Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

Mieterhöhung: Wie oft und welche Frist ist zulässig?

Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

Sie haben ein Schreiben Ihres Vermieters erhalten, dass Sie ab sofort mehr Miete zahlen sollen? Diese Forderung kann rechtens sein, muss aber nicht. Mieterhöhungen sind zwar grundsätzlich erlaubt. Doch Vermieter dürfen die Mieten nicht beliebig in die Höhe treiben.

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Eine Erhöhung auf den Mietspiegel ist erlaubt. Wenn Ihre Miete indes bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist die Erhöhung in der Regel nicht erlaubt. Ortsüblich sind die Mieten, die in der Gegend im Schnitt für vergleichbare Wohnung bezahlt werden. Das Gesetz schränkt Vermieter aber ein. Diese Regeln und Fristen gelten für eine Mieterhöhung:

  • Nach dem Abschluss eines Mietvertrages darf die Mieterhöhung frühestens nach 12 Monaten angekündigt werden. Nach der Ankündigung hat der Mieter eine Frist von drei Monaten, um die Erhöhung zu prüfen. Somit darf die Miete frühestens nach 15 Monaten steigen.
  • Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gegenden mit knappem Wohnraum nicht mehr als 15 Prozent.
  • Wichtig: Die Nebenkosten können sich unabhängig von der Kaltmiete erhöhen.

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Staffel- versus Indexmiete: Wie oft dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Anders sieht es aus, wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete festgelegt ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Mieten gemäß der Vereinbarung im Mietvertrag erhöhen. Aber was genau bedeuten die Begriffe Staffel- und Indexmiete überhaupt?

Staffelmiete: Bei einer Staffelmiete erhöht sich die Miete jedes Jahr um einen im Mietvertrag festgelegten Betrag. Wichtig ist, dass diese Summe konkret im Vertrag vereinbart ist. Der Mieter muss der Erhöhung dann nicht mehr zustimmen.

Indexmiete: Bei der Indexmiete orientiert sich die Mieterhöhung an der allgemeinen Preisentwicklung. Das heißt: Einmal im Jahr kann der Vermieter die Miete erhöhen – und zwar entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zum Vergleich können Sie die Daten des Statistischen Bundesamts heranziehen.

Wichtig: Zusätzliche Mieterhöhungen sind bei Staffel- und Indexmiete in der Regel nicht erlaubt. Eine Ausnahme sind Modernisierungen am Haus, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist.

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Je nach Mietvertrag gibt es andere Fristen für eine Mieterhöhung.

Grundsätzlich können Vermieter die Miete erhöhen, wenn sie Modernisierungsmaßnahmen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt haben. Aber aufgepasst: Nicht jede Arbeit rechtfertigt eine Erhöhung.

Instandsetzungsarbeiten dürfen im Gegensatz zu Modernisierungen nicht auf die Miete umgelegt werden. Eine einfache Reparatur der Heizung oder der Fenster begründet demnach keine Steigerung der Miete.

Bei den folgenden Modernisierungen hat der Vermieter allerdings das Recht dazu:

  • Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter verpflichtet ist, wie etwa der Einbau von gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmeldern.
  • Energetische Modernisierungen wie eine bessere Dämmung, die dazu führen, Energie einzusparen.
  • Maßnahmen, die helfen, Wasser zu sparen. Etwa der Bau einer Anlage zur Regenwassernutzung.
  • Maßnahmen, die die allgemeine Wohnsituation verbessern. Dazu gehören beispielsweise der Bau von Balkonen oder die Errichtung von Stellplätzen für Pkw.

Gut zu wissen: Vor Beginn der Baumaßnahmen müssen Vermieter Art und Dauer der Modernisierung ankündigen. Zudem müssen Mieter über die voraussichtliche Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt werden.

Um wie viel darf sich die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Auch nach Modernisierungen sind Vermieter an gesetzliche Vorgaben gebunden. So darf sich die Miete nichts ins Unermessliche erhöhen. Zwar darf der Vermieter acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Aber es gilt eine Kappungsgrenze:

  • Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen.
  • Bei einer Wohnungsmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter darf die Mieter sogar nur um höchstens zwei Euro steigen.

Extra-Tipp: Sie sind unsicher, ob die geforderte Mieterhöhung rechtens ist oder nicht? Dann lassen Sie sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten. Die Experten können für Sie prüfen, ob die Erhöhung zulässig ist oder nicht. Für Laien ist eine Unrechtmäßigkeit nämlich nicht immer auf den ersten Blick zu erkennen.

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Источник: https://umziehen.de/wohnen-leben/mieterhoehung-wann-ist-sie-erlaubt-und-welche-fristen-gelten-5393

Mieterhöhung: Wann und wie viel ist erlaubt bzw. zulässig?

Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

– Einfacher örtlicher Mietspiegel: Er wird alle 2 Jahre von einer Gemeinde zusammen mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt. Darin sind durchschnittliche Mieten für Wohnungen des freien Marktes zu einem bestimmten Datum wiedergegeben, aufgeschlüsselt in mehreren Kategorien. In der Regel haben Mietspiegelangaben vor Gericht mehr Relevanz als Verfahren ohne Mietspiegel.

– Qualifizierter Mietspiegel: Dieser unterscheidet sich vom einfachen Mietspiegel dadurch, dass er nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und höhere Beweiskraft hat. Auf die dort erhobenen Daten muss ein Vermieter in jedem Fall hinweisen, ganz gleich, nach welchem Verfahren er letztlich die Vergleichsmiete begründet.

– Ohne Mietspiegel bleiben folgende Möglichkeiten:– Mietspiegel einer vergleichbaren (!) Gemeinde– Angaben einer örtlichen Mietdatenbank– Sachverständigengutachten– drei Vergleichswohnungen im Ort detailliert benennen

4. Bei Neuvermietung gelten alle oben genannten Regelungen nicht.

Nicht zulässig sind jedoch sogenannte Änderungskündigungen mit dem Ziel, demselben Mieter per neuem Vertrag Erhöhungen anzutragen. Für neue Mietverträge greifen Gesetze gegen Wucher, wie das Wirtschaftsstrafgesetz (§ 5 Abs. 2 WiStG) jenseits 120 Prozent der Vergleichsmiete, und regional die sogenannte Mietpreisbremse in prekären Wohnraumsituationen mit Beschränkung auf 110 Prozent.

Wer kann eine Mietzinserhöhung aussprechen?

Nur der – oder die – Vermieter als Eigentümer oder ein Beauftragter (z. B. Wohnungsverwalter) können Ihre Miete erhöhen: Lassen Sie sich im Zweifel eine Original-Vollmacht vorlegen.

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Welche Form muss eine Mieterhöhung erfüllen?

Ein Mieterhöhungsschreiben muss in jedem Fall schriftlich (Brief, Fax, E-Mail) erfolgen. Die eigenhändige Unterschrift des Vermieters selbst ist mit einer beigefügten Vollmacht nicht notwendig.

Außerdem ist das Schreiben an alle vertraglichen Mieter zu richten, muss eine vollständige Absenderangabe, Fälligkeitsdatum und Betrag der angehobenen Miete ausweisen sowie eine zulässige Begründung enthalten. Und zu guter Letzt gehört eine Zustimmungsaufforderung hinein.

Im Zweifel hat der Vermieter den Zugang des Schreibens nachzuweisen.

Müssen Mieterhöhungen angekündigt werden?

Ein Mieterhöhungsschreiben ist immer eine Ankündigung, denn die erstmalige Zahlung des angehobenen Mietpreises ist frühestens nach Ablauf zweier voller Kalendermonate nach dem Zugang fällig.


Sonderfall Modernisierung:

Plant Ihr Vermieter allerdings eine Erhöhung wegen Modernisierung, muss er Sie als Mieter schon mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten umfassend informieren.

Diese Modernisierungsankündigung hat Sie sowohl über die Art und Dauer der Maßnahmen (§ 555c BGB) als auch die Erhöhung der Miete inklusive Betrag (§ 559 BGB), künftige Betriebskosten und Ihr Widerspruchsrecht in Härtefällen in Kenntnis zu setzen.

Gesetzlich ist übrigens eine einvernehmliche Vereinbarung im Vorfeld ausdrücklich erwünscht (§ 555f BGB). Die Modernisierung an sich müssen Sie in der Regel dulden. Nach den Arbeiten erhalten Sie das Mieterhöhungsschreiben, welches keiner Zustimmung Ihrerseits bedarf.

Wie ist die Regelung bei einer Staffelmiete?

Eine regelmäßige Erhöhung über Staffelmiete kann frühestens alle 12 Monate erfolgen und muss im Vertrag als Betrag angegeben sein (§ 557a BGB).

Zu dieser schon vereinbarten Erhöhung benötigt der Vermieter keine weitere Mieterzustimmung und sie darf auch die sonst gültigen Kappungsgrenzen übersteigen.

Dafür kann der Vermieter aber keine darüber hinausgehende Mietzinserhöhung aussprechen.

Was regelt die Kappungsgrenze? Wie hoch darf die maximale Mieterhöhung ausfallen?

Regulär dürfen die Mieten bestehender Mietverhältnisse laut § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Miethöhe vergleichbarer Wohnungen steigen.

Jedoch nicht in beliebigen Sprüngen: innerhalb von 3 Jahrenhöchstens um 20 Prozent als Kappungsgrenze. In örtlich angespannten Wohnungsmärkten gilt eine niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Welche Gemeinden oder Gemeindeteile in diese Kategorie fallen, legen die Landesregierungen für fünf Jahre fest.
Die vieldiskutierte Mietpreisbremse dagegen gilt nur für Neuvermietung in per Landes-Rechtsverordnung bestimmten Regionen (§ 556d BGB).

Sie begrenzt den Mietpreis zu Vertragsbeginn auf maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mieterhöhung erhalten – welche Optionen Mieter nun haben

Welche Fristen gelten bei einer Mietpreiserhöhung?

– Jahressperrfrist: Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung oder nach Einzug darf Ihr Vermieter eine Anpassung an Vergleichsmieten ankündigen, die erst nach Ablauf des übernächsten Monates, faktisch weitere 3 Monate später eintritt (§§ 557, 558 ff. BGB). Für Modernisierungen gilt diese Frist jedoch nicht.

– Zustimmungsfrist, Überlegungsfrist: Grundsätzlich sind Sie als Mieter verpflichtet, einem korrekten Mieterhöhungsverlangen auf ortsübliche Miete zuzustimmen, und zwar spätestens bis zum Ende des Monats plus zwei Monate. Wenn der Vermieter unzulässig vorgeht, ist die Erhöhung nichtig und Sie müssen gar nicht reagieren.

– Klagefrist: § 558b BGB sieht vor, dass ein Vermieter einen Rechtsanspruch auf die Zustimmung des Mieters hat und Zustimmungsklage erheben kann. Das Amtsgericht erklärt demnach die Mietzinserhöhung ersatzweise für wirksam. Die Klagefrist beträgt drei Monate nach Verstreichen der Zustimmungsfrist.

Warum muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Zur rechtsgültigen Wirksamkeit von Anpassungen an ortsübliche Mieten ist formal die Zustimmung des Mieters notwendig, bei Modernisierung nicht.

Sie ist nicht formgebunden und schriftlich, mündlich, telefonisch, per Fax oder stillschweigend durch Zahlung des fälligen höheren Mietbetrages möglich. Achtung: Ihre Zustimmung können Sie nachträglich nicht widerrufen. Auch eine Teilzustimmung ist denkbar.

Der Vermieter muss dann mit erneuter Überlegungsfrist nachbessern oder auf Zustimmung klagen.

Gibt es ein Sonderkündigungsrecht bei Mietpreiserhöhung?

Laut § 561 BGB haben Sie das Recht, bis zum Ende des Folgemonats nach Zugang des Schreibens eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.

Der Vertrag endet dann am letzten Tag des übernächsten Monats.

Ein zusätzliches Sonderkündigungsrecht besteht schon nach Zugang einer Modernisierungsankündigung ebenfalls zum Ablauf des übernächsten Monats, noch vor Modernisierungsbeginn.

Wer hilft bei einer Mieterhöhung?

Während der Überlegungsfrist ist eine fachkompetente Prüfung der Mietpreiserhöhung zu empfehlen: Spezielle Mieterportale, ein Mieterhilfeverein, ein örtlicher Verein des Deutschen Mieterbundes oder ein Fachanwalt für Mietrecht wären die richtigen Ansprechpartner.

Wie ist einer Mieterhöhung zu widersprechen?

Eine explizite Ablehnung ist möglich, aber nicht zwingend. Sie können dem Vermieter mitteilen, dass die Erhöhung ungerechtfertigt ist und auf seine Rücknahme der Mietpreiserhöhung hoffen. Stattdessen kann es auch günstiger sein, es auf eine eventuelle Zustimmungsklage ankommen zu lassen.

Häufige Fragen bei Mietpreiserhöhungen

Ist eine Mieterhöhung wegen einer zusätzlichen Person zulässig?
Rechtlich ist ein weiterer Bewohner ein genehmigungspflichtiger Untermieter. Im Regelfall kann er dadurch jedoch keine Mietzinserhöhung begründen.

Ist eine Ablehnung der Mieterhöhung wegen Mängel möglich?
Ein Mieter kann seine Zustimmung nicht von behebbaren Mängeln abhängig machen. Ihm steht dafür als separates Rechtsmittel die Mietminderung zu. Bei erheblichen Mängeln wird der Vermieter jedoch womöglich auf Basis der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen keine Anhebung begründen können.

In welchen Abständen können Mieterhöhungen von Vermietern durchgesetzt werden?Frühestens alle 15 Monate ist eine Steigerung möglich, denn erst nach der Jahressperrfrist darf ein erneutes Erhöhungsschreiben zugehen und mit 3-Monatsfrist wirksam werden. Ausnahme: Modernisierungsumlage.

Was passiert, wenn ein Mieter die Mieterhöhung nicht zahlt?
Fehlt die Zustimmung des Mieters zur Mietpreiserhöhung, wird der Vermieter zunächst die Zustimmung per Gerichtsurteil erzwingen müssen.

Ist die Erhöhung rechtswirksam durch Zustimmung oder Gerichtsurteil, drohen bei Nichtzahlung fristlose Kündigung, Klage auf Zahlung rückständiger Miete und letztlich Räumungsklage.

Möglicher Ausweg im Streitfall: Zahlen Sie unter Vorbehalt.

Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag mit Ihnen inklusive aller Rechte und Pflichten und kann allein daraus kein Recht auf Mietzinserhöhung ableiten (§ 566 BGB)

Источник: https://www.lawio.de/mieterhoehung/

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