Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Contents
  1. Teilungserklärung: Inhalte, Kosten und Streitfälle
  2. Was bedeutet „geteilt nach WEG“?
  3. Checkliste: Darauf sollten Sie die Teilungserklärung prüfen
  4. Was sind typische Streitfälle bei einer Teilungserklärung?
  5. Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?
  6. Was kostet eine Teilungserklärung?
  7. Das Wichtigste im Überblick
  8. Teilungserklärung: Beantragung, Änderung, Kosten
  9. Was beinhaltet sie?
  10.   Aufteilungsplan
  11.   Abgeschlossenheitsbescheinigung
  12.   Gemeinschaftsordnung
  13. Wie hoch sind die Kosten für eine Teilungserklärung?
  14. Können Sie die Teilungserklärung wieder ändern?
  15.   Ohne Zustimmung
  16.   Mit Zustimmung
  17. Was passiert, wenn Sie die Erklärung verloren haben?
  18. Die Teilungserklärung – für Verwalter wie für Eigentümer überaus wichtig!
  19. Teilungserklärung – was versteht man darunter?
  20. Die Teilungserklärung und die Nutzung – wichtig für Neukäufer
  21. Bauliche Veränderungen und die Vorgaben in der Teilungserklärung
  22. Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: Bestandteile der Teilungserklärung
  23. Warum die Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen?
  24. Ist die Teilungserklärung veränderbar?
  25. Wer händigt mir die Teilungserklärung aus?
  26. Teilungserklärung ►Informieren Sie sich hier!
  27. Was muss die Teilungserklärung außerdem noch enthalten?
  28. Was ist Sondereigentum?
  29. Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?
  30. Warum gibt es bei der Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum oft Probleme?
  31. Wie kann man eine Teilungserklärung ändern?
  32. Wie kann man eine Teilungserklärung anfordern?
  33. Teilungserklärung: Kosten und Infos (mit Checkliste)
  34. Mögliche Fallstricke
  35. So viel kostet eine Teilungserklärung
  36. Was steht alles in der Teilungserklärung?
  37. Aufteilungsplan: Wichtige Voraussetzung
  38. Aufteilung des Eigentums
  39. Die Gemeinschaftsordnung
  40. Änderungen nur durch einstimmigen Beschluss möglich
  41. Teilungserklärung bei Instandhaltung
  42. Was passiert bei einer fehlerhaften Teilungserklärung?
  43. Was passiert, wenn die Bauausführung abweicht?

Teilungserklärung: Inhalte, Kosten und Streitfälle

Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Die etwa 20 bis 40 Seiten umfassende Teilungserklärung besteht aus drei Teilen:

Aufteilungsplan

Bei einem Aufteilungsplan handelt es sich um eine Bauzeichnung (Maßstab 1:100), die die verschiedenen Wohneinheiten eines Gebäudes genau voneinander abgrenzt. Zusätzlich verdeutlicht der Aufteilungsplan die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum im jeweiligen Gebäude. Oft werden daher alle zum Wohnungseigentum gehörenden Räume mit derselben Nummer versehen und farblich umrandet.

Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird im Aufteilungsplan meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 60/1.000stel angegeben, gehören ihm 6,0 Prozent des gesamten Gebäudes.

Im Regelfall wird der Aufteilungsplan von einem Architekten erstellt. Er muss zusätzlich von der zuständigen Baubehörde geprüft und unterzeichnet werden, damit die jeweilige Wohneinheit später ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dies ermöglicht unter anderem die getrennte Beleihung der Wohneinheit per Grundschuld, wenn Sie die Eigentumswohnung für eine neue Baufinanzierung nutzen wollen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan und wird von der Baubehörde erstellt. Sie versichert, dass die Eigentumswohnungen baulich getrennt sind, also durch Decken, Wände und Türen, und somit unabhängig voneinander genutzt werden können.

Zusätzlich können noch Räume außerhalb dieses Bereiches wie der dazugehöriger Keller in die Abgeschlossenheitsbescheinigung aufgenommen werden. Sie ist eine weitere Voraussetzung für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung wird als zusätzlicher Bestandteil der Teilungserklärung mit beurkundet und in das Grundbuch eingetragen.

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Sie ist so etwas wie das „Grundgesetz“ der Eigentümergemeinschaft, denn sie regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, indem sie die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) konkretisiert.

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Dazu zählen beispielsweise die Stimmrechte der Eigentümer, die Regelungen zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum und zur Kostenaufteilung.

Viele Dinge, die in der Teilungserklärung stehen, werden durch das WEG geregelt. Doch durch so genannte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung kann sich die Eigentümergemeinschaft von den Vorgaben des WEG lösen.

Sie brauchen also eine Einsicht in die Teilungserklärung, um sich umfassend über sämtliche Rechte und Pflichten vor dem Kauf zu informieren. Auch für Ihre Immobilienkredit-Anfrage bei einer Bank ist eine gültige Teilungserklärung nötig.

Was bedeutet „geteilt nach WEG“?

In Exposés und in Anzeigen, beispielsweise für Doppel- oder Reihenhäuser, findet sich oft der Passus: „geteilt nach WEG“. In diesem Fall ist das Grundstück rechtlich nicht getrennt, sondern es wird im Grundbuch unter einer Flurnummer geführt.

Dies bedeutet, dass das Innere des Hauses als Sondereigentum eingestuft wird, während das Grundstück und die Anlagen des Hauses gemeinschaftliches Eigentum darstellen.

Um zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zu unterscheiden, wird eine Teilungserklärung im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes verfasst.

Checkliste: Darauf sollten Sie die Teilungserklärung prüfen

Fehlerhafte oder unklare Teilungserklärungen führen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten, die Zeit, Nerven und Geld kosten. Das muss nicht sein. Diese zehn Leitfragen helfen Ihnen dabei, Unstimmigkeiten zu identifizieren und die Teilungserklärung zu beurteilen.

  1. Grenzt sie Sondereigentum von Gemeinschaftseigentum klar voneinander ab?
     
  2. Stimmen die Angaben des Aufteilungsplans mit den Angaben der Gemeinschaftsordnung überein?
     
  3. Können Sie die Regelungen der Miteigentumsanteile nachvollziehen?
     
  4. Gibt es Sondernutzungsrechte?
     
  5. Wird der Verkauf einer Eigentumswohnung beschränkt?
     
  6. Wie hoch ist das Hausgeld, mit dem Sie den Erhalt und Betrieb des Wohnhauses mitfinanzieren?
     
  7. Wie sind die Stimmrechte der Eigentümerversammlung geregelt?
     
  8. Gibt es eine Hausordnung?
     
  9. Gibt es Öffnungsklauseln, die von den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen?
     
  10. Für welche baulichen Veränderungen ist eine Zustimmung der Eigentümerversammlung nötig?

Wenn Sie keine Informationen dazu in der Teilungserklärung finden beziehungsweise widersprüchliche Angaben, dann befragen Sie den Verwalter des Gebäudes und lassen Sie sich zusätzlich fachkundig beraten. So vermeiden Sie unliebsame Überraschungen, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben.

Was sind typische Streitfälle bei einer Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist für alle Eigentümer bindend, doch die Aspekte Rechte und Pflichten sowie die Festlegung der Kosten sind nicht selten umstritten. Sie sollten daher die typischen Streitfälle kennen und an der möglichen Präzisierung der Teilungserklärung mitwirken. Eine kleine Auswahl typischer Streitfälle:

Öffnungsklausel

Sie erlaubt es der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse zu fassen, die sowohl vom Aufteilungsplan als auch vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen können.

Ein Beispiel: Fenster und Fensterrahmen gehören zum Gemeinschaftseigentum.

Doch durch eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung ist es möglich, dass der Eigentümer einer Eigentumswohnung die Kosten für den Fensteraustausch allein übernimmt.

Balkon

Die äußere Seite eines Balkons zählt zum Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie die äußere Gestalt des Balkons baulich verändern wollen, brauchen Sie dazu die Zustimmung der anderen Miteigentümer.

Zudem müssen im Regelfall alle Miteigentümer eine Balkonsanierung mitfinanzieren. Das ist besonders ärgerlich für Miteigentümer, die gar keinen Balkon haben. Allerdings sind auch abweichende Bestimmungen im Rahmen der Teilungserklärung möglich.

Wohnungstür

Die äußere Seite der Wohnungstür ist Teil des Gemeinschaftseigentums, während die Innenseite zum Sondereigentum zählt. Wer genau die Kosten für Instandhaltung und Reparatur der Wohnungstür übernimmt, sollten in der Teilungserklärung dokumentiert sein.

Voreigentümer

In manchen Teilungserklärungen findet sich der Passus, dass der neue Eigentümer die Rückstände des Voreigentümers hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage übernehmen muss, also den monatlichen Pauschalbetrag für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Stimmrechte

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Die Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung, das zentrale Organ der Eigentümergemeinschaft, können unterschiedlich geregelt sein. Beim Kopfprinzip hat jeder Miteigentümer genau eine Stimme.

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Allerdings kann das Stimmrecht auch nach dem Objektprinzip vergeben werden: Je mehr Wohneinheiten Sie besitzen, desto mehr Stimmrechte haben Sie. Die dritte Option ist die Vergabe der Stimmrechte nach dem Wertprinzip: Je höher Ihr Anteil am Miteigentum ist, desto mehr Stimmen haben Sie.

Die Stimmvergabe nach dem Objekt- oder Wertprinzip ist die gängige Praxis. Somit können Investoren beispielsweise die Sanierung der Fassade in der Eigentümerversammlung viel leichter durchzusetzen.

Gewerbliche Nutzung

Eine vielfältige gewerbliche Nutzung ist möglich, wenn in der Teilungserklärung von einem „Geschäftsraum“ die Rede ist. Wird hingegen die Formulierung „Ladenfläche“ verwendet, können Sie Ihr Sondereigentum beispielsweise nicht einfach als Gaststätte oder als Vereinsheim nutzen. Dafür brauchen Sie die Zustimmung der anderen Miteigentümer und eine angepasste Teilungserklärung.

Tiere

In manchen Teilungserklärungen ist die Haltung von Haustieren wie Hunde verboten. Gibt es keine Vereinbarung, muss der Eigentümer niemanden um Erlaubnis fragen. Jedoch dürfen sich die Nachbarn durch tierischen Lärm nicht gestört fühlen.

Fazit

Die präzise Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist also bei der Kostenverteilung besonders wichtig.

Während beim Sondereigentum der jeweilige Eigentümer die Kosten allein trägt, werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf alle Eigentümer umgelegt.

Prüfen Sie also vor der Unterschrift die Teilungserklärung auf Herz und Nieren, um Ihre Rechte zu wahren und juristischen Streitfällen vorzubeugen.

Kann eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden?

Eine Teilungserklärung kann nur unter strengen Voraussetzungen nachträglich geändert werden. Dazu ist im Regalfall die Zustimmung aller Miteigentümer nötig.

Die nachträgliche Änderung muss ein Notar beurkunden, damit sie im Grundbuch notiert werden kann.

Eine solche Änderung wird beispielsweise nötig, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt und sich damit die Eigentumsanteile innerhalb der Eigentümergemeinschaft verändern.

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Initialkosten für die Teilungserklärung trägt zunächst einmal der Auftraggeber, also der Grundstückseigentümer. Ob er die Kosten auf die Käufer umlegt, ist Verhandlungssache. Die Initialkosten für die Teilungserklärung lassen sich grob beziffern:

  • Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet zwischen 70 und 140 Euro. Der Notar bestätigt damit, dass der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat.
  • Für das Grundbuchamt wird jedoch eine notariell beurkundete Teilungserklärung benötigt. Dafür wird der volle Gebührensatz in Abhängigkeit des Immobilienwertes herangezogen. Bei einem Gesamtwert von 500.000 Euro liegt die Notargebühr laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bei 935 Euro.
  • Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und eines Aufteilungsplanes kostet je nach Umfang zwischen 30 bis 200 Euro.

Wenn eine Teilungserklärung nachträglich geändert werden muss, weil zum Beispiel zwei Wohnungen zusammengelegt werden, entstehen weitere Notar- und Grundbuchkosten, die im Regelfall von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.

Mit unserem Grundbuchrechner können Sie schnell die anfallenden Notar- und Grundbuchkosten berechnen. Denn jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden.

Kalkulieren Sie zwischen 1,5 bis 2,0 Prozent der Kaufsumme für die gesamten Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienkauf ein. Sollte die Kaufsumme beispielsweise bei 350.000 Euro liegen, bewegen sich die Notar- und Grundbuchkosten zwischen 5.250 bis 7.000 Euro.

Das Wichtigste im Überblick

Eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung ist zwar unter strengen Voraussetzungen möglich, aber eben auch kostenpflichtig. Die Verteilung der Kosten regelt die Eigentümergemeinschaft im Normalfall untereinander. Daher sollten Sie die Teilungserklärung gründlich prüfen und sich fachlich beraten lassen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben:

  • Somit wahren Sie Ihre Rechte und gehen keine unnötigen Nachteile ein.
  • Eine exakte Teilungserklärung ist wichtig, damit Sie genau wissen, welches Sondereigentum Ihnen gehört und welche Teile des Gebäudes dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
  • Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei der Kostenverteilung. Während beim Sondereigentum der jeweilige Eigentümer die Kosten allein trägt, werden die Kosten für das Gemeinschaftseigentums im Regelfall auf alle Miteigentümer umgelegt.
  • Sondernutzungsrechte wie die alleinige Nutzung des Gartens müssen in der Teilungserklärung eindeutig formuliert werden, damit sie rechtsgültig sind.
  • Eine notariell beurkundete Teilungserklärung ist unerlässlich, damit Sie eine Immobilienkredit-Anfrage bei Ihrer Bank stellen können.

Recht haben und Recht bekommen sind zwei Dinge. Denken Sie daher als Wohnungseigentümer über eine Rechtsschutzversicherung nach. Sie können somit Ihre Rechte als Wohnungseigentümer notfalls gerichtlich einklagen, da eine Rechtsschutzversicherung im Regelfall die Gebühren für Ihren Anwalt, die Gerichtskosten sowie die Gebühren für Sachverständige übernimmt.

Источник: https://www.drklein.de/teilungserklaerung.html

Teilungserklärung: Beantragung, Änderung, Kosten

Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Sie müssen eine Teilungserklärung beantragen, wenn Sie Ihre Immobilien in einzelne Wohneinheiten aufteilen möchten. In ihr wird festgehalten, wie die Immobilienfläche in Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt wird.

Sie regelt außerdem die Sondernutzungsrechte und ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist. Die Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet und muss beim Grundbuchamt eingereicht werden. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Grundbücher für die einzelnen Eigentumswohnungen angelegt werden können.

Erst mit einer Teilungserklärung können Sie die Wohnungen einzeln verkaufen.

  Was ist Wohnungs-, Gemeinschafts- und Sondereigentum?

Als Sondereigentum werden die Flächen bezeichnet, die allein der Wohnungseigentümer nutzen darf, wie beispielsweise die Innenräume der Wohnung oder das Kellerabteil.

Im Gegensatz dazu gibt es das Gemeinschaftseigentum, das von allen Wohnungseigentümern genutzt wird, wie zum Beispiel das Treppenhaus. Jeder Wohnungseigentümer hat einen prozentualen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Das Wohnungseigentum bildet die Gesamtheit aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Was beinhaltet sie?

Die Teilungserklärung regelt nicht nur die räumliche Aufteilung einer Immobilie, sondern unter anderem auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen und die Kostenverteilung der Miteigentümer. Daraus lässt sich auch ableiten, wer für Sanierungskosten aufkommen muss.

  Aufteilungsplan

In dieser Bauzeichnung werden die Gebäudeaufteilung sowie die Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftseigentumskomponenten eingezeichnet. Der Aufteilungsplan dient somit der eindeutigen Zuordnung jeder einzelnen aufgeteilten Fläche. Er muss das Siegel und die Unterschrift der Baubehörde tragen.

  Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sie bescheinigt, dass die Eigentumswohnungen und das Teileigentum baulich hinreichend von den anderen Wohnungen und Räumlichkeiten abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zum Aufteilungsplan.

  Gemeinschaftsordnung

In der Gemeinschaftsordnung, auch Miteigentümerordnung genannt, wird festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Wohngemeinschaft hat.

Sie definiert dementsprechend das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer der Immobilie. In der Regel enthält sie auch die Hausordnung.

Ebenso kann in ihr beispielsweise vereinbart werden, dass ein Erwerber Wohngeldrückstände des Voreigentümers übernehmen muss.

  Wohnungsinteressenten sollten immer die Teilungserklärung überprüfen   

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In der Teilungserklärung werden auch Sondernutzungsrechte festgehalten. So kann in der Vergangenheit von der Wohnungsgemeinschaft beschlossen worden sein, dass bestimmte Wohneinheiten beispielsweise den Garten nicht nutzen dürfen. Damit Sie keine bösen Überraschungen erleben, sollten Sie daher unbedingt vor dem Kauf die Teilungserklärung auf Ihre Rechte und Pflichten überprüfen.

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Um eine Teilungserklärung anzufordern, sind bestimmte Schritte nötig, die sich üblicherweise wie folgt gestalten:

  1. Der Aufteilungsplan wird in der Regel von dem Architekten des Gebäudes erstellt.
  2. Diesen und die dazugehörige Abgeschlossenheitsbescheinigung müssen Sie beim Bauamt beantragen.
  3. Anschließend muss die Teilungserklärung notariell beurkundet werden.
  4. Beim Grundbuchamt geben Sie als Eigentümer der Immobilie die Teilungserklärung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab.
  5. Sobald das Grundbuchamt alles geprüft hat, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses geschlossen. 
  6. Für jede Wohnung wird ein eigenes Grundbuch erstellt.

Ihre Teilungserklärung müssen Sie beim Grundbuchamt einreichen.

Wie hoch sind die Kosten für eine Teilungserklärung?

Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet lediglich zwischen 70 und 140 Euro. Für die Einreichung im Grundbuchamt wird allerdings eine notariell beurkundete Teilungserklärung benötigt.

Die Kosten hierfür richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und betragen in der Regel mehrere Hundert Euro.

Welche genauen Notarkosten mit einer Teilungserklärung einhergehen, können Sie in der Gebührentabelle für Notare nachlesen oder mithilfe des Gebührenrechners der Bundesnotarkammer berechnen.

Können Sie die Teilungserklärung wieder ändern?

Prinzipiell ist es möglich, etwas in der Teilungserklärung zu ändern. Entscheidend ist aber, ob Sie für die Änderung die Zustimmung der Wohngemeinschaft benötigen oder nicht:

  Ohne Zustimmung

Wenn Sie etwas in der Teilungserklärung ändern möchten, das nicht die gesamte Wohngemeinschaft betrifft, ist keine Zustimmung erforderlich.

Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie Ihren Parkplatz mit einem Nachbarn tauschen möchten.

Sie müssen sich lediglich mit den betroffenen Wohnungseigentümern einig werden und die Vereinbarung schriftlich festhalten.

  Mit Zustimmung

Alle Veränderungen, welche die gesamte Wohngemeinschaft betreffen, benötigen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. In der Regel kommt das bei Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen, wie zum Beispiel beim Austausch der Heizungsanlage, vor.

Eine Änderung in der Teilungserklärung ist aber erst dann nötig, wenn sich bei den Veränderungen auch die Eigentumsverhältnisse ändern. In einem solchen Fall müssen die Veränderungen von der Eigentümergemeinschaft und deren Gläubigern genehmigt und zudem notariell in der Teilungserklärung geändert werden.

Das bringt erneut Kosten mit sich, für die üblicherweise ebenfalls die Eigentümergemeinschaft aufkommt.

  Sonderfall:

Was passiert, wenn Sie die Erklärung verloren haben?

Bei dem Verlust der Teilungserklärung können Sie einen entsprechenden Grundbuchausdruck beim Grundbuchamt anfordern. Zudem können Sie Kopien von wichtigen Unterlagen zu Ihrer Eigentumswohnung bei der Bauaufsichtsbehörde erhalten.

Источник: https://www.aroundhome.de/immobilienverkauf/teilungserklaerung/

Die Teilungserklärung – für Verwalter wie für Eigentümer überaus wichtig!

Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Warum die Teilungserklärung von einigen Verwaltern als Bibel oder Verfassung der WEG angesehen wird, ist nicht verwunderlich – dieses zentrale Dokument begründet das Wohneigentum als solches und weist den Räumlichkeiten ihre Nutzung zu.

Das so ziemlich wichtigste Dokument, welches es im Kontext des Wohneigentums überhaupt auftaucht, ist die Teilungserklärung! Warum dies so ist und weshalb Sie unbedingt vor dem Kauf von Wohneigentum einen nicht allzu kurzen Blick in die entsprechende Ausführung werfen sollten, darum geht es hier im nachfolgenden Text. Zur Abgrenzung ist die Teilungserklärung von der Gemeinschaftsordnung zu betrachten, welche die Rechten und Pflichten aller Miteigentümer untereinander definiert. Für die Entstehung von Wohneigentum ist die Gemeinschaftsordnung jedoch nicht erforderlich.

Teilungserklärung – was versteht man darunter?

Als das wichtigste Dokument wird die Teilungserklärung beim Kauf oft nicht so viel Aufmerksam zuteil, wie sie es eigentlich verdient hätte. Die Teilungserklärung begründet nicht nur das Wohneigentum, sie beinhaltet wichtige Informationen.

Als eine der zentralen Grundlagen für die Entstehung von Teil- und Wohnungseigentum ist die Teilungserklärung Ihrer WEG so etwas wie das Dokument aller Dokumente. Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde und begründet das Wohneigentum als solches.

Gibt es keine Teilungserklärung, so gehört ein Gebäude samt dem dazugehörigen Grundstück nur einem Eigentümer.

Dies ist aber nicht der Fall, wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben wollen oder bereits erworben haben: Eine Aufteilung in einzelne Wohnungen erfolgt nach § 8 WEG mithilfe der ganz speziellen notariellen Urkunde, um die es hier geht, also mithilfe der Teilungserklärung.

Darin wird genau ersichtlich, wie viele Teileigentumseinheiten es gibt und was grundsätzlich auf dem Grundstück und dem Gebäude an Gemeinschaftseigentum ausgewiesen ist. So ist es möglich, dass jedes Sondereigentum zum Beispiel einzeln veräußerbar ist oder mit einer Hypothek belastet werden kann.

Zur Erinnerung: Bei dem sogenannten Sondereigentum handelt es sich um das individuelle Eigentum im Gebäude, z.B. Ihre eigenen Räumlichkeiten samt Fußbelägen, Wasserhähnen, Balkoninnenseite.

Im Gegensatz dazu wird das Gemeinschaftseigentum in einer Teilungserklärung ausgewiesen, darunter etwa tragende Wände im Sondereigentum, Treppengeländer oder die Außenseite des Balkons oder Außenjalousien.

In Ergänzung dazu ist das Sondernutzungsrecht vorhanden, etwa ein Teil des Gartens, der nur von einem Eigentümer genutzt werden darf, und entsprechend in der Teilungserklärung vermerkt.

Die Teilungserklärung und die Nutzung – wichtig für Neukäufer

Diese Informationen sind für Eigentümer und/oder Neukäufer besonders wichtig, denn in der Teilungserklärung stehen somit nähere Angaben zur Nutzung vermerkt, was sehr interessant ist, wenn Wohneigentum nicht gewerblich, sondern ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf.

So mancher Freiberufler oder Selbstständige wird die genaue Nutzung vorher wissen müssen: Teileigentum darf gewerblich genutzt werden, Wohneigentum in der Regel nicht. Umgekehrt ist es nicht vorgesehen, dass Teileigentum zu reinen Wohnzwecken genutzt werden darf.

Verlassen Sie sich also nicht auf ein „das haben wir immer schon so gemacht“.

Bauliche Veränderungen und die Vorgaben in der Teilungserklärung

Zudem kommt es in der Praxis vor, dass die Teilungserklärung eine ziemliche Hürde für bauliche Veränderungen darstellen kann. Es gibt Vereinbarungen in einigen Dokumenten, die bedingen, dass bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum lediglich allstimmig zu beschließen sind.

Eine solche geht dabei nicht zwingend mit einem Eingriff oder einer Umgestaltung der eigentlichen Bausubstanz einher, auch eine dauerhafte Befestigung von Sonnenmarkisen im Außenbereich des Gartens ist eine solche bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums.

Somit wird klar, wie wichtig die Angaben in der Teilungserklärung sind und wie viel Konfliktpotenzial selbst unscheinbare Nebensätze bergen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan: Bestandteile der Teilungserklärung

Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung , den Aufteilungsplan und die notarielle Beglaubigung geht nichts. Die Abgeschlossenheitserklärung garantiert, dass jede Wohnung in sich abgeschlossen ist.

Auchgehört eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Teilungserklärung, die festlegt, welche Räume dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Wird etwa ein Neubau errichtet, muss die Baubehörde bestätigen, dass es sich um jeweils abgeschlossene Eigentumswohnungen handelt, die darüber hinaus auch über alle Merkmale einer Wohnung (u.a. das Vorhandensein von Badezimmer, Toilette, Kochgelegenheit, eigenem Zugang) verfügen.

Die zuständige Baubehörde prüft ebenfalls, ob der vorgelegte Teilungsplan zu der erteilten Baugenehmigung passt. Es hat in den Teilungserklärungen und der manchmal etwas kreativen Interpretation seitens der Eigentümer oder Verwalter schon oft Missverständnisse gegeben.

Denn: Stimmen die Teilungserklärung und der Teilungsplan nicht miteinander überein, kann z.B. an einem dafür vorgesehenen Part des Gebäudes unter Umständen kein Sondereigentum entstehen.

Wenn die Teilungserklärung im Textteil einen nummerierten Raum enthält, welcher zum Sondereigentum zählen soll und die dazugehörige Nummerierung im Aufteilungsplan fehlt, wird kein Sondereigentum, sondern lediglich Gemeinschaftseigentum entstehen können. Ganz so simpel ist es daher nicht immer mit der Zuordnung.

Warum die Teilungserklärung vor dem Kauf prüfen?

Einige Käufer haben nach der Unterzeichnung bei dem genauen Blick in die Teilungserklärung schon die ein oder andere Überraschung erlebt: Der Stellplatz ist gar nicht der gezeigte, eine gewerbliche Nutzung in der Wohnung nebenan ist tatsächlich erlaubt, weil es sich um Teileigentum handelt oder es gibt recht strikte Vorgaben seitens der baulichen Veränderung, die in der Teilungserklärung mit einer Einstimmigkeit hinterlegt wurden.

Achtung vor dem Kauf. Nicht jede Teilungserklärung gleicht der nächsten. Es können Änderungen und Zusatzregelungen vereinbart sein, welche eine Nutzung einschränken können. Dies müssen Sie vor dem Kauf beachten.

Vor allem für Gewerbetreibende, Tierhalter oder Freiberufler kann ein sehr genauer Blick in die Teilungserklärung sehr wichtig sein. Unbedingt ist dabei das gesamte Paket inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung zu betrachten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Besonders für Tierhalter und gewerbliche Nutzer ist ein Blick vorab in das zentralste Dokument im WEG-Kontext Pflicht. Vielfach kommt es auch vor, dass eine Teilungserklärung schlichtweg verändert wurde und den Neu-Eigentümern gewisse Einschränkungen auferlegt werden.

Meist sehen die Interessenten einer Wohnung lediglich die Teilungserklärung, nicht aber den Aufteilungsplan, die Gemeinschaftsordnung oder die der Gemeinschaftsordnung angehängte Hausordnung.

Achten Sie vor dem Kauf zwingend auf die Vollständigkeit der Ihnen zur Verfügung stehenden Unterlagen.

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Dazu sollten Sie im Übrigen auch die letzten drei, besser vier, Protokolle der Eigentümerversammlung sichten und die damit einhergehenden Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne im Detail anschauen.

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Ist dem Bauzustand und Alter entsprechend viel Geld in der Instandhaltungsrücklage? Auch sehen Sie dann, ob Instandhaltungsmaßnahmen geplant und beschlossen wurden oder noch werden. Leider beantworten viele Verkäufer, Hausverwalter und Makler diese Frage nicht immer mit der gewünschten Ehrlichkeit – denn wer kauft sich schon gerne in eine WEG ein, in der Sonderumlagen zu erwarten sind?

Ist die Teilungserklärung veränderbar?

Eine Teilungserklärung ist − mit Einschränkungen − veränderbar.

Aber Achtung, an einigen festen Gegebenheiten der Teilungserklärung kann nicht gerüttelt werden: Was per Gesetz zum Gemeinschaftseigentum gehört, das wird auch nicht per einstimmiger Abstimmung zum Sondereigentum gerechnet werden.

Wenn eine WEG eine Änderung der Teilungserklärung zu erwirken versucht, in der etwa tragende Wände zukünftig zum Sondereigentum zählen sollen, dann ist dies nicht möglich. Etwaige Änderungen der Teilungserklärung beziehen sich daher oft auf Sondernutzungsrechte.

Wer händigt mir die Teilungserklärung aus?

Wer ist der richtige Ansprechpartner, wenn es um die Aushändigung oder die vorherige Sichtung der Teilungserklärung geht? Wen kann man fragen, wenn der Verkäufer oder der Verwalter die gewünschten Dokumente vor dem Kauf nicht zur Verfügung stellen?

Planen Sie, eine Eigentumswohnung zu erwerben, ist zunächst der Verkäufer oder auch der Immobilienmakler Ihr Ansprechpartner. Kommen Sie bei diesen nicht weiter, können Sie sich dann an die WEG-Verwaltung wenden. Planen Sie genug Zeit ein, die Teilungserklärung vor dem Kauf zu prüfen. Beachten Sie auch mögliche Aktualisierungen und verlassen Sie sich nicht auf mündliche Aussagen seitens des Verkäufers. Hilft dies alles nicht und Sie erhalten die Teilungserklärung von diesen Personen aus welchen Gründen auch immer nicht, dann bleibt Ihnen der Weg zum Grundbuchamt. Fragen Sie unbedingt nach, ob es Änderungen an der Teilungserklärung gegeben hat und verlangen Sie vor dem Kauf nicht nur die einfache Ausführung, sondern dazu gleich den Aufteilungsplan, die Gemeinschafts- und Hausordnung dazu. So können Sie sich ein genaueres Bild machen, was Sie in Ihrer zukünftigen WEG erwarten kann.

Источник: https://www.hausverwaltung-ratgeber.de/teilungserklaerung.html

Teilungserklärung ►Informieren Sie sich hier!

Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

  • Die Teilungserklärung enthält die Aufteilung eines Grundstücks bzw. Mehrfamilienhauses in Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
  • Sie muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
  • Potenzielle Wohnungskäufer können sich mithilfe der Teilungserklärung einen Überblick über den Umfang ihrer Immobilie verschaffen.

Die Teilungserklärung enthält die Aufteilung eines Grundstücks bzw. Mehrfamilienhauses in Miteigentumsanteile. Sie legt fest, welcher Teil eines Gebäudes zum Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Informationen sind insbesondere für den Kauf bzw.

Verkauf einer Wohnung wichtig, denn sie liefern potenziellen Eigentümern entscheidende Informationen über den Umfang ihres Eigentums.

Damit die Teilungserklärung wirksam wird, muss der Notar zudem einen Beglaubigungsvermerk machen, der bescheinigt, dass der Eigentümer die Teilungserklärung persönlich unterschrieben hat. Des Weiteren ist es empfehlenswert, die Teilungsurkunde notariell beglaubigen zu lassen, damit es keine juristischen Konflikte gibt.

Was muss die Teilungserklärung außerdem noch enthalten?

Bestandteil jeder Teilungserklärung ist der Aufteilungsplan, der eine Bauzeichnung der einzelnen Wohnungen beinhaltet. Daraus ersichtlich sind die Größen des Sondereigentums bzw. Gemeinschaftseigentums.

Dieser Plan muss von der zuständigen Baubehörde eingehend geprüft und bescheinigt werden. Diese Bescheinigung wird auch Abgeschlossenheitsbescheinigung genannt und muss die wichtigsten Bestandteile einer Wohneinheit enthalten, z.

B. sanitäre Räume.

In der Regel enthält die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung, die Auskunft darüber gibt, welchem Eigentümer welche Wohnung gehört. Darüber hinaus enthält sie Rechte und Pflichten der Eigentümer, z. B. ob die Haltung von Haustieren oder eine gewerbliche Nutzung der Räume erlaubt ist.

Was ist Sondereigentum?

Wenn ein Wohnungseigentümer eine Eigentumswohnung kauft, gehört diese zum Sondereigentum. Dies hat zur Folge, dass er über alle baulichen Änderungen bezüglich der Wohnung selbst bestimmen kann. Die Teilungserklärung bestimmt genau, was zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum gehört. Zum Sondereigentum können auch folgende Gebäudebestandteile oder baulichen Anlagen gehören:

  • Kellerräume
  • Garagen
  • Mansarden
  • sowie wesentliche Bestandteile, die nicht dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Jeder Wohnungseigentümer darf das Gemeinschaftseigentum nutzen, außer wenn bestimmte Nutzungsrechte einigen Eigentümern zugeordnet sind. Zum Gemeinschaftseigentum gehören in der Regel:

  • Flure
  • Fahrstühle
  • Dach eines Mehrfamilienhauses
  • tragende Innenwände
  • Hausfassaden
  • Fenster und Fensterrahmen
  • Treppen und Treppenhäuser
  • Waschküchen

Warum gibt es bei der Abgrenzung von Sondereigentum zum Gemeinschaftseigentum oft Probleme?

Entsprechend § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen alle Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung sowie für die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum gemeinsam übernehmen.

Um der Pflicht zur Kostenübernahme zu entgehen, behaupten einige Wohnungseigentümer, dass bestimmte Teile des Gebäudes zum Sondereigentum und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Insbesondere, wenn es um die Sanierung von Balkonen, Rollläden oder Fenstern geht, sind sich die Wohnungseigentümer nicht immer einig.

Wie kann man eine Teilungserklärung ändern?

Wenn die komplette Teilungserklärung geändert werden soll, ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.

Falls aber nur die bestehende Aufteilung der Eigentumsverhältnisse geändert werden soll, ist eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern ausreichend. Allerdings muss jede Änderung sowohl notariell beglaubigt bzw.

beurkundet als auch im Grundbuch vermerkt werden. Das bedeutet, dass erneut Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Wie kann man eine Teilungserklärung anfordern?

Will jemand eine Wohnung kaufen, kann er sich entweder an das Grundbuchamt wenden und einen Auszug der Teilungserklärung anfordern oder sich an einen Notar wenden, der die Urkundennummer der Teilungserklärung kennt.

Источник: https://www.anwalt.de/rechtstipps/teilungserklaerung

Teilungserklärung: Kosten und Infos (mit Checkliste)

Was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen

Damit eine Teilungserklärung rechtlich wirksam wird, muss ein Notar die Unterschrift unter der Erklärung beglaubigen. Die Beglaubigung erfolgt über den sogenannten Beglaubigungsvermerk. Damit wird bestätigt, dass der Eigentümer tatsächlich selbst unterschrieben hat.

Um sich vor Streitfällen abzusichern, empfiehlt es sich, die Teilungserklärung notariell beurkunden zu lassen. In diesem Fall entstehen zwar zusätzliche Kosten. Mit der Beurkundung bürgt der Notar jedoch für die rechtlich einwandfreie Teilungserklärung.

Auch bei Änderungen der Teilungserklärung muss die neue Erklärung von einem Notar beglaubigt oder beurkundet werden.

Mögliche Fallstricke

Die Teilungserklärung birgt vor allem bei den Stimmrechten der Eigentümer mögliches Streitpotential. So kann es vorkommen, dass das Stimmrecht bei der Eigentümergemeinschaft vom Mieteigentumsanteil abhängig gemacht wird. Dabei sind Investoren meist im Vorteil und können viele Beschlüsse leichter in der Eigentümerversammlung durchbringen.

Ebenso kann die sogenannte „Öffnungsklausel“ für Auseinandersetzungen sorgen. Sie erlaubt es der Eigentümergemeinschaft Beschlüsse zu fassen, die sowohl von der Teilungserklärung als auch vom Wohnungseigentumsgesetz (WEigG) abweichen.

So viel kostet eine Teilungserklärung

Für die Berechnung der Gebühren bei einer Beglaubigung oder Beurkundung einer Teilungserklärung orientiert sich der Notar an der Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie. Die volle Gebühr erhält der Notar, wenn er eine Teilungserklärung beurkundet. Ein Viertel der Gebühren wird fällig, wenn er die Erklärung lediglich ohne Prüfung beglaubigt.

Für die Beurkundung einer Immobilie mit einem Verkehrswert von knapp 500.000 Euro werden knapp 400 Euro fällig.

Was steht alles in der Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist nötig, damit eine Immobilie in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt werden kann. Durch die juristisch korrekte Begründung von Wohnungs- und Teileigentum sowie Gemeinschaftseigentum können einzelne Wohnungen überhaupt erst im Grundbuch eingetragen werden.

In der Teilungserklärung werden darüber hinaus Sondernutzungsrechte eingeräumt. Außerdem findet sich in der gleichen Mappe die Gemeinschaftsordnung, welche die Teilungserklärung um abweichende Regelungen der Hausgemeinschaft erweitert.

Insgesamt umfasst eine Teilungserklärung mindestens 20 Seiten. Bei größeren Objekten können es auch mehr als 50 Seiten sein.

Die Teilungserklärung ist für folgende Aspekte wichtig:

  • Wohnungen können vermietet werden.
  • Wohnraum kann verkauft werden.
  • Es besteht die Möglichkeit, eine Grundschuld auf Wohnungen eintragen zu lassen. Dies ist wichtig für die Immobilienfinanzierung.
  • Eigentümer erfahren, welche Rechten und Pflichten mit dem Besitz des Wohneigentums verbunden sind.

Aufteilungsplan: Wichtige Voraussetzung

Eine Teilungserklärung muss einen sogenannten Aufteilungsplan enthalten. Dabei handelt es sich um eine Bauzeichnung der Wohnungen im Maßstab 1:100. In diesem Plan ist die Aufteilung des Gebäudes dargestellt.

Darüber hinaus werden daraus die Lage sowie die Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ersichtlich. Um zu markieren, welche Räumlichkeiten zu einem Wohnungseigentum gehören, werden diese alle mit der gleichen Nummer versehen.

Jeder Teilungsplan muss nach Paragraph 7 des WEG von der zuständigen Baubehörde geprüft und bescheinigt werden.

Dabei handelt es sich um die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die besagt, dass die betreffende Wohneinheit die Mindestanforderungen an eine für das alltägliche Leben geeignete Wohnung erfüllt.

So prüft das Bauamt zum Beispiel, ob sanitäre Anlagen vorhanden sind oder die Wohnung einen separaten Eingang hat.

Aufteilung des Eigentums

Wenn eine Immobilie aufgeteilt wird, legt der Eigentümer fest, welcher Art die einzelnen Räume sind. Ebenso werden die Räumlichkeiten in Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. In der Teilungserklärung werden zudem auch Sondernutzungsrechte vergeben. Diese können jedoch auch in einer Gemeinschaftsordnung erklärt werden.

Die Aufteilung der Immobilie erfolgt in Bezug auf den Aufteilungsplan, der die Grundlage für die Teilungserklärung bildet.

Wichtiger Bestandteil der Teilungserklärung ist auch die Definition der Miteigentumsanteile jeder Wohneinheit. Somit wird geregelt, welchen Anteil ein Eigentümer später zum Beispiel an der Sanierung von Gemeinschaftseigentum hat.

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Der Vorteil einer solchen Aufteilung besteht darin, dass die Kostenaufteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft besser geregelt werden kann.Zum anderen haben Eigentümer mit höherem Miteigentumsanteil in der Regel ein größeres Stimmgewicht bei Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

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  1. Sondereigentum
    Sondereigentum ist ein Teil des Wohnungseigentums. Mit dem Sondereigentum wird ein Recht an der Nutzung einer Wohnung als Volleigentum verliehen. Sondereigentum kann auch aus nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten wie Werkstätten oder Lagerräumen bestehen. Sondereigentum ist immer mit einem Miteigentumsanteil verbunden, es grenzt somit an Dächer, Balkone oder Treppenhäuser, die zum Miteigentum gehören.
  2. Gemeinschaftseigentum
    Nach Paragraph 5 des WEigG umfasst das Gemeinschaftseigentum das Grundstück, auf welchem sich die Wohneinheit befindet, sowie Teile des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören. Gemeinschaftseigentum sind zum Beispiel Dächer, Leitungen oder eine Zentralheizungsanlage.
  3. Eigentümer
    Eigentümer einer Wohnung ist diejenige Person, die im Grundbuch eingetragen ist.
  4. Sondernutzungsrecht
    Als Sondernutzungsrecht wird die Erlaubnis bezeichnet, Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen. Ein Sondernutzungsrecht kann darin bestehen, dass einer Wohneinheit die Gartennutzung vorbehalten bleibt, obwohl der Garten eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört.
  5. Miteigentumsanteil
    Über den Miteigentumsanteil wird definiert, welche Teile des Gemeinschaftseigentums einer Wohnung zugeteilt werden. Der Miteigentumsanteil wird für jedes Sondereigentum beim Erstellen der Teilungserklärung festgelegt. Die Definition von Sondereigentum ist nach WEigG nur haltbar, wenn sie einen Miteigentumsanteil enthält. Der Miteigentumsanteil hat Einfluss auf den Anteil der Kosten, die ein Eigentümer bei Instandhaltungsarbeiten des Gemeinschaftseigentums auringen muss. Darüber hinaus wird die Anzahl der Stimmen bei Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft vom Miteigentumsanteil abhängig gemacht.
  6. Teileigentum
    Dabei handelt es sich um Sondereigentum, das nicht zu Wohnzwecken dient. Hierzu zählen zum Beispiel Kellerräume.

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung, die auch Satzung oder Miteigentümerordnung genannt wird, ist zwar ein separates Dokument, sie wird jedoch der Teilungserklärung beigefügt. Die Gemeinschaftsordnung definiert, welche Gebäudeteile zu welchem Eigentümer gehören.

Darüber hinaus erweitert die Gemeinschaftsordnung die Vorschriften der Teilungserklärung oder sorgt für deutliche Abweichungen. Damit weist diese Ordnung eine Besonderheit auf, denn sie darf von den Vorgaben des WEigG abweichen. Eine gesetzliche Vorschrift zur Anlage einer Gemeinschaftsordnung gibt es nicht.

Dennoch ist diese Ordnung bei Mehrparteienhäusern sinnvoll, um rechtlichen Streitigkeiten vorzubeugen. In der Gemeinschaftsordnung wird zum Beispiel festgelegt, welche Rechte und Pflichten jeder Eigentümer bei anstehenden Sanierungsarbeiten hat.

Weitere Bestandteile der Gemeinschaftsordnung sind:

  • Regelungen zur Nutzung von Sondereigentum (zum Beispiel Garagen oder Gartenflächen)
  • Bestimmungen zur Nutzung der gesamten Wohnanlage
  • Regelungen für mögliche Rechtsnachfolger
  • Regelungen zur Nutzung von Eigentum (gewerblich oder privat)
  • Bestimmungen zur Tierhaltung

Änderungen nur durch einstimmigen Beschluss möglich

Die Gemeinschaftsordnung kann nur durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümerversammlung abgeändert werden. Gibt es bei Abstimmungen nur eine Gegenstimme, sind Änderungen nicht möglich. Sobald Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden, muss die Teilungserklärung wieder neu notariell beglaubigt werden.

Da die Gemeinschaftsordnung viele Regeln der Teilungserklärung außer Kraft setzen kann, sollten Immobilienkäufer dieses Regelwerk vor dem Kauf genau prüfen.

Teilungserklärung bei Instandhaltung

Wird ein Haus über die Teilungserklärung in Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgegliedert, hat dies Konsequenzen für die Instandhaltung, Renovierungen oder bauliche Veränderungen.

Denn in diesen Fällen muss zunächst kontrolliert werden, ob sie gemäß der Teilungserklärung durchgeführt werden können.

Anhand der Teilungserklärung wird anschließend ermittelt, in welchem Verhältnis die Kosten für die Arbeiten unter der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden.

Was passiert bei einer fehlerhaften Teilungserklärung?

Fehlerhafte Teilungserklärungen können ernsthafte Konsequenzen haben. Zum einen können Versicherungsfragen ungeklärt bleiben und zum Beispiel zur Weigerung einer Leistung durch den Versicherer kommen.

Zum anderen besteht die Möglichkeit, dass bei unklaren Besitzverhältnissen Haftungsprobleme bei Beschädigungen oder Unfällen entstehen können.

Fehler in der Teilungserklärung führen auch bei der Kostenverteilung häufig zu Streitigkeiten oder sogar zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Was passiert, wenn die Bauausführung abweicht?

Wenn Baumaßnahmen von den Inhalten einer vorliegenden Teilungserklärung abweichen oder nicht dem Aufteilungsplan entsprechen, kann der Eigentümer Ansprüche auf Wiederherstellung des eigentlichen Zustands erheben.

Es ist aber auch eine Änderung des Aufteilungsplans möglich.

Wichtig ist, dass die Änderungen in der Teilungserklärung wieder von einem Notar beglaubigt werden, damit alle Eigentumsverhältnisse sowie die Rechte und Pflichten des Eigentümers klar definiert sind.

Источник: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/teilungserklaerung

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