutlich verbessern. Außerdem gibt es oft einen Steuereffekt

Eine abbezahlte Immobilie macht im Alter flexibel. Man kann sie selbst bewohnen, sie gegen eine monatliche Rente abgeben und trotzdem bis zum Ende dort behaglich leben. Und man kann sie, was relativ neu ist, auch zum Teil verkaufen.

Charlotte M. hatte vor zwanzig Jahren mit ihrem Mann ein Eigenheim gekauft. Die Immobilie kostete damals 330000 Euro. Der Gatte ist vor zehn Jahren verstorben. Heute besucht ihre Tochter sie von Zeit zu Zeit. Die Immobilie würde aktuell auf dem Wohnungsmarkt rund 600000 Euro bringen.

Das Ehepaar hat damals mit dem Immobilienkauf also alles richtig gemacht. Trotzdem gibt es Probleme. Charlotte hatte als Angestellte verkürzt gearbeitet. Heute hat sie eine monatliche Rente, einschließlich der Witwenrente ihres Mannes, von 1300 Euro. Damit kommt sie zwar aus, große Sprünge kann sie sich jedoch nicht leisten.

Um sich aus dieser Situation zu befreien, hat sie sich ein Angebot für einen Teilverkauf ihres Eigenheims machen lassen. Dabei würde sie die Hälfte ihrer Immobilie für 300000 Euro an die Deutsche Teilkauf verkaufen. Hierbei handelt es sich um einen Investor, der als stiller Teilhaber Anteile von selbst genutzten Wohnimmobilien kauft.

Trotzdem könnte Charlotte M. wie bisher weiter in ihrem Haus leben. Für die Nutzung des verkauften Teils ihrer Immobilie müsste sie dann jedoch monatlich 725 Euro an den Investor zahlen.

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Das entspricht einem Satz von jährlich 2,9 Prozent bezogen auf den Wert des verkauften Anteils. »Das ist der durchschnittliche Satz, den wir als Nutzungsentgelt nach einem Verkauf berechnen«, erklärt Marian Kirchhoff von der Deutschen Teilkauf.

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Der Satz kann jedes Jahr an die Entwicklung des Index der Lebenshaltungskosten angepasst werden.

Vorteil

Die 300000 Euro auf die Hand von Charlotte M. wären dabei aber nur ein Vorteil. Denn durch den Teilverkauf würde sie auch ein großes Problem für ihre Tochter aus der Welt schaffen.

Die müsste nämlich, sollte sie die Immobilie eines Tages erben, Erbschaftsteuer zahlen.

Denn die gängigen Freibeträge bei der Erbschaftsteuer werden immer öfter durch die gestiegenen Immobilienpreise überschritten.

Für die Tochter fällt auf eine Erbschaft bis zu 400000 Euro keine Erbschaftsteuer an. Da die Immobilie aber aktuell einen Wert von 600000 Euro hat, müsste sie die Differenz zum Freibetrag, die in ihrem Fall 200000 Euro beträgt, versteuern.

Auf die 200000 Euro würde sie (Steuerklasse 1) elf Prozent an das Finanzamt zahlen, macht immerhin 22000 Euro.

Tatsächlich würde dieser Wert jedoch höher ausfallen, weil man davon ausgehen muss, dass der Wert der Immobilie in den nächsten Jahren weiter steigt.

Alternative

Um die Erbschaftsteuer zu vermeiden, könnte Charlotte aber bereits jetzt 50 Prozent der Immobilie auf ihre Tochter übertragen. Steuerlich gesehen wäre das eine Schenkung. Hier gelten die gleichen Freibeträge wie im Erbschaftsteuerrecht.

Den steuerlichen Freibetrag gibt es allerdings nur einmal innerhalb von zehn Jahren. Verstirbt die Mutter früher, müsste die Tochter die 200000 Euro, mit denen der Wert der Immobilie über dem Freibetrag von 400000 Euro liegt, voll versteuern.

Darüber hinaus wären die finanziellen Sorgen der Mutter, die bei einem Teilverkauf ja 300000 Euro bekommen würde, nicht gelöst.

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Zu den Fragen, die man sich unbedingt stellen sollte, wenn man sich ein Angebot für einen Teilkauf machen lässt, gehört das Thema Sicherheit. Was passiert, wenn der Investor im Verlauf der Zeit insolvent wird und die Bank, die den Teilkauf finanziert hat und im Grundbuch steht, ihr Geld haben will?

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»Die Rechte des Verkäufers, weiter in seiner Immobilie zu wohnen und diese gegebenenfalls sogar zu vermieten, sind durch ein Nießbrauchsrecht, das im ersten Rang vor der Finanzierungsgrundschuld eingetragen ist, gegen Ansprüche der finanzierenden Bank geschützt«, erklärt Marian Kirchhoff von der Deutschen Teilkauf. »Das Nießbrauchsrecht räumen wir übrigens auch dem Ehepartner ein.« Das bedeutet: Stirbt der Verkäufer, kann der Partner weiter in der Immobilie wohnen.

Kosten

Neben dem Thema Sicherheit sind die Kosten, die bei einer solchen Konstruktion anfallen, von besonderem Interesse. Die Kosten für einen Gutachter, der einen Verkehrswert für die Immobilie ermittelt, sollte der Investor übernehmen.

Kein Verhandlungsspielraum besteht bei den Kosten für Instandhaltung und Betrieb der Immobilie. Sie bleiben auch nach dem Teilverkauf beim Verkäufer hängen. Die Rechnung für Heizung, Wasser oder den Handwerker, der sich um ein undichtes Fenster kümmert, müsste also Charlotte M. übernehmen.

Auch wenn der Eigentümer stirbt, sind die Kosten etwa für Sanierungen ein Thema. »Meistens macht es keinen Sinn zu sanieren, da wir an Eigennutzer verkaufen, die die Immobilie selbst gestalten«, weiß Kirchhoff. Wird die Immobilie jedoch saniert, um sie für einen Verkauf aufzuhübchen, teilen sich die Erben und die Deutsche Teilkauf die Kosten in der Regel.

Die Tochter als Erbin müsste ihren Anteil an der Immobilie aber gar nicht zusammen mit dem Investor auf dem freien Markt zum Verkauf anbieten.

Die Deutsche Teilkauf räumt ihren Kunden zum Beispiel ein sogenanntes Erstankaufsrecht ein.

Das bedeutet, die Tochter könnte den verkauften Teil der Immobilie nach dem Tod der Mutter von der Deutschen Teilkauf zum dann gültigen Verkehrswert zurückkaufen.

In der Praxis ist es aber oft so, dass die Erben interessiert sind, Kasse zu machen. Dann kann entweder der Investor die zweite Hälfte der Immobilie von den Erben kaufen, oder die Angehörigen beauftragen den Investor mit dem Verkauf der kompletten Immobilie. Dabei kann es jedoch zu einer bösen Überraschung kommen.

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Denn einige Investoren berechnen für die Vermarktung der Immobilie ein Durchführungsentgelt. Dabei handelt es sich um eine Art Maklerprovision, die 3,5 bis 6,5 Prozent, bezogen auf den kompletten Verkaufspreis der Immobilie, betragen kann.

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»Der Verkäufer sollte vor Unterzeichnung des Vertrags darauf achten, dass der Vertrag keine solche Kostenklausel enthält und der Investor die Kosten für die Vermarktung der Immobilie übernimmt«, rät Marian Kirchhoff.

ErbschaftsteuerklasseVerwandtschaftsgradSteuerfreibetrag
1Ehepartner500 000 €
1Kinder, Stiefkinder sowie Enkelkinder, wenn deren Eltern gestorben sind400 000 €
1Enkel200 000 €
1Eltern und Großeltern100 000 €
2Eltern und Großelternbei Schenkung20 000 €
2Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner20 000 €
3übrige Erben20 000 €
ErbschaftSatz in Klasse 1Satz in Klasse 2Satz in Klasse 3
75 000 € 7% 15%30%
300 000 € 11% 20%30%
600 000 €15 % 25%30%
6 000 000 €19% 30%30%
13 000 000 €23% 35%50%
26 000 000 €27% 40%50%
mehr30% 43%50%

Источник: https://www.guter-rat.de/magazin/steuern-recht/steuern/steuertipps/teilverkauf-549

Spekulationssteuer bei Immobilien: So wird sie vermieden (Info)

So können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist eine eher veraltete Bezeichnung für die Steuer, die Verbraucher auf Gewinne aus Verkäufen sowie für Einnahmen aus Geldanlagen bezahlen müssen. Die gesetzliche Grundlage für diese Steuer liefert Paragraph 22 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Demnach werden „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23“ besteuert.

Spekulationssteuern müssen demnach alle Verbraucher bezahlen, die Einkünfte aus privaten Verkäufen erzielen.

Heute wird der Begriff „Spekulationssteuer“ vorwiegend für die eher sperrige Bezeichnung „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ verwendet.

Für die Besteuerung von Geldanlagen wird die sogenannte „Abgeltungssteuer“ fällig.

Während die Abgeltungssteuer immer bei 25 Prozent liegt, ist die Einkommensteuer für Einkünfte aus privaten Geschäften immer abhängig von der jeweiligen Besteuerung des Verbrauchers.

Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?

Ob die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen gezahlt werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich ist der Verkauf von durchgängig selbstgenutzten Immobilien steuerfrei. Dabei kann es sich sowohl um Einfamilienhäuser als auch um Wohnungen handeln.

Steuerpflichtig sind dahingegen Verkäufe, wenn folgende Bedingungen gelten:

  • Die Immobilie oder das Grundstück wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt
  • Gemischtgenutzte Immobilien: In diesem Fall wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Dies bedeutet, dass der für eigene Wohnzwecke genutzte Teil nicht besteuert wird.
  • Erwerb der Immobilie im Rahmen einer Gütertrennung: Wenn eine Gütertrennung vereinbart wurde oder nach einer Scheidung ein Ehepartner eine Immobilie zugeschrieben bekommt, muss er Spekulationssteuer bezahlen, wenn er oder sie das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert.
  • Erwerb der Immobilie, indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wird oder bei einer Betriebsaufgabe erworben wird: In diesem Fall gilt ebenfalls eine Zehn-Jahres-Frist. Verkauft der Nutznießer das Objekt innerhalb dieser Zeit, muss er die Gewinne aus dem Verkauf versteuern.

Steuern sparen dank Spekulationsfrist

Immobilienbesitzer müssen beim Verkauf einer Immobilie Steuern an den Fiskus entrichten. Verkaufen Sie Ihr Objekt innerhalb von zehn Jahren, sieht der Staat darin ein Spekulationsgeschäft.

Dieses Geschäft müssen Sie über Ihre Einnahmen versteuern. In diesem Fall gilt der Ihrem Verdienst zu Grunde liegende Steuersatz. Dieser kann deutlich über den 25 Prozent liegen, die üblicherweise als Abgeltungssteuer für Spekulationsgewinne an den Staat abzuführen sind.

Wer Steuern sparen möchte, kann sich an folgende Leitlinien halten:

  • Spekulationsfrist einhalten
    Diese Frist wird auch als Zehn-Jahres-Frist bezeichnet. Wenn das Grundstück zehn Jahre nach dem Kauf veräußert wird, entfällt die Besteuerung der Einnahmen. Sie sollten also zehn Jahre mit dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks warten.
  • Selbst bewohnen
    Wenn Sie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren in der gekauften Immobilie gewohnt haben, können Sie diese danach steuerfrei verkaufen. Dabei zählen die Rand-Jahre zu der Drei-Jahres-Frist, ohne sie – mit Ausnahme des mittleren Jahres – voll ausfüllen zu müssen.
  • Maximal drei Objekte veräußern
    Sie sollten die Zahl von drei verkauften Immobilien unterschreiten. Denn sonst gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler und müssen Ihre Einnahmen dementsprechend versteuern.

In diesem Fall entgehen Sie der Steuerzahlung nicht

Wenn Sie Ihre Immobilie bis zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet hatten und dadurch ein Wertgewinn entstanden ist, müssen Sie Steuern zahlen. Dies gilt dann, wenn Sie das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen wollen.

Kosten angeben und Steuerlast senken

Wenn Sie nach einem Immobilienverkauf zur Zahlung von Spekulationssteuer verpflichtet werden, können Sie diese Steuerlast durch das Geltend machen verschiedener Posten reduzieren. Diese Ausgaben können Sie vom Verkaufserlös abziehen.

Dabei handelt es sich um:

  • Alle Kosten, die Sie für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie auringen müssen, zum Beispiel die Kosten für Zeitungsannoncen
  • Gebühren für den Notar
  • Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag
  • Gebühren für den Makler
  • Kosten für Reparaturen oder Modernisierungen

Grundsätzlich kann die Steuerlast durch viele Ausgaben so reduziert werden, dass am Ende keine Steuern mehr bezahlt werden müssen.

Erbschaft und Spekulationssteuer

Wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie erben und beim Verkauf dieser Sachen Spekulationssteuer vermeiden wollen, müssen Sie wissen, wann der Vorbesitzer das Haus oder das Grundstück erworben hat. Ab diesem Zeitpunkt gilt auch hier die Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Wenn ein Haus nach einem Erbe leer steht, ist es immer fraglich, ob der Leerstand auch zu Wohnzwecken dient und somit zur Eigennutzung hinzugerechnet wird oder nicht. Der Gesetzgeber regelt diese Frage nicht eindeutig. Erben sollten deshalb bei Leerstand damit rechnen, dass beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Steuern anfallen.

Berechnung der Spekulationssteuer

Gehen wir davon aus, dass Sie eine Immobilie für 300.000 Euro innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußern. Sie können dabei Kosten von 10.000 Euro für Reparaturen geltend machen und hatten Anschaffungskosten nach Abzug von AfA bei der vermieteten Immobilie von 250.000 Euro. Ihr zu versteuernder Gewinn betrug dann 40.000 Euro und Ihr Steuersatz beträgt 40 Prozent.

In diesem Fall müssen Sie 16.000 Euro an Spekulationssteuer bezahlen.

Steuerpflicht beim Spekulationsgewinn

Die Spekulationssteuer auf Immobilien unterscheidet sich von der Abgeltungssteuer, die für Spekulationsgewinne mit Wertpapieren oder Termingeschäften erhoben wird. Dabei handelt es sich um eine Wertzuwachssteuer.

Für diese wird pauschal eine Steuer von 25 Prozent erhoben. Somit sind alle Spekulationsgewinne mit 25 Prozent steuerpflichtig. Diese Steuerpflicht gilt unbegrenzt, somit kann das Finanzamt die Steuern immer nachfordern. Allerdings können auch Spekulationsverluste steuerlich geltend gemacht werden. Hierfür haben Anleger ein Jahr Zeit.

Die sogenannte Abgeltungssteuer wird in der Regel automatisch vom jeweiligen Kreditinstitut an den Fiskus abgeführt.

Bei Immobiliengeschäften wird jedoch von „Einkommensteuer auf Spekulationsgewinne“ gesprochen. Diese wird auf alle Gewinne aus privaten Verkäufen erhoben und in der Einkommensteuererklärung unter „Sonstige Einkünfte“ angegeben.

Hierbei gelten die üblichen Fristen für die Abgabe von Steuererklärungen. Auch hier können Verluste bei Verkäufen geltend gemacht werden.

Источник: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/spekulationssteuer

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