Umbau eines Altbaus durch Mieter

Contents
  1. Artikel
  2. Muss der Mieter einer Ausmietung zustimmen? Darf der Vermieter kündigen, wenn er das Haus sanieren oder abreißen möchte? 
  3. Wer ist von einer Ausmietung am häufigsten betroffen? 
  4. Was bekommt der Mieter für seine Ausmietung? 
  5. Man hat sich auf einen Auszug geeinigt. Wie geht es weiter? 
  6. Wie ist die Lage bei Geschäftsräumen?  
  7. Welche Beinträchtigungen, z. B. durch eine Sanierung, muss der Mieter akzeptieren? 
  8. Der Vermieter lässt das Haus verfallen, so lange der Mieter nicht auszieht. Darf er das? 
  9. Der Vermieter möchte selbst in der Wohnung wohnen. Ist Eigenbedarf ein Kündigungsgrund? 
  10. ImmobilienWorauf Sie beim Kauf und Umbau eines Altbaus achten müssen
  11. Sollte man ein älteres Gebäude energetisch sanieren?
  12. Herrscht eine gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung?
  13. Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?
  14. Was kostet die Instandhaltung einer gebrauchten Wohnung?
  15. ▷ Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht
  16. Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?
  17. Renovierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf
  18. Drei Beispiele: Wann dem Mieter eine Renovierung zusteht
  19. Ausnahmen: Dann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung
  20. Modernisierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf
  21. FAQ – Wann Mietern eine Renovierung zusteht
  22. BGB §§ 558, 558d Kernsanierung: Änderung der Baualtersklasse?
  23. Sachverhalt: Baualtersklasse nach Sanierung
  24. Begründung: Baualtersklasse im Mietspiegel
  25. Baualtersklasen: Merkmale der Kategorien
  26. Bedeutung für die Praxis

Artikel

Umbau eines Altbaus durch Mieter

Es braucht 1.400 Polizisten, um 20 Punks aus einem Haus zu tragen. 870.000 Euro Kosten für den Einsatz. Die spektakuläre Räumung der Pizzeria Anarchia in der Wiener Mühlfeldgasse im Juli hat ein Thema an die Öffentlichkeit gebracht, über das in der Immobilienbranche nicht gerne gesprochen wird: Ausmietungen.

  Fakt ist, dass in aufstrebenden Städten wie Wien Bewohner mit günstigen Altmietverträgen einen lukrativen Verkauf oder die teurere Neuvermietung von Wohnungen blockieren. Deswegen versuchen Vermieter, diese Mieter hinauszubekommen. Es kommt zu einer Ausmietung.

Das ist wegen des strengen österreichischen Mieterschutzes alles andere als einfach. Im schlechtesten Fall endet es wie in der Mühlfeldgasse. Im Idealfall bekommt der Mieter eine schöne Summe Geld oder eine bessere Ersatzwohnung zu einer ähnlichen Miete. „Bei einer Ausmietung braucht man starke Nerven.

Wenn es um die Wohnung geht, geht es immer auch um die eigene Existenz“, meint Nadja Shah, Bundesgeschäftsführerin der Mietervereinigung.  

Muss der Mieter einer Ausmietung zustimmen? Darf der Vermieter kündigen, wenn er das Haus sanieren oder abreißen möchte? 

Nein. Ein Mieter mit einem gültigen Hauptmietvertrag ist rechtlich in der stärkeren Position und muss einer Ausmietung nicht zustimmen. Hat sich der Mieter nichts zuschulden kommen lassen, etwa keine Miete gezahlt oder die Wohnungillegaluntervermietet,kann er nicht gekündigt werden.

Eine Sanierung oder ein geplanter Abriss sind noch kein Kündigungsgrund. Nur in seltenen Ausnahmefällen, etwa wenn die Behörde schon eine Abbruchbewilligung erteilt hat, darf der Vermieter kündigen.

„Dann müssen dem Mieter allerdings immer auch zwei gleichwertige Ersatzwohnungen angeboten werden“, betont Andreas Waldegg, Rechtsanwalt in der Kanzlei Lattenmayer Luks Enzinger.  

Wer ist von einer Ausmietung am häufigsten betroffen? 

In den meisten Fällen handelt es sich um Bewohner von Gründerzeitbauten, die totalsaniert oder abgerissen werden sollen, oder um langjährige Mieter von Geschäftsräumen in Einkaufsstraßen. Bauten ab der Nachkriegszeit sind kaum betroffen. Der strenge Kündigungsschutz ist zwar derselbe wie im Altbau, aber die besonders günstigen Mietverträge sind ein Spezifikum des Altbaus.

 „Die häufigsten Fälle betreffen unbefristete Verträge, die vor 1994 abgeschlossen wurden“, beobachtet Mieterschützerin Shah. 1994 erfolgte eine Reform des Mietrechts. Zum Teil Jahrzehnte davor abgeschlossene Verträge sind aus heutiger Sicht unvorstellbar günstig. So beträgt die Miete in einer Wohnung der Kategorie B 2,57 Euro pro Quadratmeter.

Nach der Sanierung dürfen für dieselbe Wohnung in guter Lage (z. B. Siebter Wiener Bezirk) bei einer unbefristeten Neuvermietung laut Mietenrechner der Stadt Wien über neun Euro verrechnet werden. Ein großes Wertsteigerungspotenzial liegt auch im Verkauf der Mietwohnung als Eigentumswohnung. Dazu kommt, dass eine Sanierung, ein Dachausbau etc.

in einem Haus ohne Bewohner deutlich einfacher durchzuführen ist.  

Was bekommt der Mieter für seine Ausmietung? 

Gibt es keinen Kündigungsgrund, bleibt dem Vermieter nur, das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Für Mieter, die sowieso vorhatten, in den nächsten Jahren auszuziehen, kann eine Ausmietung ein Glücksfall sein. Schließlich stellt ein unbefristeter Mietvertrag einen gewissen Wert dar, der abgelöst werden muss.

In der Praxis gibt es zwei Möglichkeiten: Der Vermieter kümmert sich um eine Ersatzwohnung oder zahlt eine Ablöse. „Im Unterschied zu Ablösen zwischen Mietern ist eine Ablöse zwischen Vermieter und Mieter nicht verboten und kann nicht zurückgefordert werden“, sagt Rechtsanwalt Martin Foerster von der Kanzlei Graf & Pitkowitz.

 Eine angemessene Ersatzwohnung zu finden ist nicht einfach. „Sie muss in Größe, Ausstattung, Lage, Höhe des Mietzinses der alten Wohnung entsprechen. Außerdem müssen familiäre, persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse berücksichtigt werden“, so Shah.

[attention type=yellow]

Bei älteren Menschen kann eine frisch sanierte Ersatzwohnung eine Option sein, vielleicht sogar im selben Haus, dann aber mit zeitgemäßem Bad und mit Lift. Zwingen kann man die Mieter dazu freilich nicht. In der Praxis sind Ablösezahlungen die häufigere Variante.

[/attention]

Doch wie viel wird wirklich gezahlt und wie können Mieter den Wert ihres Mietvertrags berechnen?Darüber redet in der Immobilienbranche naturgemäß niemand gerne. Andreas Wagner (Name von der Redaktion geändert) wohnt mit seiner Familie in einer günstigen Wiener Mietwohnung. Der neue Hauseigentümer hätte gerne, dass er auszieht.

Das erste Angebot: 20 Monate mietfrei und danach ausziehen. Wagner nahm nicht an. Die Ersparnis würde gerade die Miete für ein halbes Jahr in einer vergleichbaren Wohnung abdecken. Für Mieterschützerin Shah hat Wagner vollkommen richtig gehandelt. Sie empfiehlt folgende Rechnung: „Eine Mieterin zahlt für ihre Wohnung jetzt 500 Euro Miete.

Eine vergleichbare Wohnung kostet sie bei Neuabschluss eines Mietvertrags 700 Euro. Ihre Lebenserwartung beträgt noch 25 Jahre. Also rechnet sie die 200 Euro Differenz pro Monat mal zwölf und dann mal 25. Ergibt 60.000 Euro.“ Der Vermieter wiederum rechnet z. B.

die Differenz zwischen derzeitigem und in Zukunft erzielbaren Mietzins abzüglich Sanierungskosten und wie lange es dauert, bis er die Ablösekosten wieder zurückverdient hat. Ein Wiener Zinshausentwickler kann die Kalkulation auf Lebenszeit der Mietervereinigung naturgemäß nicht nachvollziehen: „Wenn Beträge rauskommen,um die ich mir schon eine Wohnung kaufen kann, ist das absurd.

Man kann alte und neue Wohnung oft nur schwer vergleichen. Viele Mieter haben zwar tolle Verträge und zahlen wenig, dafür aber keine tollen Wohnungen. Eine neue Wohnung bietet einen ganz anderen Standard. Und diese Verbesserung können wir dem Mieter nicht auf Lebenszeit zahlen.“ Die Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter um die konkreten Beträge sind also nicht ganz einfach. Mieter Werner Hoch (Name von der Redaktion geändert), hat solche Verhandlungen hinter sich: „Meine Empfehlung: Nach dem ersten Gespräch einen Anwalt zurate ziehen, um auf Augenhöhe mit der Gegenseite zu sein.“ 

Man hat sich auf einen Auszug geeinigt. Wie geht es weiter? 

„Anzuraten ist ein gerichtlicher Räumungsvergleich. Dabei wird auch ein Endtermin festgelegt, das Datum des Auszugs“, sagt Anwalt Waldegg.

Auch die Zahlungsmodalitäten der Ablöse sollte man genau regeln, empfiehlt Anwalt Foerster: „Üblich ist z. B., dass der Betrag in drei Tranchen bezahlt wird.

Bei Abschluss der Beendigungsvereinbarung, nach Abschluss eines Räumungsvergleichs und nach dem tatsächlichen Auszug.“ 

Wie ist die Lage bei Geschäftsräumen?  

Auch die Mieter von Geschäftsräumen unterliegen einem strengen Kündigungsschutz. Ausmietungen sind dort interessant, wo in den letzten Jahrzehnten die Mieten deutlich stärker gestiegen sind als die Inflation. Etwa in der Wiener Innenstadt.

„Bei Geschäftslokalen steht die wirtschaftliche Sicht mehr im Vordergrund als bei einer Wohnung. Daher komme ich dort oft einfacher zu einer Lösung“, so Waldegg.

Die Lösung erfolgt in der Regel in Form von Geld, da vergleichbare Ersatzobjekte noch schwieriger zu finden sind als bei Wohnungen. 

Vor gewieften Geschäftsraummietern, die ihr Unternehmen samt günstigem Mietrecht weiterverkaufen wollen, braucht sich de rVermieter aber zumindest im Altbau nicht zu fürchten: „Im Altbau darf der Vermieter bei einem Verkauf der Firma des Mieters auf die Marktmiete anheben. Im Neubau darf er bei einem Eigentümerwechsel nicht anheben. Neue Verträge werden daher meist nur befristet abgeschlossen“, sagt Foerster. 

Welche Beinträchtigungen, z. B. durch eine Sanierung, muss der Mieter akzeptieren? 

Der Mieter kann zwar in den meisten Fällen rein rechtlich betrachtet in der Wohnung bleiben. Allerdings muss er dann akzeptieren, in einer Baustelle zu leben. Im Gesetz ist geregelt, dass er die damit verbundenen Beeinträchtigungen wie Lärm und Staub dulden muss. Er kann also die Sanierung nicht blockieren.

Bei einem Lifteinbau kann es sogar erforderlich sein, dass ein Teil der Wohnung für den Liftschacht geopfert werden muss. Freilich hat der Mieter während dieser Phase Anspruch auf Mietzinsminderung und den Ersatz von Schäden. Wer sich für einen vorübergehenden Auszug entscheidet, hat das Recht auf eine Ersatzwohnung, die vom Vermieter bezahlt wird.

[attention type=red]

Manche Hausbesitzer kommen den Mietern für einen Auszug während der Sanierung auch weiter entgegen. Vielleicht ergibt sich dann plötzlich der lange geforderte Einbau neuer Fenster oder die Erneuerung der Elektrik. Mieterschützerin Shah gibt jedoch zu bedenken: „Ein vorübergehender Auszug hängt sehr vom Vertrauen zum Vermieter ab.

[/attention]

Wenn man mal draußen ist, kommt man vielleicht nicht mehr in die Wohnung zurück, etwa wegen angeblicher Probleme auf der Baustelle.“ 

Der Vermieter lässt das Haus verfallen, so lange der Mieter nicht auszieht. Darf er das? 

Das Haus von Mieter Werner Hoch (Name von der Redaktion geändert) sollte abgerissen werden, um einem Einkaufszentrum Platz zu machen. Er stimmte einer Ausmietung nicht zu. Allerdings hatte der Vermieter keine Motivation, das Haus weiter zu erhalten.

 „Das Gas funktionierte oft nicht, Wasserleitungen froren im Winter ein und platzten, Obdachlose nutzten die leerstehenden Wohnungen.“ Die Geschichte ging gut aus. Das Haus wurde verkauft und während eines vorübergehenden Auszugs der Hochs saniert. In einer ähnlichen Situation befindet sich Mieter Axel Glaser (Name von der Redaktion geändert).

Er gehört zu den letzten zwei Parteien in einem Altbau in der Wiener Innenstadt. Glaser lebt dort seit 40 Jahren und kämpft dafür, nicht ausziehen zu müssen, und gegen den Verfall des Hauses. Der Lift funktioniert seit Jahren nicht. Ältere Personen in den oberen Stockwerken zogen deshalb schon entnervt aus.

Der Hausbesitzer hat die Reparatur bisher erfolgreich verzögert, auch wenn er nicht im Recht ist. „Ein kaputter Aufzug ist Sache des Vermieters. Auch ernste Schäden des Hauses, etwa an der Fassade, fallen in seinen Aufgabenbereich. Fenster und Dach müssen dicht sein“, so Anwalt Foerster.

 Rechtlich gesehen muss der Vermieter das Haus also eindeutig weiter in Schuss halten. Die Sanktionsmöglichkeiten des Mieters sind in der Praxis allerdings begrenzt, meint Anwalt Waldegg: „Werden Erhaltungsarbeiten nicht durchgeführt, kann der Mieter den Vermieter gerichtlich dazu zwingen. Das Verfahren nimmt aber einige Zeit in Anspruch.

Bei konkreten Beeinträchtigungen hat jeder Mieter das Recht auf Mietzinsminderung.“ Da die Altmieter aber ohnehin nur sehr wenig Miete zahlen, wird der Vermieter diesen Verlust verschmerzen.  

Der Vermieter möchte selbst in der Wohnung wohnen. Ist Eigenbedarf ein Kündigungsgrund? 

Wenn ein dringender Eigenbedarf für den Vermieter, seine Kinder bzw. Enkel gegeben ist, besteht ein Kündigungsgrund. Ein großes Zinshaus mit 20 Wohnungen wird man so also nicht ausmieten können.

Besitzt der Vermieter aber nur eine Wohnung und will diese tatsächlich selbst nutzen, ist der Eigenbedarf glaubwürdiger. „Die Eigenbedarfskündigung klingt für viele Vermieter verlockend, ist in der Praxis aber nur schwer durchzusetzen“, so Waldegg.

Eine vermietete Wohnung günstig kaufen und dann Eigenbedarf anmelden, geht nicht. Nach der Anschaffung gibt es eine zehnjährige Wartefrist. Der Eigenbedarf darf auch nicht selbst verschuldet sein. Beispiel: Der Vermieter lebt selbst in einer Mietwohnung und kündigt diese, weil sie ihm zu teuer wurde.

[attention type=green]

Glaubwürdig wäre hingegen, wenn der Vermieter mit Frau und Kleinkind in einer 30-Quadratmeter-Wohnung wohnt und in seine vermietete 100-Quadratmeter-Wohnung ziehen möchte. 

[/attention]

Источник: https://www.gewinn.com/recht-steuer/immobilienrecht/artikel/welche-rechte-haben-mieter-und-vermieter/

ImmobilienWorauf Sie beim Kauf und Umbau eines Altbaus achten müssen

Umbau eines Altbaus durch Mieter
Die Renovierung einer Altbauwohnung kann teuer werdendpa

Ein gewachsenes Wohnumfeld, keine aufreibende Bauzeit, günstiger Preis und womöglich noch nostalgischer Charme – das sind einige der Gründe, die für den Kauf einer gebrauchten Immobilie sprechen.

Zu den Schattenseiten älterer Häuser dagegen zählen häufig beengte Grundrisse, mangelnde Energieeffizienz und veraltete Badezimmer. Fast immer besteht Modernisierungsbedarf. Zudem fallen mit steigendem Alter deutlich mehr Reparaturen an.

Wer sich für einen Altbau interessiert, ist deswegen oft unsicher, welche Verpflichtungen und Kosten ihn nach dem Kauf erwarten. Antworten auf die wichtigsten Fragen:

Lassen Sie die Immobilie von einem Architekten oder Bauingenieur mit Altbauexpertise begutachten. In der Regel reicht ein Kurzgutachten aus, um eine grundsätzliche Entscheidung für oder gegen ein Objekt zu treffen.

Fallen besondere Schäden auf, zum Beispiel an Dachbalken, sollte ein Spezialist hinzugezogen werden.

Bei Zweifeln, ob der Kaufpreis angemessen ist, können Sie auch ein Wertgutachten bei einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben, Kostenpunkt: ab circa 500 Euro.

Sollte man ein älteres Gebäude energetisch sanieren?

Ja, denn das lohnt sich fast immer. Zu kalkulieren, ob sich eine Sanierung amortisiert, ist Aufgabe eines Energieberaters.

Über den aktuellen Verbrauch des Hauses geben der Energieausweis, der beim Verkauf vorgelegt werden muss, und die Heizkostenabrechnungen der Vorbesitzer Aufschluss.

Der Energieberater, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur mit Zusatzqualifikation, erarbeitet Vorschläge für die Sanierung und klärt in seinem Gutachten, welche Maßnahme den größten Effekt hat – etwa die Dämmung der Fassade, der Austausch der Fenster oder eine neue Heizungsanlage.

Herrscht eine gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung?

Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Öl- und Gas-Standardheizungen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Heizungs -und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen sind zu isolieren.

Auch die Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen müssen seit 2015 gedämmt sein. Gegebenenfalls ist Nachrüsten angesagt. Weitere Vorschriften gibt es nicht für Einfamilienhäuser.

Lassen Sie die Fassade dämmen oder Fenster austauschen, sind die Mindestvorgaben der EnEV einzuhalten.

Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?

Für die energetische Sanierung, aber auch für den barrierefreien Umbau und den Einbruchschutz im Altbau stellt die KfW-Förderbank zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse bereit.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) fördert den Umstieg auf Heizsysteme mit erneuerbaren Energien wie Wärmepumpen, Holzpelletkessel oder Solarkollektoren.

Bundesländer vergeben ebenfalls Fördermittel für Energieeffizienz oder Barrierefreiheit im Altbau.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz, müssen alle Sanierungen mit den Behörden abgestimmt werden. Energiesparmaßnahmen sind oft teurer, weil etwa neue Fenster oder Türen dem alten Erscheinungsbild entsprechen müssen.

Im Rahmen des Programms „Energieeffizient Sanieren“ bietet die KfW eine spezielle Fördervariante für denkmalgeschützte Häuser. Auch das Finanzamt entlastet Eigentümer von Baudenkmälern: Selbstnutzer können Modernisierungskosten steuerlich geltend machen.

Vermieter legen sie zumeist auf die Miete um.

Was kostet die Instandhaltung einer gebrauchten Wohnung?

Für die Instandhaltung des Sondereigentums – also der Wohnung und der dazugehörigen Nebenräume – ist der Eigentümer allein verantwortlich. Darüber hinaus muss er sich an den Aufwendungen beteiligen, mit denen das Gemeinschaftseigentum in Schuss gehalten wird.

Um hohe Einmalzahlungen zu vermeiden und auf kurzfristig notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein, spart die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage an, zu der jeder Eigentümer mit dem monatlichen Hausgeld seinen Beitrag zahlt. Die Höhe wird von der Eigentümerversammlung festgelegt.

Nach einer Faustregel gelten 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises zum Zeitpunkt der Fertigstellung als angemessene jährliche Rücklage. Bei einem ursprünglichen Kaufpreis von 250.000 Euro und einer jährlichen Rücklage von einem Prozent müssten Sie also mit einem monatlichen Beitrag von 146 Euro rechnen.

[attention type=yellow]

Reichen die Rücklagen bei größeren Sanierungen nicht aus, werden Sonderumlagen fällig. Prüfen Sie daher genau die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums, und lassen Sie sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen. Fragen Sie den Verwalter nach geplanten Arbeiten.

[/attention]

Hypothekenzinsen-Vergleich

Unterstützung beim Hauskauf – mit unserem praktischen Baugeld-Tool. Jetzt vergleichen 

Источник: https://www.capital.de/immobilien/worauf-sie-beim-kauf-und-umbau-eines-altbaus-achten-muessen

▷ Bad, Fenster, Elektrik: Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Umbau eines Altbaus durch Mieter

Wer Miete zahlt, sollte erwarten können, dass die Wohnung gut in Schuss ist – oder? Eine Renovierung zur Instandhaltung steht Mietern meist zu, eine Modernisierung eher nicht. Ein Überblick, was vom Vermieter verlangt werden kann und welche Ausnahmen es gibt.

Wenn das Bad einen 70er-Jahre-Charme versprüht, der Parkettboden zerkratzt oder das Fenster   undicht ist, dann kann sich ein Mieter schon ärgern, schließlich zahlt er ja Miete. Unter gewissen Umständen kann er sich deshalb aber an seinen Vermieter wenden, der dann verpflichtet sein kann, die Wohnung zu renovieren oder gar zu modernisieren.

Renovierung oder Modernisierung: Was darf der Mieter fordern?

Wann der Vermieter tatsächlich tätig werden muss, hängt in erster Linie davon ab, ob es sich um eine Renovierung im Sinne der Instandhaltung handelt oder um eine Modernisierung der Mietwohnung. Bei Instandhaltung muss der Vermieter in der Regel ran, bei Modernisierungen meist nicht.

  • Renovierung: Die Instandhaltung der Wohnung steht dem Mieter in der Regel zu. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Wohnung und ihre Nutzbarkeit zu erhalten – für die der Mieter mit seiner Miete zahlt (§ 535 BGB).
  • Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert (§ 555b BGB).

Grob zusammengefasst lässt sich sagen: Eine Renovierung bessert aus, eine Modernisierung verbessert die Wohnung.

Renovierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Warum dem Mieter meist die Renovierung zusteht, erklärt Oliver Fouquet, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, so: „Mit seiner Kaltmiete zahlt der Mieter dafür, dass er die Wohnung nutzen darf. Damit hat er bereits für die üblichen Gebrauchsspuren der Wohnung gezahlt.“ So steht es auch im Gesetz (§538 BGB).

Mit der Zeit werden solche Spuren jedoch immer sichtbarer: Abgewetzte Teppichböden oder zerkratzte Arbeitsflächen in der Küche können die Folge sein.

Gesetzlich gibt es keine genau festgeschriebene Regelung, nach welcher Nutzungsdauer der Mieter die Erneuerung von Boden oder Flächen fordern kann.

Sinngemäß steht ihm dies nur zu, wenn diese so abgenutzt sind, dass er sie nicht oder nur beeinträchtigt nutzen kann (siehe § 535 BGB).

Drei Beispiele: Wann dem Mieter eine Renovierung zusteht

Mit der Länge der Mietzeit zeichnen sich immer mehr Gebrauchsspuren ab, auch im Bad: Fliesen lösen sich von den Wänden oder der Lack an der Badewanne platzt und der Wasserhahn rostet. Für die Spuren der Zeit hat der Mieter mit seiner Miete gezahlt.

Wenn diese so erheblich werden, dass er die Wohnung nicht oder nur stark eingeschränkt nutzen kann, hat er gute Chancen auf deren Renovierung.

Jedenfalls, wenn er die Badeinrichtung nicht mit Absicht, grob fahrlässig oder durch übermäßiges Benutzen demoliert hat.

Achtung: Nur weil die Optik des Bades nicht mehr modern ist oder den Geschmack des Mieters nicht mehr trifft, muss der Vermieter nicht tätig werden.

[attention type=red]

Mit seiner Miete hat der Mieter bereits für die üblichen Verschleißerscheinungen an Teppich, Laminat oder Parkett bezahlt.

[/attention]

Erst, wenn der Boden nahezu unbenutzbar ist, kann der Mieter je nach Situation eine Erneuerung fordern. Die Erneuerung des Bodens ist in der Regel Vermieterpflicht.

Aber: wenn der Mieter den Boden durch übermäßigen Gebrauch oder eigene Schuld derart heruntergewirtschaftet hat, muss er selbst für den Austausch aufkommen.

Die Instandhaltung der Heizung ist Aufgabe des Vermieters. Dazu gehört auch, dass er Schäden daran behebt oder durch einen Handwerker beheben lässt, und sie bei Totalschaden austauscht.

Wenn der Mieter die Heizung jedoch selbst demoliert hat, kann er keine Reparatur fordern, sondern muss den Schaden selbst ersetzen.

Wenn der Mieter renoviert hat, obwohl es Aufgabe des Vermieters gewesen wäre, kann er hinterher seine Ausgaben vom Vermieter zurückfordern (BGH VIII ZR 302/07). Das gilt aber nur für die Kosten des Arbeitsmaterials und der bezahlten Helfer. Seinen eigenen Arbeitsaufwand kann der Mieter sich nicht zurückzahlen lassen.

Ausnahmen: Dann hat der Mieter kein Anrecht auf eine Renovierung

Doch auch wenn der Vermieter in den meisten Fällen für Renovierungen im Sinne der Instandhaltung verantwortlich ist, so gibt es hierbei Ausnahmen:

Keine Renovierungspflicht beim Einzug:
„Gemietet wie gesehen“ – dieser Spruch gilt laut Fouquet oft beim Mieten von Wohnungen. Wenn der Mieter bei der Besichtigung Schäden sieht und in diesem Wissen den Mietvertrag unterzeichnet, kann er hinterher keine Renovierung fordern.

Dies gilt auch, wenn der Mieter die Wohnung vorbehaltlos abnimmt. Hinterher kann der Mieter zudem keine Mietminderung wegen der sichtbaren Schäden vornehmen (§ 536b).

Der Mietrechtsanwalt Oliver Fouquet empfiehlt daher, bei der Wohnungsbesichtigung aufmerksam zu sein und Mängel direkt anzusprechen und in einem Wohnungsübergabeprotokoll zu dokumentieren.

[attention type=green]

Habe er die Schäden der neuen Wohnung jedoch nicht sehen können, weil sie etwa verdeckt oder nicht erkennbar waren, könne er oft noch die Instandsetzung fordern, so der Experte.

[/attention]

Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, kann dann eine Renovierung einfordern, wenn eine wesentliche Verschlechterung des sogenannten Dekorationszustandes eingetreten ist – es optisch also nicht mehr hinnehmbar ist. Laut BGH-Urteil muss der Mieter in dem Fall jedoch die Kosten zur Hälfte mittragen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)

Wer selbst schuld ist, repariert selbst:
Der Mieter steht in der Pflicht, auf die Wohnung gut acht zu geben und Schaden zu vermeiden oder abzuwenden (§§ 280 Abs. 1, 538 BGB). Verletzt er diese Obhutspflicht, muss er den Schaden selbst reparieren.

Etwa bei Brandlöchern im Boden müsse der Mieter Schadensersatz leisten, sagt Fouquet. Wenn dieser Boden bereits älter sei, müsse der Mieter jedoch nicht den Preis eines neuen zahlen. Denn dann werde der Wert des Bodens nach Zeitwert berechnet.

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart:
Wenn im Mietvertrag eine Renovierungsklausel steht, muss der Mieter bestimmte kleinere Arbeiten selbst übernehmen und kann sie nicht vom Vermieter fordern.

Dazu zählen etwa das Streichen der Wände oder der Türen in der Wohnung.

In einigen Fällen kann es aber sein, dass diese Vereinbarung ungültig ist und doch der Vermieter für das Streichen zuständig ist – etwa, wenn starre Renovierungsfristen vorgeschrieben sind oder die Wohnung bei Einzug unrenoviert war.

Modernisierung: Dann hat der Mieter ein Anrecht darauf

Während dem Mieter die Instandhaltung meist zusteht, kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Modernisierung fordern. Unter Modernisierung versteht man Maßnahmen, die die Wohnung auf Dauer auf bestimmte Weise verbessern (§ 555b BGB).

Als Modernisierung zählen Maßnahmen, die:

  • den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, zum Beispiel der Einbau einer Zentralheizung
  • die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, zum Beispiel das Anbringen eines Türöffners mit Gegensprechanlage oder den Einbau eines Aufzuges in einem mehrstöckigen Haus
  • Energie einsparen, zum Beispiel eine verbesserte Wärmedämmung

Auch wenn dem Mieter grundsätzlich keine Modernisierung zusteht, hat er laut Bundesgerichtshof ein Anrecht auf einen gewissen Mindeststandard (Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). So muss beispielsweise selbst in einem unsanierten Altbau das Stromnetz ausreichen, damit der Mieter gleichzeitig die Waschmaschine und einen Staubsauger einschalten kann.

Wichtig: Laut Mietrechtsexperte Fouquet kann der Mieter eine Stromversorgung nach Mindeststandard fordern, ohne eine Mieterhöhung fürchten zu müssen: „In diesem Fall liegt die Wohnung derart unter dem Standard, dass der Ausbau des Stromnetzes auf Mindeststandard keine Modernisierung im eigentlichen Sinn sein kann.“

Eine Ausnahme sei nur dann möglich, wenn im Mietvertrag stünde, dass die Wohnung unter dem absoluten Mindeststandard liegt und der Mieter das als gegeben hinnimmt.

FAQ – Wann Mietern eine Renovierung zusteht

Ja, unter Umständen kann er das. Der Vermieter ist verpflichtet die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§535 BGB). Wenn es also berechtigte Mängel gibt, so muss er diese beseitigen – möglicherweise durch eine Renovierung. Das kann der Fall sein, wenn die Wände schimmeln. Diese muss der Vermieter dann trocknen und wieder herrichten.

Es gibt aber Ausnahmen: Wenn beispielsweise der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich ist, so ist der Vermieter von seiner Pflicht entbunden. Hat der Mieter zum Beispiel durch falsches Lüften den Schimmel an den Wänden selbst verursacht, so muss er auch für die Beseitigung aufkommen.

In der Regel nicht. Einzige Ausnahme: Die Modernisierung erfolgt aufgrund eines nicht vorhandenen Mindeststandards (BGH, Az.: VIII ZR 343/08; VIII ZR 281/03). Wenn beispielsweise die Sicherungen herausfliegen, weil mehr als zwei elektrische Geräte angeschlossen wurden, so kann der Vermieter verpflichtet sein, die Elektrik zu erneuern.

Es gibt keine festgeschriebene Regel, wann ein Vermieter ein Bad sanieren muss. Bestehende Mängel muss er nach Paragraf 535 BGB sofort beheben, dazu ist in der Regel aber keine vollständige Badsanierung notwendig. Aufgrund eines veralteten und unmodernen Designs haben Mieter kein Recht auf eine Sanierung.

Nein, dazu ist ein Vermieter nicht verpflichtet. Für Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung ziehen, hat dies zur Folge, dass eine Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Az.: AZ.: VII ZR 185/14).

Sollte sich der Zustand einer unrenovierten Wohnung im Laufe der Jahre weiter verschlechtern, so hat der Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter eine Renovierung einzufordern.

Jedoch müssen in dem Fall die Kosten jeweils zur Hälfte von Mietern und Vermieter getragen werden (BGH, Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

[attention type=yellow]

Ist die Küche mitgemietet, so ist der Vermieter dann zum Handeln gezwungen, wenn die Nutzbarkeit nachlässt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Elektrogeräte, wie die Geschirrspülmaschine, kaputt sind, von den Schränken die Griffe abfallen oder Ähnliches.

[/attention]

Jedoch ist der Vermieter nur verpflichtet, die Küche funktionstüchtig zu halten, er muss sie nicht modernisieren. Kann er also einen abgefallenen Griff reparieren, muss deshalb kein neuer Schrank her.

Auch wenn die Schäden an der Küche kein normaler Verschleiß sind, sondern vom Mieter zu verantworten sind, muss der Vermieter nicht selbst handeln. Er hat unter Umständen hier sogar das Recht auf Schadenersatz.

Ebenfalls kein Grund für eine neue Küche ist ein veraltetes, unmodernes Design.

Das kommt auf die Ausgangssituation an. Gibt es einen Mangel in der Mietwohnung, den der Mieter nicht selbst zu verschulden hat, so trägt der Vermieter die Kosten für die Renovierung.

Gibt es im Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel, muss der Mieter die Kosten tragen.

Wenn eine Wohnung unrenoviert übergeben wurde, der optische Zustand über die Zeit weiter verschlechtert, so kann der Mieter eine Renovierung fordern, muss aber dann die Hälfte der Kosten bezahlen (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Bei einer Modernisierung kann der Vermieter einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung auf den Mieter umlegen, jedoch hat der Gesetzgeber hierbei Grenzen gesetzt.

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/bad-fenster-elektrik-wann-mietern-eine-renovierung-zusteht.html

BGB §§ 558, 558d Kernsanierung: Änderung der Baualtersklasse?

Umbau eines Altbaus durch Mieter

LG München I, Urteil vom 18.4.2012, 14 S 16973/11

1. Zur Anwendung des Münchener Mietspiegels2. Die Durchführung einer Kernsanierung eines zu diesem Zeitpunkt (2007/2008) noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses aus den 1950er Jahren führt bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ff. BGB nicht zu einer Änderung der Baujahreskategorie.

3. Neben der Einstufung in die Baualtersklasse 1949-1966 ist bei Vorliegen der Voraussetzungen hierfür auch ein Abschlag in Höhe von 0,85 pro m2 Wohnfläche für einen freistehenden Wohnblock vorzunehmen, der bei einer Einstufung in die Baujahreskategorie 2008 nicht mehr einschlägig gewesen wäre.

Sachverhalt: Baualtersklasse nach Sanierung

Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin. Die Klägerin trat als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin in das Mietverhältnis mit dem Beklagten für die streitgegenständliche Wohnung ein.

Gegenüber der ursprünglichen Vermieterin hatte sich die Klägerin verpflichtet, Wohnungsmieten innerhalb von jeweils 18 Monaten nicht um mehr als 10 % (Kappungsgrenze) gem. § 558 BGB zu erhöhen.

Eine Ausnahme wurde für den Fall vereinbart, dass die Erhöhung der Wohnungsmieten nicht ausreicht, um die Wohnungsmieten auf die zu diesem Zeitpunkt aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, wobei maßgeblich der untere Schwellenwert gemäß Mietspiegel sein sollte.

Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche für die streitgegenständliche Wohnung von „ca. 103 m2“ angegeben. Das Gebäude wurde in den 1950er Jahren errichtet und in den Jahren 2007/2008 umfangreich saniert. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23.7.

[attention type=red]

2010 stufte die Wohnung als Baujahr 2008, Wohnungsgröße 105 m2 mit den besonderen Merkmalen „zweites vollständiges Bad vorhanden“, „besonderer Boden“ und „durchschnittliche Lage“ ein.

[/attention]

Hinsichtlich der Einordnung des Gebäudes in die Baualterskategorie trug die Klägerin vor, es könne nicht darauf ankommen, ob das Objekt vor der Modernisierung zum Wohnen noch geeignet war oder nicht. Maßgeblich sei allein, welchen Stand es nach der Sanierung hat.

Als Baumaßnahmen seien insbesondere durchgeführt worden eine Fassadensanierung und Auringung eines Wärmedämmverbundsystems, Austausch der Fenster, Austausch der Wohnungs- und Hauseingangstüren und Erneuerung der Kellertüren und Zimmertüren, die Sanierung der Balkone mit Geländern und außen liegender Entwässerung, die Sanierung des Daches, wobei der bestehende Dachauau bis auf die Dachpappe demontiert worden sei. Eine neue Walmdachkonstruktion mit Zwischensparrendämmung und Uginox Dacheindeckung sei erfolgt, die Kellerdecke sei gedämmt worden, ein Fernwärmeanschluss eingerichtet, das Einrohrsystem durch ein Zweirohrsystem ersetzt worden, Kalt- und Warmwasserleitungen seien komplett neu installiert worden, eine Entlüftung für Bäder und Küchen eingebaut worden sowie die gesamte Sanitärinstallation erneuert worden. Der Boden in den Wohnungen sei neu aufgebaut worden, in den Wänden und Decken seien die Lüftungs- und Heizkanäle im Flurbereich rückgebaut worden, der Ausbau der elektrischen Installation auf SWG-Standard sei erfolgt. Durch die Maßnahmen sei der Energieverbrauch um mehr als 60 % reduziert worden, zumindest teilweise seien sogar die Zuschnitte von Wohnungen geändert worden. Die Dachdecke sei vor den Sanierungsmaßnahmen nicht ausreichend standsicher gewesen, weswegen Ersetzungen und Ertüchtigungen erforderlich gewesen seien. Während der Sanierungsarbeiten sei das Gebäude nicht bewohnbar gewesen.

Begründung: Baualtersklasse im Mietspiegel

Das Mieterhöhungsverlangen war nur begründet, soweit darin eine Erhöhung auf 906,40 € gefordert wurde. Die Feststellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfordert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete.

Das Gericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete in einem normativen Akt zu ermitteln.

Hierbei kommt ihm ein Bewertungsspielraum nach § 287 ZPO zu, in dessen Rahmen es die freie Auswahl unter den ihm geeignet erscheinenden Beweismitteln hat; es ist mithin weder an die vorprozessual zur Begründung des Erhöhungsverlangens vorgelegten Beweismittel noch an Beweisangebote der Parteien gebunden.

Das klägerische Mieterhöhungsverlangen vom 23. 7. 2010 bat um Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ab dem 1. 10. 2010.

Für ein solches Mieterhöhungsverlangen enthält der Mietspiegel für München 2011, dessen Stand der Datenerhebung der Januar 2010 ist, im Vergleich zum Mietspiegel für München 2009 das aktuellere Datenmaterial. Der Mietspiegel für München 2009 befindet sich auf dem Stand 10.

2008; zudem handelt es sich um eine Fortschreibung. Demnach war für die Beurteilung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Mietspiegel für München 2011 anzuwenden.

Nach eigenem Klägervortrag hatte sich die Klägerin verpflichtet, die Mieten nicht um mehr als 10 %, jedenfalls aber bis zum Erreichen des unteren Schwellenwertes nach dem Mietspiegel zu erhöhen.

Die Auslegung dieser Vereinbarung, welche von einer Erhöhung „auf die zu diesem Zeitpunkt aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete“ abstellt, ergibt, dass auch hinsichtlich des dort genannten Schwellenwertes derjenige des Mietspiegels gemeint ist, welcher die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt. Dabei handelt es sich aber, obgleich das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel für München 2009 begründet war, um den Mietspiegel für München 2011.

Baualtersklasen: Merkmale der Kategorien

Als Baujahreskategorie für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel war die Kategorie 1949-1966 anzusetzen. Aus dem Mietspiegel geht hervor, dass die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde.

Nur wenn ein vor einer Modernisierung zum Wohnen nicht mehr geeignetes Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Dachgeschossausbau) ist in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte. Die von der Klageseite dargelegten Maßnahmen führen nicht zu einer Änderung der Baualtersklasse.

Unstreitig war demnach die Wohnung noch zum Wohnen geeignet und wurde auch bewohnt. Die vorgenommene Generalsanierung führt nicht zur Änderung der Baualtersklasse. Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen werden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt (vgl. Mietspiegel von München 2011, Dokumentation S. 43).

[attention type=green]

Die Baujahreskategorisierung des Münchner Mietspiegels soll auch nicht, wie die Klage mit ihrem Schriftsatz vom 8. 2. 2012 nahelegt, einen Anreiz für Modernisierungen von Wohnraum schaffen. Es handelt sich um statistisch erhobene Daten mit indikativer Wirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete. Anreize für Modernisierung durch den Vermieter sollen die §§ 559 ff. BGB bieten.

[/attention]

Ebenso wie etwa das Merkmal des einfachen Baus nach Tabelle 3.3 indikative Wirkung für einen bestimmten Gebäudezustand besitzt, indizieren auch die jeweiligen Baujahre eine bestimmte Beschaffenheit mit Auswirkung auf die Miethöhe. Der Mietspiegel ist ein statistisches Instrument, welcher auf den Beobachtungen der Mietspiegelersteller bei ihrer repräsentativen Befragung basiert.

Es steht nicht im Belieben der Anwender, auch nicht der Gerichte, Tabellenwerte entgegen der eindeutigen Erläuterungen der Mietspiegelersteller anzuwenden. Hinsichtlich der Baujahrskategorie hätte das unstreitig in den 50er Jahren erbaute Haus vor der Modernisierung nicht mehr zum Wohnen geeignet sein dürfen. Nur dann liegen Maßnahmen vor, welche das Gebäude einem Neubau gleichstellen.

Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Wohnungen im Rahmen der Modernisierung unbewohnbar wurden. Dies geschah erst durch die vom damaligen Vermieter vorgenommenen Maßnahmen.

Ausgehend von einem Grundpreis nach Tabelle 2 von 9,29 €, einem Abzug gem. Tabelle 3.2 von 0,85 € (vor 1978 gebauter freistehender Wohnblock) sowie Zuschlägen nach Tabelle von 3.7 und 3.

9 von 0,59 € und 0,40 € ergibt sich damit ein Quadratmeterpreis als Mittelwert von 9,43 €. Unter Abzug des vollen unteren Spannwertes von 1,36 € gemäß der eingegangenen Selbstverpflichtung ergibt sich eine Quadratmetermiete als unterer Schwellenwert von 8,07 €.

Ausweislich des Mietvertrages wurde eine Wohnfläche von 103 m2 vereinbart. Nachdem jedenfalls die Vereinbarung einer kleineren Wohnfläche nicht der Mieterschutzvorschrift des § 558 VI BGB widerspricht, war diese vereinbarte Wohnfläche auch der Mieterhöhung zugrunde zu legen.

[attention type=yellow]

Der untere Schwellenwert der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung betrug demnach € 831,21.

[/attention]

Unabhängig davon, ob es sich bei der Vereinbarung zwischen ursprünglicher Vermieterin und Erwerberin um einen Vertrag zugunsten Dritter handelt, wofür die als Anlage K 3 auszugsweise vorgelegte Kaufvertragskopie spricht, oder ob die Klägerin im Rahmen einer Selbstbindung nach § 242 BGB verpflichtet war, die dort genannten Mieterschutzbestimmungen bei Mieterhöhungen einzuhalten, war es ihr jedenfalls verwehrt, mit dem Mieterhöhungsverlangen eine Erhöhung um mehr als 10 % zu verlangen. Nachdem der untere Schwellenwert der ortsüblichen Vergleichsmiete nur etwa 1 % über der Ausgangsmiete lag, war die entsprechende Ausnahmebestimmung der Mieterschutzvereinbarung nicht einschlägig. Bei Erhöhung der Nettomiete um 10 % ergab sich eine neue Miete von 906,40 € bzw. 8,80 €/m2. Diese Miete unterschreitet den Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel von München 2011 um 0,63 €. Zur Überzeugung der Kammer überschreitet diese Miete auch nicht die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung. Vielmehr gelangt die Kammer in freier Schätzung unter Berücksichtigung von Lage und Ausstattung, gerade auch der genannten Modernisierungen, zu der Überzeugung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 8,80 €/m2 beträgt. Eine Erhöhung über diesen Betrag hinaus konnte die Klägerin aber aufgrund der eingegangenen Selbstverpflichtung nicht verlangen.

Bedeutung für die Praxis

Nur wenn ein vor einer Modernisierung zum Wohnen nicht mehr geeignetes Haus, vergleichbar einem Rohbau, vollständig saniert und modernisiert oder durch An- oder Umbau neuer Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Dachgeschossausbau), ist dies in die Baualtersklasse einzuordnen, in der die Baumaßnahme erfolgte.

Die vorliegend von der Klageseite dargelegten Maßnahmen führten nicht zu einer Änderung der Baualtersklasse. Unstreitig war die Wohnung noch zum Wohnen geeignet und wurde auch bewohnt. Die vorgenommene Generalsanierung führte nicht zur Änderung der Baualtersklasse.

Die durchgeführten Verbesserungen und Veränderungen werden im Rahmen der Mietspiegelberechnung nur durch eine bessere Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Die Baujahreskategorisierung des Münchner Mietspiegels soll auch nicht einen Anreiz für Modernisierungen von Wohnraum schaffen.

Es handelt sich um statistisch erhobene Daten mit indikativer Wirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete.

RA Heiko Ormanschick, Hamburg

Источник: https://www.haufe.de/immobilien/wohnungswirtschaft/wohnungswirtschaftliche-urteile-august-2012-mietrecht/bgb-558-558d-kernsanierung-aenderung-der-baujahreskategorie_260_123474.html

Heimtextilien
Schreibe einen Kommentar

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: