Unser Haus ist toll weil….

„Wie kannst du nur das schöne Haus verkaufen?“

Unser Haus ist toll weil....

Zu meinem Blogartikel mit dem Titel „Wie du als Mieter reich wirst“, habe ich bemerkenswerte Zuschriften von zwei Leserinnen bekommen.

(Die ich deswegen an dieser Stelle gerne veröffentliche.)

Beide schildern auf authentische Weise, warum der Kauf eines Eigenheims vor allem eine Entscheidung für einen gewissen Lifestyle ist.

Und das Haus verkaufen die Lösung sein kann …

…wenn man irgendwann feststellt, dass die Immobilie doch nicht so gut zum Lebenskonzept passt (wie zuvor erwartet).

Bevor die Immobilienfans ins Hyperventilieren geraten und mir einmal mehr vorwerfen, Betongold schlecht zu reden. Hier noch einmal in aller Deutlichkeit:

Ich propagiere die Strategie Mieten plus ETF-Depot nicht, weil ich Wohneigentum grundsätzlich für falsch halte. Sondern weil es für mich als Unternehmer sowie freiheitsliebender Mensch – und für Leute, die so ähnlich ticken wie ich – einfach nicht das Richtige ist.

Haus verkaufen – Teil I (geschrieben von Stephanie)

Ihr Blog hat mich sehr angesprochen, mit dem Schwerpunktthema „Eigenheim vs. Miete“, da ich mich aktuell damit auseinander setze und in Ihren Beiträgen eine genugtuende Bestätigung und meine Situation komplett wiederfinde.

Hier kurz meine Geschichte dazu:

Ich bin 30 Jahre jung, mein Lebensgefährte 33 Jahre jung. Wir wohnen im schönen Niedersachsen in einem 8.500 Seelen-Örtchen mit guter Versorgung und Angebot für Familienplanung und um sesshaft zu werden.

Diesen Plan haben wir auch verfolgt.

Im Jahre 2010 konnten wir für ca. 38.000 EUR (zu 3 %) ein erbpachtfreies Grundstück (650 qm) in guter Lage zu Kindergärten, Krankenhaus und Supermärkten ergattern.

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Im Jahre 2013 (nach langer Planung und Organisation) erfolgte der erste Spatenstich und es wurde das 190qm-Putzhaus mit passendem Doppelcarport, schöner Rasenfläche und eingefassten Kiesbeeten darauf gesetzt. (Finanzierungssumme 260.000 EUR, bei 2,5 %)

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Stichwort: emotionale Entscheidung für einen Lebensstil und ein Eigenheim! Weil ja ALLE ANDERN um uns herum das machen, müssen wir das doch auch machen!

Im Jahre 2014 bekam mein Lebensgefährte das Angebot, in eine gut laufende Werbeagentur mit rund einem Dutzend Mitarbeitern und festem Kundenstamm als Teilhaber einzusteigen.

Ziemlich „blauäugig“ sind wir in das Projekt „Selbstständigkeit und Unternehmensführung“ hinein gestolpert… Über Nacht wurde er plötzlich vom angestellten Mitarbeiter zum Unternehmer/Geschäftsführer mit der Verantwortung für die Mitarbeiter.

2015, 2016 und die Hälfte von 2017 waren nervlich anstrengende Jahre, die viele schlaflose Nächte gekostet haben, inklusive der dicken roten Zahl von ca. 290.000 EUR Darlehensschuld gegenüber der Bank auf dem Konto …

Finanziell waren die Monate ein Tanz auf der Rasierklinge.

Hausabtrag, Abtrag für die Teilhabe, Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten und unvorhergesehenen Kosten in Form von BaFög-Rückzahlungen, Grundsteuernachzahlung, Gartengestaltung etc …

Aber leben wollte man ja schließlich auch noch… (auch wenn es ab dem 15. des Monats nur noch für KiK und Nudeln mit Ketchup gereicht hätte… „Danke lieber Dispo“)

Mitte 2017 nach einer schweren Beziehungskrise haben wir uns nun entschlossen, unser Eigenheim zu verkaufen.

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Wir hängen beide nicht mit Herzblut an dem Objekt und im Nachhinein betrachtet, war die Finanzierung, die Verantwortung und die Entscheidung für diesen Lebensstil eine viel zu große Last!

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Wir haben für uns festgestellt, dass wir nicht die klassischen Eigenheimbesitzer sind, die mit Bierchen & Bratwurst in ihrem eigenen Garten Freitags abends ihr Seelenheil finden!

Mein Lebensgefährte und ich müssen jobbedingt flexibel bleiben, wollen leben, reisen und unabhängig sein. Wir brauchen keine Altersvorsorge in Form eines Betonklotzes, in die wir die nächsten 30 Jahre einzahlen.

„Und DANN, WENN wir dann in Rente sind, dann machen wir alles, wofür wir jetzt nicht das Geld haben…“

Mit diesem Lebensstil, gebunden an ein Eigenheim, können wir in unseren besten Jahren nicht unser Humankapital weiter fortbilden, nicht reisen und neue Dinge erleben und uns inspirieren lassen.

Inspirationen und Zeit, die wir in der Kreativbranche brauchen, um Kraft zu tanken, Auszeiten zu nehmen und um „mit frischem Kopf“ Kunden neue Konzepte, Lösungen und Ideen zu präsentieren und zu verkaufen.

Da der Markt schon in unserem kleinen beschaulichen Ort mehr Nachfrager als Angebot an Wohnraum hat (30 Baugrundstücke wurden 2017 vergeben, auf die in Summe 120 Bewerber kamen), sind wir in der glücklichen Situation, unser Eigenheim mit einem Plus von ca. 50.000 EUR verkaufen zu können. (Nach Abzug von Vorfälligkeitsentschädigung etc.)

Der neue Besitzer hat eine Kaufpreissumme (inkl. Maklercourtage) von 373.000 EUR „auf der Uhr“ (Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Kosten für Ausstattung, Möbel etc. noch nicht mit eingerechnet, ich denke „all in“ wird sich das Ganze in Richtung 400.000 EUR bewegen …)

Wie Sie so schön beschreiben, keine Anlage ohne Risiko …

Eine Immobilie zu bauen, einzurichten und zu verkaufen wäre für mich auch keine Anlagestrategie, die ich noch einmal so verfolgen würde! Für uns ist sie aber Gott-sei-Dank nach 4 Jahren Quälerei und Entbehrung doch noch erfolgreich aufgegangen!

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Unser privates Umfeld (die „Bierchen-und-Bratwurst-Freitagabend-Fraktion“) verfolgt unsere Entscheidung natürlich mit Kopfschütteln und dem altbekannten „die haben ja einen Vogel“.

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Aber das ist uns sowas von egal! Wir freuen uns auf ein unbeschwertes, sorgenfreies, unabhängiges und verantwortungsfreies Leben, was unsere Wohnsituation betrifft.

Verantwortung für Personal, Umsätze und Erfolg tragen wir beide im Job schon genug!

Wir freuen uns auf unser neues Leben, ZUR MIETE, in einer 100 qm großen, neuen und hellen Penthousewohnung, mit Aufzugzugang, Blick (von zwei großen Balkonen gleichzeitig) auf den wunderbaren Dom im Örtchen und
KEINE VERANTWORTUNG!

Wir haben Zeit für uns, unsere Beziehung und Zeit für das, was UNS Spaß macht und uns gut tut.

Uns ist klar geworden, dass wir mit dem konservativen Bild einer Familie auf dem Lande, mit Haus, Hund und Garten komplett unglücklich sind.

Wir haben den Mut, diese Entscheidung rückgängig zu machen und uns ein neues und entspanntes Leben zu ermöglichen, was UNS glücklich macht und nicht die Menschen im Ort.

Ihre 80/20-Sparregel habe ich mir schon direkt notiert und fließt in unsere neue finanzielle und schuldenfreie Planung definitiv mit ein!

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Auch werde ich mich nach dem Hausverkauf, der in Kürze final abgewickelt ist, intensiv mit dem Thema ETFs auseinandersetzen, da mir 50.000 EUR auf dem Tagesgeldkonto zu „parken“ nicht weise erscheint!

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Gern können Sie mich in Ihrem Blog als Beispiel PRO Miete/Contra Eigenheim zitieren, verwenden, beschreiben.

Ich danke Ihnen schon jetzt für weiteren Input zu dem Thema! Ich habe mich auch schon direkt für Ihren Newsletter angemeldet! :-)

Viele Grüße und schreiben Sie weiterhin auf Ihre unkomplizierte und „augenöffnende Art“.

Einmal Immobilie und zurück – Teil II (geschrieben von Karin)

Gerade letzten Freitag haben wir unser Eigenheim verkauft und wechseln ab April in den Mieterstatus. Es gab dafür natürlich mehrere Gründe, nicht nur finanzieller Art. Die Entscheidung fiel uns sehr schwer.

Aber das Buch von Gerd Kommer und dein Artikel bestätigen, dass es keine ganz dumme Idee war. Auch wenn sich alle Menschen, denen man davon erzählt, an den Kopf fassen („Wie kannst du nur das schöööne Haus verkaufen?“).

Ich habe mich mittlerweile gut über viele Themen informiert, versuche täglich etwas mehr finanzielle Intelligenz aufzubauen, und sehe die Sache deshalb einfach anders als vorher.

Mein Partner und ich gehen nun ganz entspannt und Zen-mäßig in Miete und versuchen, das Geld aus dem Hausverkauf ein Weilchen für uns arbeiten zu lassen.

Sollte sich die Lage auf dem Immobilienmarkt wieder entspannen, stehen wir vermutlich sehr gut da – im Gegensatz zu den Häuslebauern, die sich momentan mit sehr hohen Krediten für die teilweise überteuerten Immobilien belasten.

Dann können wir ggf. nochmals darüber nachdenken, ein Haus zu bauen – wenn wir zu dem Zeitpunkt überhaupt noch Lust dazu haben.

Die meisten Menschen (wie auch ich selbst) sind einfach mit der Häuslebauer-Mentalität aufgewachsen und haben niemals nachgerechnet, ob sich das wirklich lohnt.

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Schade, dass die meisten von uns solche Artikel oder Bücher gar nicht erst lesen, um sich objektiv zu informieren. Ich hätte es früher, wie gesagt, auch nicht gemacht, da ich uuuunbedingt ein eigenes Haus haben wollte.

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Jetzt habe ich mich mit der neuen Situation mehr als angefreundet und freue mich auf den Umzug.

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Источник: https://zendepot.de/haus-verkaufen/

Eigentümerwechsel: Welche Rechte haben Mieter?

Unser Haus ist toll weil....

Wenn die eigene Mietwohnung verkauft wird, fürchten viele Mieter eine Mieterhöhung oder gar die Kündigung. Doch beim Eigentümerwechsel sind Mieter nicht ohne Rechte: Hier gibt es Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Das Telefon klingelt, der Vermieter bittet um einen Besichtigungstermin mit Kaufinteressenten. Moment – die eigene Wohnung soll verkauft werden? Viele Mieter sind in einer solchen Situation erst einmal verunsichert: Droht deshalb eine Kündigung oder gibt es drastische Mieterhöhungen?

Jetzt heißt es erst einmal Ruhe bewahren. Denn grundsätzlich gilt: Das deutsche Mietrecht schützt Mieter bei einem Eigentümerwechsel in den meisten Fällen gut. Mieter sollten darum ihre eigenen Rechte und Pflichten gut kennen.

Vor dem Verkauf: Diese Rechte und Pflichten haben Mieter

Schon vor dem eigentlichen Eigentümerwechsel haben Mieter einige Dinge zu beachten.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Will ein Vermieter seine Immobilie verkaufen, so hat er ein berechtigtes Interesse daran, diese Interessenten zu zeigen. Der Mieter ist darum verpflichtet, Innenbesichtigungen seiner Wohnung zuzulassen. Es gibt aber keine gesetzlichen Regelungen, wie häufig der Mieter Besichtigungen dulden muss.

Klar ist: Besichtigungen zu Unzeiten oder gar einen „Tag der offenen Tür“ muss der Mieter nicht akzeptieren. „Beim Besichtigungsrecht gilt die Faustregel: Einen Nachmittag pro Woche muss sich der Mieter freihalten“, erläutert Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Leiter der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit beim Deutschen Mieterbund.

Das gilt aber nicht unbegrenzt: „Zieht sich der Verkauf über Monate hin, reduziert sich die Frequenz – mehr als einen Termin alle zwei bis drei Wochen sind dem Mieter dann nicht zuzumuten. Zudem müssen die Besichtigungstermine mit dem Mieter vorher abgesprochen werden.

“ Darüber, wie lange im Voraus die Besichtigung angekündigt werden muss, gibt es keine fixen Regeln – einige Tage Vorlauf sollten es aber in der Regel schon sein.

Bei der Besichtigung selbst gelten ebenfalls Regeln. Da die Wohnung der private Lebensbereich des Mieters ist, darf niemand ohne seine Erlaubnis zum Beispiel Fotos schießen. Auch das Öffnen von Schränken muss er nicht dulden: Besichtigt wird die Wohnung, nicht sein persönliches Inventar.

Nur in Ausnahmefällen: Vorkaufsrecht des Mieters

Steht fest, dass der Vermieter seine Immobilie verkaufen will, so will mancher Mieter sie vielleicht lieber selbst kaufen. Doch in der Regel hat er kein Vorkaufsrecht. Der Vermieter ist frei, sein Eigentum an jeden beliebigen Käufer zu veräußern.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Wurde ein Mehrfamilienhaus während der Mietzeit des Mieters im Grundbuch in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt, so hat er doch ein Vorkaufsrecht.

In diesem Fall muss der Mieter benachrichtigt werden, wenn sein Vermieter einen Käufer für die Wohnung gefunden hat.

Dann hat er zwei Monate Bedenkzeit, in denen er entscheiden kann, ob er in den Kaufvertrag zu exakt den Konditionen eintreten will, die der Vermieter mit dem anderen Käufer vereinbart hätte.

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Erhält der Mieter keine Mitteilung, so kann es für den Vermieter teuer werden: Der Bundesgerichtshof entschied in einem solchen Fall, dass der Alteigentümer dem Mieter den Preisunterschied zahlen muss, wenn der Mieter die Wohnung später vom neuen Eigentümer zu einem höheren Preis angeboten bekommt (BGH, Az.: VIII ZR 51/14).

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Wurde eine Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum schon einmal verkauft und soll nun erneut veräußert werden, so gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht mehr.

Kann der Vermieter aufgrund des geplanten Verkaufs den Mietvertrag kündigen?

Nein. Der geplante Verkauf der Immobilie allein ist kein Kündigungsgrund. Eine aus diesem Grund ausgesprochene Kündigung wäre unwirksam.

Die Wohnung ist verkauft: Antworten auf die wichtigsten Fragen

Grundsätzlich ist der Mieterschutz bei einem Eigentümerwechsel stark. Das sollten Mieter jetzt wissen:

Gibt es nach dem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag?

In Deutschland gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.

Das bedeutet, dass der bestehende Mietvertrag auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert weiterläuft.

Der neue Vermieter hat kein Recht darauf, dass ein neuer Mietvertrag unterschrieben oder ein bestehender abgeändert wird – auch dann nicht, wenn der Altvertrag für den neuen Vermieter nachteilige Regelungen enthält.

Darf der neue Eigentümer die Wohnung einfach kündigen?

Der neue Eigentümer darf den Mietvertrag nicht grundlos, nur wegen des Eigentümerwechsels kündigen. Die Gründe, wegen denen der neue Vermieter kündigen darf, sind die gleichen wie für den alten Vermieter:

Kündigung wegen Eigenbedarf durch neuen Vermieter oft möglich

Will der neue Eigentümer die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen, so kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gelten die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts, der Vermieter kann also frühestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Die Angst vieler Mieter vor einer Kündigung ist aber oft nicht ganz unbegründet: „Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung besteht vor allem beim Verkauf von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern, weniger bei Mehrfamilienhäusern“, sagt Ropertz. Eine solche Kündigung könne durchaus berechtigt sein.

„Mieter sollten in solchen Fällen prüfen, ob die Kündigungsbegründung stichhaltig ist und ob der Kündigung widersprochen werden kann.“ Dies könne möglich sein, wenn soziale Gründe vorliegen, zum Beispiel ein hohes Alter des Mieters oder weil keine Ersatzwohnung zu finden sei.

Soziale Härtegründe können bisweilen zumindest für Aufschub sorgen, in manchen Fällen sogar eine Kündigung abwehren.

Eigenbedarfskündigung erhalten? So können sich Mieter wehren.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

In speziellen Fällen kann der neue Eigentümer auch dann kündigen, wenn er sein Eigentum angemessen wirtschaftlich verwerten will. Denkbar ist eine solche Kündigung zum Beispiel dann, wenn die vermietete Wohnung in einem fast leerstehenden, baufälligen Haus ist und der neue Eigentümer das Gebäude abreißen und neu bauen will.

Das wäre berechtigt, wenn das Festhalten am Status Quo für den Vermieter wirtschaftlich unvertretbar wäre. Kein Kündigungsgrund ist allerdings der Wunsch des neuen Vermieters, eine höhere Miete zu erzielen.

Auch bei einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung können Mieter sich mit sozialen Härtegründen zur Wehr setzen.

Lesen Sie, wann eine Verwertungskündigung möglich ist.

Sonderfall: Besonderer Kündigungsschutz bei Umwandlung in Wohnungseigentum

Einen besonderen Kündigungsschutz genießen Mieter dann, wenn ihre Wohnung während ihrer Mietzeit in sogenanntes Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Das bedeutet, dass ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Durch diesen Vorgang wird es rechtlich möglich, dass Wohnungen einzeln verkauft werden können.

Ist dies der Fall, so gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren.

Per Landesverordnung können die Bundesländer diese Sperrfrist für einzelne Gemeinden auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Während dieser Zeit ist generell keine ordentliche Kündigung seitens des Vermieters möglich, sondern nur eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – etwa, weil der Mieter die Miete nicht zahlt.

Droht nach dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhung?

Oft würde der neue Eigentümer für die bestehende Wohnung gerne die Miete erhöhen. Doch auch nach einem Eigentümerwechsel ist dies wie sonst auch nur aus zwei Gründen möglich: Im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, oder einer Modernisierungsmieterhöhung.

Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ist laut Gesetz dann berechtigt, wenn sie den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder dazu beitragen, dass Energie und Wasser eingespart werden. In manchen Fällen versuchen Käufer von Mehrfamilienhäusern so aber auch, ein Mietshaus zu entmieten, um die Wohnungen einzeln zu verkaufen oder teurer zu vermieten.

„Bei Entmietungsversuchen des neuen Eigentümers sollte man mit den Nachbarn reden und sich abstimmen – denn diese haben meist das gleiche Problem“, rät Mieterbund-Sprecher Ropertz. Oft hilft es zudem, hierbei die Hilfe des Mieterbundes oder eines Fachanwaltes für Mietrecht in Anspruch nehmen. „Dann kann geprüft werden, ob die Vorgehensweise des neuen Eigentümers rechtlich zulässig ist.

Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden?

Der neue Vermieter ist erst dann Eigentümer der Immobilie, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.

Das heißt für den Mieter: „Er muss die Miete an den neuen Eigentümer erst zahlen, wenn ihm sowohl der neue Eigentümer als auch der Alteigentümer den Eigentümerwechsel schriftlich mitgeteilt haben“, so Ropertz.

„Wenn Unklarheiten bestehen, verschafft ein aktueller Grundbuchauszug Klarheit über die Eigentumsverhältnisse.“

Bei Unklarheiten über die aktuellen Eigentumsverhältnisse besteht für den Mieter aber auch die Möglichkeit, die Miete beim Amtsgericht zu hinterlegen (§ 372 BGB). So wird verhindert, dass die Miete an den falschen Vermieter überwiesen wird und der Mieter unbeabsichtigt in den Zahlungsverzug gerät.

Was passiert beim Eigentümerwechsel mit der Kaution?

Hinsichtlich seiner Mietkaution muss sich der Mieter keine Sorgen machen. Er hat einen Anspruch darauf, dass er sie bei einem späteren Auszug vom neuen Vermieter zurückerhält.

Bisweilen kann es vorkommen, dass der neue Eigentümer mitteilt, er habe die Kaution nicht vom Vorbesitzer erhalten, eine Auszahlung nach Mietende sei nicht möglich. Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes Ropertz erklärt: „Das kann dem Mieter egal sein.

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Der neue Eigentümer ist verpflichtet, dem Mieter nach seinem Auszug die Kaution auszuzahlen – egal, ob er sie vom Alteigentümer erhalten hat oder nicht.“ Tipp: Der Mieter sollte einen Nachweis vom neuen Eigentümer verlangen, dass die Kaution getrennt von dessen eigenem Vermögen auf einem pfändungssicheren Konto angelegt wurde.

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Zu einer solchen Anlage ist der Vermieter verpflichtet. So ist sichergestellt, dass die Kaution im Falle einer Insolvenz des neuen Vermieters nicht verloren ist.

Fazit: Mieter sind bei einem Eigentümerwechsel meist gut geschützt

Der Mieterschutz ist im deutschen Mietrecht stark. Probleme für den Mieter gibt es allerdings dann, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selbst nutzen oder Luxussanierungen durchführen will. Dann ist es ratsam, möglichst schnell die Hilfe von Experten in Anspruch zu nehmen – zum Beispiel von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Ihre Meinung zählt

Источник: https://ratgeber.immowelt.de/a/eigentuemerwechsel-welche-rechte-haben-mieter.html

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