Teilabriss und Neubau im Naturschutzgebiet

Haus abreißen und neu bauen » Kosten und Preisbeispiel

Teilabriss und Neubau im Naturschutzgebiet

Bei alten Häusern in schlechtem Zustand stellt sich oft die Frage, ob man statt einer Sanierung nicht besser das Haus abreißen und komplett neu bauen sollte. Mit welchen Kosten für einen Abriss und einen nachfolgenden Neubau zu rechnen ist und in welchen Fällen sich das lohnt, haben wir den Kostencheck-Experten in unserem Interview gefragt.

Frage: Was kostet es, abreißen zu lassen und neu zu bauen?

Kostencheck-Experte: Das Problem ist zunächst, dass vielfach schon einmal die Kosten für einen Hausabriss deutlich unterschätzt werden.

Die Kosten für den Abriss richten sich nach den qm.

Bei vielen Gebäuden muss man für die kompletten Abrissarbeiten Kosten im Bereich von rund 150 EUR pro m² bis 200 EUR pro m² rechnen, selbst unter günstigsten Bedingungen. Ist der Abriss problematisch (schwierige Zugänglichkeit, erforderliche staub- und lärmreduzierte Rückbauweise, nötige Schadstoffentsorgung wie etwa Asbest, etc.) kann das auch noch sehr viel teurer werden.

Auch die Kosten für einen Neubau werden unterschätzt. Die reinen Baukosten liegen in Deutschland bei rund 1.500 EUR pro m² bis 2.500 EUR pro m², bei luxuriösen Gebäuden auch noch höher. Dazu kommen allerdings noch rund 15 % bis 20 % Baunebenkosten, nach einem Abriss muss das Grundstück häufig ebenfalls neu gestaltet werden, was weitere Kosten verursacht.

Für den entstehenden Kostenaufwand von mindestens 2.000 EUR pro m² kann man schon eine Menge sanieren – in vielen Fällen liegt auch eine aufwendige Kernsanierung noch unterhalb dieser Kosten.

Kostenbeispiel aus der Praxis

Wir planen die Kernsanierung eines Hauses gemeinsam mit einem Bauexperten und vergleichen die Kosten mit einem Abriss und dem nachfolgenden Neubau eines Fertighauses nach unseren Vorstellungen. Der Abriss des Altbaus ist aufgrund optimaler Gegebenheiten sehr kostengünstig möglich.

Der bestehende Altbau ist 140 m² groß, wir entscheiden uns für ein ebenso großes Fertighaus, das wir schlüsselfertig errichten lassen wollen.

[attention type=yellow]

Die hier gezeigten Kosten beziehen sich lediglich auf ein bestimmtes Gebäude und bestimmte örtliche Gegebenheiten. Die Kosten für Abriss, Fertighaus und auch die Kosten für eine Kernsanierung können in anderen Fällen auch jeweils deutlich höher oder niedriger ausfallen.

[/attention] Eine Kernsanierung ist meist trotzdem günstiger, als ein Abriss und Neubau zusammen.

Unser Kostenbeispiel zeigt allerdings deutlich, dass in diesem Fall selbst eine umfassende Kernsanierung des Gebäudes sogar weniger als die Hälfte der Kosten für Abriss und Neubau bedeuten würde. Das ist in vielen Fällen ähnlich. Problematisch wird es nur dort, wo auch die Kernsubstanz des Gebäudes (tragende Wände) bereits aufwendige Sanierungen benötigen würde.

Frage: In welchem Preisrahmen bewegen sich die Kosten für Abriss und Neubau?

Kostencheck-Experte: Für einen kompletten Abriss des Gebäudes müssen Sie in jedem Fall Kosten von rund 150 EUR pro m² rechnen. In vielen Fällen muss allerdings aufgrund der Gebäudeeigenschaften, der Grundstücksbeschaffenheit und der Umgebungsanforderungen mit deutlich höheren Kosten für den Abriss gerechnet werden.

Kosten für einen Neubau sind immer individuell.

Die Kosten für einen Neubau richten sich immer nach dem gewünschten Haus, der Bauweise (Fertighaus, individuell geplanter Massivbau, Holzhaus, etc.), der individuell gewünschten Ausführung und dem Ausmaß der Eigenleistungen, die beim Bau erbracht werden. Mehr zu den Kosten für einen Hausbau können Sie an dieser Stelle nachlesen.

Frage: Wovon hängen die Kosten für Abriss und Neubau insgesamt ab?

Kostencheck-Experte: Bei den Kosten für den Abriss spielt eine Rolle:

  • die Hausgröße (auch entscheidend dafür, ob der Abriss genehmigt werden muss, bei denkmalgeschützten Gebäuden ist unabhängig davon immer eine Genehmigung erforderlich)
  • die Bauweise des Hauses
  • die eingesetzten Baumaterialien
  • gegebenenfalls vorhandene Schadstoffe (z. B. Asbest, PCB, Quecksilber – hier sind enorm hohe Zusatzkosten für den Abriss möglich)
  • Lage und Zugänglichkeit des Hauses
  • Geländebeschaffenheit und direkte Umgebung (notwendiger Staub- und Lärmschutz, Möglichkeit zum Einsatz von schweren Maschinen)
  • die Abrissmethode, die im Einzelfall verwendet wird
  • die anfallende Bauschuttmenge
  • ob ein Auffüllen nach dem Abriss nötig ist

Die Bauweise ist entscheidend dafür, welche Kosten für den Neubau anfallen.

Für den Hausbau spielt eine Rolle:

  • welche Bauweise verwendet wird (Fertighaus, Massiv-Fertighaus, individuell geplanter Massivbau, Haus in Holzständerbauweise, etc.)
  • die Ausführung des Hauses
  • die Größe des Neubaus
  • welche Planungs- und Genehmigungskosten anfallen
  • die Höhe der Baunebenkosten
  • die Kosten für die (Um-)Gestaltung der Außenanlage des Hauses

Schon beim Abriss sind also von Fall zu Fall beträchtliche Kostenunterschiede möglich. Genau abgeschätzt werden kann das allerdings nur bei einer detaillierten Abrissuntersuchung, für die bereits Kosten von über 1.000 EUR anfallen können. Erst dann lässt sich einigermaßen zuverlässig abschätzen, welche Kosten der Abriss verursachen wird.

Auch beim Neubau sind immer wieder Unwägbarkeiten bei den Kosten zu erwarten. Kein Hausbau lässt sich auf den Cent genau planen. Das Vorhaben „Abreißen und neu Bauen“ bringt also insgesamt beträchtliche Unsicherheiten für die zu erwartenden Kosten mit sich, auch wenn oft das Gegenteil angenommen wird.

Источник: https://kostencheck.de/haus-abreissen-und-neu-bauen-kosten

Bestandsschutz im Baurecht: Was darunter fällt

Teilabriss und Neubau im Naturschutzgebiet

Bestandsschutz allgemein ist ein Rechtsinstitut, das für Eigentümer Rechtssicherheit bedeutet.

Diese Rechtssicherheit besteht darin, dass neue Gesetze oder vertragliche Regelungen nicht in die Rechte von Dritten eingreifen dürfen oder diese Rechte einschränken.

Dabei wird angenommen, dass das Eigentum bereits bei der Entstehung die einstmals geltenden Gesetze und Regelungen erfüllt hat.

Alternative Begriffe für den Bestandsschutz sind auch Bestandssicherung, Bestandsgarantie oder Bestandswahrung.

Für den Bestandsschutz gibt es keine einheitliche Vorgabe. Vielmehr wird er in Einzelregelungen in den spezifischen Bereichen wie dem Flugverkehr, dem Bahnverkehr oder im Baurecht reglementiert.

In der Praxis ist der Bestandsschutz in keiner baurechtlichen Vorschrift ausdrücklich definiert, sondern er ergibt sich aus dem Recht am Eigentum im Grundgesetz.

Baugenehmigung sichert Bestandsschutz

Im Baurecht besteht grundsätzlich für alle Gebäude ein Bestandsschutz, für die beim Bau eine gültige Baugenehmigung vorlag. Somit ist der Bestand aller rechtmäßig errichteten Gebäude geschützt.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baugenehmigung zum damaligen Zeitpunkt rechtswidrig war. Bestandsschutz können in manchen Fällen sogar Gebäude genießen, die ohne Baugenehmigung gebaut wurden. Zugleich hat der Bestandsschutz für alle baulichen Anlagen Gültigkeit, die als fertiggestellt angesehen werden können.

Ausgenommen vom Bestandsschutz sind in der Regel Anlagen zur Wasserversorgung, da sie nicht zu den baulichen Anlagen zählen.

Voraussetzungen

Damit Bestandsschutz für Gebäude besteht, müssen grundsätzlich folgende Voraussetzungen bestehen:

  1. Der Bestand ist funktionsgerecht nutzbar
    Beispiel: Ein Wohnhaus kann bewohnt werden.
  2. Der Bau erfolgte legal
    Beispiel: Es lag eine gültige Baugenehmigung beim Bau vor.
  3. Die Nutzung dauert an
    Beispiel: Es handelt sich nicht um ein verlassenes Haus, das seit vielen Jahren leer steht.

Sonderregelungen

Zum baurechtlichen Bestandsschutz werden in der Regel nicht alle Änderungen gezählt, die ein Gebäude qualitativ und quantitativ verändern. So ist es zum Beispiel möglich, Häuser trotz bestehendem Bestandsschutz zu sanieren oder zu modernisieren. Ebenso können Hausbesitzer Anbauten vornehmen oder abgerissene Gebäude wieder herrichten.

Trotz Bestandsschutz kann auch eine Abrissverfügung für ein Gebäude erteilt werden. Eine solche Verfügung ist zum Beispiel möglich, wenn ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Allerdings gibt es für Eigentümer zahlreiche Möglichkeiten zum Widerspruch.

Was fällt unter Bestandsschutz?

Grundsätzlich sind alle Gebäude vom Bestandsschutz gedeckt, die mit gültiger Baugenehmigung errichtet wurden.

GebäudeGaragengebäudeGartenhaus
Wohnhäuser, Gewerbeimmobilien, Brücken, Schulen oder andere Gebäude.
Wurde für den Bau einer Garage eine Baugenehmigung erforderlich, gilt auch ihr Bestand als geschützt.
Sofern eine Genehmigung dafür benötigt wurde, ist der Bestand geschützt.

Aktiver und passiver Bestandsschutz

Bei Bestandsschutz im Baurecht werden generell Gebäude geschützt, die rechtmäßig errichtet wurden. Die Rechtssicherheit gilt auch dann, wenn sich in der Zwischenzeit die Gesetze geändert haben. In der Praxis wird dabei zwischen passivem und aktivem Bestandsschutz unterschieden.

Passiver BestandsschutzAktiver Bestandsschutz
  • Formell baurechtmäßig
    In diesem Fall wird davon ausgegangen, dass das Gebäude bei seiner Errichtung den damaligen Bauvorschriften entsprochen hat.
  • Materiell baurechtmäßig
    Dabei handelt es sich um Bauvorhaben, für die es zwar keine rechtswirksame Genehmigung gab, die jedoch den materiellen Baurechtsvorschriften entsprochen haben. Das können zum Beispiel genehmigungsfreie Bauvorhaben sein.
  • Ohne rechtswirksam genehmigt und errichtet
    Diese Gebäude haben nach ihrem Bau für einen längeren Zeitraum den Vorschriften des Baurechts entsprochen. In diesem Fall handelt es sich oft um historische Gebäude, die zu einer Zeit gebaut wurden, als es keine entsprechenden baurechtlichen Vorgaben gab.
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Zeitgemäßer Umbau

In der Praxis wird der aktive Bestandsschutz heute nur noch in geringem Maße angewandt, da die meisten Maßnahmen ohnehin den passiven Bestandsschutz betreffen.

Gebäude im Außenbereich

Der Bestandsschutz für Gebäude im Außenbereich ist ein strittiges Thema. So gibt es für die Errichtung solcher Bauten zum einen bestimmte Vorgaben. Zum anderen hängt der Bestandsschutz dieser Gebäude von der zugrunde liegenden Nutzung ab.

Wenn zum Beispiel eine Scheune nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke genutzt wird und leer steht, kann eine Gemeinde eine Abrissverfügung erwirken, da der ursprüngliche Zweck nicht mehr besteht. Wird für ein solches Gebäude eine Baugenehmigung angefragt, kann diese zum Beispiel abgelehnt werden.

Sanierung

Werden ältere Gebäude im Bestand saniert, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Zu beachten ist zum einen die Unversehrtheit des Baukörpers und zum anderen die Unversehrtheit der Nutzung. Somit darf die Sanierung zu keiner wesentlichen Änderung des Bestands führen. Gleiches gilt auch für eine Modernisierung.

Wenn zum Beispiel ein Erbe das Geburtshaus seiner Großmutter erbt, das seit mehr als 100 Jahren ein Ladengeschäft beherbergt, darf dieser Gewerberaum nicht ohne weiteres durch die Modernisierung beseitigt werden.

Gleiches gilt für Anbauten. Sie dürfen unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nur erfolgen, wenn sie das Wesen des Hauses nicht verändern.

Empfehlenswert ist es, bei Sanierungen im Bestand die örtlichen Baubehörden oder Denkmalschutzbehörden einzubeziehen.

Grenzbebauung

Für Grenzbebauungen müssen neben dem Bestandsschutz aktuelle Regelungen im Bebauungsplan oder der Bauordnung berücksichtigt werden. Sobald ein Gebäude unter Bestandsschutz abgerissen wird, das nach heutigen Regelungen für die Grenzbebauung ungeeignet ist, gelten für den Neubau die gültigen Verordnungen.

Nicht-Nutzung als Grenze

Bestandsschutz für Gebäude gilt in der Regel nur so lange, wie erkennbar bleibt, dass das Gebäude auch genutzt wird. Wird ein Gebäude über viele Jahre nicht genutzt oder steht ein Wohngebäude leer, kann es theoretisch als „aufgegeben“ interpretiert werden.

Ist der Bau zusätzlich sichtbar verfallen, kann der Bestandsschutz erlöschen. Theoretisch kann für ein aufgegebenes Gebäude eine neue Baugenehmigung für die Sanierung oder Wiederherstellung eingeholt werden. Der alte Bestandsschutz ist dann jedoch nicht mehr gültig.

Entfall des Bestandsschutzes: Die Auswirkungen

Entfällt der Bestandsschutz, kann ein Gebäude im schlimmsten Fall abgerissen werden. Andererseits gibt es auch die Möglichkeit, dass Anpassungsbedarf entsteht, der die Eigentümer zur Anpassung an die öffentlich-rechtlichen Gegebenheiten verpflichtet.

Der Anpassungsbedarf bezieht sich meist auf die Nutzung des Gebäudes und dabei auf aktuelle Regelungen zum Brandschutz, Schall- und Wärmeschutz oder zur Nutzungsart.

[attention type=red]

So kann zum Beispiel ein Eigentümer zur Wärmedämmung aufgefordert werden, wenn er Bestandsschutz entfallen ist. Es gelten dabei immer die rechtlichen Regelungen, die zum Zeitpunkt des Entfalls gelten. 

[/attention]

Für Eigentümer hat der Entfall des Bestandsschutzes in der Regel hohe Investitionskosten zur Folge. In welchem Umfang eine Anpassungspflicht besteht, ist rechtlich nicht eindeutig geregelt und wird meist von Fall zu Fall entschieden.

Nutzungsänderung

Wenn sich die Nutzung eines Gebäudes ändert, besteht die Gefahr, dass es seinen Bestandsschutz verliert.

Die Änderungen fallen so lange unter den Bestandsschutz, wie sie die Qualität und Quantität der baulichen Anlage nicht verändern. Sind die Nutzungsänderungen wesentlich, kann der Bestandsschutz verfallen.

Eine Nutzungsänderung kann in folgenden Fällen vorliegen:

  1. Nicht als Aufenthaltsräume genehmigte Räume werden zu Aufenthaltsräumen gemacht
  2. Stellplätze werden zweckentfremdet
  3. Umwandlung einer Jagdhütte in eine Wohnung

Sonderfall Nutzungsunterbrechung

Eine Nutzungsunterbrechung führt generell nicht automatisch zum Entfall des Bestandsschutzes. Allerdings gibt es hierfür keine einheitlichen Regelungen. So kann ein Wohnhaus zum Beispiel längere Zeit leer stehen, weil kein Käufer dafür gefunden wird, ohne dass der Bestandsschutz entfällt.

Bestandsschutz ohne Baugenehmigung

Auch ohne Baugenehmigung kann ein Gebäude Bestandsschutz genießen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es zum Zeitpunkt seiner Fertigstellung materiell legal war. Darüber hinaus haben auch Gebäude Bestandsschutz, für deren Errichtung keine Baugenehmigung erforderlich war oder für die eine Genehmigungsfreistellung vorlag.

Selbst wenn ein Gebäude ohne Baugenehmigung illegal errichtet wurde, kann Bestandsschutz bestehen. Voraussetzung dafür ist, dass es vollständig fertiggestellt wurde. Ein solcher Fall kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn schon mit dem Bau begonnen wurde, obwohl das Baugenehmigungsverfahren noch nicht abgeschlossen war.

Wichtig ist, dass immer der Eigentümer die Beweislast für bestehenden Bestandsschutz trägt. Geprüft wird ein bestehender Bestandsschutz zum Beispiel von der Baubehörde. Sie kann allerdings nur den Bestandsschutz bestätigen, jedoch damit keine nachträgliche Baugenehmigung erteilen.

Strafen bei widerrechtlichem Handeln gegen den Bestandschutz

Entfällt der Bestandsschutz durch unerlaubte Änderungen oder Anpassungen, haben die Baubehörden verschiedene Möglichkeiten, um die Betroffenen zu sanktionieren.

  • Stilllegungsverfügung: Damit werden die Eigentümer aufgefordert, die Bauarbeiten zu stoppen.
  • Nutzungsuntersagung: In diesem Fall wird die Nutzung der baulichen Anlage durch die Baubehörde nicht gestattet.
  • Abrissverfügung: Im schlimmsten Fall kann der Eigentümer zum Abriss der Anlage verpflichtet werden.

Источник: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/bestandsschutz

Heimtextilien
Schreibe einen Kommentar

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: