Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Contents
  1. Immobilienwert ermitteln: So berechnen Sie den richtigen Wert
  2. Verschiedene Gründe, um den Immobilienwert zu ermitteln:
  3. Immobilienwert ermitteln: Verfahren für die Wertermittlung
  4. 1. Immobilienwert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren
  5. 2. Immobilienwert ermitteln mit dem Ertragswertverfahren
  6. 3. Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren
  7. Immobilienwert ermitteln: Welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen
  8. 1. Die Lage der Immobilie
  9. 2. Der Zustand der Immobilie
  10. 3. Die Ausstattung der Immobilie
  11. 4. Der Einfluss der Wohnfläche auf den Immobilienwert
  12. Wann ein Gutachten sinnvoll ist und was es kostet
  13. Haus- oder Wohnungswert online berechnen
  14. Berechnung Ihres Immobilienwertes für einen Teilverkauf der Immobilie
  15. Tipps für die Vermarktung Ihrer Immobilie
  16. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?
  17. Wer berechnet den Verkehrswert?
  18. Wie ermittelt man den Verkehrswert?
  19.   Vergleichswertverfahren
  20.   Ertragswertverfahren
  21.   Sachwertverfahren
  22. Hausverkauf Wertermittlung
  23. 1. Warum ist die Wertermittlung so wichtig?
  24. 2. Den Verkehrswert selbst ermitteln
  25. Der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie
  26. Preise von vergleichbaren Objekten analysieren
  27. 3. Wertermittlung durch Immobilienmakler / Gutachter: detailliert und nachvollziehbar
  28. Das Vergleichswertverfahren
  29. Das Sachwertverfahren
  30. Das Ertragswertverfahren
  31. Wertermittlung – Was akzeptieren Banken und Käufer? 
  32. Der Verkehrswert – so wird er ermittelt
  33. Was ist der Verkehrswert?
  34. Wann ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?
  35. Wer ermittelt den Verkehrswert?
  36. Was benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung?
  37. Vom Verkehrswert zum Angebotspreis
  38. Verkehrswert: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie – mit Rechner!
  39. Verfahren zur Immobilienbewertung: So lässt sich der Verkehrswert berechnen!
  40. Den Verkehrswert einer Immobilie sollte ein Profi ermitteln
  41. Wie berechne ich den Verkehrswert meiner Immobilie?
  42. Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen?
  43. Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie
  44. Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Immobilienwert ermitteln: So berechnen Sie den richtigen Wert

Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Inhaltsverzeichnis

Sie haben ein Haus oder eine Wohnung, die Sie verkaufen und deren Immobilienwert Sie ermitteln möchten? Die Gründe, warum Immobilien verkauft werden, sind zahlreich, was gleichermaßen für die Wertermittlung von Immobilien gilt.

Wie Sie den Wert einer Immobilie ermitteln oder die Wertsteigerung einer Immobilie berechnen, welche Verfahren es gibt, um den Immobilienwert zu ermitteln und wann es sinnvoll ist, einen Gutachter einzuschalten – wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengefasst.

Es gibt mehrere Gründe, warum es sinnvoll ist, den Immobilienwert zu ermitteln. Der häufigste Grund ist der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Der Immobilienwert ist die Basis für die Festsetzung des Verkaufspreises und eine wichtige Verhandlungsgrundlage.

Je realistischer der Immobilienwert ist, umso größer ist die Chance, die Immobilie möglichst zeitnah zu verkaufen und den festgesetzten Preis zu erzielen. Nicht immer sind die Gründe freiwillig, die es erforderlich machen, den Immobilienwert zu ermitteln.

Auch erbrechtliche Streitigkeiten oder Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit einem Scheidungsverfahren sind Gründe, um den Wert einer Immobilie zu berechnen.

Verschiedene Gründe, um den Immobilienwert zu ermitteln:

  • Verkauf einer Immobilie
  • Drohende Zwangsversteigerung
  • Beleihung einer Immobilie
  • Besteuerung einer Immobilie
  • Festsetzung des Versicherungswertes
  • Wertsteigerung einer Immobilie berechnen
  • Bilanzierung einer Immobilie, die nach IAS 40 als Finanzinvestition gehalten wird

Immobilienwert ermitteln: Verfahren für die Wertermittlung

Es stehen mehrere Verfahren zur Verfügung, um den Immobilienwert zu ermitteln. Dazu gehören das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

1. Immobilienwert ermitteln mit dem Vergleichswertverfahren

Eines der Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist das Vergleichswertverfahren. Synonym wird auch der Begriff Marktwert verwendet. Seit 2014 dürfen beide Begriffe – Marktwert und Verkehrswert – nach dem Baugesetzbuch (BauGB) synonym verwendet werden.

Denn sowohl der Marktwert als auch der Verkehrswert meinen den Wert, der für ein unbebautes oder bebautes Grundstück errechnet wird. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, in der Nähe liegenden Objekten bestimmt. Um den Immobilienwert zu ermitteln, werden zahlreiche Faktoren miteinander verglichen.

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Diesbezüglich spielen beispielsweise die Lage der Immobilie, ihre Größe und die des Grundstücks, die Gebäudeart, die Bausubstanz und der bauliche Zustand, die Ausstattungsqualität und die Bodenbeschaffenheit eine entscheidende Rolle.

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Um den Immobilienwert zu ermitteln, werden beim Vergleichswertverfahren Immobilien miteinander verglichen, die in Bezug auf die Werthaltigkeit hinreichende Übereinstimmungen aufweisen. Voraussetzung für das Vergleichswertverfahren ist eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Immobilien.

2. Immobilienwert ermitteln mit dem Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich, um den Immobilienwert auf Basis der zu erwartenden Erträge zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren genießt Vorrang, wenn es darum geht, dass die Investition in eine Immobilie vorrangig der Ertragserzielung dient.

Das bedeutet, dass es um die Wertermittlung von Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohneinheiten sowie um Betreiberimmobilien geht, zum Beispiel um Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien.

Im Fokus der Wertermittlung steht der Wert der Immobilie, der in Abhängigkeit vom erwirtschafteten Ertrag bestimmt wird.

3. Immobilienwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Um den Immobilienwert zu ermitteln, gibt es neben dem Vergleichswert- und dem Ertragswertverfahren das Sachwertverfahren, bei dem drei Komponenten maßgeblich sind, um den Immobilienwert zu ermitteln.

Drei Komponenten als Grundlage für die Ermittlung des Sachwertes:

  • Der Bodenrichtwert, bei dem es sich um den Wert des Grundstücks oder des Grundstücksanteils handelt.
  • Die Herstellungskosten der baulichen Anlage, womit bei privat genutzten Immobilien das Haus oder die Wohnung gemeint sind.
  • Die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, zu denen unter anderem die Kosten für Garagen und Wege gehören.

Die Wertermittlung einer Immobilie mit dem Ertragswertverfahren wird vorrangig bei Immobilien angewandt, die durch Pacht oder Miete regelmäßige Erträge erwirtschaften.

Insoweit fließen weitere Faktoren in die Immobilienwertberechnung ein, unter anderem der Bodenwert zuzüglich der Verzinsung und der um die Bewirtschaftungskosten bereinigte Mietertrag.

Um den Immobilienwert zu ermitteln, wird beim Sachwertverfahren die Summe der Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf Basis der Baukosten abzüglich der Abnutzung bestimmt.

Sie haben eine Immobilie und möchten den Immobilienwert ermitteln lassen? Schnell, einfach und kostengünstig berechnen wird den Wert Ihrer Immobilie – kontaktieren Sie uns!

Immobilienwert ermitteln: Welche Faktoren den Wert einer Immobilie beeinflussen

Es gibt verschiedene Faktoren, die maßgeblich Einfluss haben, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Diese Faktoren werden in drei Kategorien unterteilt, in die Lage der Immobilie, ihren Zustand und ihre Ausstattung.

1. Die Lage der Immobilie

Ein wertbestimmender Faktor für die Wertermittlung einer Immobilie ist ihre Lage, die entscheidend ist für Angebot und Nachfrage. Um den Immobilienwert zu ermitteln, wird zwischen der Makrolage und der Mikrolage der zu bewertenden Immobilie differenziert.

  • Die Makrolage bezieht sich auf die Region als Ganzes, in die die Immobilie eingebettet ist. Um den Immobilienwert zu berechnen, fließen unter anderem die Beschaffenheit der Infrastruktur, die Anbindung an das öffentliche Straßen-, Schienen- und Verkehrsnetz, wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen sowie die politische Situation in die Analyse mit ein.
  • Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Wohnumfeld der Immobilie. Dazu gehören Schulen, Kindertagesstätten, umliegende Einkaufsmöglichkeiten, die ärztliche Versorgung, gastronomische Betriebe, Naherholungsmöglichkeiten, Freizeitangebote sowie die Einbindung in den öffentlichen Nahverkehr, die sich positiv auf die Berechnung des Immobilienwerts auswirken. Beim Immobilienwert ermitteln gibt es auch Faktoren, die sich negativ auswirken können, zum Beispiel Baulärm, Verkehrslärm oder eine hohe Luftverschmutzung.

2. Der Zustand der Immobilie

Um den Immobilienwert zu ermitteln, ist der Zustand einer Immobilie maßgeblich, der von mehreren Faktoren abhängig ist.

Faktoren, die den Zustand einer Immobilie beschreiben:

  • Alter der Immobilie
  • Aktueller Erhaltungszustand der Immobilie, wozu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören, die zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie führen
  • Energiestandard der Immobilie

Durch einen Teilverkauf Ihrer Immobilie können Sie bequem Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen finanzieren. Wir helfen Ihnen gerne dabei eine mögliche Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu berechnen.

3. Die Ausstattung der Immobilie

Um den Immobilienwert zu ermitteln, hat die Ausstattung der Immobilie als dritter Faktor neben der Lage und dem Zustand einen wesentlichen Anteil. Zur Ausstattung einer Immobilie gehören

  • die Qualität der verwendeten Baumaterialien, wobei häufig ökologische Aspekte eine wichtige Rolle spielen,
  • die Bauausführung
  • die Bauweise,
  • Ausstattungsmerkmale wie ein Garten, eine Terrasse, ein Balkon oder ein Aufzug, die maßgeblich für die Wertermittlung sind.
  • Sanitär- und Heizungsanlagen, die den heutigen ökologischen Vorgaben entsprechen sollten sowie
  • über den Standard hinausgehende Einrichtungsgegenstände oder Räumlichkeiten, zum Beispiel ein Whirlpool, eine Sauna oder ein Ankleidezimmer.

4. Der Einfluss der Wohnfläche auf den Immobilienwert

Einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert hat die Wohnfläche einer Immobilie. Wie sie definiert und berechnet wird, ist in der Wohnflächenverordnung (WoFIV) festgelegt. So zählen beispielsweise nach allen Seiten geschlossene Räume komplett zur Wohnfläche, sofern sie beheizt werden können.

Anderes gilt für unbeheizte geschlossene Räume, die nur zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung einfließen, zum Beispiel ein Schwimmbad oder ein Wintergarten. Terrassen, Balkone, Loggien und Dachgärten gelten regelmäßig zu 25 Prozent als Wohnfläche.

Befindet sich die Immobilie in sehr guter Lage oder ist sie aufwändig gestaltet, können die genannten Flächen bis zu 50 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden.

Wann ein Gutachten sinnvoll ist und was es kostet

Um den Immobilienwert zu ermitteln, kann es sinnvoll sein, einen Gutachter einzuschalten.

Welcher Gutachter der richtige ist, um den Immobilienwert zu ermitteln, hängt davon ab, aus welchem Grund Sie den Wert einer Immobilie berechnen lassen möchten.

Es gibt bestimmte Sachverhalte, in denen es sinnvoll ist, einen Gutachter einzuschalten, um den Immobilienwert ermitteln zu lassen, zum Beispiel

  • im Falle einer Scheidung, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung über die Vermögensauseinandersetzung notwendig ist,
  • bei einer erbrechtlichen Angelegenheit, wenn beispielsweise die Höhe der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden festgelegt wird,
  • wenn es darum geht, die Wertsteigerung zu berechnen, nachdem die Immobilie aufwendig modernisiert oder saniert worden ist.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten bewegen sich, abhängig vom Wert der Immobilie, im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich. Diese Kosten können Sie reduzieren, wenn Sie sich für ein Kurzgutachten entscheiden, das anstelle der üblichen 40 bis 60 Seiten Umfang lediglich einen Umfang von 20 bis 30 Seiten aufweist.

Haus- oder Wohnungswert online berechnen

Alternativ zu den klassischen Verfahren bieten unterschiedliche Anbieter ein online Bewertungsverfahren an, bei welchem Sie eine grobe Indikation des Immobilienwertes erhalten basierend auf den Angebotsdaten der jeweiligen Umgebung.

Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen gerichtstauglichen Nachweis.

Allerdings haben Sie, nachdem Sie konkrete Angaben über die Immobilie gemacht haben, deren Immobilienwert Sie ermitteln möchten, ungefähre Anhaltspunkte bezüglich des Verkehrswertes.

Berechnung Ihres Immobilienwertes für einen Teilverkauf der Immobilie

Sollten Sie sich für den Immobilien Teilverkauf interessieren, so unterbreitet Ihnen Heimkapital zunächst ein unverbindliches Angebot basierend auf einer Wertindikation Ihrer Immobilie. Sie erhalten dann innerhalb von wenigen Tagen per Post in einem unverbindlichen Angebot die Wertindikation Ihrer Immobilie sowie die mögliche Höhe Ihrer Sofortauszahlung.

Für das finale Angebot können Sie bequem telefonisch oder über unsere Website einen Termin zur Besichtigung Ihrer Immobilie vereinbaren. Ein unabhängiger, zertifizierter Gutachter (alle beauftragten Gutachter sind DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert)bewertetIhre Immobilie dann vor Ort.

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Auf Basis des ermittelten Wertes unterbreiten wir Ihnen dann ein finales und verbindliches Angebot zum Teilverkauf Ihrer Immobilie. Wenn Sie das Angebot annehmen, vereinbart Heimkapital einen Termin bei einem Notar in Ihrem Einzugsgebiet. Dieser findet in der Regel innerhalb von 1-2 Wochen statt.

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Heimkapital ordnet Ihre Sofortauszahlung unmittelbar nach der notariellen Übertragung an, und Sie erhalten Ihr Geld in nur wenigen Tagen auf Ihrem Konto.

Tipps für die Vermarktung Ihrer Immobilie

Nachdem Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie haben ermitteln lassen, hängt der Verkaufserfolg Ihrer Immobilie maßgeblich von der Vermarktung ab. Unsere 6 Tipps für den Immobilienverkauf helfen Ihnen bei einer erfolgreichen Umsetzung:

  1. Der richtige Angebotspreis entscheidet über den Verkaufserfolg.
  2. Um eine Immobilie zu verkaufen, brauchen Sie bestimmte Unterlagen als Nachweis. Dazu gehören zum Beispiel ein Energieausweis, Eigentümerprotokolle und Wohngeldabrechnungen.
  3. Bereiten Sie den Grundriss so auf, dass er gut zu lesen ist und die Quadratmeterangaben jedes Raumes enthält.
  4. Fotografieren Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung ansprechend und bei ausreichender Helligkeit. Machen Sie Außenaufnahmen grundsätzlich bei schönem Wetter und nutzen Sie für Innenaufnahmen ein Weitwinkelobjektiv.
  5. Schalten Sie Immobilienanzeigen – offline in Tageszeitungen und Anzeigenblättern und online auf verschiedenen Internetportalen.
  6. Notieren Sie sich die besonderen Merkmale sowie die Vor- und Nachteile Ihrer Immobilie. Nutzen Sie diese Aufzeichnungen, wenn es Terminvereinbarungen für die Besichtigung geht, um qualifizierte Interessenten herauszufiltern.

Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist, vorab den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu ermitteln.

Er sollte realistisch sein, nur dann ist ein zeitnaher Verkauf Ihrer Immobilie gewährleistet. Ist der Verkaufspreis zu niedrig, bedeutet der Verkauf ein finanzielles Verlustgeschäft.

Ist er zu hoch, werden Sie lange warten müssen, bis sich ein Käufer meldet.

Abschließend ist festzuhalten, dass es viele Situationen gibt, in denen es sinnvoll und wichtig ist, den Immobilienwert zu ermitteln.

Das gilt nicht nur für den Verkauf einer Immobilie, sondern auch im Zusammenhang mit erbrechtlichen Streitigkeiten oder bei der Vermögensauseinandersetzung im Rahmen eines Scheidungsverfahrens. Abhängig von der Beschaffenheit einer Immobilie stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung.

Der Wert Ihrer Immobilie steht außerdem in unmittelbarem Zusammenhang mit der Ausstattung, ihrer Lage und ihrem Zustand. Insoweit ist eine zuverlässige Wertermittlung nur mithilfe eines ausgewiesenen Fachmanns möglich.

Wenn Sie sich für den Teilverkauf Ihrer Immobilie interessieren, helfen wir Ihnen natürlich gerne dabei Ihren Immobilienwert zu berechnen.

*Der Inhalt, Ratschläge und die angegebenen Informationen der Magazinseiten dienen allein informativen Zwecken und können keine Einholung von Rechtsrat ersetzen

Источник: https://www.heimkapital.de/magazin/immobilienwert-ermitteln/

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie berechnet?

Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist es wichtig, dass Sie im Voraus eine Ermittlung des Verkehrswerts von einem Gutachter oder Makler vornehmen lassen.

Der Verkehrswert bezeichnet den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis einer Immobilie.

Durch ihn stellen Sie sicher, dass Sie als Verkäufer einen angemessenen Marktwert nennen können und schrecken Interessenten weder durch einen überhöhten Preis ab, noch verkaufen Sie das Objekt vorschnell unter seinem Wert.

Im § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) heißt es:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehrnach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Eine schriftliche Stellungnahme zum Verkehrswert oder ein Verkehrswertgutachten kann ebenfalls bei einem Hausverkauf aufgrund von Scheidung oder einer Erbauseinandersetzung erforderlich sein.

Wer berechnet den Verkehrswert?

Wird eine gerichtsfeste Immobilienbewertung (zum Beispiel im Falle einer Scheidung oder eines Erbstreits) benötigt, sollte ein sachverständiger Gutachter die Berechnungen durchführen.

Planen Sie Ihr Haus zu verkaufen, eignet sich in der Regel auch die Bewertung durch einen Makler.

Oft arbeiten Makler auch mit erfahrenen Immobiliengutachtern zusammen oder können Ihnen einen empfehlen.

Der Verkehrswert lässt sich mithilfe von drei verschiedenen Verfahren berechnen.

Wie ermittelt man den Verkehrswert?

Auch wenn es sich bei dem Verkehrswert um eine Rechengröße handelt, darf diese nicht mechanisch ermittelt werden.

Vielmehr müssen entsprechend der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die aktuellen Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen.

Die Wertermittlungsverordnung regelt in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die in der ImmoWertV geregelten Verfahren für die Wertermittlung sind folgende:

  Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren leitet sich der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke ab.

Voraussetzung ist eine hinreichende Übereinstimmung mit dem zu vergleichenden Grundstück in den Punkten Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und Beschaffenheit.

Gibt es ausreichend viele und aussagekräftige Referenzwerte, liefert das Verfahren sehr gute Ergebnisse.

  Ertragswertverfahren

Bei der Wertermittlung per Ertragswertverfahren stehen die nachhaltig zu erzielenden Erträge im Vordergrund. Das Verfahren eignet sich insbesondere bei der Bewertung von Mietobjekten.

Der Ertragswert entspricht dabei dem Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. aus Einzahlungen und Auszahlungen.

Dazu werden die Bewirtschaftungskosten genau untersucht: Sind zum Beispiel die Instandhaltungskosten sehr hoch oder liegt ein hohes Mietausfallwagnis vor, kann der Verkehrswert trotz guter Erträge niedrig ausfallen.

  Sachwertverfahren

Diese Art der Wertermittlung wird meist bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien angewendet (zum Beispiel eigengenutzte Einfamilienhäuser).

Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert dieser Immobilien nicht nach den zukünftig dauerhaft erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst.

Insofern ermittelt das Sachwertverfahren zunächst, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden. Anschließend wird die Abnutzung bewertet und abgezogen.

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Auch wenn es dabei nicht um die tatsächliche Wiederherstellung des ursprünglichen Objektzustands geht, orientiert sich die Methode in erster Linie an den Herstellungskosten und in zweiter Linie – durch Einführung von Marktanpassungsfaktoren – an den real am Markt gehandelten Immobilienpreisen.

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Wie berechnet man den Sachwert?

Im Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt. Der Verkehrswert ergibt sich aus der Summe beider, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren.

Den für die Berechnung des Bodenwertes nötigen Bodenrichtwert stellt Ihnen das Kataster-, Vermessungs- oder Bauamt Ihrer Gemeinde zur Verfügung.

Der Ermittlung des Gebäudesachwerts werden die Herstellungskosten zugrunde gelegt, die um Abschreibungen (Abnutzung des Gebäudes) zu vermindern sind.

Beispielrechnung

Faktor Preis Anmerkungen Bodenrichtwert (pro m²) Grundstücks­fläche Bodenwert Regelher­stellungskosten pro Flächeneinheit Brutto­grundfläche Gebäude­herstellungs­kosten Alters­wertminderung Gebäude­sachwert vorläufiger Sachwert Markt­anpassungs­faktor Sachwert (Verkehrswert)
200 Euro
500 m²
100.000 EuroErgebnis aus Bodenrichtwert x Grundstücksfläche
1.200 Euro(je nach Gebäudeart, Baujahr, Ausstattung unterschiedlich)
240 m²
288.000 EuroErgebnis aus Regelherstellungskosten pro Flächeneinheit x Bruttogrundfläche
-28.000 EuroSumme linearer Abschreibungen
260.000 Euro
360.000 EuroSumme aus Bodenwert + Gebäudesachwert
0,9
324.000 EuroErgebnis aus Bodenwert + Gebäudesachwert x  Marktanpassungsfaktor

Fachfirmen für Immobilienverkauf in Ihrer Region.

Wir finden die passenden Fachfirmen für Sie.

Источник: https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/verkehrswert/

Hausverkauf Wertermittlung

Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Verkäufer sollten Sie Ihre Immobilie zu einem fairen Preis anbieten, um diese schnell und reibungslos verkaufen zu können.
  • Informieren Sie sich auch dann, wenn Sie einen Makler engagieren, über den ungefähren Marktwert Ihres Objektes.
  • Für private Immobilien kommt meistens das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung in Frage. Bei ungewöhnlichen Objekten ist das Sachwertverfahren hilfreich, während das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien und gewerblich genutzte Immobilien gewählt werden sollte.
  • Ein guter Makler bietet Ihnen kostenlos eine solide Wertermittlung. Unser Service: Wir empfehlen Ihnen drei gute Makler in Ihrer Region. 

1. Warum ist die Wertermittlung so wichtig?

Besonders wichtig ist die Wertermittlung für Sie als Immobilienverkäufer. Denn schließlich wollen Sie Interessenten einen angemessenen Marktwert nennen können. Ein überschätzter Preis kann mögliche Käufer abschrecken, während ein unterschätzter Preis den großen Nachteil für Sie hat, dass Sie das Objekt vorschnell und unter Wert verkaufen.

Indem Sie eine Wertermittlung vornehmen oder vornehmen lassen, erhalten Sie zugleich realistische Zahlen für Investitionen, die Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf tätigen wollen.

Außerdem müssen Sie der finanzierenden Bank einen Verkehrswert nennen, um zu ermitteln, bis zu welcher Höhe Sie Ihre Immobilie beleihen können.

Denn schließlich möchte die Bank wissen, ob sie ein Darlehen im Falle von Zahlungsunfähigkeit und Zwangsversteigerung mit dem Erlös aus dem Verkauf tilgen kann.

Zudem richtet sich die Besteuerung der Immobilie und des Verkaufs nach dem ermittelten Verkehrswert.

Bei Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen müssen Sie die Zahl ebenfalls kennen, um am längeren Hebel zu sitzen.

Und falls Sie Ihre Immobilie an mehrere Personen vererben oder verschenken wollen, sollten Sie mithilfe des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie die Aufteilung zwischen den Empfängern vornehmen.

2. Den Verkehrswert selbst ermitteln

Der Wert einer Immobilie wird unter anderem durch diese Kriterien bestimmt: 

  • Lage
  • Grundstücksgröße
  • Anteil der Gemeinschaftsflächen
  • Wohnfläche
  • Art der Immobilie
  • Ausstattungsstandard
  • Baujahr
  • durchgeführte Renovierungen und bauliche Veränderungen
  • Angebot am Markt
  • mitangebotenes Inventar
  • Besonderheiten

Wenn Sie den Verkehrswert für Ihr Objekt selbst ermitteln möchten, sollten Sie zunächst einmal herausfinden, wie der Preis pro Quadratmeter in Ihrer Region oder Stadt durchschnittlich aussieht. Diesen Richtwert finden Sie zum Beispiel online auf Immobilienportalen. ImmobilienScout24 bietet Ihnen eine deutschlandweite Karte mit Preisen pro m².

Darüber hinaus können Sie bei den Bausparkassen nach der jährlichen Marktstudie fragen, die auf Umfragen unter Immobilienmaklern basiert. Die kostenlose Broschüre namens „Markt für Wohnimmobilien“ bietet Ihnen Daten, Fakten und Prognosen zum deutschen Wohnimmobilienmarkt für fast alle Landkreise Deutschlands.

Der Markt- bzw. Verkehrswert einer Immobilie

Immobilienfachleute sprechen in der Regel an Stelle des Marktwerts einer Immobilie meist vom Verkehrswert, der laut § 194 Baugesetzbuch dasselbe bezeichnet: Es handelt sich hierbei um den am wahrscheinlichsten zu erzielenden Preis, wenn das Objekt am Bewertungsstichtag verkauft würde – und zwar im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Das heißt, Verkäufer und Käufer stehen nicht in einem persönlichen Verhältnis zueinander und handeln keinen Freundschaftspreis aus. Die Vertragsparteien handeln zudem umsichtig ohne Zwang und Zeitdruck und verfügen über ausreichend Sachkenntnis.

Doch herrschen in den seltensten Fällen am Immobilienmarkt so ideale Verhältnisse, wie es die Definition fordert. Und so weicht der tatsächliche Verkaufserlös meist vom Verkehrswert ab. Dies sollte veräußerungswillige Eigentümer jedoch nicht davon abhalten, ihn möglichst genau zu bestimmen, um einen Anhaltspunkt zu erhalten.

Preise von vergleichbaren Objekten analysieren

Preisangaben aktuell angebotener Häuser und Eigentumswohnungen in der Nähe des eigenen Objekts finden sich in Regionalzeitungen und auf Immobilienportalen im Internet.

Wer die Anzeigen für Immobilienangebote in Zeitungen und Onlineportalen über einen längeren Zeitraum systematisch auswertet, erhält schnell ein Gespür dafür, welche Kriterien Einfluss auf den Preis eines Objektes haben.

Für einen schnellen Überblick und den einfachen Vergleich mit Ihrem eigenen Objekt fassen Sie am besten alle entscheidenden Daten der Angebote in einer Tabelle zusammen, die so oder so ähnlich aussehen könnte:

ObjektBaujahrGrößePreisPreis / m²Besonderheiten
Eigenes Objekt1980150 m²??????Sauna
Haus Bergstraße 121982165 m²390.000€2.363€Gute Lage
Haus Wiesenweg 11978140 m²300.000€2.142€Neue Heizung

In diesem Beispiel wissen Sie schon einmal, dass Sie Ihre Immobilie vermutlich für einen Preis zwischen 300.000 Euro und 400.000 Euro verkaufen können.

Achten Sie außerdem darauf, welche Objekte schnell vom Markt verschwinden und welche sich eher als Ladenhüter erweisen.

Sie können andere Immobilien in Ihrer Gegend, die derzeit angeboten werden und Ihrem Objekt ähneln, sogar besichtigen. So schärfen Sie Ihr Gespür für den Markt.

3. Wertermittlung durch Immobilienmakler / Gutachter: detailliert und nachvollziehbar

Sollten Sie keine Zeit für eine Marktstudie haben, nicht allein weiterkommen oder Ihr Ergebnis absichern wollen, lohnt es sich, einen Makler zu fragen.

Bei üblichen Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen kann ein guter Makler schon beim ersten Termin den erzielbaren Verkaufspreis sehr gut einschätzen.

Bei einer individuellen Immobilie benötigt er vermutlich etwas mehr Zeit, was ein gutes Zeichen ist.

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Wer sich für die Mitwirkung eines Maklers entscheidet, der sollte nichtsdestotrotz seine Hausaufgaben in punkto Preis gemacht haben: entweder durch eigene Marktforschung oder mit Hilfe eines seriösen Gutachtens.

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Denn auch in diesem Fall lohnt es sich für Sie zu wissen, welche Faktoren Einfluss auf den Preis haben und auf welche Art und Weise der Makler die Berechnungen vornimmt.

Scheuen Sie sich nicht, den beauftragten Immobilienfachmann nach der gewählten Vorgehensweise zu fragen und sich einzelne Details erklären zu lassen.

Für ein offizielles Wertgutachten können Sie auch einen Gutachter beauftragen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Sie Ihrer Bank eine Zahl nennen müssen, Erb- und Scheidungsauseinandersetzungen vorbeugen möchten oder Ihr Testament oder eine Schenkung vorbereiten. Für den Verkauf der Immobilie hingegen ist ein Makler die richtige Wahl.

Ob Makler oder Gutachter, die beauftragte Person wird eines der drei in Deutschland gängigen Verfahren zur Wertermittlung nutzen:

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren hat gegenüber dem Sachwert- und dem Ertragswertverfahren einen eindeutigen Vorteil: Es berücksichtigt die aktuelle Marktlage. Somit ist ein recht objektiver Überblick über den jetzigen Verkehrswert gegeben.

Angewandt wird das Verfahren bei selbstgenutztem Wohneigentum und vorrangig bei Eigentumswohnungen. Zum Vergleich werden Objekte in der gleichen Region mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Auch ist der Zeitpunkt zu berücksichtigen, zu dem diese Vergleichsobjekte beurteilt wurden.

Nur dann spiegelt das Vergleichswertverfahren wirklich einen belastbaren Verkehrswert Ihrer Immobilie wider. Der Vergleichswert berücksichtigt den Wert von Grund und Boden anhand der Bodenrichtwerte und den Wert der Objekte selbst in Form von aktuellen Marktrecherchen.

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Hinzu kommen Aspekte wie die Infrastruktur, die Ausstattung und der Zustand des Objektes.

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Das Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung bei:

  • Unbebauten Grundstücken
  • Selbstgenutzten Eigentumswohnungen
  • Selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern
  • Objekten mit ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung 

Die Vorteile:

  • Verkehrswert entspricht tatsächlichem Immobilienwert
  • Transparentes und leicht nachvollziehbares Verfahren

Die Nachteile:

  • Fehlende Zahl von Vergleichsobjekten
  • Verkehrswert unterliegt Marktschwankungen und bildet Momentaufnahme ab

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren errechnet sich der Verkehrswert aus dem Wert von Grundstück, Immobilie, Außenanlagen und allen Bauneben- und Erschließungskosten.

Als Verkäufer sollten Sie Angaben über den Bodenwert, die Grundstücksgröße, das Baujahr des Objekts, zur Baubeschreibung und zu allen Außenanlagen machen können. Auch ein Instandhaltungsrückstau ist beim Sachwertverfahren von Bedeutung.

Wenn an einem älteren Objekt nämlich viele Jahre lang keine wertsteigernden oder mindestens werterhaltenden Maßnahmen durchgeführt wurden, schlägt sich dies negativ auf den aktuellen Sachwert nieder.

Für das Alter des Hauses kommen bei der Sachwertermittlung also Wertminderungen zum Einsatz, die ein erfahrener Sachverständiger schätzen wird. Für Immobilien in Eigennutzung, die sich am Markt schwer vergleichen lassen, ist das Sachwertverfahren bestens geeignet.

Das Sachwertverfahren hilft, den Hausverkauf Preis festzulegen bei:

  • Bebauten Grundstücken
  • Selbstgenutzten Einfamilienhäusern
  • Objekten, die am Markt nicht vergleichbar sind

Die Vorteile:

  • Verkehrswert entspricht dem reinen Substanzwert des Gebäudes
  • Herstellungskosten basieren auf dem aktuellen Preisniveau

Die Nachteile:

  • Wenig realistische Einschätzung, weil der Bezug auf das zukünftige Marktgeschehen fehlt
  • Die Bewertung der Bausubstanz erfordert Sachkenntnis in besonderem Maße und eine umfassende Erfahrung des Gutachter

Das Ertragswertverfahren

Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, kommt das Ertragswertverfahren zum Ansatz. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Reinertrag des Gebäudes zusammen.

Er ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten für Heizung, Strom, Verwaltung, Versicherungen und Grundsteuer und allen nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.

Der Reinertrag ist für den zukünftigen Besitzer ein Anhaltspunkt dafür, welche Erträge sich zukünftig aus seiner Kapitalanlage ergeben könnten.

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Genau genommen ist das Ertragswertverfahren zu unterscheiden nach dem einfachen Ertragswert und nach dem vollwertigen Ertragswert.

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Während der vollwertige Ertragswert aus dem Bodenwert und dem Reinertrag berechnet wird und deshalb neben der Ertragsberechnung auch den Ansatz des Vergleichswertverfahrens erfordert, kommt bei dem einfachen Ertragswert tatsächlich nur der errechnete Ertrag zum Ansatz.

Das Ertragswertverfahren wird angewandt bei:

  • Vermieteten Immobilien
  • Gewerbeimmobilien

Die Vorteile:

  • Detaillierte Ermittlung des Reinertrags bei Anlageobjekten
  • Ertragswertverfahren wird auch tatsächlich in der Praxis angewandt; es handelt sich also um ein praxisbezogenes und nicht reintheoretisches Verfahren

Die Nachteile: 

  • Ergebnisverfälschung bei Berechnung des einfachen Ertragswerts
  • Risikofaktoren, wie beispielsweise unvorhergesehene Schäden durch Unwetter, lassen sich kaum in die Berechnung einbinden

Wertermittlung – Was akzeptieren Banken und Käufer? 

Wollen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie festlegen und dabei eine zuverlässige und rechtssichere Wertermittlung erhalten, sollte die Wertermittlung immer von einem erfahrenen Gutachter durchgeführt werden.

Sein Wertgutachten wird von den Banken ebenso anerkannt wie von dem potenziellen Käufer und erleichtert somit die Verhandlung des Verkaufspreises wie auch die Genehmigung der Finanzierung. Damit Ihr Wertgutachten transparent und nachvollziehbar bleibt, können Sie sich an folgender Checkliste orientieren.

Danach steht der Wahl eines kompetenten Sachverständigen zur Hausverkauf-Wertermittlung nichts mehr im Weg.

Источник: https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausverkauf/hausverkauf-schritte-ablauf/haus-wertermittlung-preis.html

Der Verkehrswert – so wird er ermittelt

Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Auf der Grundlage des Verkehrswertes lässt sich der optimale Kauf- bzw. Verkaufspreis eines Objektes bestimmen. Doch nicht nur wenn man etwas veräußern will, muss ein Verkehrswert ermittelt werden.

Möchten Sie zu Finanzierungszwecken ein Objekt beleihen, fordert die Bank meist eine Verkehrswertermittlung an, um dessen maximalen Beleihungswert zu bestimmen. Der Begriff der Verkehrswertermittlung kann Ihnen also des Öfteren begegnen.

Deshalb ist es sinnvoll zu verstehen, was der Verkehrswert eigentlich ist und wie er ermittelt wird. Aus diesem Grund haben wir für Sie alle wichtigen Informationen rund um den Verkehrswert zusammengefasst.

Was ist der Verkehrswert?

Der Begriff Verkehrswert wird hauptsächlich im Baurecht verwendet und bezeichnet den aktuellen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks.

Damit ist also der Wert eines Objektes gemeint, den potentielle Käufer bereit sind zu bezahlen.

Der Verkehrswert bezieht sich außerdem nur auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr und berücksichtigt keine besonderen Umstände, wie beispielsweise den Zeitdruck bei einem Schnellverkauf oder den Liebhaberwert des Objektes.

So lässt sich der Preis bestimmen, den ein Objekt bei einem Verkauf voraussichtlich am Markt erzielen wird. In den meisten Fällen wird der Verkehrswert zur Preisbestimmung von Immobilien oder Grundstücken ermittelt. Aber auch für Autos und andere wertvolle Objekte kann ein Verkehrswert ermittelt werden.

Wann ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?

Wie schon erwähnt ist die Ermittlung eines Verkehrswertes bei einem bevorstehenden Verkauf des Objektes sinnvoll und bei einer Beleihung sogar verpflichtend.

Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist aber auch dann hilfreich, wenn sie Gegenstand einer Erbauseinandersetzung oder einer Scheidung ist.

Den aktuellen Marktpreis des umstrittenen Objekts zu kennen, kann oftmals helfen einen Kompromiss zu finden und eine für alle Parteien zufriedenstellende Entscheidung zu treffen.

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Den Verkehrswert berechnen Immobilienmakler und Gutachter.

Bei einem Immobilienverkauf ist es empfehlenswert, den Verkehrswert von einem erfahrenen Makler durchführen zu lassen. Dieser kann Sie auch hinsichtlich einer passenden Verkaufsstrategie beraten und mit Ihnen gemeinsam den Angebotspreis festlegen.

Wird eine Verkehrswertermittlung von offizieller Seite gefordert oder wollen Sie den ermittelten Verkehrswert vor Gericht verwenden, muss ein Gutachter die Ermittlung durchführen.

Je nach Umfang können die Kosten für ein solches Wertgutachten entsprechend steigen.

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Dafür wird die Wertermittlung aber von einem anerkannten Ingenieur oder Architekten durchgeführt, dessen Expertise auch vor Gericht standhält.

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Wenn Sie sich einen Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen möchten, probieren Sie doch mal unsere kostenlose online Marktwertanalyse aus.

Sollten Sie die Ermittlung des Verkehrswertes in die eigenen Hände nehmen wollen, ist es hilfreich zu wissen, wie genau der Verkehrswert Ihres Hauses ermittelt wird.

Der Verkehrswert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die allesamt eine wichtige Rolle bei dessen Ermittlung spielen. Diese Faktoren sind:

  • Die Lage
  • Das Baujahr
  • Die Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattungsmerkmale (z.B. Zimmeranzahl. Balkon, Kellerabteil, Parkplatz, etc.)
  • Der Zustand des Gebäudes
  • Die Qualität und der Zustand der Ausstattung

Aber auch die aktuelle Marktlage ist wichtig. Ist die Nachfrage nach ähnlichen Objekten besonders groß im Verhältnis zum derzeitigen Angebot, so steigt der Verkehrswert.

All diese Faktoren tragen zur Ermittlung des Verkehrswertes bei. Um diesen jedoch genau zu berechnen, gibt es verschiedene Verfahren, die wir Ihnen hier kurz vorstellen:

Was benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung?

Den Verkehrswertes Ihrer Immobilie zu bestimmen, wird ohne die richtigen Informationen schwierig. Aus diesem Grund ist es ratsam, einige wichtige Unterlagen mit einzubeziehen. Idealerweise haben Sie die folgenden Dokumente vorliegen:

  • den Grundbuchauszug Ihrer Immobilie
  • einen aktuellen GrundrissVon jeder Immobilie werden Grundrisse erstellt, welche Auskunft über die Lage und Größe der Räumlichkeiten geben. Bei Originalgrundrissen können auch Kaminabzüge verzeichnet sein. Mithilfe der Grundrisse können Sie tragende von nicht tragenden Wänden unterscheiden, jedoch sollte bedacht werden, dass nicht alle Grundrisse exakt berechnet wurden.
  • die WohnflächenberechnungHierbei wird die Wohnfläche einer Immobilie berechnet. Alle Räume werden einzeln mit Maßen ausgewiesen. Außerdem wird am Ende die gesamte Wohnfläche der Wohnung erfasst und aufgelistet.
  • einen Energieausweis
  • FlurkarteEine Flurkarte kann bei dem zuständigen Katasteramt beantragt werden. Sie beinhaltet eine katastertechnische Fortführung der Liegenschaften. Hierauf findet man sowohl die Grundstücksgrenzen, sowie Gebäude, welche auf dem Grundstück stehen. und Lageplan
  • eine Baubeschreibung
  • gegebenenfalls einen Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Hier können Sie die wichtigsten Informationen für die Verkehrswertermittlung ablesen. Die Dokumente können Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt einsehen.

Andere, wie den EnergieausweisBei der Vermietung oder beim Verkauf einer Immobilie muss der Eigentümer dem Mieter oder dem Käufer den Energieausweis des Objektes vorlegen. Dieser informiert über den energetischen Zustand des Hauses.

, müssen Sie eventuell erst noch erstellen lassen. Beachten Sie bitte, dass die Beschaffung einiger diese Dokumente mit Kosten verbunden sein kann.

Vom Verkehrswert zum Angebotspreis

Jeder Immobilienverkäufer träumt von einem möglichst hohen Preis. Den richtigen Angebotspreis festzulegen, ist aber gar nicht so leicht. Sowohl zu hohe als auch zu niedrige Preise führen bei den Interessenten zu einem Vertrauensverlust, was Ihre Verkaufschancen drastisch mindert.

Der Verkehrswert bietet hierbei eine gute Orientierung. Wenn Sie den Verkehrswert ermittelt haben, können Sie den Angebotspreis festlegen. Ob dieser über oder unter dem Verkehrswert liegt, hängt aber von den aktuellen Marktgegebenheiten ab.

Ist beispielsweise die Nachfrage im Verhältnis zu dem Angebot sehr hoch, kann auch der Angebotspreis höher angesetzt werden.

Der Angebotspreis sollte sich auch an der ausgewählten Verkaufsstrategie orientieren. Wenn Sie sich beispielsweise für ein BieterverfahrenBei vielen Maklern werden feste Kaufpreise genannt. Jedoch gibt es auch das Bieterverfahren; hierbei bieten alle Interessenten gegeneinander. Ein Mindestpreis dient als anfängliches Gebot.

entschieden haben, ist es sinnvoll den Angebotspreis niedriger anzusetzen. So haben potentielle Käufer die Möglichkeit höhere Gebote abzugeben als ihre Mitbieter. Auf diese Weise kann der Preis noch weiter in die Höhe getrieben werden.

Sie können aber auch den Preis bewusst höher ansetzen, um dem Käufer bei Verhandlungen mit einem Preisnachlass entgegen zukommen.

Da ein falsch angesetzter Angebotspreis im schlimmsten Fall den Verkaufsprozess Ihrer Immobilie zum absoluten Stillstand bringen kann, ist es gut sich bei Unsicherheiten von einem vertrauensvollen Experten beraten zu lassen.

Источник: https://www.brumani.de/verkehrswert-haus-ermitteln/

Verkehrswert: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie – mit Rechner!

Verkehrswert berechnen: Welchen Marktwert hat Ihre Immobilie?

Der Verkehrswert – oder seit 2004 synonym auch „Marktwert“ – besagt, was Sie für eine Immobile bekommen würden, wenn Sie diese heute auf dem freien Markt verkaufen.

Noch genauer definiert das Baugesetzbuch, § 194 den Verkehrswert als Preis, der zum Bewertungsstichtag „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften“ zustande käme, „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“.

Beim Verkehrswert handelt sich also um einen Richtwert, der bei ungestörten Marktbedingungen im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der tatsächlich am Markt realisierte Preis kann davon allerdings abweichen und sowohl über als auch unter der Verkehrswertschätzung liegen. Dazu geben wir Ihnen im Folgenden zwei Beispiele:

  • Beispiel 1: Es findet sich ein Käufer, der für die Immobilie aus persönlichen Gründen über den Verkehrswert bietet.
  • Beispiel 2: Das Haus erzielt bei einer Zwangsversteigerung einen geringeren Preis, weil der Markt dabei künstlich beschränkt ist.

Verfahren zur Immobilienbewertung: So lässt sich der Verkehrswert berechnen!

Die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie regelt in Deutschland die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Demnach gibt es zur Immobilienbewertung drei Modellverfahren:

  • Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert ergibt sich dabei aus dem Vergleich mit ähnlichen Häusern in der Umgebung und den Verkaufspreisen, die sie in der Vergangenheit erzielt haben.
  • Sachwertverfahren: Hier wird als Verkehrswert der reine Sachwert der Immobilie ermittelt, also die Grundstückskosten zuzüglich der Herstellungskosten des Gebäudes.
  • Ertragswertverfahren: Bei Miet- oder Pachtimmobilien eignet sich dieses Bewertungsverfahren, das neben dem Sachwert auch den Ertragswert erfasst, also die Rendite durch die Mieteinnahmen.

Als Faustregel gilt: Der Verkehrswert von Wohneigentum wird meist im Vergleichswertverfahren ermittelt, der von Miet- und Pachtimmobilien im Ertragswertverfahren. Bei Immobilien, bei denen beide Wege nicht zum Erfolg führen, hilft das Sachwertverfahren.

Den Verkehrswert einer Immobilie sollte ein Profi ermitteln

Eine Verkehrswertschätzung ist eine komplexe Angelegenheit, die hohe Markt- und Immobilienexpertise verlangt. In der Regel führen daher qualifizierte Makler, Sachverständige oder Gutachter eine Immobilienbewertung durch.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Sie nicht nur eine schriftliche Bewertung brauchen, sondern ein gerichtlich anerkanntes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Erstellen dürfen ein solches Gutachten ausschließlich vereidigte Immobiliengutachter. Ein bundesweites Sachverständigenverzeichnis bekommen Sie zum Beispiel über die Industrie- und Handelskammer (IHK).

Wie berechne ich den Verkehrswert meiner Immobilie?

Zur ersten Orientierung gibt es dafür online kostenlose Verkehrswertrechner. Wir empfehlen Ihnen, auch die Preisangebote ähnlicher Häuser in Immobilienportalen zu recherchieren.

Von diesen nehmen Sie den Preisdurchschnitt und wenden Ihn auf Ihr Haus an.

Wie eine Bewertung im Einzelnen abläuft und was der Laie tun kann, erklären wir Ihnen in unserem Artikel Immobilienbewertung ganz genau.

Als Laie können Sie für Ihr Haus eine Wertermittlung allenfalls grob vornehmen, was in manchen Fällen durchaus reicht. Etwa dann, wenn Sie nur eine ungefähre Vorstellung Ihrer Vermögenswerte bekommen wollen oder Ihr Haus im näheren Bekanntenkreis verkaufen möchten.

Wann ist es sinnvoll, den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen?

Der Verkehrswert ist immer wichtig, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Aber es gibt noch eine ganze Reihe anderer Anlässe, wie wir Ihnen in der folgenden Auflistung zeigen:

  • Hauskauf oder -verkauf bzw. Zwangsversteigerung: Der Verkehrswert dient hier als Angebotspreis.
  • Versicherungsabschluss: Die Gebäudeversicherung benötigt den Verkehrswert, weil sich an ihm im Schadensfalls der Ersatz bemisst.
  • Vermögensteilung: Im Erb- oder Trennungsfall werden Immobilien auch nach Wert aufgeteilt.
  • Feststellung des Betriebsvermögens: Will das Finanzamt Ihre Vermögensverhältnisse überprüfen, zählen auch Immobilienwerte mit.
  • Steuerliche Bewertung: Das Finanzamt setzt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf Grundlage des Verkehrswertes fest. Auch die Grundsteuer könnte in Zukunft in Relation zum Hauswert berechnet werden.
  • Kreditaufnahme: Wenn Sie Ihr Haus beleihen möchten, braucht die Bank den Verkehrswert als Sicherheit.

Der Fiskus bewertet Immobilien nach einem eigenen Schema: dem Einheitswertverfahren, das unter anderem die Basis für die Höhe der Grundsteuer ist.

Zunächst wird der Immobilienwert an einem künstlichen Stichtag geschätzt, der in den neuen Bundesländern auf den 1. Januar 1935 und in den alten Bundesländern auf den 1. Januar 1964 fällt.

Anschließend wird dieser Wert nach der „Grundsteuermesszahl“ auf heutiges Niveau multipliziert, dann noch ein Mal mit dem Hebesatz der Kommune und zuletzt nach dem Kriterium der „Hochwertigkeit“ feinangepasst.

Unser Tipp: Die Berechnung der Grundsteuer anhand des Einheitswertes wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt, daher wurde 2019 eine grundlegende Reform beschlossen.

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Das neue System der Wertermittlung greift ab 2025. Bis dahin kann es unter Umständen Sinn machen, einen vom Finanzamt viel zu hoch angesetzten Einheitswert mit einem eigenen Verkehrswertgutachten anzufechten.

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Diese Faktoren beeinflussen den Verkehrswert einer Immobilie

Was eine Immobilie wert ist, setzt sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen. Der Verkehrswert einer Immobilie im teuren München ist immer höher als der in einer weniger nachgefragten Region.

Nach der Immobilienlage spielt der Standort eine Rolle: Bietet das Haus Bergblick? Oder liegt es an einer lauten Autobahn? Im Folgenden zeigen wir Ihnen, welche Kriterien sonst noch maßgeblich für den Verkehrswert sind:

  • Die Lage: Je stärker die Nachfrage in der Region, desto wertvoller die Immobilie. Eine Rolle spielt auch die Infrastruktur (Schulen, öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten).
  • Unmittelbarer Standort: Faktoren wie eine gute Aussicht oder die Lage im begehrten Stadtviertel erhöhen den Verkehrswert. Laute Lärmkulissen, schlechte Lichtverhältnisse oder hohe Emissionswerte mindern ihn.
  • Haustyp: Einfamilienhaus, Mehrparteienmietshaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus – jedes Haus hat seine eigene Preisklasse.
  • Bauqualität: Eine gute Substanz erhöht den Wert. Ebenso wichtig ist der Sanierungsstand.
  • Beschaffenheit des Hauses: Hier zählen Grundrisse mit der Anzahl und Aufteilung der Zimmer dazu, ebenso Küche, Bad und Bodenbeläge oder das Vorhandensein von Keller, Dachboden oder Aufzug.
  • Besondere Ausstattungen: Balkon, Terrasse, Pool, Kamin, Garten, Carport etc. erhöhen den Wert.
  • Energie-Effizienz: Je weniger Energie das Haus verbraucht, desto mehr spart sein Besitzer. Ein vorhandener Energieausweis erhöht den Verkehrswert.
  • Bei Mietshäusern: Unvermietete Objekte haben in der Regel einen etwas höheren Verkaufswert als vermietete Objekte.

Die Auflistung macht deutlich, dass es keine einfache Formel zum Verkehrswert-Berechnen gibt. Jede Immobilie ist vielmehr individuell und kann immer nur als Einzelfall oder im Vergleich mit anderen bewertet werden.

Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?

Der Verkehrswert beziffert den Wert einer Immobilie am Tag der Wertermittlung. Theoretisch ist ein Verkehrswertgutachten damit also schon am Tag nach seiner Erstellung veraltet.

In der Praxis gilt ein Gutachten dennoch als aktuell, wenn sein Ausstellungsdatum nicht länger als 6 Monate zurückliegt.

Allerdings sollte sich in der Zeit der Immobilienmarkt nicht komplett umgedreht haben, was den Verkehrswert dann doch verfälscht.

Unsere Empfehlung: Legen Sie den Termin für ein Verkehrswertgutachten immer so nah an den Termin der Verwendung wie möglich!

Ein Verkehrswertgutachten ist teuer.

Wenn Sie den Verkehrswert von einem qualifizierten Gutachter ermittelt wissen wollen, das Ergebnis aber nicht vor Gericht brauchen, könnte ein Kurzgutachten eine Alternative sein.

Dabei einigen Sie sich mit dem Gutachter auf eine Pauschale (ca. 500 €) für ein im Umfang reduziertes Gutachten, zum Beispiel für die Schätzung eines angemessenen Immobilienpreises.

Источник: https://www.vergleich.de/verkehrswert.html

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