Umbau eines Altbaus durch Mieter

ImmobilienWorauf Sie beim Kauf und Umbau eines Altbaus achten müssen

Umbau eines Altbaus durch Mieter
Die Renovierung einer Altbauwohnung kann teuer werdendpa

Ein gewachsenes Wohnumfeld, keine aufreibende Bauzeit, günstiger Preis und womöglich noch nostalgischer Charme – das sind einige der Gründe, die für den Kauf einer gebrauchten Immobilie sprechen.

Zu den Schattenseiten älterer Häuser dagegen zählen häufig beengte Grundrisse, mangelnde Energieeffizienz und veraltete Badezimmer. Fast immer besteht Modernisierungsbedarf. Zudem fallen mit steigendem Alter deutlich mehr Reparaturen an.

Wer sich für einen Altbau interessiert, ist deswegen oft unsicher, welche Verpflichtungen und Kosten ihn nach dem Kauf erwarten. Antworten auf die wichtigsten Fragen:

Lassen Sie die Immobilie von einem Architekten oder Bauingenieur mit Altbauexpertise begutachten. In der Regel reicht ein Kurzgutachten aus, um eine grundsätzliche Entscheidung für oder gegen ein Objekt zu treffen.

Fallen besondere Schäden auf, zum Beispiel an Dachbalken, sollte ein Spezialist hinzugezogen werden.

Bei Zweifeln, ob der Kaufpreis angemessen ist, können Sie auch ein Wertgutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben, Kostenpunkt: ab circa 500 Euro.

Sollte man ein älteres Gebäude energetisch sanieren?

Ja, denn das lohnt sich fast immer. Zu kalkulieren, ob sich eine Sanierung amortisiert, ist Aufgabe eines Energieberaters.

Über den aktuellen Verbrauch des Hauses geben der Energieausweis, der beim Verkauf vorgelegt werden muss, und die Heizkostenabrechnungen der Vorbesitzer Aufschluss.

Der Energieberater, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur mit Zusatzqualifikation, erarbeitet Vorschläge für die Sanierung und klärt in seinem Gutachten, welche Maßnahme den größten Effekt hat – etwa die Dämmung der Fassade, der Austausch der Fenster oder eine neue Heizungsanlage.

Herrscht eine gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Öl- und Gas-Standardheizungen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Heizungs -und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen sind zu isolieren.

Auch die Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen seit 2015 gedämmt sein. Gegebenenfalls ist Nachrüsten angesagt. Weitere Vorschriften gibt es nicht für Einfamilienhäuser.

Lassen Sie die Fassade dämmen oder Fenster austauschen, sind die Mindestvorgaben der EnEV einzuhalten.

Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?

Für die energetische Sanierung, aber auch für den barrierefreien Umbau und den Einbruchschutz im Altbau stellt die KfW-Förderbank zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse bereit.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) fördert den Umstieg auf Heizsysteme mit erneuerbaren Energien wie Wärmepumpen, Holzpelletkessel oder Solarkollektoren.

Bundesländer vergeben ebenfalls Fördermittel für Energieeffizienz oder Barrierefreiheit im Altbau.

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Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen alle Sanierungen mit den Behörden abgestimmt werden. Energiesparmaßnahmen sind oft teurer, weil etwa neue Fenster oder Türen dem alten Erscheinungsbild entsprechen müssen.

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Im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ bietet die KfW eine spezielle Fördervariante für denkmalgeschützte Häuser. Auch das Finanzamt entlastet Eigentümer von Baudenkmälern: Selbstnutzer können Modernisierungskosten steuerlich geltend machen.

Vermieter legen sie zumeist auf die Miete um.

Was kostet die Instandhaltung einer gebrauchten Wohnung?

Für die Instandhaltung des Sondereigentums – also der Wohnung und der dazugehörigen Nebenräume – ist der Eigentümer allein verantwortlich. Darüber hinaus muss er sich an den Aufwendungen beteiligen, mit denen das Gemeinschaftseigentum in Schuss gehalten wird.

Um hohe Einmalzahlungen zu vermeiden und auf kurzfristig notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein, spart die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage an, zu der jeder Eigentümer mit dem monatlichen Hausgeld seinen Beitrag zahlt. Die Höhe wird von der Eigentümerversammlung festgelegt.

Nach einer Faustregel gelten 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises zum Zeitpunkt der Fertigstellung als angemessene jährliche Rücklage. Bei einem ursprünglichen Kaufpreis von 250.000 Euro und einer jährlichen Rücklage von einem Prozent müssten Sie also mit einem monatlichen Beitrag von 146 Euro rechnen.

Reichen die Rücklagen bei größeren Sanierungen nicht aus, werden Sonderumlagen fällig. Prüfen Sie daher genau die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums, und lassen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen. Fragen Sie den Verwalter nach geplanten Arbeiten.

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Источник: https://www.capital.de/immobilien/worauf-sie-beim-kauf-und-umbau-eines-altbaus-achten-muessen

▷ Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Umbau eines Altbaus durch Mieter

Wer Miete zahlt, sollte erwarten können, dass die Wohnung gut in Schuss ist – oder? Eine Renovierung zur Instandhaltung steht Mietern meist zu, eine Modernisierung eher nicht. Ein Überblick, was vom Vermieter verlangt werden kann und welche Ausnahmen es gibt.

Wenn das Bad einen 70er-Jahre-Charme versprüht, der Parkettboden zerkratzt oder das Fenster   undicht ist, dann kann sich ein Mieter schon ärgern, schließlich zahlt er ja Miete. Unter gewissen Umständen kann er sich deshalb aber an seinen Vermieter wenden, der dann verpflichtet sein kann, die Wohnung zu renovieren oder gar zu modernisieren.

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Wann der Vermieter tatsächlich tätig werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine Renovierung im Sinne der Instandhaltung handelt oder um eine Modernisierung der Mietwohnung. Bei Instandhaltung muss der Vermieter in der Regel ran, bei Modernisierungen meist nicht.

  • Renovierung: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB).
  • Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).

Grob zusammengefasst lässt sich sagen: Eine Renovierung bessert aus, eine Modernisierung verbessert die Wohnung.

Renovierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).

Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer: Abgewetzte Teppichböden oder zerkratzte Arbeitsflächen in der Küche können die Folge sein.

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Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen fordern kann.

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Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).

Drei Beispiele: Wann dem Mieter eine Renovierung zusteht

Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad: Fliesen lösen sich von den Wänden oder der Lack an der Badewanne platzt und der Wasserhahn rostet. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt.

Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung.

Jedenfalls, wenn er die Badeinrichtung nicht mit Absicht, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen demoliert hat.

Achtung: Nur weil die Optik des Bades nicht mehr modern ist oder den Geschmack des Mieters nicht mehr trifft, muss der Vermieter nicht tätig werden.

Mit seiner Miete hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt.

Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht.

Aber: wenn der Mieter den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld derart heruntergewirtschaftet hat, muss er selbst für den Austausch aufkommen.

Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt, und sie bei Totalschaden austauscht.

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Wenn der Mieter die Heizung jedoch selbst demoliert hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden selbst ersetzen.

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Wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es Aufgabe des Vermieters gewesen wäre, kann er hinterher seine Ausgaben vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt aber nur für die Kosten des Arbeitsmaterials und der bezahlten Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen.

Ausnahmen: Dann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung

Doch auch wenn der Vermieter in den meisten Fällen für Renovierungen im Sinne der Instandhaltung verantwortlich ist, so gibt es hierbei Ausnahmen:

Keine Renovierungspflicht beim Einzug:
„Gemietet wie gesehen“ – dieser Spruch gilt laut Fouquet oft beim Mieten von Wohnungen. Wenn der Mieter bei der Besichtigung Schäden sieht und in diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnet, kann er hinterher keine Renovierung fordern.

Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt. Hinterher kann der Mieter zudem keine Mietminderung wegen der sichtbaren Schäden vornehmen (§ 536b).

Der Mietrechtsanwalt Oliver Fouquet empfiehlt daher, bei der Wohnungsbesichtigung aufmerksam zu sein und Mängel direkt anzusprechen und in einem Wohnungsübergabeprotokoll zu dokumentieren.

Habe er die Schäden der neuen Wohnung jedoch nicht sehen können, weil sie etwa verdeckt oder nicht erkennbar waren, könne er oft noch die Instandsetzung fordern, so der Experte.

Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann dann eine Renovierung einfordern, wenn eine wesentliche Verschlechterung des sogenannten Dekorationszustandes eingetreten ist – es optisch also nicht mehr hinnehmbar ist. Laut BGH-Urteil muss der Mieter in dem Fall jedoch die Kosten zur Hälfte mittragen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

Wer selbst schuld ist, repariert selbst:
Der Mieter steht in der Pflicht, auf die Wohnung gut acht zu geben und Schaden zu vermeiden oder abzuwenden (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Verletzt er diese Obhutspflicht, muss er den Schaden selbst reparieren.

Etwa bei Brandlöchern im Boden müsse der Mieter Schadensersatz leisten, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Bodens nach Zeitwert berechnet.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart:
Wenn im Mietvertrag eine Renovierungsklausel steht, muss der Mieter bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen und kann sie nicht vom Vermieter fordern.

Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen in der Wohnung.

In einigen Fällen kann es aber sein, dass diese Vereinbarung ungültig ist und doch der Vermieter für das Streichen zuständig ist – etwa, wenn starre Renovierungsfristen vorgeschrieben sind oder die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.

Modernisierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Während dem Mieter die Instandhaltung meist zusteht, kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierung fordern. Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer auf bestimmte Weise verbessern (§ 555b BGB).

Als Modernisierung zählen Maßnahmen, die:

  • den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung
  • die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, zum Beispiel das Anbringen eines Türöffners mit Gegensprechanlage oder den Einbau eines Aufzuges in einem mehrstöckigen Haus
  • Energie einsparen, zum Beispiel eine verbesserte Wärmedämmung

Auch wenn dem Mieter grundsätzlich keine Modernisierung zusteht, hat er laut Bundesgerichtshof ein Anrecht auf einen gewissen Mindeststandard (Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). So muss beispielsweise selbst in einem unsanierten Altbau das Stromnetz ausreichen, damit der Mieter gleichzeitig die Waschmaschine und einen Staubsauger einschalten kann.

Wichtig: Laut Mietrechtsexperte Fouquet kann der Mieter eine Stromversorgung nach Mindeststandard fordern, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen: „In diesem Fall liegt die Wohnung derart unter dem Standard, dass der Ausbau des Stromnetzes auf Mindeststandard keine Modernisierung im eigentlichen Sinn sein kann.“

Eine Ausnahme sei nur dann möglich, wenn im Mietvertrag stünde, dass die Wohnung unter dem absoluten Mindeststandard liegt und der Mieter das als gegeben hinnimmt.

FAQ – Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Ja, unter Umständen kann er das. Der Vermieter ist verpflichtet die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§535 BGB). Wenn es also berechtigte Mängel gibt, so muss er diese beseitigen – möglicherweise durch eine Renovierung. Das kann der Fall sein, wenn die Wände schimmeln. Diese muss der Vermieter dann trocknen und wieder herrichten.

Es gibt aber Ausnahmen: Wenn beispielsweise der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich ist, so ist der Vermieter von seiner Pflicht entbunden. Hat der Mieter zum Beispiel durch falsches Lüften den Schimmel an den Wänden selbst verursacht, so muss er auch für die Beseitigung aufkommen.

In der Regel nicht. Einzige Ausnahme: Die Modernisierung erfolgt aufgrund eines nicht vorhandenen Mindeststandards (BGH, Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). Wenn beispielsweise die Sicherungen herausfliegen, weil mehr als zwei elektrische Geräte angeschlossen wurden, so kann der Vermieter verpflichtet sein, die Elektrik zu erneuern.

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Es gibt keine festgeschriebene Regel, wann ein Vermieter ein Bad sanieren muss. Bestehende Mängel muss er nach Paragraf 535 BGB sofort beheben, dazu ist in der Regel aber keine vollständige Badsanierung notwendig. Aufgrund eines veralteten und unmodernen Designs haben Mieter kein Recht auf eine Sanierung.

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Nein, dazu ist ein Vermieter nicht verpflichtet. Für Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung ziehen, hat dies zur Folge, dass eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Az.: AZ.: VII ZR 185/14).

Sollte sich der Zustand einer unrenovierten Wohnung im Laufe der Jahre weiter verschlechtern, so hat der Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter eine Renovierung einzufordern.

Jedoch müssen in dem Fall die Kosten jeweils zur Hälfte von Mietern und Vermieter getragen werden (BGH, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Ist die Küche mitgemietet, so ist der Vermieter dann zum Handeln gezwungen, wenn die Nutzbarkeit nachlässt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Elektrogeräte, wie die Geschirrspülmaschine, kaputt sind, von den Schränken die Griffe abfallen oder Ähnliches.

Jedoch ist der Vermieter nur verpflichtet, die Küche funktionstüchtig zu halten, er muss sie nicht modernisieren. Kann er also einen abgefallenen Griff reparieren, muss deshalb kein neuer Schrank her.

Auch wenn die Schäden an der Küche kein normaler Verschleiß sind, sondern vom Mieter zu verantworten sind, muss der Vermieter nicht selbst handeln. Er hat unter Umständen hier sogar das Recht auf Schadenersatz.

Ebenfalls kein Grund für eine neue Küche ist ein veraltetes, unmodernes Design.

Das kommt auf die Ausgangssituation an. Gibt es einen Mangel in der Mietwohnung, den der Mieter nicht selbst zu verschulden hat, so trägt der Vermieter die Kosten für die Renovierung.

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Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Kosten tragen.

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Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, der optische Zustand über die Zeit weiter verschlechtert, so kann der Mieter eine Renovierung fordern, muss aber dann die Hälfte der Kosten bezahlen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Bei einer Modernisierung kann der Vermieter einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, jedoch hat der Gesetzgeber hierbei Grenzen gesetzt.

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/bad-fenster-elektrik-wann-mietern-eine-renovierung-zusteht.html

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