Welche Reparaturkosten muss der Vermieter übernehmen?

Kratzer im Parkett: Welche Reparaturen der Vermieter zahlen muss

Welche Reparaturkosten muss der Vermieter übernehmen?

Die kaputte Badewanne, die abgeplatzte Fliese, der Kratzer im Parkett: Ihr Vermieter möchte Sie an Reparaturen beteiligen? Darf er das? Das sind Ihre Rechte und Pflichten.

Nehmen Sie an, in Ihrer Mietwohnung geht etwas kaputt. Kann passieren, doch wer muss für den Schaden aufkommen? Eigentlich ist es ganz einfach. Als Mieter sind Sie für die Ausbesserung eines Schadens verantwortlich, den Sie selbst verschuldet haben.

Lassen Sie beispielsweise einen Kochtopf auf die Küchenfliesen fallen und beschädigen diese, müssen Sie den Schaden bezahlen oder Ihre private Haftpflichtversicherung bemühen, wenn diese auch Mietsachschäden absichert.

Auch darf Sie Ihr Vermieter vertraglich zu angemessenen Schönheitsreparaturen verpflichten. Dann müssen Sie als Mieter im vereinbarten Rahmen wiederherstellen, was Sie in der Mietwohnung abgenutzt haben.

Tobias Klingelhöfer ist Rechtsanwalt und seit vielen Jahren als Rechtsexperte für die ARAG tätig. Als Gastkolumnist für FOCUS Online informiert er Verbraucher über ihre Rechte und Pflichten in verschiedenen Lebenssituationen.

Ob Sie die Wohnung beispielsweise beim Auszug frisch gestrichen übergeben müssen, wird im Mietvertrag schriftlich festgehalten.

Diese Reparaturen muss der Vermieter zahlen

Reparaturen, die in der Mietwohnung trotz eines vertragsgemäßen Gebrauchs oder durch altersbedingten Verschleiß anfallen, muss der Vermieter zahlen. Das sind oft Instandhaltungsmaßnahmen, die mit der Bausubstanz der Wohnung zu tun haben.

Also zum Beispiel bei

• Rissen in der Zimmerdecke

• kleineren Kratzern im Parkett durch Ihren Hund

• einer Badewanne, in der die Beschichtung abplatzt

• einer Heizung, die plötzlich ausfällt

• einem Wasserrohrbruch

• Rollläden, die nicht mehr funktionieren

• defekten Steckdosen

Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bedeutet aber nicht, dass er für alle Kosten aufkommen muss. Im Rahmen einer so genannten Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann er sie auf seine Mieter bis zu einer gewissen Höhe übertragen. Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirft bei Mietern viele Fragen auf.

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Ein Beispiel für eine wirksame Kleinreparaturklausel

„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen.

Als Kleinreparaturen sind nur solche Reparaturen anzusehen, die an den dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzten, sich in der Wohnung befindlichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden vorgenommen werden und deren Kosten EUR 100,00 zzgl. Mehrwertsteuer pro Einzelreparatur nicht übersteigen. Fallen im Laufe eines Mietjahres mehrere Kleinreparaturen an, ist die Kostentragungspflicht des Mieters auf 8 Prozent der Jahres-Netto-Kaltmiete begrenzt.“

Wenn die Kleinreparaturklausel unwirksam ist, trägt der Vermieter alle Kosten

Der Mieter sollte also die Klausel zu Kleinreparaturen genau prüfen, denn solche Klauseln sind keinesfalls immer wirksam. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag sind nur wirksam, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Bei dem Schaden, der behoben werden soll, handelt es sich um einen Bagatellschaden, also Kleinigkeiten.

• Die Reparatur muss Gegenstände betreffen, die Sie häufig nutzen. Einige Beispiele: tropfender Wasserhahn, Schäden am Duschkopf, Fenster- und Türverschlüsse, Rollläden, Jalousien, Lichtschalter, Steckdosen.

• Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres ist schriftlich im Vertrag festgehalten.

Ist die Kleinreparaturklausel unwirksam, trägt der Vermieter alle Kosten.

Auch wenn die Kosten für die einzelne Reparatur über der vereinbarten Grenze liegen, muss der Vermieter für die Rechnung alleine aufkommen – und nicht etwa nur den Betrag über der vereinbarten Grenze.

Fehlt in Ihrem Mietvertrag eine solche Klausel ganz, sind Sie als Mieter nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet, die durch altersbedingten Verschleiß nötig werden.

Wer muss den Handwerker beauftragen?

Wenn die Kleinreparaturklausel wirksam ist, kann es sein, dass Mieter zahlen müssen.

Die Beauftragung eines entsprechenden Handwerkers muss allerdings immer der Vermieter übernehmen. Er übernimmt zunächst die Kosten und trägt auch das Reparaturrisiko.

Im Video: So leicht drängen Vermieter Sie aus der Wohnung

Источник: https://www.focus.de/finanzen/experten/tobias_klingelhoefer/mietwohnung-welche-reparaturen-ihr-vermieter-zahlen-muss_id_8951170.html

Kleinreparaturen in der Mietwohnung – worauf Sie achten müssen!

Welche Reparaturkosten muss der Vermieter übernehmen?

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Er kann aber die Kosten für kleine Reparaturen und Bagatellschäden auf den Mieter übertragen. Jedoch nur dann, wenn eine solche Vereinbarung rechtswirksam im Mietvertrag vereinbart wurde und wenn bestimmte Kriterien beachtet werden.

Aus der mietvertraglichen Vereinbarung muss ersichtlich sein, welche Teile der Mietsache unter die Kostentragungspflicht fallen und es dürfen nur solche Teile genannt sein, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH NJW 1989/ 2248). Dazu gehören neben den in § 28 Abs.

3 Satz 2 der II. Betriebskostenverordnung genannten Gegenständen auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und dergleichen.

Diese Beschränkung ist nach Ansicht des BGH notwendig, da der Mieter hier ohne Verschulden für Schäden an der Mietsache haftet.

Generalisierende Klauseln, beispielsweise „der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen in der Wohnung oder in den Gewerberäumen“ sind unwirksam. Der Vermieter bleibt auf seinen Reparaturkosten sitzen, da diese Klausel die Kostentragung weder nach Betrag noch nach Umfang begrenzt.

In fast allen Formularmietverträgen werden analog § 28 Abs. 3 Satz 2 der II.

Betriebskostenverordnung deshalb folgende „kleinere Instandhaltungen“ genannt: Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlußvorrichtungen von Fensterläden, Markisen und Jalousien.

 JaNein
ElektrizitätSteckdosen, Antennen- und Internetanschlussdosen, Schalter, Klingelanlage der Wohnungstür, RaumstrahlerStromleitungen, Ablesegeräte
WasserWasserhähne, Mischbatterien, Duschköpfe und Brauseschläuche, Ventile, WC-Spülkästen, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken, Duschtassen, BadewannenWasserleitungen, Abflussleitungen, AblesegeräteFüll­ventil des WC-Spül­kastens: Das Füll­ventil des WC-Spül­kastens ist nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt. Es wird lediglich mittel­bar in Anspruch genommen, wenn der Mieter die WC-Spülung betätigt (Amts­gericht Köln, Az. 224 C 460/10). Eine Reparatur am Ventil zählt deshalb nicht zu den vom Mieter zu bezahlenden Kleinre­paraturen.Toiletten-Spül­kasten mit Vorwand­konstruktion: Das „Innenleben“ eines hinter einer Vorwand­konstruktion liegenden Toiletten-Spül­kastens (etwa Saugglocke oder Schwimmerventil nebst Dichtungen) ist nicht dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt. Die Kosten für Reparaturen an diesen Teilen kann der Vermieter daher nicht über die Kleinre­paraturklausel vom Mieter erstattet verlangen (Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 6a C 6/10).Auslaufventil eines Wasser­hahns und Dichtungen: Ein Mieter hat keinen unmittel­baren Einfluss auf das Verkalken eines Wasser­hahns. Daher ist ein wegen der Verkalkung notwendiger Austausch des Auslaufventils und der Dichtungen nicht vom Mieter zu bezahlen (Amts­gericht Gießen, Az. 40-MC 125/08).Kalt­wasser­absperr­hahn: Das Amts­gericht Berlin-Schöne­berg ist der Auffassung, dass auch der Absperr­hahn dem „ständigen Zugriff“ des Mieters ausgesetzt ist, da manche Mieter aus Angst vor Wasser­schäden das Wasser auch bei kürzeren Abwesenheiten ausstellen. Aus diesem Grund sind die Reparatur­kosten für einen defekten Kalt­wasser­absperr­hahn Mietersache (Berlin-Schöne­berg, Az. 106 C 46/17).Sili­konverfugungen: Sili­konverfugungen im Bade­zimmer gehören nicht zu den Installations­gegen­ständen für Wasser. Lässt der Vermieter undichte oder verschimmelte Fugen erneuern, kann er vom Mieter daher keinen Kosten­ersatz unter Berufung auf eine Kleinre­paraturklausel im Miet­vertrag verlangen (Amts­gericht Berlin-Mitte, Az. 5 C 93/16 und Amts­gericht Berlin-Wedding, Az. 20 C 191/11). Gerade bei verschimmelten Fugen werden einige Vermieter unabhängig von der Kleinre­paraturklausel Schaden­ersatz mit der Begründung verlangen, der Mieter habe die Schimmelschäden durch ein Fehl­verhalten verursacht (etwa kein Abziehen der Badfliesen nach dem Duschen oder zu wenig Lüftung). Wichtig: Bestreitet der Mieter, etwas falsch gemacht zu haben, muss der Vermieter erst einmal beweisen, etwa durch ein Gutachten, dass der Schimmel nicht aufgrund von Baumängeln entstanden ist. Erst wenn dieser Beweis gelingt, kommt eine Schaden­ersatz­pflicht des Mieters über­haupt in Frage.
GasWarmwasserbereiter, GasabsperrhähneGasleitungen, AblesegeräteGast­herme/Heiz­therme: Die Reparatur einer Gast­herme zählt nicht zu den Kleinre­paraturen, weil sie nicht dem „häufigen“ Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Mit einer Warm­wasser­therme kommt ein Mieter so gut wie nie in Berührung, sagt das Amts­gericht Hannover (Az. 528 C 3281/07). So sieht es auch das Amts­gericht Köln (Az. 2010 C 324/10; Urteil im Volltext).
Heiz- und KocheinrichtungenÖfen, Kachelöfen, Heizkörperventile, Kochplatten und KochherdeDunstabzugshauben, Abzugsventilatoren
Fenster- und TürverschlüsseFenster- und Türgriffe, Verschlussriegel, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen der Türen oder Fenster, Türschlösser, auch Sicherheitsschlösser, hydraulische TürschließerFenster- und Türangeln, Zugabdichtungen, Glasscheiben
Verschussvorrichtungen an FensterlädenRolladengurte, elektrische Rolladenöffner und -schließerRolläden und Klappläden, Rolladenkästen

Höchstbetrag je Einzelreparatur und Jahreshöchstgrenze

Neben der sachlichen Eingrenzung muss zur Wirksamkeit der Klausel auch ein Höchstbetrag je Einzelreparatur vertraglich festgelegt werden und für den Fall, dass im Laufe des Jahres mehrere Kleinreparaturen in der Wohnung anfallen, muss ein jährlicher Gesamtbetrag im Mietvertrag ausgewiesen sein. Aktuell (Stand 2017) billigen die Gerichte 75 bis 100 Euro je Einzelreparatur und 6%* bis 10%* der Kaltmiete als jährlichen Gesamtbetrag. Ob der Gesamtbetrag als prozentualer Wert oder als aboluter Wert ausgewiesen wird, ist umstritten. Gegner des prozentualen Ausweises argumentieren mit einem Verstoß gegen § 307 BGB (Unwirksamkeit unangemessener Benachteiligungen und unverständlicher Bestimmungen), weil sich die Miete im Laufe der Jahre durch Mietsteigerungen erhöhen kann.
*6% BGH, 06.05.1992, VIII ZR 129/91, 10% OLG Hamburg, WM 1991,S. 385

Die Kleinreparaturen betreffen nur die Mietwohnung

Die Kosten dürfen sich nur auf Reparaturen beziehen, die in der vermieteten Wohnung ausgeführt werden müssen. Die defekte Flurbeleuchtung oder die Reparatur des brummenden Klingelknopfes am Klingeltableau gehen voll zu Lasten des Vermieters.

Der Vermieter muss den Handwerker beauftragen und zunächst bezahlen

Steht eine Reparatur an, ist es Aufgabe des Vermieters, den Handwerker zu bestellen und auch zunächst zu bezahlen.

Wurde zwischen Mieter und Vermieter vereinbart, dass der Mieter im Reparaturfall den Handwerker bestellt und zunächst bezahlt, ist diese Klausel unwirksam.

In einem Urteil des BGH liest sich das so: Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vornehmen muss, benachteiligt ihn unangemessen (BGH, 06.05.1992, NJW 1992, S. 1759).

Alter Mietvertrag: Kein Recht auf Anpassung der Kleinreparaturklausel

In die Jahre gekommene Mietverträge entsprechen in vielen Punkten oft nicht mehr dem, was heute üblicherweise von Vermietern und Mietern vereinbart wird.

Trotzdem hat ein Vermieter keinen Anspruch darauf, dass die Beträge der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag angepasst werden.

Enthält Ihre Kleinreparaturklausel als Höchstgrenze den Betrag von 50,00 EUR, kann der Vermieter diese nicht auf heute zulässige Werte eigenmächtig erhöhen oder eine Vertragsänderung fordern.

Auf den absoluten Rechnungsbetrag kommt es an

Zahlen muss der Mieter nur für solche Reparaturen, deren Kosten insgesamt den vereinbarten Betrag nicht überschreiten. Zu einer anteiligen Übernahme größerer Reparaturkosten kann ein Mieter nicht herangezogen werden.

Liegen beispielsweise die Reparaturkosten des tropfenden Wasserhahnes über dem mietvertraglich vereinbarten Kleinreparaturbetrag, muss der Vermieter die Rechnung alleine zahlen, er kann den vereinbarten Kleinreparaturbetrag nicht von seinem Mieter einfordern.

Vermieter sollten auf getrennten Rechnungen bestehen.

Haben Mieter und Vermieter eine Kleinreparaturklausel in Höhe von 80,00 EUR vertraglich vereinbart und der Vermieter lässt nun den defekten Klingelknopf am Klingeltableau der Hauseingangstür für 70,00 EUR und den tropfenden Wasserhahn im Bad des Mieters für 60,00 EUR von einem Hausmeisterdienst reparieren, sollten für die Reparaturen getrennte Rechnungen verlangt werden.

Zusammenfassung zur Kleinreparaturklausel

  • Der Höchstbetrag pro Reparatur und der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen muss im Mietvertrag angegeben sein.
  • Die Klausel ist auf solche Fälle beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
  • Der Mieter ist nur zur Zahlung der Kosten, nicht zur Durchführung der Reparatur, verpflichtet.
  • Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.

Einzelfragen

In alten Mietverträgen fehlt oft die Angabe über den jährlichen Gesamtbetrag. Was passiert in solchen Fällen?
Die Kleinreparaturklausel ist unwirksam, der Vermieter hat die Kosten der Kleinreparatur selbst zu tragen. Es ist unerheblich, wie niedrig die Rechnung ausfällt.

Die gleiche Sache geht innerhalb eines Jahres zweimal kaputt, wer zahlt die erneute Reparatur?
Hier ist der Vermieter am Zug. Eine erneute Berufung auf die Kleinreparaturklausel ist nicht möglich (Sternel II, RN. 373).

Ich habe ein Kleinre­paratur bezahlt und erfahre jetzt, dass die Klausel unwirk­sam ist. Bekomme ich mein Geld zurück?
Das Geld für Reparaturen, die sie eigentlich nicht hätten bezahlen müssen, weil die Klausel unwirk­sam ist, können Sie vom Vermieter zurückverlangen (Amts­gericht Köln, Az. 214 C 527/03).

Was passiert in Notfällen?
In Notfällen ist der Mieter berechtigt, eigenmächtig zu handeln und die Reparatur selbst zu veranlassen.

Dies gilt beispielsweise, wenn im Winter am Wochenende die Heizung ausfällt oder Heizkörper undicht sind und weder Vermieter, Hausverwalter noch Hausmeister erreichbar sind. Die entstandenen Kosten sind vom Eigentümer zu begleichen.

Aber Achtung, nur die notwendigen Kosten sind erstattungsfähig: Ordnet der Mieter etwa eigenmächtig an, defekte Heizkörper auszutauschen, obwohl sie noch hätten repariert werden können, so muss er für diese entstehenden Mehrkosten aufkommen.

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Источник: https://deutschesmietrecht.de/mietvertrag/mietminderung/104-kleinreparaturklausel.html

Wer bei Reparaturen in der Mietwohnung zahlen muss

Welche Reparaturkosten muss der Vermieter übernehmen?

Muss der Mieter zahlen, gilt das Prinzip „ganz oder gar nicht“: Übersteigt die Rechnung das Limit, geht sie allein an den Eigentümer der Wohnung.

(Foto: Patrick Pleul/dpa)

Oft versuchen Vermieter, die Kosten für kleinere Reparaturen auf die Mieter abzuwälzen. Doch wann dürfen sie das? Ein Überblick.

Der Wasserhahn tropft, die Zugschnur der Jalousie reißt und der Spülkasten der Toilette macht auch noch Zicken: Klemmt es vorn und hinten im Haushalt, können Mieter ihren Vermieter bitten, für Abhilfe zu sorgen.

Nur wer ruft den Handwerker – und wer zahlt am Ende die Rechnung? Daran entzündet sich immer wieder Streit, denn auch kleine Reparaturen können sich schnell zu größeren Summen addieren. „Mieter sollten am besten erst einmal einen Blick in ihren Vertrag werfen“, rät deshalb Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Denn viele Klauseln zu Bagatellschäden sind nicht wirksam oder fehlen. Dann müssen Mieter keinen Cent übernehmen. Ein Überblick, wer eigentlich wann und wie viel zahlen muss.

Das sieht das Gesetz vor

Der Vermieter muss die Wohnung instand halten – auch dann, wenn während der Mietzeit etwas in der Wohnung durch Verschleiß kaputtgeht. So steht es in Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Aber: Die Kosten für kleinere Reparaturen darf er – in Grenzen – sehr wohl auf den Mieter abwälzen. Gerichte halten hier Ausgaben von bis zu 120 Euro pro Reparatur für zumutbar, erklärt Julia Wagner, Juristin beim Eigentümerverband Haus und Grund Deutschland.

Stehen allerdings in einem alten Mietvertrag noch Obergrenzen von 150 Mark beziehungsweise 75 Euro, dann gelten diese Limits. Vermieter können nicht darauf pochen, dass alte Kostengrenzen nachträglich einfach an heutige Werte angepasst werden.

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Enthält der Mietvertrag gar keine Kleinreparaturklausel, darf sich der Mieter freuen – sein Vermieter muss dann für alles aufkommen.

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Wer aus einer Wohnung auszieht, muss nicht in jedem Fall renovieren – auch, wenn man es mit seinem Vormieter so vereinbart hatte.

Fallen viele kleine Reparaturen an, kann die finanzielle Belastung für den Mieter in der Summe enorm werden. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, in der Kleinreparaturklausel nicht nur eine zumutbare Obergrenze für die einzelne Reparatur festzulegen, sondern auch eine Höchstgrenze für alle Bagatellreparaturen innerhalb eines Jahres.

Wie hoch diese Gesamtkosten sein dürfen, ist umstritten. Der Mieterbund hält maximal sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete (Grundmiete plus Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser) für zulässig. Zahlt ein Mieter also beispielsweise monatlich 1000 Euro Bruttokaltmiete, müsste er bis zu 720 Euro pro Jahr übernehmen.

Der Eigentümerverband hält dagegen eine Höchstgrenze von bis zu acht Prozent für zulässig. Fehlen Kostenobergrenzen oder sind sie überzogen, ist die gesamte Klausel unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss gar nichts zahlen.

Und stehen in der Klausel nur allgemeine Sätze wie „Der Mieter trägt sämtliche Kosten für Kleinreparaturen“ muss er ebenfalls keinen Cent locker machen. Solche Formulierungen sind nicht zulässig.

Die Klausel darf dem Mieter außerdem nur Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen in der Wohnung auürden, die er ständig nutzt und anfasst. Zu solchen typischen Bagatellschäden zählen also beispielsweise tropfende Wasserhähne, kaputte Jalousien, defekte Tür- und Fenstergriffe. Außerdem defekte Lichtschalter, Steckdosen, Duschköpfe oder Waschbecken.

Streikt dagegen das Füllventil des WC-Spülkastens, muss der Vermieter die Reparaturkosten übernehmen. Gleiches gilt für den Austausch verkalkter Duschköpfe oder Dichtungsringe Auch Reparaturen an Strom-, Wasser- und Gasleitungen sind reine Vermietersache.

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Ebenso Rechnungen für kleinere Arbeiten an der Haustür, der Treppenhausbeleuchtung oder im Keller.

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Gerichte müssen sich dennoch immer wieder damit beschäftigen, was genau unter Kleinreparaturen fällt oder nicht – und was vom Mieter am Ende zu zahlen ist oder nicht.

„Ganz oder gar nicht“

Erfüllt die Kleinreparaturklausel alle rechtlichen Vorgaben, muss der Mieter zahlen. Allerdings greift dann das Prinzip „ganz oder gar nicht“. Das bedeutet: Mieter müssen nur Reparaturen bis zu ihrer vertraglich vereinbarten Obergrenze bezahlen.

Stehen beispielsweise 100 Euro im Mietvertrag, die Reparatur kostet aber nur 80 Euro, muss der Mieter die Rechnung allein tragen. Hätte der Handwerker 110 Euro verlangt, müsste er gar nicht zahlen. Sein Limit wäre überschritten und der Vermieter müsste den gesamten Betrag übernehmen.

Der Mieter muss die Kosten laut einer Entscheidung des OLG Düsseldorf auch nicht anteilig mittragen. (Az. 24 U 183/01) Wer eine solche Beteiligungsklausel im Vertrag hat, kann entspannt abwinken. Sie ist unwirksam.

Besser keine Heimwerkereien

Mieter müssen Mängel in ihrer Wohnung in jedem Fall ihrem Vermieter melden und ihn zur Beseitigung auffordern. Selbst am tropfenden Wasserhahn herumzuschrauben sei nicht zu empfehlen, sagt Haus-und-Grund-Juristin Wagner.

Wer Schäden selbst repariert, ohne seinen Vermieter zu informieren, muss auch allein für die Kosten aufkommen. „Von Do-it-youself ist auch wegen möglicher Folgeschäden abzuraten“, sagt sie.

Geht die Reparatur schief, steckt also der Mieter in der Haftung.

Den Vermieter machen lassen

Es ist Aufgabe des Vermieters, nicht des Mieters, einen Handwerker zu bestellen. Steht im Vertrag, der Mieter müsse selbst den Auftrag erteilen, ist die ganze Reparaturklausel unwirksam. Nur in Notfällen darf er eigenmächtig Hilfe holen und eine Reparatur veranlassen, etwa dann, wenn im Winter am Wochenende die Heizung ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar war.

Источник: https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/mietrecht-wer-bei-reparaturen-in-der-mietwohnung-zahlen-muss-1.4108986

Reparaturen: Wann der Vermieter was zahlen muss

Welche Reparaturkosten muss der Vermieter übernehmen?

Oftmals streiten sich Mieter mit ihren Vermietern und anders­herum, wenn es um die Kostenübernahme etwaiger Repara­turen geht. Dabei ist die Rechtslage eindeu­tiger als vielleicht angenommen.

Was der Vermieter zahlen muss: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt hierzu Aufschluss.

In § 535 heißt es, dass der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (Wohnung oder Haus) während der Mietzeit zu gewähren, sie also auch in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Übersetzt heißt das also: Der Vermieter muss für große wie auch kleine Reparaturen im Haus oder der Wohnung aufkommen. Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieterstets kostenfrei aus möglichen Reparaturen herauskommt.

Was der Mieter zahlen muss: Unter Umständen müssen sie die Kosten von Kleinreparaturen übernehmen. Wenn diese kleinen Reparaturen laut Mietvertrag vom Mieter übernommen werden müssen, kann das rechtens sein (1.). Hinzu kommen Reparaturen von mutwillig oder fahrlässig herbeigeführten Schäden (2.).

Auch Schönheitsreparaturen können Sache des Mieters sein, auch wenn verschiedene Gerichte zuletztdiesbezüglich die Mieterrechte gestärkt haben (3.). Zudem können Mieter nervige Kostenfragen umgehen, sollte es sich um einen kleinen Schaden handeln, der selber behoben werden kann.

Doch Achtung: Das ist nicht frei von Risiken (4.).

Die erste Bedingung der Kostenübernahme durch den Mieter ist die Beschränkung auf Gegenstände, die dem häufigen und unmit­tel­baren Zugriff des Mieters ausge­setzt sind.

„Dann ist eine solche Klein­re­pa­ra­tur­klausel in einem Formu­lar­miet­vertrag rechtens“, erklärt der Kölner Rechts­anwalt Andreas Schwartmann, Mitglied der Arbeits­ge­mein­schaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwalt­verein (DAV).

Dazu gehörten beispiels­weise Licht­schalter, das Toilet­ten­becken oder auch die Badewanne.

Allerdings müssen diese Kosten doppelt begrenzt werden. So darf eine Einzelreparatur nicht mehr als 100 bis 110 Euro kosten. Zudem müssen die Gesamtkosten auf sechs bis acht Prozent der Jahreskaltmiete begrenzt sein.

„Die einzelnen Obergrenzen werden von Gericht zu Gericht unterschiedliche beurteilt“, schränkt Anwalt Schwartmann ein, fügt aber hinzu: „Mit diesenhier genannten Zahlen sind Mieter und Vermieter auf der sicheren Seite.

Wer als Mieter einen Schaden mutwillig oder fahrlässig herbeiführt, hat dagegen keinen Anspruch auf Kostenübernahme durch den Vermieter. Oftmals liegt hier der Kern der Streitigkeiten. Besonders beim Schimmelbefall von Wohnungen ist die Beweislage kompliziert.

Dabei stellt sich die Frage der Kostenübernahme häufig erst mit dem Auszug des Mieters. Dann verlangen Vermieter gern die Besei­tigung von Schäden, die – angeblich – der Mieter während der Mietzeit verur­sacht hat.

Mietrecht­anwalt Schwartmann: „Wenn der Vermieter nachweisen kann – etwa durch ein Überga­be­pro­tokoll – dass die Schäden bei Einzug nicht vorhanden waren, spricht dies zunächst gegen den Mieter.

“ Dieser müsse dann den Nachweis erbringen, dass er die Schäden nicht schuldhaft, also vorsätzlich oder fahrlässig, verur­sacht hat, sondern dass die Schäden auch bei sachgemäßem Gebrauch der Mietsache einge­treten wären.

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Meist braucht es zur Klärung im Rahmen eines Gerichts­ver­fahrens dann ein Sachverständigen­gut­achten. Um ein solches, teures Verfahren zu vermeiden empfiehlt es sich, bevor der Streit eskaliert, einen Anwalt einzu­schalten.

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Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind die Schönheitsreparaturen, die ebenfalls in aller Regel erst mit dem Auszug zu tätigen sind. Durch bestimmte Vertragsklauseln können sie auf den Mieter abgewälzt werden.

Verschiedene Gerichtsentscheidungen der jüngeren Vergangenheit haben den Mietern allerdings den Rücken gestärkt.

Umfangreiche Informationen dazu können Sie hier nachlesen, eine Sammlung verschiedener Urteile zu diesem Thema, finden Sie hier.

Um gar nicht erst mit dem Vermieter in Streit zu geraten, greifen Mieter gerne selber zu Zange, Schrau­ben­zieher oder Hammer.

Wem aller­dings das handwerk­liche Geschick fehlt, sollte von der Idee Abstand nehmen. Denn er könnte sich schadenser­satz­pflichtig machen, wenn die fehler­hafte Reparatur anschließend nachge­bessert werden muss oder aber Folgeschäden darauf zurückzuführen sind.

Wie Mieter bei Schäden in der Wohnung vorgehen sollten

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter so schnell wie möglich zu infor­mieren, dass ein Mangel vorliegt, den es zu reparieren gilt.

Der Vermieter muss dann wiederum diesen Mangel schnellstmöglich und fachge­recht besei­tigen lassen. Unter­nimmt er aber nichts, sollten Mieter sich zunächst ein zweites Mal an ihn wenden und die Reparatur anmahnen, Frist­setzung inklusive.

„Verstreicht diese Frist ergeb­nislos, gerät der Vermieter mit der Mängelbe­sei­tigung in Verzug“, sagt der Anwalt Schwartmann. Der Mieter dürfe dann zum Mittel der Ersatz­vor­nahme greifen, selbst einen Handwerker beauf­tragen und die ihm entste­henden Kosten mit der Miete verrechnen.

Wann Mieter eine Mietminderung durchsetzen können

Mieter können die Miete dann mindern, wenn der Gebrauch des Mietobjekts eingeschränkt ist, etwa, wenn Mängel über einen längeren Zeitraum nicht beseitigt wurden. Hier gilt zunächst natürlich ebenfalls: Der Mieter muss den Vermieter über den Mangel informieren – wie soll er ansonsten etwas ändern?!

„Die Höhe der Minderung richtet sich dabei nach dem Umfang, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist.

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Ist die Wohnung also im Extremfall nach einem Wasserschaden gar nicht mehr bewohnbar, brauchen die Mieter auch keine Miete mehr bezahlen – die Miete ist dann zu 100 Prozent gemindert“, sagt der Kölner Rechtsanwalt Andreas Schwartmann. Hier können Sie nachlesen, welche Mängel eineMietminderung begründen können.

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Bevor Mieter jedoch eigenhändig die Miete kürzen, sollten sie sich bei einem Anwalt beraten lassen, nachdem sie dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Eine überhöhte oder vielleicht gar nicht berech­tigte Mietmin­derung kann nämlich dazu führen, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen darf.

Abschließend: Lesen Sie Ihren Mietvertrag – und lassen Sie sich beraten

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag sind keine Seltenheit. Mal schließen sie das Recht zur Minderung der Miete aus, mal sind Kleinreparaturklauseln nicht hinreichend bestimmt oder nicht höhenmäßig begrenzt und somit unwirksam.

Mieter sollten sich daher im Zweifel immer anwaltlich beraten lassen. Eine anwaltliche Beratung muss nicht teuer sein und hilft im Endeffekt, Geld zu sparen.

Hier finden SieMietrechtsexpertinnen und –experten: Ganz sicher auch in Ihrer Nähe.

Источник: https://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen/mieten/reparaturen-wann-der-vermieter-was-zahlen-muss

Mietvertrag: Kleinreparaturen durch den Mieter erlaubt?

Welche Reparaturkosten muss der Vermieter übernehmen?

Kleinere Reparaturen sorgen häufig für Streit zwischen Mieter und Vermieter, denn nicht immer ist klar, wer dabei wie viel bezahlen muss.

Als Mieter stellt man sich aus gutem Grund die Frage, ob man für Kleinreparaturen in der Mietwohnung tatsächlich selbst zahlen muss. Entsprechende Klauseln finden sich in vielen Mietverträgen.

Doch unter welchen Bedingungen sind diese Klauseln gültig und wann muss der Vermieter selbst für die Kosten aufkommen? Darf der Mieter die Reparaturen ggf. selbst durchführen?

Kleinreparaturen (© 3dkombinat / fotolia.com)In den meisten Mietverträgen findet sich eine Kleinreparaturklausel. Danach kann der Mieter für Kleinreparaturen vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Grundsätzlich ist der Mieter gemäß § 535 Abs.

1 Satz 2 BGB bereits dazu verpflichtet „die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten“.

Findet sich im Mietvertrag nun die sogenannte „Kleinreparaturklausel“, dann kann der Vermieter, diesen Vorgaben entsprechend, bis zu einer gewissen Grenze den Mieter für Kleinreparaturen in Regress nehmen. Diese Kleinreparaturen jedoch sind gesetzlich als solche gut definiert.

So umfassen die kleinen Instandsetzungsarbeiten „nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Fachanwalt.de-Tipp:
Ist die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag aufgrund der Verletzung von gesetzlichen Vorschriften (Obergrenzen) nichtig oder fehlt sie ganz, dann hat grundsätzlich der Vermieter sämtliche Reparaturkosten zu übernehmen.

Für eine Kleinreparaturklausel, die dann auch rechtliche Wirksamkeit hat, sind etliche Punkte von Wichtigkeit. Der Betrag, den der Mieter zu leisten hat (der in der Kleinreparaturklausel zwingend vorkommen muss), hat keinesfalls höher zu sein als 75 bis 100 Euro.

Dies gilt jeweils für den Einzelfall. Nicht in Frage kommt, den Mieter zur Ausführung von Reparaturen zu verpflichten. Eine Kleinreparaturklausel wird sich regelmäßig lediglich auf Schäden beziehen, die an sehr oft benutzten Sachen zu erwarten sind.

Als Obergrenze für die Kleinreparaturen ist ein Betrag von 200 bis 250 Euro angemessen. Dem Vermieter steht jedoch auch die Möglichkeit offen, 8 Prozent der jährlichen Miete anzusetzen. Doch darf dies die Obergrenze von 250 Euro nicht überschreiten.

Eine Berechnung von anteiligen Kosten bei größeren Reparaturen ist nicht erlaubt.

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Es ist also, wie im § 535 BGB niedergeschrieben, eine Angelegenheit des Vermieters, wenn sich während der Mietzeit in der Wohnungseinrichtung Schadensereignisse durch Verschleiß ergeben.

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Der Mieter wird jedoch verpflichtet sein, beispielsweise, wenn er Fliesen dadurch beschädigt, dass er eine schwere Last fallen lässt, also wenn die Schuld bei ihm zu suchen ist, den Schaden auch zu bezahlen. Auch kann der Vermieter dem Mieter zur Auflage machen, gewisse Schönheitsreparaturen in zeitlich geregelten Abständen vorzunehmen.

Geringere Kosten also kann der Vermieter vertraglich auf den Mieter abwälzen. Dazu ist es aber zwingend notwendig, dass im Mietvertrag beziehungsweise der Kleinreparaturklausel eine Kostenobergrenze fixiert ist.

Das Gesetz regelt nicht eindeutig, welche Obergrenze für eine Reparatur, die eine Kleinreparatur darstellen soll, exakt gilt. Hier wird Bezug auf die generelle Rechtsprechung genommen. Die Höchstsumme wird sich an diversen Punkten orientieren.

  • Kosten für eine Handwerkerstunde
  • Fahrkosten
  • Materialkosten und Mehrwertsteuer

Beispiele und Urteile 

Die Rechtsprechung der diversen Gerichte ist sich nicht wirklich einig, doch der Rahmen ist gesetzt.

Der Bundesgerichtshof entschied beispielsweise 1989, dass eine Summe von 50 Euro pro Reparatur in Ordnung wäre [BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az.: VIII ZR 91/88].

Im Jahre 2010 entschied das Amtsgericht Würzburg auf die Rechtmäßigkeit einer Mieterbeteiligung von 110 Euro. [AG Würzburg, Urteil vom 17. Mai 2010, Az. 13 C 670/10]

Auswirkungen der Obergrenze

Geldscheine (© Gina Sanders / fotolia.com)Insofern die Höchstgrenze für die Kleinreparaturen im Mietvertrag den gesetzlichen Vorgaben entspricht, wird der Mieter also die Reparaturen zu begleichen haben, die diesen Betrag nicht übersteigen.

Dies hat das Oberlandesgericht Düsseldorf in einem Fall entschieden, in dem es um einen defekten Fenstergriff ging. Würde die Behebung des Schadens bei einer unterzeichneten Obergrenze von 75 Euro lediglich 50 Euro kosten, hätte der Mieter diesen Betrag zu bezahlen.

Würde aber die Schadensbehebung 90 Euro kosten, hätte sie der Vermieter ganz alleine zu stemmen. [OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juni 2002, Az. I-24 U 183/01]

Handwerker beauftragen

Als Mieter einen Handwerker zu beauftragen, die Rechnung eventuell auch zu begleichen – das sollte ein Mieter besser unterlassen. Der Vermieter kann ohne Weiteres auf sein gutes Recht pochen, die Auswahl der Handwerker, die in seinem Besitz tätig sind, selbst zu wählen.

Will meinen, er kann ganz einfach die Zahlung der Handwerkerrechnung verweigern, mit zum Beispiel dem Argument, er hätte einen preiswerteren Betrieb gefunden oder die Sache selbstständig repariert. Die Kosten für den Handwerker würden also nicht als bereits gezahlter Betrag innerhalb der Höchstgrenze gelten.

Auch andere Konstellationen sind durchaus denkbar.

Stellt der Handwerker beispielsweise fest, dass nicht nur die Armatur für 60 Euro ausgewechselt werden muss, vielmehr auch noch ein Rohrstück undicht ist, die Rechnung darum doppelt so hoch ist, – die Höchstgrenze für Kleinreparaturen überschritten – könnten die Mieter, bei einer entsprechenden Verneinung der Kostenübernahme durch den Mieter – auf dem kompletten Betrag sitzen bleiben. Beschädigt der Handwerker zudem etwas in der Wohnung, beispielsweise indem er seinen Werkzeugkasten rüde auf den Fliesenboden absetzt, eine Fliese splittert, ist es der Mieter, der gegebenenfalls die Kosten zu tragen hat.

Kleinreparatur oder größere Reparatur? – weitere Beispiele

Eine Kleinreparatur wird die Behebung von Schäden sein, „die dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt“ sind. Immer wieder kommt es, letztlich vor Gericht, zu Streitigkeiten über diese Definition.

„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, Zweite Berechnungsverordnung – II. BV, Paragraph 28 Instandhaltungskosten

Im Folgenden einige Beispiele:

  • Die Dichtungen und das Auslaufventil am Wasserhahn
    Es liegt offensichtlich nicht in der Macht eines Mieters, den Kalkgehalt des Wassers zu beeinflussen, um so das Verkalken von Wasserhähnen zu verhindern. Aus diesem hat das Amtsgericht Gießen festgelegt, dass ein Ersatzeinbau von Dichtungen als auch Auslaufventil keine Angelegenheit des Mieters ist, die Kosten für die Instandhaltung der Wasserhähne, Zu- und Abläufe in diesem Zusammenhang also dem Vermieter überlassen bleiben, die Kosten für die Wartung nicht vom Mieter zu tragen sind. [AG Gießen, Urteil vom 30.4.2008, 40-MC 125/08]
  • Spiegel und Glasscheiben, Lampen
    Sind etwa bei Einzug in die neue Wohnung Lampen, also Beleuchtungskörper oder auch Spiegel oder andere Glasflächen bereits mit vermietet und nicht vom Mieter im Nachhinein angeschafft, werden Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen an diesen Gegenständen nicht unter die Kostenpflicht des Mieters fallen. Vielmehr hat der Vermieter, aufgrund der Tatsache, dass es sich nicht um Kleinreparaturen handelt, weil der Mieter herkömmlicherweise so gut wie keinen körperlichen Kontakt zu diesen Sachen hat, die Kosten zu tragen. [AG Zossen, Urteil vom 11.06.2015, 4 C 50/15]
  • Ventil der WC-Spülung

Источник: https://www.fachanwalt.de/magazin/mietrecht/kleinreparaturen

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