Umbau eines Altbaus durch Mieter

Altbausanierung

Umbau eines Altbaus durch Mieter

Viele Altbauten in Österreich entsprechen längst nicht mehr den aktuellen Standards beim Wohnen. Fenster sind oft undicht, die Heizungssysteme nicht optimal, die Böden alt. Die Sanierung ist oftmals eine kostspielige Angelegenheit, steigert dafür aber die Lebensqualität ungemein.

Die Sanierung von Altbauten gilt als eine sehr kostspielige Angelegenheit, da häufig eine Kernsanierung notwendig wird und die alten Gemäuer für moderne Installationen nicht immer geeignet sind. Trotzdem sind solche Maßnahmen angesichts steigender Energiepreise unbedingt zu empfehlen.

Kosten für eine Altbausanierung pro qm

Je nachdem, welche Maßnahmen getroffen werden müssen, sollte der Eigentümer eines Altbaus mit Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro pro m² rechnen. Für eine 100 m² große Wohnung müssen somit ca. 100.000 Euro aufgewendet werden. In manchen Regionen Österreichs ist das der Preis für eine kleine Wohnung.

Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte sich deshalb unbedingt zuerst von einem unabhängigen Gutachter eine Bewertung der Immobilie einholen. Vermeintlich günstige Angebote können sich so schnell als Kostenfalle herausstellen.

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Für Häuser und Wohnungen, die zwischen 1970 und 1980 errichtet worden sind, ist mit Sanierungskosten in Höhe von einem Drittel des Anschaffungspreises zu rechnen. Bevor mit der Sanierung begonnen wird, sollte deshalb der Gutachter ausrechnen, ob sich die Altbausanierung überhaupt lohnt oder ob nicht ein Abriss und Neubau die günstigere Variante wären.

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Vor allem in den ländlichen Regionen Österreichs gibt es viele Häuser, die auf den ersten Blick gut in Schuss sind, aufgrund ihres Alters aber im Inneren viele Mängel aufweisen.

Förderungen für Altbausanierungen

Für Altbausanierungen gelten dieselben Förderungen wie für neuwertige Immobilien. Die österreichische Sanierungsoffensive ist aktuell die attraktivste Förderung.

Gefördert werden bis zu 30 % der Anschaffungskosten für neue Dämmungen von Dächern, Fenstern, Außenwänden und Türen oder auch für das Erneuern der Heizungssysteme. Maximal werden bis zu 6.000 Euro beigesteuert.

Handelt es sich jedoch um denkmalgeschützte Häuser, wie es bei den Altbauten in Österreich sehr häufig der Fall ist, können zusätzlich noch weitere 2.000 Euro beantragt werden.

So wird der Altbau auf den neuesten Stand gebracht

Bei den meisten Altbauten sind die Fenster eine Schwachstelle. Sie sind nicht genug abgedichtet und durch ihre einfache Verglasung meist auch sehr hellhörig. Auch die Dämmung ist nicht optimal, viel Energie geht über die dünnen Außenwände verloren.

Neben der österreichischen Sanierungsförderung kann bei den einzelnen Ländern eine Wohnbauförderung beantragt werden. Sie gilt auch für Dachsanierungen, den Einbau von Heizungen auf Basis biogener Brennstoffe, thermische Solaranlagen, Nachverdichtungen, Wärmepumpenanlagen usw.

Für eine solche Eigenheimsanierung werden im Schnitt 3 % der förderbaren Sanierungskosten über 10 Jahre hinweg bezuschusst. Dadurch wird dem Eigentümer die Rückzahlung des Kredites erleichtert. Wer aus finanziellen Gründen eine schrittweise Altbausanierung anstrebt, sollte mit der Dämmung der Außenwände bzw.

der Fassade beginnen, da hier besonders viel Energie verloren geht. Insgesamt können die Sanierungsmaßnahmen die Energie- und Heizkosten um bis zu 50 % senken. Die Altbausanierung ist deshalb immer eine sinnvolle Investition.

Die Heizung im Rahmen einer Altbausanierung tauschen

Während der Großteil der Fördertöpfe von den jeweiligen Bundesländern ausgeschüttet wird, ist die thermische Sanierung eine Sache der Bundesrepublik. Insbesondere die Sanierung von Heizungen wird gefördert. Wie wichtig diese Förderung ist, zeigen die Erfahrungen vom vorigen Jahr. Schon Mitte des Jahres war mit über 7.000 Anträgen die Fördersumme ausgeschöpft.

Ein bloßes Austauschen der Heizung ist bei einem Altbau langfristig nicht zielführend. Die Sanierungsmaßnahmen müssen umfangreicher sein und insbesondere auch die Fenster und die Fassadendämmung miteinschließen. Nur so kann der Heizwärmebedarf effektiv gesenkt werden. Anstelle einer Ölheizung oder Gasheizung ist eine Brennwertheizung zu empfehlen.

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Der Brennstoff bleibt hier derselbe, die neuere Technik ermöglicht aber eine effizientere Nutzung. Auch Pelletheizungen eignen sich dank ihrer starken Heizleistung gut für die Räume mit den hohen Decken, jedoch muss hier wieder an genug Platz für die Lagerung gedacht werden.

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Im Rahmen der thermischen Sanierung werden auch oft ein Verlegen der Heizungen und eine Dämmung der Rohrleitungen notwendig. Diese Kosten lohnen sich aber gemessen an der dadurch eingesparten Energie.

Grundlagen für eine Sanierung

Bevor eine Altbausanierung durchgeführt bzw. eine Förderung beantragt werden kann, muss ein Energieausweis erstellt werden.

Für einen Sanierungsscheck für eine thermische Sanierung müssen für eine 100 m² große Immobilie im Schnitt mindestens 694 € bezahlt werden, für die Bewertung eines Heizungstausches sind es ca.

350 €, wobei die Preise von den Ausstellern und dem Zustand der Immobilie abhängig sind.

Die Altbausanierung selber machen

Wer nicht überdurchschnittlich handwerklich begabt ist oder einen branchennahen Beruf ausübt, sollte den Austausch des Fußbodens lieber einem Profi überlassen. Denn ist der Boden nicht richtig verlegt und gibt es z.B. kleinste Lücken, kann Wasser eindringen und die darunter befindliche Dämmung zu schimmeln beginnen.

Besser ist es also, dem Experten bloß zur Hand zu gehen. Die Sanierung des Bodens gehört bei einer Haussanierung unbedingt dazu, auch wenn der Parkett noch in Ordnung zu sein scheint. Wer den Boden selbst sanieren möchte, sollte die bestehenden Flächen belassen, wie sie sind, und eine neue, besser dämmende Konstruktion darauf auauen.

Wird der Boden herausgerissen, ist das eine Arbeit für den professionellen Bodenleger.

So hilft der Kostenrechner bei einer Entscheidung

Vor allem in den ländlichen Regionen Österreichs verstecken sich viele schöne Altbauten, die eine Idylle vom Landleben versprechen. Doch bei einem genaueren Blick zeigt sich schnell, dass die Häuser bei weitem nicht mehr dem heutigen Standard entsprechen und viel getan werden müsste.

Doch lohnt sich das überhaupt noch? Mit einem Kostenrechner kann ermittelt werden, wie teuer das Sanieren des Altbaus wäre. Denn je nach Alter und Zustand reicht es manchmal nicht aus, nur die Fenster zu tauschen, sondern es wird eine Kernsanierung notwendig. Da stellt sich dann häufig die Frage, ob ein Abreißen und das Aufstellen eines günstigen Häuschens sinnvoller wäre.

Kostet die Haussanierung mehr als ein Passivhaus, ist den Fertighäusern der Vorzug zu geben. Bei der Berechnung der zu erwartenden Kosten dürfen aber natürlich nicht die möglichen Förderungen, wie etwa für eine thermische und energetische Sanierung, vergessen werden.

Um abschätzen zu können, ob mit diesen gerechnet werden kann, sollte ein Energieexperte um einen Besichtigungstermin vor Ort gebeten werden. Dieser wird im Rahmen der Ausstellung des Energieausweises ohnehin notwendig sein.

Источник: https://www.immobilienscout24.at/ratgeber/eigentuemer/altbausanierung.html

▷ Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Umbau eines Altbaus durch Mieter

Wer Miete zahlt, sollte erwarten können, dass die Wohnung gut in Schuss ist – oder? Eine Renovierung zur Instandhaltung steht Mietern meist zu, eine Modernisierung eher nicht. Ein Überblick, was vom Vermieter verlangt werden kann und welche Ausnahmen es gibt.

Wenn das Bad einen 70er-Jahre-Charme versprüht, der Parkettboden zerkratzt oder das Fenster   undicht ist, dann kann sich ein Mieter schon ärgern, schließlich zahlt er ja Miete. Unter gewissen Umständen kann er sich deshalb aber an seinen Vermieter wenden, der dann verpflichtet sein kann, die Wohnung zu renovieren oder gar zu modernisieren.

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Wann der Vermieter tatsächlich tätig werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine Renovierung im Sinne der Instandhaltung handelt oder um eine Modernisierung der Mietwohnung. Bei Instandhaltung muss der Vermieter in der Regel ran, bei Modernisierungen meist nicht.

  • Renovierung: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB).
  • Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).

Grob zusammengefasst lässt sich sagen: Eine Renovierung bessert aus, eine Modernisierung verbessert die Wohnung.

Renovierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).

Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer: Abgewetzte Teppichböden oder zerkratzte Arbeitsflächen in der Küche können die Folge sein.

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Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen fordern kann.

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Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).

Drei Beispiele: Wann dem Mieter eine Renovierung zusteht

Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad: Fliesen lösen sich von den Wänden oder der Lack an der Badewanne platzt und der Wasserhahn rostet. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt.

Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung.

Jedenfalls, wenn er die Badeinrichtung nicht mit Absicht, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen demoliert hat.

Achtung: Nur weil die Optik des Bades nicht mehr modern ist oder den Geschmack des Mieters nicht mehr trifft, muss der Vermieter nicht tätig werden.

Mit seiner Miete hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt.

Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht.

Aber: wenn der Mieter den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld derart heruntergewirtschaftet hat, muss er selbst für den Austausch aufkommen.

Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt, und sie bei Totalschaden austauscht.

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Wenn der Mieter die Heizung jedoch selbst demoliert hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden selbst ersetzen.

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Wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es Aufgabe des Vermieters gewesen wäre, kann er hinterher seine Ausgaben vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt aber nur für die Kosten des Arbeitsmaterials und der bezahlten Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen.

Ausnahmen: Dann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung

Doch auch wenn der Vermieter in den meisten Fällen für Renovierungen im Sinne der Instandhaltung verantwortlich ist, so gibt es hierbei Ausnahmen:

Keine Renovierungspflicht beim Einzug:
„Gemietet wie gesehen“ – dieser Spruch gilt laut Fouquet oft beim Mieten von Wohnungen. Wenn der Mieter bei der Besichtigung Schäden sieht und in diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnet, kann er hinterher keine Renovierung fordern.

Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt. Hinterher kann der Mieter zudem keine Mietminderung wegen der sichtbaren Schäden vornehmen (§ 536b).

Der Mietrechtsanwalt Oliver Fouquet empfiehlt daher, bei der Wohnungsbesichtigung aufmerksam zu sein und Mängel direkt anzusprechen und in einem Wohnungsübergabeprotokoll zu dokumentieren.

Habe er die Schäden der neuen Wohnung jedoch nicht sehen können, weil sie etwa verdeckt oder nicht erkennbar waren, könne er oft noch die Instandsetzung fordern, so der Experte.

Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann dann eine Renovierung einfordern, wenn eine wesentliche Verschlechterung des sogenannten Dekorationszustandes eingetreten ist – es optisch also nicht mehr hinnehmbar ist. Laut BGH-Urteil muss der Mieter in dem Fall jedoch die Kosten zur Hälfte mittragen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

Wer selbst schuld ist, repariert selbst:
Der Mieter steht in der Pflicht, auf die Wohnung gut acht zu geben und Schaden zu vermeiden oder abzuwenden (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Verletzt er diese Obhutspflicht, muss er den Schaden selbst reparieren.

Etwa bei Brandlöchern im Boden müsse der Mieter Schadensersatz leisten, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Bodens nach Zeitwert berechnet.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart:
Wenn im Mietvertrag eine Renovierungsklausel steht, muss der Mieter bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen und kann sie nicht vom Vermieter fordern.

Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen in der Wohnung.

In einigen Fällen kann es aber sein, dass diese Vereinbarung ungültig ist und doch der Vermieter für das Streichen zuständig ist – etwa, wenn starre Renovierungsfristen vorgeschrieben sind oder die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.

Modernisierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Während dem Mieter die Instandhaltung meist zusteht, kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierung fordern. Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer auf bestimmte Weise verbessern (§ 555b BGB).

Als Modernisierung zählen Maßnahmen, die:

  • den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung
  • die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, zum Beispiel das Anbringen eines Türöffners mit Gegensprechanlage oder den Einbau eines Aufzuges in einem mehrstöckigen Haus
  • Energie einsparen, zum Beispiel eine verbesserte Wärmedämmung

Auch wenn dem Mieter grundsätzlich keine Modernisierung zusteht, hat er laut Bundesgerichtshof ein Anrecht auf einen gewissen Mindeststandard (Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). So muss beispielsweise selbst in einem unsanierten Altbau das Stromnetz ausreichen, damit der Mieter gleichzeitig die Waschmaschine und einen Staubsauger einschalten kann.

Wichtig: Laut Mietrechtsexperte Fouquet kann der Mieter eine Stromversorgung nach Mindeststandard fordern, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen: „In diesem Fall liegt die Wohnung derart unter dem Standard, dass der Ausbau des Stromnetzes auf Mindeststandard keine Modernisierung im eigentlichen Sinn sein kann.“

Eine Ausnahme sei nur dann möglich, wenn im Mietvertrag stünde, dass die Wohnung unter dem absoluten Mindeststandard liegt und der Mieter das als gegeben hinnimmt.

FAQ – Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Ja, unter Umständen kann er das. Der Vermieter ist verpflichtet die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§535 BGB). Wenn es also berechtigte Mängel gibt, so muss er diese beseitigen – möglicherweise durch eine Renovierung. Das kann der Fall sein, wenn die Wände schimmeln. Diese muss der Vermieter dann trocknen und wieder herrichten.

Es gibt aber Ausnahmen: Wenn beispielsweise der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich ist, so ist der Vermieter von seiner Pflicht entbunden. Hat der Mieter zum Beispiel durch falsches Lüften den Schimmel an den Wänden selbst verursacht, so muss er auch für die Beseitigung aufkommen.

In der Regel nicht. Einzige Ausnahme: Die Modernisierung erfolgt aufgrund eines nicht vorhandenen Mindeststandards (BGH, Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). Wenn beispielsweise die Sicherungen herausfliegen, weil mehr als zwei elektrische Geräte angeschlossen wurden, so kann der Vermieter verpflichtet sein, die Elektrik zu erneuern.

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Es gibt keine festgeschriebene Regel, wann ein Vermieter ein Bad sanieren muss. Bestehende Mängel muss er nach Paragraf 535 BGB sofort beheben, dazu ist in der Regel aber keine vollständige Badsanierung notwendig. Aufgrund eines veralteten und unmodernen Designs haben Mieter kein Recht auf eine Sanierung.

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Nein, dazu ist ein Vermieter nicht verpflichtet. Für Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung ziehen, hat dies zur Folge, dass eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Az.: AZ.: VII ZR 185/14).

Sollte sich der Zustand einer unrenovierten Wohnung im Laufe der Jahre weiter verschlechtern, so hat der Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter eine Renovierung einzufordern.

Jedoch müssen in dem Fall die Kosten jeweils zur Hälfte von Mietern und Vermieter getragen werden (BGH, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Ist die Küche mitgemietet, so ist der Vermieter dann zum Handeln gezwungen, wenn die Nutzbarkeit nachlässt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Elektrogeräte, wie die Geschirrspülmaschine, kaputt sind, von den Schränken die Griffe abfallen oder Ähnliches.

Jedoch ist der Vermieter nur verpflichtet, die Küche funktionstüchtig zu halten, er muss sie nicht modernisieren. Kann er also einen abgefallenen Griff reparieren, muss deshalb kein neuer Schrank her.

Auch wenn die Schäden an der Küche kein normaler Verschleiß sind, sondern vom Mieter zu verantworten sind, muss der Vermieter nicht selbst handeln. Er hat unter Umständen hier sogar das Recht auf Schadenersatz.

Ebenfalls kein Grund für eine neue Küche ist ein veraltetes, unmodernes Design.

Das kommt auf die Ausgangssituation an. Gibt es einen Mangel in der Mietwohnung, den der Mieter nicht selbst zu verschulden hat, so trägt der Vermieter die Kosten für die Renovierung.

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Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Kosten tragen.

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Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, der optische Zustand über die Zeit weiter verschlechtert, so kann der Mieter eine Renovierung fordern, muss aber dann die Hälfte der Kosten bezahlen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Bei einer Modernisierung kann der Vermieter einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, jedoch hat der Gesetzgeber hierbei Grenzen gesetzt.

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/bad-fenster-elektrik-wann-mietern-eine-renovierung-zusteht.html

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