Was Sie beim Kauf von gebrauchten Garagen beachten müssen

Statt eine Wohnung zu kaufen: Warum Du Dir besser fünf Garagen zulegen solltest

Was Sie beim Kauf von gebrauchten Garagen beachten müssen

Eine Wohnung oder lieber fünf Garagen? Wer Immobilien kauft, denkt meist gar nicht daran, das Geld in Unterstände fürs Auto zu stecken. Das kann ein Fehler sein: Garagen bieten eine Menge Vorteile – nicht nur finanziell.

„Wir haben immer wieder Kunden, die sich von einer Erbschaft oder erspartem Geld fünf Garagen kaufen“, berichtet Volker Rainer von der Immobilienagentur Future Construct. „Sie fühlen sich wohl damit, für unter 100.000 Euro Garagen zu kaufen anstatt das Drei- oder Vierfache für eine Wohnung hinzublättern.“ Tatsächlich spricht einiges für diese Philosophie, wie die folgenden Punkte zeigen.

So gut wie kein Mietausfall

Bei zehn Garagen winken Mieteinnahmen von etwa 600 Euro monatlich, rechnet Rainer vor. Das entspricht in Deutschland ungefähr einer Monatsmiete für eine kleine Wohnung.

Doch das Risiko für einen Zahlungsausfall geht gegen Null: Denn wann werden zehn Garagenmieter auf einmal nicht bezahlen? „Höchstens fallen mal ein, zwei Mieter aus“, sagt Rainer.

„Sie haben eine Verteilung auf zehn Schultern, anstatt auf nur einer.“

Keine Nebenkostenabrechnung

Ein weiterer Vorteil: Bei Garagen müssen Vermieter keine Nebenkostenabrechnung erstellen. Als Eigentümer verlangt man eine Miete und zahlt alle Nebenkosten selbst.

Die fallen im Normalfall natürlich auch geringer aus.

So spart man sich oft eine Menge Ärger, wie der Experte erklärt: „Jeder Wohnungsvermieter weiß, dass die Nebenkostenabrechnung zu Streit mit den Mietern führen kann. Dieses Problem hat man mit Garagen nicht.“

Netto-Mietrendite von drei bis fünf Prozent ist Standard

Natürlich geht es bei einem Investment in erster Linie ums Geld. Auch hier sind die Aussichten oft viel besser als bei einer Wohnimmobilie. „Wir gehen von einer bereinigten Netto-Mietrendite von drei bis fünf Prozent aus, in Ausnahmefällen können es auch sechs Prozent sein“, sagt Rainer. Dabei seien die laufenden Nebenkosten und die Kaufnebenkosten schon berücksichtigt.

Lediglich Steuern und eventuelle Kreditkosten müssen Sie bei dieser Berechnung gegebenenfalls noch abziehen. Mit Mietsteigerungen lässt sich diese Rechnung natürlich immer wieder in die andere Richtung anpassen. „Wir haben bestimmte Mieten sicherlich schon verdoppelt“, berichtet Rainer.

Kaum Leerstandsrisiko..

Solche Zahlen sind vermutlich die Ausnahme. Doch tatsächlich ist das Leerstandsrisiko – und damit ein Loch in der Kalkulation – bei Garagen heute verschwindend gering. „Wir haben über 700 Garagen im Bestand und nur eine Handvoll davon stehen leer“, so Rainer weiter.

…und die Nachfrage steigt weiter

Hinzu kommt, dass die Nachfrage stetig anwächst, sie übersteigt die Bautätigkeit genau wie bei Wohnungen. Grund sind die zunehmenden Ansprüche der Deutschen: „Wenn jemand ein Einfamilienhaus mit einer Garage hat, dann hat das früher locker gereicht. Heute hat die Ehefrau noch ein Auto, die Kinder haben ein Auto. Und dann stehen drei Autos auf der Straße“, so Rainer.

Auch Motorräder und andere sperrige Dinge wie Kajaks oder Fahrräder müssen sicher untergebracht werden und beanspruchen viel Platz. Immer häufiger dienen Garagen deshalb als Lager- oder Hobbyraum.

Trend zum Elektroautos sorgt für zusätzliche Nachfrage

Gerade im städtischen Bereich kommt nun der Trend zum Elektroauto hinzu. Gerade neue Garagen mit passendem Stromanschluss sind da gefragt. „Wir haben die ersten E-Auto-Fahrer, die ihr Auto über Nacht in der Garage laden möchten“, bestätigt Rainer. Das treibt die Preise zusätzlich nach oben.

Worauf Sie achten müssen, wenn Sie Garagen kaufen wollen

Klingt alles zu gut um wahr zu sein? Einen echten Nachteil gibt es für diejenigen, die Garagen als Anlageform betrachten, tatsächlich nicht – jedenfalls nicht im Vergleich zu anderen Immobilien. Dennoch gibt es eine Reihe von Punkten, die Sie bei einem Investment in Garagen beachten sollten, so der Experte:

  • Interessenten sollten gerade bei Tiefgaragen immer mit der Hausverwaltung sprechen, ob demnächst eine Betonsanierung ansteht.
  • Klären Sie, wie sich das Hausgeld entwickelt. Denn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es eine Verpflichtung für das Gesamtgebäude.
  • Die Verpflichtung hängt im Einzelnen davon ab, wie die Teilungserklärung aussieht. Manche Teilungserklärungen legen sogar die Heizkosten auf die Garagen um.

„Das sind Punkte, die einem die Rendite killen können“, warnt Rainer. Sind aber alle Zweifel ausgeräumt, steht einem Investment nichts mehr im Wege.

Bleibt nur noch die Frage nach dem richtigen Preis. Ob die Vorstellung des Verkäufers stimmt und welche Einnahmen zu erwarten sind, lässt sich leicht herausfinden: Die bekannten Immobilienportale zeigen mit einem Klick, zu welchen Bedingungen vergleichbare Objekte auf dem Markt angeboten werden.

Angst vor Altersarmut: Wie die Deutschen finanziell für die Rente vorsorgen (Video)

Источник: https://www.focus.de/immobilien/kaufen/hier-koennen-sie-ihr-geld-parken-statt-eine-wohnung-zu-kaufen-warum-sie-sich-besser-fuenf-garagen-zulegen-sollten_id_10764540.html

Gebrauchtwagen kaufen: Tipps zum Schutz vor Abzocke

Was Sie beim Kauf von gebrauchten Garagen beachten müssen
Eine Checkliste kann helfen, beim Gebrauchtwagenkauf den nötigen Überblick zu behalten.

Top-Qualität zum kleinen Preis: Damit werben viele Verkäufer von Gebrauchtwagen.

Aber nicht alle Angebote sind seriös: Tachos werden manipuliert, Unfälle verschleiert und im Kleingedruckten des Kaufvertrages können unfaire Klauseln stehen. Laut ADAC ist an jedem dritten Gebrauchtwagen in Deutschland der Tacho manipuliert worden.

Weniger Kilometer steigern den Verkaufspreis für das Auto. Der verfälschte Kilometerstand führt nach ADAC-Angaben im Durchschnitt zu einer illegalen Wertsteigerung von 3.000 Euro pro Fahrzeug. Das alles mit dem Ziel, den Verkaufspreis für das Auto zu steigern.

Wer einen Gebrauchten sucht, egal ob von privat oder vom Händler, sollte die wichtigsten Tricks der Verkäufer kennen.

Tipps für den Autokauf

Ein Autokauf braucht Zeit und ein seriöser Verkäufer drängt den möglichen Kunden nicht. Zur Besichtigung sollte man immer zu zweit gehen – im Idealfall mit einem Fachmann oder einem erfahrenen Laien. Eine Checkliste, wie sie Autoclubs und Gebrauchtwagenbörsen im Netz bereitstellen, ist eine hilfreiche Gedankenstütze. Dort gibt es auch Musterverträge für private Autokäufe.

  • Auto von außen begutachten: Der Wagen sollte im Hellen bei trockenem Wetter besichtigt werden und rundum gut zugänglich sein. Steht der Wagen in einer Halle, muss sie gut ausgeleuchtet sein.

    Nasse Fahrzeuge erschweren den Blick auf reparierte Teile und Lackschäden. Rost lauert in verborgenen Ecken wie Radkästen, Kofferraum und unter Teppichen. Muffiger Geruch im Innenraum deutet auf Feuchtigkeit im Wagen hin. Wenn möglich, schauen Sie auch unter das Auto.

    Ölflecken am Boden sind ein Alarmsignal.

  • Unfallschäden: Verdächtig sind ungleichmäßige Spalten zwischen einzelnen Bauteilen: Sind zum Beispiel die Abstände zwischen Motorhaube und Kotflügeln auf beiden Seiten unterschiedlich breit, hat sich die Karosserie vermutlich verzogen. Gut reparierte Lackschäden sind mit bloßem Auge nur schwer zu erkennen. Ein schwacher Magnet deckt gespachtelte Stellen auf, denn dort haftet er nicht.
  • Daten abrufen: Nach dem Kauf kann man über das Hinweis- und Informationssystem der Versicherungswirtschaft Angaben über das eigene Auto anfordern. Bei Totalschäden werden die Daten lange gespeichert, bei kleineren Schäden werden sie in der Regel nach kürzerer Zeit gelöscht, zum Beispiel nach einer Reparatur.
  • Steuergeräte auslesen: In modernen Fahrzeugen stecken viele kleine Computer. Tachotrickser manipulieren in der Regel nur die Anzeige im Cockpit. Mit Hilfe einer App und eines sogenannten OBD2-Adapters können auch Laien die Daten der Steuergeräte auslesen. Kosten: circa 100 Euro.
  • Lackstärke messen: Wenn das Fahrzeug in einen Unfall verwickelt wurde, wird in der Regel nachlackiert. Mit Hilfe eines Lackstärkemessers kann man betroffene Stellen selbst identifizieren. Die Geräte gibt es ab ca. 30 Euro.
  • Unter die Motorhaube schauen: Ein zu sauberer, frisch gereinigter Motor sollte stutzig machen. Mit einer Motorwäsche könnte der Verkäufer Spuren beseitigt und undichte Stellen kaschiert haben. Schläuche und Dichtungen sollten trocken und nicht brüchig sein.

    Gibt es Spuren von ausgelaufenen Flüssigkeiten? Ist die Kühlflüssigkeit im Ausgleichsbehälter trüb, kann das auf eine defekte Zylinderkopfdichtung hindeuten.

    Suchen Sie nach Aufklebern oder Anhängern, auf denen Kilometerstand und Datum von Flüssigkeitswechseln vermerkt sind und vergleichen Sie die Angaben mit dem Tachostand.

  • Papiere prüfen: Wichtig ist ein Serviceheft, in dem die Fahrzeugwartung möglichst lückenlos dokumentiert ist. Zusätzliches Vertrauen schaffen Reparaturnachweise und Prüerichte der Hauptuntersuchungen.

    Wann muss der Wagen wieder zum TÜV? Mithilfe der Einträge in den Papieren lässt sich auch der Kilometerstand überprüfen – zuverlässiger als mit dem Tachostand, denn der lässt sich einfach manipulieren.

    Viele Vorbesitzer können ein Hinweis darauf, sein, dass das Auto wegen seiner Pannenanfälligkeit häufig weiterverkauft wurde. 

  • Funktionen und Innenraum prüfen: Testen Sie die wichtigsten elektrischen Funktionen wie Beleuchtung, Klimaanlage, elektrische Außenspiegel, Sitzheizung und das Radio. Der Innenraum sollte sauber und gepflegt wirken. Ein stark abgegriffenes Lenkrad, verschlissene Sitze und abgenutzte Pedalgummis deuten auf sehr hohe Laufleistungen hin.
  • Probefahrt machen: Der Motor sollte kalt sein und sofort anspringen. Beim Einschalten der Zündung müssen die Kontrollleuchten im Cockpit (ABS, ESP, Airbags) aufleuchten und beim Motorstart erlöschen.

    Einige Mängel wie eine verzogene Spur, eine ausgeschlagene Lenkung oder defekte Stoßdämpfer machen sich erst bei hohem Tempo bemerkbar: Das Auto zieht zur Seite oder liegt schlecht in der Kurve.

    Daher auch außerhalb einer Ortschaft fahren und alle Gänge nach oben und wieder zurück durchschalten.

Eine hakelige Schaltung, starke Vibrationen und Ruckbewegungen deuten auf Antriebsprobleme hin. Auch auf schlechten Straßen sollte der Wagen gut auf der Fahrbahn liegen und nicht schwimmen, scheppern oder knacken.

  • Seriöse Anbieter erkennen: Stimmt das Umfeld des Verkäufers? Ein Hof mit Bastlerautos ist keine gute Werbung.

    Stand der Wagen in einer Garage? Ist der angeblich private Verkäufer laut Fahrzeugpapieren auch der Eigentümer? Ein vertrauenswürdiger Verkäufer antwortet nachvollziehbar auf alle Fragen, spricht offen über Mängel und Schäden an einem Auto.

    Kunden dürfen den Gebrauchten in Ruhe besichtigen und ausführlich Probe fahren. Ist das Angebot im Vergleich zu ähnlichen Autos sehr günstig, ist besondere Vorsicht geboten.

  • Gewährleistung: Die vom Gesetzgeber vorgeschriebene Gewährleistung besagt, dass ein gewerblicher Verkäufer zwei Jahre für Produktmängel haftet. Bei Gebrauchtwagen darf die Gewährleistung auf ein Jahr verkürzt, jedoch nicht völlig ausgeschlossen werden.

    Gibt der Händler zusätzlich eine Garantie, kann er den Umfang selbst festlegen. Lesen Sie sich die Garantiebedingungen genau durch. Ein privater Verkäufer darf die Haftung für das Auto im Kaufvertrag komplett ausschließen. Mängel, die er kennt, darf er jedoch nicht arglistig verschweigen.

    Nehmen Sie wichtige Zusagen des Verkäufers in den Kaufvertrag auf.

  • Sachverständige fragen: Automobilclubs, TÜV, Dekra und Kfz-Sachverständige bieten Gebrauchtwagen-Checks an. Je nach Umfang kostet das etwa 60 bis 150 Euro. Alternative: Eine neue Hauptuntersuchung machen lassen. Auch die eigene Werkstatt des Vertrauens kann den Wagen prüfen.

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Источник: https://www.ndr.de/ratgeber/verbraucher/Gebrauchtwagen-kaufen-Tipps-zum-Schutz-vor-Abzocke,gebrauchtwagen109.html

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